Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу жүйесiн жетілдiру мен дамыту тұжырымдамасы туралы

Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы 2001 жылғы 4 желтоқсан N 1560 Күші жойылды - ҚР Үкіметінің 2002.11.21. N 1228 қаулысымен.

Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу жүйесiн жетiлдiру мен дамыту мақсатында Қазақстан Республикасының Үкiметi қаулы етеді:

1. Қоса берiлiп отырған Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу жүйесiн жетiлдiру мен дамыту тұжырымдамасы мақұлдансын.

2. Қазақстан Республикасының Әдiлет министрлiгi Қазақстан Республикасының Қаржы, Экономика және сауда министрлiктерiмен, Қазақстан Республикасының Жер ресурстарын басқару жөнiндегi агенттiгiмен бiрлесiп, осы Тұжырымдаманы iске асыру жөнiндегi Бағдарламаны Қазақстан Республикасының Үкiметiне екi ай мерзiмде енгiзсiн.

3. Осы қаулы қол қойылған күнінен бастап күшiне енедi.

Қазақстан Республикасының
Премьер-Министрі

Қазақстан Республикасы Yкiметiнiң
2001 жылғы 4 желтоқсандағы
N 1560 қаулысымен
мақұлданған

Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлiкке
құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi
мемлекеттiк тiркеу жүйесiн дамыту мен жетiлдiру
ТҰЖЫРЫМДАМАСЫ

1. Кiрiспе

Осы Тұжырымдама әлемдiк тәжiрибенi ескере отырып, 2002-2005 жылдар кезеңiнде Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеудiң бiрыңғай жүйесiн жетiлдiру мақсатында әзiрленген.
Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттiк тiркеу жүйесiн дамыту республикада инвестициялық белсендiлiктi арттыруға және жылжымайтын мүлiктiң өркениеттi рыногы инфрақұрылымының қалыптасуына бағытталған.
Егемен Қазақстан бұрынғы Кеңес Одағы елдерiнен бiрiншi болып осы саладағы құқықтық қатынастарды заңдық тұрғыдан ретке келтiрдi.
Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды тiркеуге мiндеттеушi норма Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiнде бекiтiлген. Атап айтқанда, 118-баптың 1-тармағында (1994 жылғы 27 желтоқсандағы редакцияда) қозғалмайтын заттарға меншiк құқығы мен басқа да құқықтар, бұл құқықтарға шек қою, олардың пайда болуы, ауысуы және тоқтатылуы мемлекеттiк тiркелуге тиiс деп белгіленген. Меншiк, шаруашылық жүргiзу, оралымды басқару, жердi тұрақты пайдалану, жалдау, ипотека, сервитуттар құқықтары тiркеу объектiлерi болып танылған. Бұдан басқа, жылжымайтын мүлiкпен жасалатын мәмiлелер тiркеу объектiлерiне жатқызылған.
1995 жылғы 25 желтоқсанда Қазақстан Республикасы Президентiнiң "Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу туралы" заң күшi бар Жарлығы қабылданды. Жарлық мемлекеттiк тiркеудiң бiрыңғай жүйесiн қалыптастыру бойынша базалық заңнамалық кесiм болды. Ол нарықтық қатынастарды тұрақтандыруға және сол кезеңде жылжымайтын мүлiкпен жасалатын мәмiлелер бойынша шиеленiскен жағымсыз үрдiстердi басуға бағытталды.
1995 жылы Жылжымайтын мүлiктi бағалау және тiркеу жөнiндегi басқарма болып қайта құрылған, бұрын қызмет жасап келген Техникалық түгендеу бюросы (ТТБ) жылжымайтын мүлiкке құқықтарды тiркеудi емес, мүлiктiң өзiнiң есебiн алуды жүзеге асырды. Мұндай жүйе меншiк субъектілерiнiң құқықтарын мемлекеттiк қорғауға кепiлдiк бермедi.
Мемлекеттiк тiркеудiң заңдық табиғаты ескерiле отырып, бұл қызмет әдiлет органдары жүйесiнде жүзеге асырылуға тиiс деп заңнамалық тұрғыдан анықталды.
Сонымен бiрге, осы мақсаттар үшiн жаңа ұйымдық құрылымдар құрмау орынды деп танылды. "Қазақстан Республикасы Президентiнiң 1995 жылғы 25 желтоқсандағы N 2727 заң күшi бар Жарлығын іске асыру жөнiндегi шаралар туралы" Қазақстан Республикасы Yкiметiнiң 1997 жылғы 20 ақпандағы N 236 қаулысына сәйкес бар бөлiмшелердi Әдiлет министрлiгiнiң басқаруына берiп, оларды әлдеқайда тиiмдi пайдалануға шешiм қабылданды. Көрсетiлген ұйымдарды беру олардың функциясы, штат саны, материалдық-техникалық базасы және бұларды ұстау тәртiбi сақтала отырып жүргізілді.
Жаңа ұйымдар объектiлердiң техникалық, құндық және құқықтық сипаттарын тиiстi құжаттарда көрсете отырып, жылжымайтын мүлiктердi тiркеудi бiрыңғай технологиялық реттiлiкпен жүзеге асыра бастады.
Қазiргi кезде Әдiлет министрлiгiнiң Тiркеу қызметi комитетiне бағынысты шаруашылық жүргiзу құқығындағы 16 республикалық мемлекеттiк кәсiпорын - "Жылжымайтын мүлiк жөнiндегi орталықтар" (бұдан әрi - Орталықтар) және олардың филиалдары жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттiк тiркеудi жүзеге асырады.
Қызметтi шаруашылық жүргiзу құқығында жүзеге асыру тiркеушi органдарға қажеттi материалдық-техникалық базаны іс жүзiнде жоқ жерден жасауына, сондай-ақ мемлекет бюджетiне едәуiр қаражаттың түсуiн қамтамасыз етуге мүмкiндiк бердi.
1999 жылы мемлекеттiк тiркегенi үшiн бюджетке 229 млн. теңге, 2000 жылы - 295 млн. теңге, 2001 жылдың 6 айы ішiнде - 188 млн. теңге бюджетке аударылды, бұл мәмiлелер айналымының көбейгенiн және жылжымайтын мүлiк рыногы субъектiлерiнiң жанданғанын көрсетедi.
Қазақстан бойынша тұтас алғанда тiркеушi органдар орындаған қызметтер көлемi 1999 жылы - 1094,5 млн. теңгенi, 2000 жылы - 1410,6 млн. теңгенi, 2001 жылдың 6 айы iшiнде 792,7 млн. теңгенi құрады. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу бойынша қызметтен бюджетке аударылған салықтар мен басқа да төлемдер елеулi өстi.

2. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен
жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу жүйесiнiң
қазiргi жай-күйi

Тiркеу жүйесi халықаралық тәжiрибенi ескере отырып құрылған.
Әлемде тiркеудiң екi барынша дербес жүйесi қалыптасқан: ағылшын-саксондық - оның негiзiне құқықтарды тiркеу жатады және континенттiк - оның базисi мәмiлелердi тiркеу болып табылады.
Мысалы, немiс заңнамасына сәйкес жылжымайтын мүлiкке құқықтар тiркелмейiнше олар туындады деп танылмайды. АҚШ-та жердi тiркеудiң ресми жүйесi құқықтарды емес, құжаттарды тіркеуге негізделген.
Құқықтарды тiркеу және мәмiлелердi (құжаттарды) тiркеу жүйелерi арасындағы басты айырмашылықтардың мәнiсi мынада: олардың бiрiншiсi тiркелген құқықтың растығына (сотпен өзгеше белгiленбеген жағдайда) кепiлдiк бередi, ал екiншiсi ондай кепiлдiктер бермейдi.
Бұл ретте елдердiң басым көпшiлiгiнде тiркеу жүйесi қызметтер көрсету есебiнен өзiн-өзi қаржыландырады.
Халықаралық тәжiрибенi талдау жылжымайтын мүлiкке құқықтарды тiркеуде мына мәселелер маңызды болып табылатындығын көрсетедi:
1) бұларға құқықтар тiркелуге тиiстi жылжымайтын мүлiк және жылжымайтын мүлiк объектiлерi ұғымын анықтау;
2) тiркеу жүйесiн таңдау;
3) мiндеттi немесе қалауымен тiркеудiң бiрiн таңдау;
4) тiркеу объектiлерiнiң тiзбесiн анықтау (жылжымайтын мүлiкке қандай құқықтар және құқық ауыртпалықтары, қандай өзгерiстер мiндеттi тiркеуге жатады);
5) құқықтың пайда болу сәтiн анықтау өлшемiн белгiлеу (тiркеу сәтiнен, мәмiлелер жасалған сәттен немесе өзге де сәттен);
6) түрлi құқықтар, жылжымайтын мүлiктiң сол бiр объектiлерiне құқық ауыртпалықтары арасынан құқықтың (ауыртпалықтың) түрiне, пайда болған және құқықтық кадастрде тiркелген сәтiне қарай басымдықтарды анықтау.
Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды тiркеу жүйесiн енгiзу мақсатында қырыққа жуық нормативтiк құқықтық кесiм әзiрленiп, қабылданды. Бұл ретте тұжырымдық мәселелердiң көпшiлiгi шешiлдi.
Қазақстан Республикасында қалыптасқан тiркеудiң құқықтық жүйесi мынадай ерекшелiктермен сипатталады:
1) жылжымайтын мүлiкке құқықтарды да, онымен жасалатын мәмiлелердi де мемлекеттік тiркеу жүргiзiледi;
2) мемлекеттiк тiркеу жүргiзiлгенге дейiнгі пайда болған құқықтар мемлекеттік тiркеусiз де танылады;
3) жылжымайтын мүлiкке құқықтар және онымен жасалатын мәмiлелер тиiсiнше мемлекеттiк тiркелген сәтiнен бастап пайда болды және жасалды (егер заңнамалық кесiмдермен өзгеше белгiленбесе) деп саналады.

3. Мемлекеттiк тiркеу жүйесiн дамытудың мақсаттары мен
негізгi бағыттары

Жылжымайтын мүлiктi мемлекеттiк тiркеудiң осы заманғы жүйесiн жасау мынадай негiзгi мақсаттарға қол жеткiзудi көздейдi:
1) даму үстiндегi жылжымайтын мүлiк рыногы үшiн қажетті инфрақұрылым құру;
2) жылжымайтын мүлiкке мүлiктiк құқықтық кепiлдiктердi қамтамасыз ету есебiнен Қазақстанның инвестициялық тартымдылығын көтеру;
3) жер, қала құрылысы кадастрларының және жылжымайтын мүлiктiң құқықтық кадастрының дерекқорларын құру әрi кейiннен оларды бiрiктiру үшiн жағдай жасау.
Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу жүйесiн дамытудың негiзгi бағыттары:
1) жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттік тiркеу жүйесiн жетiлдiруге әрi дамытуға бағытталған заңнамалық және өзге де нормативтiк құқықтық кесiмдердi әзiрлеу;
2) жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеудi жүзеге асыратын әдiлет органдарына бағынысты мемлекеттiк кәсiпорындар қызметiн жетiлдiру;
3) бiрыңғай құқық белгiлеушi құжат ретiнде жылжымайтын мүлiктi мемлекеттiк тiркеу туралы куәлiктi енгiзу;
4) түрлi кадастрларды қалыптастыру кезiнде мемлекеттiк органдар әрекеттерiнiң бiрiн-бiрi қайталауын болдырмау;
5) мемлекеттiк тiркеу әрi ақпараттық қызметтер көрсету тәртiбiн оңайлату және мерзiмiн қысқарту;
6) объектiнiң түрiне қарай жылжымайтын мүлiк объектiлерiн және тiркелетiн құқықты тiркегенi үшін сараланған алым алу, тiркеушi органдар көрсететiн қызметтер үшiн төлемдi төмендету;
7) мүлiкке салынатын салықтардың түсу көлемiн көтеру мақсатында тiркелген жылжымайтын мүлiк объектiлерi санын, құқықтық кадастрдағы ақпараттардың толықтығын, ұлттық ресурстарды кешендi бағалауды бiртiндеп ұлғайту;
8) құндық және техникалық сипаттамаларын ескере отырып, жылжымайтын мүлiктi тiркеу жөнiнде республика бойынша бiрыңғай автоматтандырылған дерекқор құру болып табылады.

3.1. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттiк тiркеу
туралы заңнаманы жетiлдiру

Заңнамада мынадай негiзгi тұжырымдамалық ережелердi iске асыру қажет.
Тiркеу әрекеттерiн жүзеге асыру кезiнде қажетті өкiлеттiктердi бере отырып, тiркеушiлердiң функцияларын және оларға қойылатын талаптарды анықтау.
Жер, қала құрылысы кадастрларын және жылжымайтын мүлiктiң құқықтық кадастрын құру заңды және жеке тұлғаларға құқық беретiн және өзге де құжаттарды беру кезiнде мемлекеттiк органдардың және мемлекеттiк кәсiпорындардың әрекетiн мейлiнше жақындастыру әрi бiрдейлендiру.
Құқықтық кадастрды құруда техникалық түгендеу мен бағалау маңызды. Алайда, техникалық және құндық сипаттамаларды ескере отырып, құқықтарды тiркеу мемлекеттiң құзырында қалғанына қарамастан, қазiргi уақытта техникалық түгендеу жөнiндегi қызмет заңдық тұрғыдан реттелмеген.
Сондықтан жылжымайтын мүлiктi техникалық түгендеудi, бағалауды әрi тiркеудi құқықтық және ұйымдық бiрлiкте шешкен орынды. Осы мәселелердi мейлiнше жақындастыру және олардың өзара байланысы жолымен жүрген Ресей Федерациясының, Қырғызстанның және басқа да елдердiң тәжiрибесi осының дәлелi.

3.2. Құқықтық кадастрдың автоматтандырылған жүйесiн құру

Қазiргi кезде республикада жылжымайтын мүлiк жөнiнде бiрыңғай ақпараттық жүйе жоқ. Осыған байланысты мемлекеттiк органдар және басқа да пайдаланушылар құқықтық кадастрдың ақпараттық ресурстарын ақпараттық қызметтер көрсету тәртiбiнде пайдаланады.
Құқықтық кадастрдың көп функциялы жүйесiн құру мемлекеттiк органдар қызметiнде жылжымайтын мүлiк объектiлерi мен құқық иеленушiлер туралы ақпараттар жинау бойынша қайталауды болдырмайды, түптеп келгенде қазiргi кезде қайталанып жататын ақпараттық жүйелердi жасау үшiн жұмсалатын едәуiр мемлекеттiк ресурстарды үнемдейдi. Көрсетiлген жағымсыз факторларды болдырмау үшiн жылжымайтын мүлiкпен байланысты кадастрлардың бiрыңғай желiсi болуға тиiс.
Егер тiркеушi органда түрлi кадастрларда жүрген бастапқы ақпарат болған жағдайда ақпараттық қызметтерге өтiнiш берген кезде өтiнiш берушiлердiң шығындары едәуiр қысқарар едi. Бұдан басқа, қандай да бiр кадастрды жүргiзетiн кез келген мемлекеттік органға өтiнiш берушiлердiң ақпаратқа өтiнiш берген кезiнде мемлекеттiк органдарда сыбайлас жемқорлықты еңсеруге жағдай жасалынады.
Құқықтық кадастрда ақпараттардың толықтығын қамтамасыз ету үшiн бұрынғы ТТБ-лардың және жылжымайтын мүлiктi бағалау мен тiркеу жөнiндегi басқармалардың дерекқорларын электронды көздерге ауыстыру керек болып тұр.
Бұл орайда, жер-кадастр органдарының осы заманғы топографиялық жабдықтарының, компьютерлiк техникасының болуы, оларды тиiстi оқу-үйрету жүргiзуi тиiс.
Бiрiккен дерекқор құру жер учаскелерiн тiркеудi өтiнiш берушiлер ұсынатын құжаттар бойынша ғана емес, тiкелей жер кадастрында бар мәлiметтер бойынша да жүзеге асыруға мүмкiндiк бередi.
Жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң айрықша экономикалық және әлеуметтiк құндылығын ескере отырып, мемлекет жылжымайтын мүлiк объектiлерiне байланысты үрдiстердi белгiлi бiр дәрежеде бақылай алады.
Бұл бiрiккен дерекқордағы ақпараттарды пайдаланушыларға құқық иесiн белгiлеуге, жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң құқықтық режимiн, тiркелген құқықтың түрiн және оған жасалған ауыртпалықтарды анықтауға мүмкiндiк бередi, мәмiлелерге қатысушылардың алынатын құқықтарына кейiнгi таластардың болмауы кепiлдiгiн күшейтедi.
Автоматтандырылған дерекқор тиiстi жер және қала құрылысы кадастрлары құрылғаннан кейiн ғана жасала алады.
Бұл жұмыстың ұйымдық және материалдық-техникалық жай-жапсарын тиiстi орталық және жергiлiктi атқарушы органдар Қазақстан Республикасы Президентiнiң "Қазақстан Республикасының Ұлттық ақпараттық инфрақұрылымын қалыптастырудың және дамытудың мемлекеттiк бағдарламасы туралы" 2001 жылғы 16 наурыздағы N 573 Жарлығын iске асыру аясында шешулерi тиiс.
Тiкелей тiркеушi органның дерекқорын құру Орталықтардың қаражаты есебiнен жүзеге асырылатын болады.
Құқықтық кадастрдың қаржылық жағы, оның жалпы ақпараттық жүйенiң негiзi ретiнде атқаратын қызметiмен салыстырғанда, екiншi кезекке қалып қоятынын атап өту керек.
Мысалы, автоматтандырылған кадастрлық жүйенi құруға Швеция 700 млн. крон жұмсады және жыл сайын жылжымайтын мүлiкке салықтардан - 16 млрд. крон, сондай-ақ кадастрлық ақпаратты пайдаланушыларға ақылы қызмет көрсетуден 5 млрд. крон алым жинай отырып, оны ұстауға жыл сайын 350 млн. крон жұмсайды.
Сөйтiп, автоматтандырылған кадастрлық жүйенi құру үшiн жұмсалатын салымдардың қайтарылуының негiзгi көзi бюджетке қаржының ұдайы түсуiн қамтамасыз ететiн әдiлеттi де толық салық салу болып табылады. Маңызы бойынша қайтарымның келесi көзi - кадастрлық ақпаратты ұсыну болып табылады.

3.3. Құқықтық кадастрды жүргізудiң әкiмшiлiк және
ұйымдық мәселелері

Мемлекеттік тiркеу, техникалық түгендеу және мүлiктi бағалау мәселелерi бойынша кәсiпқойлықты көтеру, әдiстемелiк көмек көрсету мақсатында Тiркеу қызметi комитетiнiң жанынан қоғамдық негiздегi консультациялық-кеңесшi орган ретiнде Ғылыми-әдiстемелiк кеңес құрылу тиiс.
Мүлiкке құқықтарды және онымен мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу жүйесiн дамытумен қатар, отандық және халықаралық стандарттар негiзiнде мүлiктi бағалау жүйесiн дамыту жөнiнде шаралар қабылдануы тиiс.
Бағалау институтын дамыту жылжымайтын мүлiк рыногын қалыптастыратын субъектiлердi жандандыру, сондай-ақ тiркеудiң рөлi мен сенiмдiлiгiн көтеру үшiн қажеттi шарт болып табылады.
Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды тiркеу және бағалау қызметi туралы заңнаманы iске асыру, осы салада, соның iшiнде лицензиаттарды бақылауды қамтамасыз ету үшiн Әдiлет министрлiгiнiң жалпы штат санының шегiнде Тiркеу қызметi комитетiнiң Алматы және Атырау қалаларында 3-5 адамнан тұратын құрылымдық бөлiмдерiн құру қажет.
Тiркеушi органның бiрыңғай дерекқоры құрылғаннан кейiн, бiрақ 2003 жылдан кешiктiрмей Орталықтар қазыналық кәсiпорындар болып қайта құрылуы тиiс. Бұл үшiн Қазақстан Республикасы Президентiнiң "Мемлекеттiк кәсiпорындар туралы" 1995 жылғы 19 маусымдағы U952335_ заң күшi бар Жарлығына өзгерiстер мен толықтырулар енгiзу талап етiледi.

4. Қорытынды

Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттiк тiркеудiң бiрыңғай жүйесi нарықтық экономикасы бар елдер инфрақұрылымының маңызды құрауышы, жылжымайтын мүлiкке құқықтар саласындағы құқықтық ақпараттың көзi болып табылады.
Тұжырымдаманың ережелерiн іс жүзiне асыру Қазақстанның әлемдiк қоғамдастықтың ғаламдық ақпараттық инфрақұрылымына тиiмдi әрi жылдам кiруiне мүмкiндiк беретiн, Қазақстанды осы заманғы құқықтық жүйесi бар мемлекет деп бағалайтын өлшем болып табылады.

О Концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан

Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 декабря 2001 года N 1560. Утратило силу постановлением Правительства РК от 21 ноября 2002 г. N 1228

В целях совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Правительство Республики Казахстан постановляет:
1. Одобрить прилагаемую Концепцию совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан.
2. Министерству юстиции Республики Казахстан совместно с Министерствами финансов, экономики и торговли Республики Казахстан, Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами внести в Правительство Республики Казахстан в двухмесячный срок Программу по реализации данной Концепции.
3. Настоящее постановление вступает в силу со дня подписания.

Премьер-Министр
Республики Казахстан

Одобрена
постановлением Правительства
Республики Казахстан
от 4 декабря 2001 года N 1560

Концепция
совершенствования и развития системы
государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в Республике Казахстан 1. Введение

Настоящая концепция разработана в целях совершенствования единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан на период 2002-2005 годов с учетом мирового опыта.
Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан направлено на повышение инвестиционной активности в республике и становление инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости.
Суверенный Казахстан первым из стран бывшего Советского Союза законодательно урегулировал правоотношения в этой области.
Норма, обязывающая регистрировать права на недвижимое имущество, закреплена в Гражданском кодексе Республики Казахстан. В частности, пунктом 1 статьи 118 (в редакции от 27 декабря 1994 г.) установлено, что право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Объектами регистрации были признаны права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного землепользования, аренды, ипотеки, сервитутов. Кроме того, к объектам регистрации были отнесены сделки с недвижимым имуществом.
25 декабря 1995 года был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указ стал базовым законодательным актом по формированию единой системы государственной регистрации. Он направлен на стабилизацию рыночных отношений и существенное снижение обострившихся в тот период негативных процессов по сделкам с недвижимостью.
Ранее функционировавшие Бюро по технической инвентаризации (БТИ), преобразованные в 1995 году в Управления по оценке и регистрации недвижимости, осуществляли регистрацию не прав на недвижимость, а учет самого имущества. Такая система не давала гарантий государственной защиты прав субъектов собственности.
Учитывая юридическую природу государственной регистрации, законодательно определено, что эта деятельность должна осуществляться в системе органов юстиции.
В то же время, было признано целесообразным не создавать для этих целей новые организационные структуры. Согласно постановлению Правительства Республики Казахстан N 236 от 20 февраля 1997 года "О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года N 2727 ", решено более эффективно использовать имеющиеся подразделения, передав их в ведение Министерства юстиции. Передача указанных организаций была произведена с сохранением их функций, штатной численности, материально-технической базы и порядка содержания.
Новые организации стали осуществлять регистрацию в единой технологической последовательности, отражая в соответствующих документах технические, стоимостные и правовые характеристики объектов недвижимости.
В настоящее время государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют подведомственные Комитету регистрационной службы Министерства юстиции 16 республиканских государственных предприятий на праве хозяйственного ведения "Центры по недвижимости" (далее - Центры) и их филиалы.
Осуществление деятельности на праве хозяйственного ведения позволило регистрирующим органам практически с нуля создать необходимую материально-техническую базу, а также обеспечить поступление значительных средств в бюджет государства.
В 1999 году за государственную регистрацию в бюджет перечислено 229 млн. тенге, в 2000 году 295 млн. тенге, за 6 месяцев 2001 года - 188 млн. тенге, что говорит об увеличении оборота сделок и активизации субъектов рынка недвижимости.
Объем выполненных услуг регистрирующими органами в целом по Казахстану за 1999 год составил 1094,5 млн. тенге, за 2000 год - 1410,6 млн. тенге, за 6 месяцев 2001 года - 792,7 млн. тенге. Перечисленные налоги и прочие платежи в бюджет от деятельности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также существенно возросли.

2. Современное состояние системы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Система регистрации построена с учетом международного опыта.
В мире сложились две достаточно автономные системы регистрации - англосаксонская, в основе которой лежит принцип регистрации прав, и континентальная, базисом которой является регистрация сделок.
Например, в соответствии с немецким законодательством, права на недвижимость без регистрации не признаются возникшими. В США официальная система земельной регистрации основана на регистрации документов, а не прав.
Главное отличие между системами регистрации прав и регистрации сделок (документов) заключается в том, что первая из них гарантирует действительность зарегистрированного права (пока иное не будет установлено судом), а вторая таких гарантий не дает.
При этом в подавляющем большинстве стран система регистрации является самофинансируемой за счет оказания услуг.
Анализ международного опыта показывает, что в регистрации прав на недвижимое имущество важными являются следующие вопросы:
1) определение понятия недвижимости и объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации;
2) выбор системы регистрации;
3) выбор между обязательной или явочной регистрацией;
4) определение перечня объектов регистрации (какие права и обременения прав на недвижимое имущество, какие изменения подлежат обязательной регистрации);
5) установление критерия определения момента возникновения права (с момента регистрации, с момента совершения сделки или иного момента);
6) определение приоритетов между различными правами, обременениями прав на одни и те же объекты недвижимости в зависимости от вида права (обременения), момента возникновения и регистрации в правовом кадастре.
В целях внедрения системы регистрации прав на недвижимое имущество разработано и принято около сорока нормативных правовых актов. При этом, большинство концептуальных вопросов было решено.
Сложившаяся правовая система регистрации в Республике Казахстан характеризуется следующими особенностями:
1) ведется государственная регистрация как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним;
2) права, возникшие до введения государственной регистрации, признаются без государственной регистрации;
3) права на недвижимое имущество и сделок с ним считаются соответственно возникшими и совершенными с момента государственной регистрации (если иное не установлено законодательными актами).

3. Цели и основные направления развития системы
государственной регистрации

Создание современной системы государственной регистрации недвижимости преследует достижение следующих основных целей:
1) формирование необходимой инфраструктуры для развивающегося рынка недвижимости;
2) повышение инвестиционной привлекательности Казахстана за счет обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость;
3) создание условий для формирования единой базы данных правового кадастра, а также данных из земельного, градостроительного кадастров, необходимых для ведения правового кадастра недвижимости.
Основными направлениями развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
1) разработка законодательных и иных нормативных правовых актов, направленных на совершенствование и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) совершенствование деятельности подведомственных органам юстиции государственных предприятий, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3) введение свидетельства о государственной регистрации недвижимости как единого правоустанавливающего документа;
4) устранение дублирования действий государственных органов при формировании различных кадастров;
5) упрощение порядка и сокращение сроков государственной регистрации и оказания информационных услуг;
6) взимание дифференцированного сбора за регистрацию объектов недвижимости в зависимости от вида объекта и регистрируемого права, снижение оплаты за услуги, оказываемые регистрирующими органами;
7) постепенное увеличение количества зарегистрированных объектов недвижимости в целях повышения объема поступлений налогов на имущество, полноты информации в правовом кадастре, комплексной оценки национальных ресурсов;
8) создание единой по республике автоматизированной базы данных по регистрации недвижимости с учетом стоимостных и технических характеристик.

3.1. Совершенствование законодательства о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество

В законодательстве необходимо реализовать следующие основные концептуальные положения:
1) определить функции и требования к регистраторам, с предоставлением им необходимых полномочий при осуществлении регистрационных действий;
2) максимально сблизить и унифицировать действия государственных органов при формировании земельного, градостроительного кадастров и правового кадастра недвижимости, выдаче правоустанавливающих и иных документов юридическим и физическим лицам.
В формировании правового кадастра важны техническая инвентаризация и оценка. Однако в настоящее время деятельность по технической инвентаризации законодательно не урегулирована, несмотря на то, что регистрация прав с учетом технических и стоимостных характеристик остается прерогативой государства.
Поэтому вопросы технической инвентаризации, оценки и регистрации недвижимости, целесообразно решать в правовом и организационном единстве. Опыт Российской Федерации, Кыргызстана и других стран, идущих по пути максимального сближения и взаимосвязи этих вопросов, является тому подтверждением.

3.2. Создание автоматизированной системы правового кадастра

В настоящее время в республике нет единой информационной системы по недвижимому имуществу. В связи с этим информационными ресурсами правового кадастра государственные органы и другие потребители пользуются в порядке оказания информационных услуг.
Создание многофункциональной системы правового кадастра позволит исключить дублирование в деятельности государственных органов по сбору информации об объектах недвижимости и их правообладателях, в конечном счете, сэкономить значительные государственные ресурсы, которые в настоящее время расходуются для создания дублирующих информационных систем. Для исключения указанных негативных факторов кадастры, связанные с недвижимостью, должны иметь единую сеть.
В случае, если регистрирующий орган будет обладать первичной информацией, содержащейся в различных кадастрах, затраты заявителей при обращении за информационными услугами существенно сократятся. Кроме того, будут созданы условия для преодоления коррупционных правонарушений в государственных органах при обращении заявителей за информацией в любой из государственных органов, ведущих тот или иной кадастр.
Для обеспечения полноты информации в правовом кадастре предстоит перенести на электронные носители базы данных бывших БТИ и управлений по оценке и регистрации недвижимости.
При этом земельно-кадастровые органы должны иметь современное топографическое оборудование, компьютерную технику, провести соответствующее обучение.
Создание объединенной базы данных позволит осуществлять регистрацию земельных участков не только по представляемым заявителями документам, но и по сведениям, содержащимся непосредственно в земельном кадастре.
Учитывая особую экономическую и социальную ценность объектов недвижимости, государство сможет в той или иной степени прогнозировать и отслеживать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости.
Потребителям информации из объединенной базы данных это позволит установить правообладателя, определить правовой режим объекта недвижимости, вид зарегистрированного права и существующих обременении на него, усилит гарантии участников сделок от будущих притязаний на приобретаемые права.
Автоматизированная база данных может быть создана только после формирования соответствующих баз данных земельного и градостроительного кадастров.
Организационные и материально-технические аспекты этой работы должны решаться соответствующими центральными и местными исполнительными органами в рамках реализации Указа Президента Республики Казахстан от 16 марта 2001 года N 573 "О Государственной программе формирования и развития национальной информационной инфраструктуры Республики Казахстан".
Создание базы данных непосредственно регистрирующего органа будет осуществлено за счет средств Центров.
Следует отметить, что финансовая сторона правового кадастра отходит на второй план по сравнению с той ролью, которую он будет играть в качестве основы общей информационной системы.
К примеру, Швеция затратила на создание автоматизированной кадастровой системы 700 млн. крон и тратит ежегодно на ее содержание 350 млн., получая от сбора налогов на недвижимое имущество ежегодно 16 млрд., а также 5 млрд. крон от платного обслуживания потребителей кадастровой информации.
Таким образом, основным источником возвратности вложений, вкладываемых для создания автоматизированной кадастровой системы, является справедливое и полное налогообложение, которое обеспечивает стабильное поступление средств в бюджет. Следующим по значимости источником возвратности является предоставление кадастровой информации.

3.3. Административные и организационные вопросы ведения
правового кадастра

В целях повышения профессионализма, оказания методической помощи по вопросам государственной регистрации, технической инвентаризации и оценки имущества при Комитете регистрационной службы должен быть образован Научно-методический совет как консультативно-совещательный орган на общественных началах.
Параллельно с развитием системы государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним, должны быть приняты меры по развитию системы оценки имущества на основе отечественных и международных стандартов.
Развитие института оценки является необходимым условием для активизации субъектов, формирующих рынок недвижимости, а также повышения роли и достоверности регистрации.
Для реализации законодательства о регистрации прав на недвижимость и оценочной деятельности, обеспечения контроля в этой сфере, в том числе за лицензиатами, необходимо создание структурных отделов Комитета регистрационной службы в городах Алматы и Атырау по 3-5 человек в пределах общей штатной численности Министерства юстиции Республики Казахстан.
После создания единой базы данных регистрирующего органа, но не позднее 2003 года Центры должны быть реорганизованы в казенные предприятия. Для этого потребуется внесение изменений и дополнений в Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, "О государственном предприятии" от 19 июня 1995 года.

4. Заключение

Единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество является существенным компонентом инфраструктуры стран с рыночной экономикой, источником правовой информации в области прав на недвижимое имущество.
Практическая реализация положений Концепции станет шагом, который позволит Казахстану эффективно и оперативно вступить в глобальную информационную инфраструктуру мирового сообщества, критерием, по которому Казахстан будут оценивать как государство с современной правовой системой.