В соответствии с подпунктом 10) статьи 5 Закона Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года "О долевом участии в жилищном строительстве" ПРИКАЗЫВАЮ:
1. Утвердить прилагаемую Методику расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев.
2. Комитету по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства Министерства национальной экономики Республики Казахстан в установленном законодательством порядке обеспечить:
1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан;
2) направление копии настоящего приказа в печатном и электронном виде на официальное опубликование в периодические печатные издания и информационно-правовую систему "Әділет" в течение десяти календарных дней после его государственной регистрации в Министерстве юстиции Республики Казахстан, а также в Республиканский центр правовой информации в течение десяти календарных дней со дня получения зарегистрированного приказа для включения в эталонный контрольный банк нормативных правовых актов Республики Казахстан;
3) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсе Министерства национальной экономики Республики Казахстан;
4) в течение десяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан представление в Юридический департамент Министерства национальной экономики Республики Казахстан сведений об исполнении мероприятий, предусмотренных подпунктами 1), 2) и 3) настоящего пункта.
3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего вице-министра национальной экономики Республики Казахстан.
4. Настоящий приказ вводится в действие с 10 октября 2016 года и подлежит официальному опубликованию.
| Министр |
| национальной экономики |
| Республики Казахстан К. Бишимбаев |
| Утверждена приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 июля 2016 года № 347 |
Методика расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев
Сноска. Методика - в редакции приказа Министра индустрии и инфраструктурного развития РК от 30.09.2020 № 504 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).
Глава 1. Общие положения
1. Методика расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев (далее – Методика) разработана в соответствии с подпунктом 10) статьи 5 Закона Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года "О долевом участии в жилищном строительстве" (далее – Закон).
2. Методика регламентирует расчет и формирование целевого уровня и размера резерва Единым оператором жилищного строительства (далее – Единый оператор) на дату заключения договора о предоставлении гарантии для покрытия обязательств, связанных с завершением строительства многоквартирного жилого дома в гарантийных случаях, предусмотренных Законом.
При этом перерасчет размера резерва производится ежеквартально согласно нормативным актам Единого оператора.
3. В целях единообразного применения в настоящей Методике используются следующие понятия:
1) ожидаемые потери/убытки (Expected losses – EL) – сумма ожидаемых расходов, возникающих в процессе завершения строительства многоквартирного жилого дома с учетом вероятности наступления гарантийного случая;
2) целевой уровень резерва на урегулирование гарантийных случаев (Target Reserve Ratio – TRR) – отношение совокупной суммы потерь/убытков Единого оператора к совокупной сумме гарантийных обязательств в процентном выражении;
3) вероятность наступления гарантийного случая (Probability of Default – PD) – совокупность обстоятельств (объективных и субъективных), влекущих неисполнение уполномоченной компанией/застройщиком своих обязательств по договору о предоставлении гарантии;
4) сумма гарантийных обязательств (Exposure at Default – EAD) – проектная стоимость многоквартирного жилого дома, определенная Законом за вычетом стоимости незавершенного строительства, подтвержденная отчетом независимой оценочной компании и актами выполненных работ.
5) непредвиденные расходы (Unexpected Losses – UL) – отклонения от ожидаемого значения убытков, возникающих с определенной степенью вероятности наступления гарантийного случая;
6) доля невосстанавливаемых ресурсов при завершении строительства многоквартирного жилого дома (Loss Given Default – LGD) – доля совокупной суммы потерь, не восстановленная по итогам завершения строительства многоквартирного жилого дома;
7) совокупная сумма потерь/убытков (Covered Losses – CL) – сумма ожидаемых и непредвиденных расходов, возникающих в процессе завершения строительства многоквартирного жилого дома при наступлении гарантийного случая.
Глава 2. Порядок расчета и определения размера резерва на урегулирование гарантийных случаев
4. Моделирование размера резерва на урегулирование гарантийных случаев требует установления совокупной суммы потерь/убытков (являющейся суммой ожидаемых и непредвиденных потерь/убытков):
CL = EL + UL (1)
при этом ожидаемые потери/убытки (EL) вычисляются по следующей формуле:
EL = S iEADi * PDi * LGDi (2)
порядок расчета непредвиденных потерь/убытков (UL) приведен в пункте 6 настоящей Методики.
По результатам расчета вышеуказанных параметров определяется целевой уровень резерва Единого оператора на урегулирование гарантийных случаев:
(3)
5. Определение составляющих для расчета ожидаемых убытков:
1) Оценка вероятности дефолта уполномоченной компании/застройщика (PD).
Для определения вероятности дефолта застройщика используется присвоенный рейтинг застройщика. Определение рейтинга застройщика осуществляется согласно приложению к настоящей Методике, при этом определение уровня риска осуществляется в соответствии с Методикой определения размера гарантийного взноса, утвержденной приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 июля 2016 года № 338 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов № 14190);
2) Оценка доли невосстанавливаемых ресурсов (LGD).
Учитывая, что обеспечением исполнения обязательств перед Единого оператора будут являться залог доли участия застройщика в уполномоченной компании и залог земельного участка (прав на него), сумма фактического возмещения по обязательствам, обеспеченных залогом, может составлять 50-75% от суммы требований. Соответственно, доля невосстанавливаемых ресурсов на начальном этапе принимается на уровне 25%-50%.
Оценка доли невосстанавливаемых ресурсов должна пересматриваться по мере накопления статистических данных по восстановлению ресурсов.
6. Определение непредвиденных потерь/убытков с помощью метода Монте-Карло в следующем порядке:
1) Определение исходных данных:
N - количество участников (уполномоченных компаний) в портфеле Единого оператора на отчетную дату;
pj - вероятность дефолта j-го участника;
Sj - сумма гарантийных обязательств j-го участника за рассматриваемый горизонт времени;
Lkj – размер непредвиденной потери/убытка Единого оператора в случае дефолта j-го участника k-го испытания;
qj- доля невосстанавливаемой части суммы возмещения по каждому участнику.
2) Для каждого участника j генерируются равномерно распределенные от 0 до 1 случайные величины: Dkj, j=1…N, где k – число испытаний;
3) Проводится проверка выполнения условия наступления события дефолта каждого участника.
4) Рассчитываются размеры непредвиденных потерь/убытков Единого оператора по каждому участнику для данного испытания на основе функции распределения:
5) Процедура (подпункты 2-4) повторяется k = 10 000 или более раз.
6) Сумма непредвиденных потерь/убытков Единого оператора для каждого участника определяется как среднее значение непредвиденных убытков
7) Совокупная сумма непредвиденных потерь/убытков Единого оператора вычисляется как сумма всех непредвиденных потерь/убытков для всех участников в портфеле:
7. Определив ожидаемые и непредвиденные потери/убытки, Единого оператора рассчитывает свои совокупные суммы потерь/убытков, целевой уровень и размер резерва на урегулирование гарантийных случаев в соответствии с формулами (1) и (3) настоящей Методики.
| Приложение к Методике расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев |
Определение рейтинга застройщика
Для определения рейтинга застройщика рассчитывается количество баллов согласно многофакторной модели, основанной на оценке показателей и факторов риска, и предусмотренной Методикой определения размера гарантийного взноса, утвержденной приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 июля 2016 года № 338 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов № 14190).
В зависимости от количества баллов застройщику присваивается рейтинг и соответствующее значение PD.
Наименование рейтинга | Количество баллов | PD, % |
А |
100 баллов |
2,0 |
B |
89 баллов |
3,1 |
C |
79 баллов |
4,1 |
D |
69 баллов |
5,1 |
Рейтинг застройщика
Количество баллов | Присваиваемый рейтинг заявителю |
90 баллов и выше | А |
≤ 80 баллов <90 | B |
≤ 70 баллов <80 | C |
≤ 60 баллов <70 | D |
где,
Рейтинг "А" (исключительная кредитоспособность, отличное финансовое состояние) – застройщик обладает высокой возможностью выполнить проект в срок и высоким уровнем финансовой устойчивости;
Рейтинг "В" (хороший уровень кредитоспособности и финансовой устойчивости) – застройщик в целом финансово устойчив и обладает оптимальной возможностью выполнить проект в срок и хорошим уровнем финансовой устойчивости.
Рейтинг "С" (средний уровень кредитоспособности и финансовой устойчивости) – застройщик обладает удовлетворительной возможностью выполнить проект в срок. Отдельные финансовые показатели демонстрируют некоторое отклонение от среднеотраслевых значений, но в целом общее финансовое состояние и платежеспособность являются удовлетворительными.
Рейтинг "D" (уровень кредитоспособности и финансовой устойчивости ниже среднего) – возможность застройщика выполнить проект в срок оценивается как достаточная. Имеются признаки ухудшения финансового состояния (низкий уровень платежеспособности/ стабильное снижение рыночной доли) или имеются форс-мажорные обстоятельства, которые могут негативно повлиять на финансовое состояние. Не исключается вероятность того, что данная компания не достаточно устойчива к колебаниям рыночного спроса.
