"Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына өзгерістер енгізу туралы

Қазақстан Республикасы Премьер-Министрінің орынбасары - Қаржы министрінің 2022 жылғы 23 тамыздағы № 876 бұйрығы. Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2022 жылғы 23 тамызда № 29235 болып тіркелді

БҰЙЫРАМЫН:

1. "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына (Нормативтік құқықтық актілерді мемлекеттік тіркеу тізілімінде № 16971 болып тіркелген) мынадай өзгерістер енгізілсін:

бұйрықтың кіріспесі мынадай редакцияда жазылсын:

"Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасы Заңының 13-бабының 2-тармағына сәйкес БҰЙЫРАМЫН:";

1-тармақтың 3) тармақшасы мынадай редакцияда жазылсын:

"3) осы бұйрыққа 3-қосымшаға сәйкес "Құн түрлері" бағалау стандарты;";

көрсетілген бұйрықпен бекітілген "Жылжымалы мүліктің құнын бағалау" бағалау стандарты осы бұйрыққа 1-қосымшаға сәйкес жаңа редакцияда жазылсын;

көрсетілген бұйрықпен бекітілген "Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандарты осы бұйрыққа 2-қосымшаға сәйкес жаңа редакцияда жазылсын;

көрсетілген бұйрықпен бекітілген "Бағалау базалары мен құнның типтері" бағалау стандарты осы бұйрыққа 3-қосымшаға сәйкес жаңа редакцияда жазылсын;

көрсетілген бұйрықпен бекітілген "Зияткерлік меншік объектілерінің және материалдық емес активтердің құнын бағалау" бағалау стандартында:

1-тармақ мынадай редакцияда жазылсын:

"1. Осы "Зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң және материалдық емес активтердiң құнын бағалау" бағалау стандарты (бұдан әрі – стандарт) халықаралық бағалау стандарттарын ескере отырып, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес әзірленді және зияткерлiк меншiк пен материалдық емес активтердi бағалау тәсілдері мен әдiстерiне қойылатын негізгі талаптарды белгiлейдi.

Стандарт Қазақстан Республикасының аумағындағы зияткерлік меншік объектілері мен материалдық емес активтердің барлық түрлерін бағалау үшін қолданылады және "Зияткерлік меншік объектілері мен материалдық емес активтердің құнын бағалау, бизнесті және бизнеске қатысу құқықтарын бағалау" мамандығы бойынша "Бағалаушы" біліктілігін беру туралы куәлігі бар бағалаушылар пайдаланады.";

2-тармақтың 22) тармақшасы мынадай редакцияда жазылсын:

"22) технологиялық активтер – технологиялық инновациялардың немесе жетістіктердің құндылығын білдіреді және технологияларды пайдалануға арналған шарттан тыс құқықтарынан туындайды немесе шартпен немесе заңмен қорғалады (патенттелген технология, компьютерлік бағдарламалық қамтамасыз ету, патенттелмеген технология, деректер базасы, коммерциялық құпиялар, ағымдағы зерттеулер мен әзірлемелер, өндірістік процестер мен ноу–хау);";

8-тармақ мынадай редакцияда жазылсын:

"8. Кіріс амалы бағалау объектісімен генерацияланатын ақша ағындарын (болашақ экономикалық пайданы) дисконттауды немесе бағалау объектісін пайдаланудан түсетін экономикалық пайдаға басқа тұлғаларға ықтимал ақысын өтеп қол жетімділік беруден түсетін кірісті қоса алғанда, бағалау объектісінен түсетін таза жылдық кірісті (пайда, әсер) капиталдандыруды көздейді.

Кіріс тәсілінің әдістері:

1) роялти әдісі (роялтиден босату әдісі);

2) пайдадаға басымдық әдісі;

3) артық кіріс әдісі;

4) қалдық құн әдісі;

5) даму әдісі (опцион әдісі);

6) "гринфилд" әдісі;

7) дистрибьютер әдісі;

Роялтиден босату әдісінде материалдық емес активтердің құны болжамды лицензиялық төлемнің құнынан шығатын, оны үшінші тұлғалардың лицензияларын пайдаланбай, активтерді иелену арқасында үнемделетін құнымен айқындалады.

Роялтидің болжамды төлемдері материалдық емес активтерді пайдалану мерзіміне түзетіледі және салық салу факторларын ескерумен олардың келтірілген құнын алу үшін бағалау күніне дисконтталады. Кейбір жағдайларда роялти төлемдері пайданың немесе өзге қаржылық көрсеткіштің пайызына негізделген мерзімдік сомаға қосымша бастапқы жарнаны қамтиды.

Болжамды роялти мөлшерлемесін алу үшін екі әдіс қолданылады:

1) нарықтық роялтидің салыстырмалы немесе ұқсас мәмілелер бойынша ставкаларға негізделген әдіс. Осы әдісті қолданудың қажетті шарты тұрақты коммерциялық негізде лицензия бойынша пайдалануға берілетін материалдық емес активтердің болуы;

2) мүдделі лицензиат мен мүдделі лицензиар арасындағы тәуелсіз коммерциялық мәмілелерде бағаланатын материалдық емес активті пайдалану құқығы үшін лицензиарға болжамды төленетін үлесті анықтауға және лицензиар мен лицензиат арасындағы материалдық емес активтен пайда болған кірісті бөлуге негізделген әдіс.

Роялтидің мөлшерлемесі жиі салыстырмалы активтер үшін нарықта маңызды шашыраңқы болады. Сондықтан пайдалану болжанатын роялти шамасын бағаланатын активті пайдаланумен бизнес операторы талап ететін операциялық рентабельділік көрсеткішімен салыстыру ақылға қонымды.

Роялтиден босату әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) пайдаланылатын зияткерлiк меншiк объектiсiне құқықтардың әрекет ету мерзiмi iшiнде жыл сайынғы жалпы операциялық кіріс шамасын ықтималды үш сценарий бойынша (оптимистiк, пессимистiк және реалистiк) айқындау;

2) роялтидiң болжамды мөлшерлемесін пайдалана отырып, жалпы операциялық кірісті жасауда зияткерлiк меншiктiң/материалдық емес активтің үлесiн айқындау;

3) зияткерлiк меншiк объектiсiнiң құндылығы мен қорғалуына түзетулер енгiзу арқылы алынған кірістің (пайданың) шамасын нақтылау, олардың шамасы мүлiктi бағалау бойынша анықтамалық әдебиетте жарияланады;

4) капиталдың орташа өлшенген бағасының шамасын есептеу;

5) аннуитет моделiн пайдалана отырып кіріс мультипликаторын есептеу, ол зияткерлік меншікті бағалаудың және орташа өлшенген құны шамасының заңдық өмір сүру мерзiмiне байланысты функцияны білдіреді;

6) терминалды құнды есептеу;

7) зияткерлiк меншiк объектiсiнiң нарықтық құнын тікелей капиталдандыру немесе ақша ағындарын дисконттау әдiстерiмен есептеу;

8) зияткерлiк меншiк объектiсi құнының ең ықтимал шамасын үш сценарийдiң орташа өлшенген нәтижесі әдiсiмен есептеу.

Осы әдiс бойынша зияткерлiк меншiк объектiсiнiң құны осы жүйеде ақша ағынын жасауға қатысатын зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң құндылығы мен қорғалуына түзетiлерi бар роялтидiң стандартты мөлшерлемесіне көбейтiлген, лицензиялық шарттың есептiк мерзiмi үшiн бизнес-жүйенiң жылдық пайдасының дисконтталған (капиталға айналдырылған) сомасы ретiнде есептеледi.

Пайданың артықшылық әдісі, егер осы активті бизнеспен алынатын табыстармен немесе ақша ағындарымен бағаланатын материалдық емес активтерді пайдаланған кезде бизнес арқылы алынған болжамды пайданы немесе ақша ағынын салыстыруды болжайды. Әдіс жиі нарықта негізделген роялтидің мөлшерлемесі қол жетімсіз немесе сенімсіз болғанда пайдаланылады.

Пайда болған табыстың айырмашылығын белгілегеннен кейін, болжамды мерзімді үстеме пайданы немесе ақша ағынын ағымдағы құнға келтіру үшін қолданылатын тиісті дисконттау мөлшерлемесін немесе ақша ағынының немесе тұрақты үстеме табыс деңгейін капиталдандыруды талап ететін капиталдандыру коэффицентін анықтау керек.

Пайданың басымдық әдісі шығыстарды азайтуға мүмкіндік беретін материалдық емес активтерді бағалау үшін, сондай-ақ оларды пайдалану пайда немеседисконтталатын (капиталдандырылатын) ақша ағынын құрайтын активтерді бағалау үшін қолданылады.

Пайданың басымдық әдісін қолдану шарты еркiн ақша ағынының күтілетін шамасын анықтауға мүмкiндiк беретiн ақпараттың болуы болып табылады, ол бағаланатын объектiнiң осы өндiрiсiнде қолдану нәтижесiнде пайда болады.

Дисконттау (капиталдандыру) іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) материалдық емес активтердi пайдалану нәтижесiнде жасалатын таза ақша ағыны есептеледi;

2) дисконттау (капиталдандыру) мөлшерлемесі айқындалады;

3) ұзақтығы 5 (бес) жылдан асатын ақша ағындары үшiн терминалдық құн есептеледi;

4) болашақ ақша ағындарының келтiрiлген құны айқындалады;

5) өнiмді өндiру сипаттамасын (дара, сериялық, жаппай өндiрiс) есепке алатын коэффициент табылады;

6) материалдық емес активтердiң нарықтық құны өнiм өндiрiсiнiң сипатын есепке алатын коэффициентке қосымша кірістің келтiрiлген құнын көбейту арқылы есептеледi.

Материалдық емес активтердiң құнын есептеу таза ақша ағынын дисконттау көмегiмен материалдық емес активтердiң салымы үлесiнiң коэффициентiн және зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң құндылығы мен қорғалуына түзетулерді ескерумен жүргiзiледi.

Артық кіріс әдісі басқа ілеспе активтерге жататын ақша ағынының үлесін алып тастаумен, бағаланатын материалдық емес активпен байланысты келтірілген ақша ағынының құнынан шығатын материалдық емес активтердің құнын айқындайды. Артық кіріс әдісі әдетте клиенттердің келісімдерін клиенттердің қарым-қатынастарын және ғылыми және конструкторлық зерттеулер жобаларын бағалау кезінде пайдаланылады.

Артық кіріс әдісі бір кезеңде болжамды ақша ағынының базасында қолданылады және сол кезде ол бір кезеңді артық кіріс әдісі деп аталады не бірнеше кезеңдегі ақша ағынын пайдаланумен ол көп кезеңді артық кіріс әдісі деп аталады. Материалдық емес активтер әдетте ұзақ уақыт ақшалай пайда әкелетіндіктен көп кезеңді артық кіріс әдісі пайдаланылады.

Артық кіріс әдісі барлық кішігірім бизнестен немесе оның осы бизнеске тиесілі активтер тобынан бағаланатын активтен алынатын барлық кіріске жататын, күтілетін ақша ағынын айқындауды білдіреді.

Осы болжамды ақша ағынынан материалдық, материалдық емес және қаржы активтерімен байланысты ақша ағынының үлесі алынып тасталады.

Ол ілеспе активтердің шотына келіп түсетін тиісті есептеулерді немесе экономикалық рентаны есептеу арқылы және оны ақша ағынынан алып тастаумен жүзеге асырылады. Қаралатын активтің сенімді бағасын алу үшін есептеуге барлық активтері кәсіпорынның бизнесінде бірлесіп жұмыс істеуге негізделген кез келген қосымша құнды көрсетуге мүмкіндік беретін қосымша есептеуді қосу мақсатқа сай болады. Бұл әдетте бағаланушы активті жеке сатып алушының қолы жетімсіз болатын, бірге жиналған жұмыс күші нысанында жасалатын активтің ақша ағынынан болатын пайданы көрсетуге мүмкіндік береді.

Қалдық құны әдiсi мынадай жағдайларда:

1) материалдық активтердiң құны белгiлi немесе нақты айқындалған болса;

2) егер бизнестенн, яғни материалдық және материалдық емес активтерден шығарылатын таза ақша ағыны белгiлi немесе айқындалған болса қолданылады.

Материалдық емес активтердi бағалау үшiн қалдық құны әдiсiн қолдану кезiнде талдау элементтерi ретiнде сонымен қатар кiрiстер мен шығыстар туралы деректер қолданылады. Кіріс алу мақсатында кәсiпорынның барлық мүлкiн пайдаланудан алынатын таза кiрiстi қаржылық талдау жүргiзiледi. Таза кiрiстен жақсартулармен талап етiлетiн қаржылық қайтарып беруді ескерумен шегеру жасалады. Қалған кiрiс материалдық емес активтердiң есебiне кiретiн қалдық болып саналады. Құн көрсеткiшiн алу үшiн ол капиталдандырылады.

Қалдық құн әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) капиталдандыру әдiсiмен барлық кәсiпорынның (бизнестiң) нарықтық құны табылады, оның ажырамас бөлiгi бағаланатын материалдық емес актив болып табылады;

2) материалдық емес активтердiң нарықтық құны бизнестiң барлық активтерiнiң құны мен оның материалдық активтерiнің арасындағы айырмашылық ретiнде есептеледi.

Даму әдiсi (опциондық әдiс) дисконттау (капиталдандыру) әдiсiнiң модельдерi нарықта қалыптасатын коньюнктураға байланысты болашақта менеджерлердiң бизнестiң дамуына ықпал ету мүмкiндiгiн ескермейді. Өнiмге патент фирмаға өнiмнiң және оның нарығының даму құқығын қамтамасыз етедi. Егер өнiмдi сатудан түсетiн күтiлетiн ақша ағынының ағымдағы құны дамудың өзiндiк құнынан (шығын) асып түсетiн болса, осылай болады. Егер мұндай болмаса, онда фирма патенттi кейiнге қалдырады және одан арғы шығындарға ұшырамайды. Сондықтан өнiмге патент колл-опцион ретінде қарастырылады, онда өнiмнiң өзi базалық актив болып табылады.

Даму әдiсi (опциондық әдiс) іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

қайта қаржыландыру мөлшерлемесі қабылданатын материалдық емес активтердiң жарамдылық уақытына сәйкес келетiн тәуекелсiз ставка айқындалады;

базалық активтiң құны есептеледi, яғни бағаланатын материалдық емес активтi пайдаланудан күтiлетiн болашақ ақша ағындарының келтiрiлген құны;

орындау бағасы есептеледi, яғни бағаланатын материалдық емес активтi енгiзу мен пайдалану үшiн қажеттi болашақ шығындардың келтiрiлген құны;

өндiрiстiң әрбiр саласы бойынша халықаралық рейтинггiк агенттiктер тұрақты есептейтін деректер көмегiмен базалық бағаның жылдық стандартты ауытқуы айқындалады;

материалдық емес активтердiң әрекет етуiнiң есептiк кезеңi белгiленедi.

"Гринфилд" әдісі, негізінен, материалдық емес активтерді бағалау үшін пайдаланылады, мысалға, франчайзинг туралы келісім, және бизнестің тек бір активі бағалау күніне бағаланатын материалдық емес актив болып табылатын шартта ақша ағындарының болжамдары негізінде бағаланатын материалдық емес актив құнын айқындауды болжайды. Қалған барлық материалдық және материалдық емес активтер сатып алынады немесе жалға алынады.

Дистрибьютер әдісі клиенттермен байланысты материалдық емес активтерді бағалау үшін пайдаланылатын артық пайданың көп кезеңді әдісін білдіреді.";

10 және 11-тармақтар мынадай редакцияда жазылсын:

"10. Салыстырмалы тәсілде материалдық емес актив құны нарықтық деректер негізінде айқындалады, мысалы бірдей немесе ұқсас актвитермен мәмілелердегі ұсыныс немесе сұраныс бағалары.

Салыстырмалы тәсіл әдістері:

1) салыстырмалы талдау әдісі.

Салыстырмалы талдау әдiсiн қолдану кезiнде материалдық емес активтердiң құны жақындағы сатылымдардың нақты бағаларын салыстыру не ұқсас объектiлерге сұраныс пен ұсыныс туралы ақпаратты зерттеу арқылы белгiленген бағаларды салыстыру жолымен айқындалады.

Салыстырмалы талдау әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай дәйектілігін болжайды:

кемiнде олардың сатылу бағаларының нақтылығы жоғары деңгейде белгiлi болған салыстырылатын үш объектiнi таңдау жүргiзiледi;

осы аналогтың бағаланатын объектiден ерекшелiгiнiң әрбiр факторы бойынша индекстер есептеледi (материалдық емес активтер пайдаланылатын сала, материалдық емес активтің құндылығы мен қорғалуы, кәсіпорын рангі (шағын, орта, ірі бизнес), онда материалдық емес актив, материалдық емес активті пайдалану ауқымы, материалдық емес активті пайдалану мерзімі, материалдық емес активті пайдалану тәуекелі, материалдық емес актив, салыстырудың басқа да дәйекті факторлары енгізіледі);

әрбір аналогтың құны жоғарыда көрсетілген индекстердің көмегімен бағаланатын материалдық емес активтердiң құнына келтіріледі;

материалдық емес активтердің құны аналогтардың келтірілген құнының орташа шамасы ретінде есептеледі.

Тарату (аллокация) әдiсiн қолдану шарты кәсiпорынның барлық активтерiнiң нарықтық құнында материалдық емес активтердiң ең ықтимал үлесi туралы ақпараттың болуы болып табылады.

2) тарату (аллокация) әдісі – жанама салыстыру тәсілі.

Тарату (аллокация) әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай әйектілігін болжамдайды:

бағаланатын материалдық емес активтердiң аналогтармен салыстыру элементтерiн айқындау;

салыстыру элементтерiнiң әрқайсысы бойынша әрбiр осындай материалдық емес активтердiң бағаланатын активтерден айырмашылығының сипаты мен дәрежесін айқындау;

салыстыру элементтерiнiң әрқайсысы бойынша осындай материалдық емес активтердiң бағасын түзетулердi айқындау, олардың әрқайсысының сипаты мен ерекшелiктеріне сәйкес материалдық емес активтерден айырмашылығы;

салыстыру элементтерiнiң әрқайсысы бойынша бағаланатын материалдық емес активтердiң ерекшелiктерiн көрсететiн әрбiр осындай материалдық емес активтердiң бағаларын түзету;

материалдық емес активтердiң нарықтық құнын нәтижелердi түзетуден кейiн алынған орташа мәнiн айқындау арқылы есептеу;

бағаланатын активке ұқсас кәсiпорын активтерiнiң жалпы құнындағы материалдық емес активтер үлесiнiң ең ықтимал мәнiн айқындау;

материалдық емес активтердiң нарықтық құнын бағаланатын кәсiпорынның барлық активтерiнiң нарықтық құнындағы үлесi ретiнде есептеу.

3) алу (экстракция) әдісі – жанама салыстыру тәсілі.

Алу (экстракция) әдiсiн қолдану шарттары:

кәсiпорынның материалдық активтерi құнының шамасы туралы ақпараттың болуы;

кәсiпорынның нақты таза операциялық кiрiсiнiң шамасы туралы ақпараттың болуы;

материалдық және материалдық емес активтердiң орта салалық рентабельдiлiгiнiң шамасы туралы ақпараттың болуы.

Алу (экстракция) әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) есептiк орта салалық кiрiс шамасын нақты таза операциялық кiрiстi орта салалық рентабельдiлiкке көбейту арқылы айқындау;

2) осы кәсiпорынның материалдық емес активтерiн генеравциялайтын есептiк орта салалық кіріс шамасын айқындау.

11. Жағымды іскерлік беделділіктің (гудвилл) құнын анықтау кезінде бағалау мақсаты үшін бизнестен немесе активтен туындайтын оның құрамына кіретін осы бизнестен немесе активтер тобынан ажыратылмайтын кез-келген болашақтағы экономикалық пайда анықталады. Осындай пайданың мысалдары – бизнестерді біріктіру (өзге актвитер құнында көрсетілмеген операциялық шығындарды азайту және көлемнен үнемдеу) нәтижесінде туындайтын тиімділіктің артуы, ұйымдастырушылық капитал (мәселен, жаңа желі құру нәтижесінде немесе жаңа нарыққа шығу мүмкіндіктері және т.б.).

Іскерлік беделділік құны ұйымдастыру құнынан (сатып алу бағасы) нақты немесе әлеуетті міндеттемелерді ескере отырып, түзетілген барлық сәйкестендірілетін материалдық, материалдық емес және ақшалай активтердің құнын алып тастағаннан кейінгі қалған соманы білдіреді.";

көрсетілген бұйрықпен бекітілген "Бизнесті және бизнеске қатысу құқығын бағалау" бағалау стандартында:

1, 2, 3, 4 және 5-тармақтар мынадай редакцияда жазылсын:

"1. Осы "Бизнесті және бизнеске қатысу құқығын бағалау" бағалау стандарты (бұдан әрі – стандарт) халықаралық бағалау стандарттарын ескере отырып, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес әзірленді және бағалау жүргізуге, тәсілдерге, әдістерге және бизнесті және бизнеске қатысу құқығын бағалау кезінде есептерді дайындау ерекшеліктеріне қойылатын талаптарды белгілейді. "Зияткерлік меншік объектілерінің және материалдық емес активтердің құнын бағалау, бизнесті және бизнеске қатысу құқықтарын бағалау" мамандығы бойынша "бағалаушы" біліктілігін беру туралы куәлігі бар бағалаушылар пайдаланады.

2. Осы стандарт шеңберінде бизнестер (шаруашылық субъектілері) және (немесе) оларға қатысу құқықтары бағалау объектісі болып табылады. Бизнестің анықтамасы бағалау мақсаттарына байланысты әртүрлі. Дегенмен, әдетте, бизнес коммерциялық, өндірістік, сервистік немесе инвестициялық қызметті жүзеге асырады.

3. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) активтерді генерациялайтын топ – олардың иесіне немесе пайдаланушыға табыс әкелетін активтер тобы;

2) ақша ағыны – өзіндік капиталға және бүкіл инвестицияланған капиталға құрылатын кәсіпорынның кірістер мен шығыстар арасындағы айырма;

3) алмастыру құны – бағалау объектісінің тозуын ескере отырып, бағалауды жүргізу күніндегі нарықтық бағалармен бағалау объектісіне ұқсас объектіні құруға шығатын шығындар құны;

4) акциялардың жеңілдіктері мен сыйлықақылары – акцияларының пакеттерін иеленушілерге тән пайданы және минориторлық пакеттерді иеленушілердің осындай пайдасының болмауын, акциялар пакетінің бағамдалуын және өтімділігін ескеретін акцияларды бағалаған кезде пайдаланылатын ерекше түзетулер;

5) бизнесті бағалау тұжырымдамасы – болашақ кәсіпорын туралы базалық ұйғарым, осыған сәйкес бизнес шексіз әрекет ететін қалыптасқан кәсіпорын ретінде ұғынылады. "Қолданыстағы кəсіпорын" тұжырымдамасы жоюдың болжамына балама ретінде қызмет етеді. Кәсіпорын (бизнес), әдетте, қолданыстағы кәсіпорын ретінде қарастырылады, ол компания жақын болашақта жұмысы жалғастырады деп болжануда, оған ниеті жоқ және оны жоюға немесе оның ауқымын елеулі түрде қысқартуға болады деп қарастырылады;

6) болжалды мультипликатор – бизнестің немесе акциялардың жəне қаржы базасының нарықтық бағасы арасындағы қатынасты көрсететін коэффициент;

7) бақылаудың жеткіліксіздігіне жеңілдік – бақылаудың кейбір немесе барлық мүмкіндіктерінің болмауын көрсету мақсатында бизнестің жүз пайыздық қатысу құнынан тепе-тең үлестен шегерілетін сома немесе пайыз;

8) жеткіліксіз өтімділікке жеңілдік – акциялар пакеті құнынан немесе оның өтімділігінің жеткіліксіздігін көрсету үшін қатысу үлесінен шегерілетін сома немесе пайыз;

9) инвестицияланған капитал – кəсіпорынның меншікті қаражатының немесе қарыз капиталының сомасы;

10) кәсiпорынның бухгалтерлiк (баланстық) құны – қаржылық есептілік деректері бойынша кәсiпорынның жиынтық активтерi мен жалпы мiндеттемелерi арасындағы бағалау күні немесе бағалау күнiнен өзгеше күн;

11) күрделі шығындар – кәсіпорынның негізгі құралдарын құруға бағытталған және (немесе) негізгі құралдардың жай-күйін қолдауға немесе кәсіпорынды дамытуға (қуатын ұлғайту, өнімділігі, шығындарды қысқарту және т.б.) бағытталған шығындар (инвестициялар);

12) капиталдандыру коэффиценті – объекті құнындағы таза табысты түрлендіру параметрі;

13) капиталдандыру мөлшерлемесі – бағаланатын кәсіпорынның кірісін оның құнына айналдыратын коэффициент;

14) қарыз капиталы – белгілі бір шарттар негізінде нақты мерзіммен кредиттер, қаржылық көмек, кепілмен және басқа сыртқы көздерден алынған сомалар түрінде бөгде жақтан тартылатын борыштық міндеттемелер;

15) қайтарым мөлшерлемесі – осы инвестициялардың пайыздық қатынасында көрсетілген инвестициялардың құнынан кіріс (шығыс) және (немесе) іске асырылған немесе күтілетін өзгеріс сомасы;

16) меншікті капиталдың құны – кәсіпорынның активтері мен оның міндеттемелерінің құны арасындағы айырма;

17) нарықтық капиталдандыру – акциялары ашық нарықта айналыста болатын кәсiпорындар акцияларының жүз пайыздық құны;

18) таза айналым капиталы – ағымдағы активтер ағымдағы міндеттемелерден асатын сома;

19) таза активтер – кәсіпорын активтерінің нарықтық құны мен оның міндеттемелерінің түзетілген құны арасындағы айырмашылық;

20) таратуға арналған шығындар – кәсіпорынды толық тарату үшін мүдделі тарап (меншік иесі, конкурстық, банкроттық басқарушы немесе басқа да уәкілетті тұлға) көтерген, бағалау күніне келтірілген болжамды шығындар сомасы.

4. Бизнесті бағалау шаруашылық субъектінің немесе оның қызметінің бір бөлігінің қызметін бағалауды білдіреді. Кәсіпорын құны мен ұйымның жекелеген активтерінің немесе осы субъекті міндеттемелерінің құнын ажырата білу маңызды болып табылады. Егер бағалаудың мақсаты жеке активтер мен міндеттемелерге бағалау жүргізуді көздесе және осы активтер бизнестен бөлінген болса, яғни бір-біріне тәуелсіз жұмыс істеуге және кірісті генерациялауға қабілетті болса, тиісті активтер мен міндеттемелер бүкіл бизнестің құнын бөлу негізінде емес жеке-жеке бағаланады. Бизнесті бағалауға кіріспей тұрып, бағалау тұтас алғанда кәсіпорынды бағалау осы кәсіпорында акцияларды немесе акциялардың пакеттерін, үлестерін бағалау, кәсіпорын шеңберінде белгілі бір бизнес қызметті (бизнес желісін) бағалау немесе нақты активтерді немесе міндеттемелерді бағалау ма екенін анықтау өте-мөте маңызды.

5. Бизнеске тиесілі жекелеген активтерді немесе міндеттемелерді бағалау "Жылжымалы мүліктің құнын бағалау", "Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" және (немесе) "Құн түрлері" және (немесе) "Зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң және материалдық емес активтердiң құнын бағалау" стандарттарына сәйкес жүргізіледі.";

14-тармақ мынадай редакцияда жазылсын:

"14. Шығындарға негізделген тәсіл, әдетте:

1) пайда мен (немесе) ақша қаражатының қозғалысы дұрыс анықталмағанда, бірақ бизнесті жүргізетін ұйымының активтері мен міндеттемелері туралы дәйекті ақпаратқа қол жеткізілсе;

2) бизнес қолданыстағы кәсіпорын болып табылмаса және (немесе) оны тарату кезінде оның активтерінің құны оның қолданыстағы кәсіпорын ретіндегі құнынан асып түссе қолданылады.";

22-тармақ мынадай редакцияда жазылсын:

"22. Салыстырмалы тәсілдің әдістері:

1) капитал нарығының әдісі.

Капитал нарығының әдісі қор нарықтарындағы ұқсас компаниялардың акциялары үшін төленген база ретінде нақты бағаларды пайдалануды болжайды. Бұл әдісті қолдану шарттары мыналар болып табылады:

бағалау туралы есепті жасаған күні қор нарығындағы ұқсас кәсіпорындардың акцияларымен мәмiлелердiң нәтижелерi жайлы ақпаратқа, жалпыға қолжетiмдi ақпарат көздерiне ашық қолжетiмдiлiктің болуы;

кәсіпорындар – ұқсастықтар бағаланатын кәсіпорын ретінде экономиканың сол салаларында да жұмыс істейді;

кәсіпорындар – ұқсастықтар салыстырмалы.

Капитал нарығының әдісін қолдану саласы ұйымдасқан қаржы нарықтарында сатылатын акциялардың бақыланбайтын акциялар пакеттерін бағалау болып табылады.

Бағалаушы келесі бағалау мультипликаторларын пайдаланады: баға (пайда); баға (ақша ағыны); баға (дивидендтер); баға (түсім); баға (активтердің баланстық құны); баға (таза активтердің құны) және (немесе) басқа да мультипликаторлар.

Капитал нарығының әдісін пайдаланған кезде ұйымдасқан қор нарығының қатысушылары болып табылмайтын, бірақ жалпыға қол жетімді ақпарат көздерінде (ресми интернет-парақтарда) өз есептілігін жариялауға болатын осындай ұқсас кәсіпорындардың пайдаланылуына жол беріледі. Бұл ретте бағаның (нарықтық капиталдандыру мөлшерінің) орнына ұқсас кәсіпорынның меншікті капиталының баланстық құнының көрсеткіші қолданылады;

2) мәмілелер әдісі (кәсіпорынның ұқсас әдісі).

Мәмілелер әдісі (ұқсас кәсіпорын әдісі) тұтастай алғанда кәсіпорынның немесе оның бақылау пакетін сатып алу туралы тарихи деректерге негізделген.

Осы әдісті қолдану шарты ұқсас салыстырмалы кәсіпорындардың бақылау пакетін немесе акциялардың толық пакетін немесе жарғылық капиталындағы үлесін сату бойынша мәмілелердің нәтижесі туралы ашық көздерде сенімді ақпараттың болуы болып табылады.

3) салалық коэффициенттер әдісі.

Сала коэффициенттері әдісі кәсіпорындардың бағасы мен белгілі бір қаржылық өлшемшарттар арасындағы қатынастарды статистикалық зерттеуге негізделген.

Әдістің қолданылуының талаптары – тиісті тәуелділікті белгілеу үшін бағалаушы қолданатын ашық нарықтағы тиісті зерттеудің болуы болып табылады.";

32 және 33-тармақтар мынадай редакцияда жазылсын:

"32. Бизнестермен және оларға қатысу құқықтарымен байланысты кірістер мен ақша ағындары пайдаланылатын капиталдандыру немесе дисконттау ставкасының қолданылатын табыс түріне немесе ақша ағынына сәйкес келуі шартымен салықтарды төлегенге дейін де, салықтарды төлегеннен кейін де базаға негізделеді.

33. Өндіріс (қызмет көрсету) көлемінің өзгеруін болжау, егер сондай болатын болса, кәсіпорын басшылығының болжамдарының деректеріне негізделеді. Бұл ретте, кредит беруші ұйымдарға кепіл мақсаттары немесе қаржылық есептіліктің халықаралық стандарттарының мақсаттары үшін объектілерді бағалау кезінде (активтерді барабар пайдалылыққа тексеру кезінде) кәсіпорында құрылған, болжам шеңберінде аспайтын негізгі қорларды (жобалау қуаты) негізге ала отырып, өндірістің немесе қызметтер көрсетудің ықтимал көлемі белгіленеді.";

36-тармақ мынадай редакцияда жазылсын:

"36. Болжамнан кейінгі кезеңдегі кәсіпорынның (бизнестің) құны бағалаушы негізді деп санайтын және неғұрлым сенімді нәтижеге әкелетін тәсілмен жүргізіледі. Бұл ретте бағалаушы бағалау туралы есеп шеңберінде қандай да бір модельді таңдауды сипаттайды.";

көрсетілген бұйрықпен бекітілген "Қаржы құралдарын бағалау" бағалау стандартында:

1-тармақ мынадай редакцияда жазылсын:

"1. Осы "Қаржы құралдарын бағалау" бағалау стандарты (бұдан әрі – стандарт) халықаралық бағалау стандарттарын ескере отырып, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес әзірленді және есептерді жасау ерекшеліктерін, қаржы құралдарын бағалау кезінде нарықтық немесе өзге де құнын белгілеу бойынша міндеттерді шешу үшін қажетті тәсілдерге, әдістерге және талдамалық рәсімдерге қойылатын талаптарды белгілейді.";

11 және 12-тармақтар мынадай редакцияда жазылсын:

"11. Капиталдандырудың (дисконттаудың) тиісті мөлшерлемесін анықтаған кезде ақшаның уақытша құнын және ықтимал қосымша тәуекелдерді өтеу үшін осы құрал бойынша талап етілетін қайтарым мөлшерлемесі бағаланады. Ықтимал қосымша тәуекелдердің құрылымына жеткілікті негіздеу мүмкін болған кезде мынадай факторлар енгізіледі:

1) осы құрал бойынша талаптар, мысалы кезектілік;

2) кредиттік тәуекел (контрагенттің белгіленген мерзімінде төлем жүргізу мүмкіндігіне байланысты тұрлаусыздық);

3) осы құралдың өтімділігі және нарықтық сатымдылығы.

12. Шығындық тәсілдің әдістері. Қаржылық құралдарды бағалауға шығындық тәсіл қор биржасының трендтерінің негізінде қаржылық құралдардың құнының өсуі немесе құнсыздануын ескере отырып, тек индекстеу әдісімен іске асырылады.";

14-тармақ мынадай редакцияда жазылсын:

"14. Егер салыстырылатын активтер ұқсас, мәміле немесе ұсыным бағасының күні бағалау күніне жақын және өзінің өзектігін сақтаған және қарастырылып отырған пакеті салыстыруға келетін болса, бағаларды түзетудің қажеттігі жоқ, қалған жағдайларда мәні дәлелденетін қажетті түзетулер енгізіледі.".

2. Қазақстан Республикасы Қаржы министрлігінің Бухгалтерлік есеп, аудит және бағалау әдіснамасы департаменті Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен:

1) осы бұйрықтың Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінде мемлекеттік тіркелуін;

2) осы бұйрықтың Қазақстан Республикасы Қаржы министрлігінің интернет-ресурсында орналастырылуын;

3) осы бұйрық Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінде мемлекеттік тіркелгеннен кейін он жұмыс күні ішінде осы тармақтың 1) және 2) тармақшаларында көзделген іс-шаралардың орындалуы туралы мәліметтерді Қазақстан Республикасы Қаржы министрлігінің Заң қызметі департаментіне ұсынуды қамтамасыз етсін.

3. Осы бұйрық алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін он күнтізбелік күн өткен соң қолданысқа енгізіледі.

Қазақстан Республикасы Премьер-Министрінің орынбасары - Қаржы министрі	Е. Жамаубаев
"КЕЛІСІЛДІ" Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі

Қазақстан Республикасы Премьер-Министрінің орынбасары – Қаржы министрінің 2022 жылғы 23 тамыздағы № 876 Бұйрыққа 1-қосымша Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 1-қосымша

"Жылжымалы мүліктің құнын бағалау" бағалау стандарты

1-тарау. Жалпы ережелер

1. Осы "Жылжымалы мүліктің құнын бағалау" бағалау стандарты (бұдан әрi – стандарт) "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы" Қазақстан Республикасының Заңына және халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес әзiрлендi және жылжымалы мүлікті бағалау құнына, бағалау тәсілдері мен әдістеріне қойылатын талаптарды белгiлейдi.

2. Стандарттың күші материалдық жылжымалы мүліктің барлық типтерін бағалауға қолданылады.

Бағалау мақсатында осы стандарт мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелерін, ішкі суда жүзетін кемелерді, "өзен–теңіз" жүзу кемелерін, ғарыш объектілерін бағалауға да қолданылады және оларды "Жылжымалы мүлікті бағалау" мамандануы бойынша "бағалаушы" біліктілігін беру туралы куәлігі бар бағалаушылар пайдаланады.

Бұл стандарт бағалы қағаздарды бағалауға қолданылмайды.

Бағалы қағаздар "Бизнесті және бизнеске қатысу құқығын бағалау", "Қаржы құралдарын бағалау" деген стандарттарға сәйкес бағаланады.

3. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) биологиялық активтер – биологиялық қайта құрулар процесінде ауылшаруашылық өнімін және (немесе) қосымша биологиялық активтер беруге, сондай-ақ басқа тәсілмен экономикалық пайда әкелуге қабілетті мал немесе өсімдік;

2) генерациялайтын бірлік – басқа активтерге немесе активтер тобына маңызды дәрежеде байланысты болмайтын ақшалай қаражаттың түсуін қатамасыз ететін активтердің ең аз сәйкестендірме тобы;

3) жабдық – активтер, жұмыс немесе өндіріс үшін пайдаланылатын машиналардың, тетіктердің, аспаптардың, құрылғылардың жиынтығы, сондай-ақ олардың жинақтаушылары, кәсіпорынның немесе ұйымның қызметін ұйымдастыру–технологиялық қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылатын керек-жарақтар, мүкәммал, көлік құралдары, құралдар;

4) жалға алушының жақсартулары – жалға алушы өзінің қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін орнататын және төлейтін, әдетте жалға алу мерзімі аяқталғанда жалға алушы жоятын, жерге немесе ғимараттарға тіркелген жақсартулар немесе қосындылар. Оларды жою жылжымайтын мүлікке елеулі залал келтірмейді;

5) жылжымалы мүлік (жылжымалы заттар және құндылықтар) – ақша және бағалы қағаздарды қоса алғанда, жылжымайтын мүлікке жатпайтын мүлік;

6) коллекциялық заттар – өнер туындылары, көне заттар, бағалы тастар, зергерлік бұйымдар, музыкалық аспаптар, нумизматикалық немесе филателиялық коллекциялар, сирек кітаптар және мұрағат материалдары;

7) көлік құралы – адамдарды немесе жүктерді тасымалдауға арналған техникалық құрылғы;

8) корпоративтік активтер – басқа активтерге немесе активтер тобына қарамастан, ақшалай қаражат ағынын жүргізуге қабілетсіз активтер, бірақ бұл ретте олардың баланстық құны толықтай генерацияланатын бірлікке жатпайды;

9) қондырғылар – басқа активтерден бөлінбейтін және коммуналдық шаруашылық объектілерінің, мамандандырылған ғимараттардың, машиналар мен жабдықтардың құрамдас және конструкциялық элементтерін қамтитын активтер;

10) мамандандырылған мүлік – бизнесті немесе оның бөлігі болып табылатын ұйымды сату арқылы болмаса, оның мамандандырылған сипаты мен конструкциясына, конфигурациясына, мөлшеріне, орналасқан жеріне және өзге де қасиеттерге байланысты бірегейлігінің арқасында нарықта сирек сатылатын мүлік;

11) машиналар – шаруашылық субъектісінің операциялық талаптарына байланысты мамандандырылған технологиялық процестерді орындау үшін пайдаланылатын энергияны, материалдар мен ақпараттарды өзгерту мақсатында механикалық сипаттағы қозғалысты орындайтын техникалық құрылғы;

12) операциялық мүлік – тұрақты жұмыс істейтін кәсіпорынның негізгі қызметі үшін қажет болып саналатын актив;

13) офис жабдығы – жиһаз, компьютерлiк техника (компьютерлер, мониторлар, желілік жабдық, жинақтаушылар, перифериялық жабдық), ұйымдастыру сы (телефондар, көшірмелеушілер, факстар, принтерлер), аспаптар мен тұрмыстық электроника (ауа баптағыштар, ішкі хабарлау жүйелері, тоңазытқыштар, ыдыс жуатын машиналар, теледидарлар және т.б.) және осыған ұқсастар;

14) өнер туындыларын бағалау кезіндегі шығынды тәсіл – осы өнер туындысын сатып алу кезінде оны ауыстыратын басқа өнер туындысын жасау мүмкіндігімен алмастырушы ретінде қарастырылатын өнер туындыларының құнын айқындауға қойылатын тәсіл;

15) ретроспективтік бағалау – өткен кезеңнің тиісті күніне бағалаушы орындаған бағалау. Бағалау туралы есепті дайындау кезінде бағалаушы сілтеме жасайтын келтірілген ұқсастықтар туралы есептер мен ақпарат бағалау орындалатын күнге сәйкес келеді;

16) сауда бұйымдары және жалға алушының жылжымайтын мүлік болып табылмайтын, жалға алушының мүлігіне қосылатын және оның сауданы немеме бизнесті жүргізу кезінде пайдаланатын құралдары;

17) сыртқы (экономикалық) ескіру (құнсыздану) – сыртқы мән-жайдың әсері (экономиканың жағдайына, демографиялық ахуалға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да жергілікті жағдайларға негізделген, өңірдегі нарықта қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы) салдарынан нарықтағы өзгерістер нәтижесінде объектінің құнын жоюы;

18) физикалық тозу – пайдалану, күту, табиғи-климат жағдайымен байланысты және басқа да факторлардың әсерінен тозған және бұзылған зақымданулар (ақаулар) салдарынан объектінің құнын жоюы;

19) функционалдық ескіру – оның өңдірісінің арзандауымен немесе жаңамен салыстырғанда өнімділігінің аса төмен болуымен байланысты объектінің құнын жоюы;

20) Чилтонның тежеу коэффициентi – бағаланатын жылжымалы мүлiктiң негiзгi параметрiнiң оған ұқсас құны белгiлi мүлiктен айырмашылығына байланысты құнының өзгерісін есептеу кезiндегі дәреже көрсеткiшi.

2-тарау. Жылжымалы мүлікті бағалау тәсілдері мен әдiстерi

4. Жылжымалы мүлiктiң нарықтық немесе өзге де құнын белгiлеу кiрiстiк, шығындық және салыстырмалы тәсілдерге топтастырылған бағалау әдiстерiн қолдану арқылы жүргiзiледi.

5. Жылжымалы мүлiктi бағалауға кірістік тәсілі, бағаланатын актив немесе қосымша активтер тобы құратын нақты ақша ағындарын бөлу қолдан келсе қолданылады, мысал үшін, активтердің мұндай тобы нарықта сатылатын өнімдер өндірілетін бірыңғай процесті құрайды.

Бұл ретте, ақша ағындарының кейбір элементтері жекелеген жағдайларда материалдық емес активтермен байланысты және одан жылжымалы мүлік кіргізетін үлесті бөлу қиын екенін ескеру қажет.

Кiрiстiк тәсіл әдiстерi:

1) дисконтталған ақша ағыны әдiсi – коммерциялық мақсатта бағалау объектісін пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесiне тәуелді ақша ағынының өзгеруінен және бiркелкi түспеуінен құнды айқындау;

2) кірісті тiкелей капиталдандыру әдiсi – шектеусiз уақыт кезеңінде кiрiс шамасы тең болғанда бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтаудан құнды айқындау;

3) өсу модельдерi бойынша капиталдандыру әдiсi – шектелмеген немесе шектелген уақыт кезеңiнде кiрiс шамасы тең шамада ұлғайған кезде бағалау объектiсiнің тұрақты пайдаланылуын сақтау шарттарына сүйене отырып, құнын айқындау, тікелей капиталдандыру әдісіне ұқсас, бірақ одан айырмашылығы капиталдандыру коэффициентiнiң мәнi нарықтық деректерден салыстырма тәсілмен табылмайды, капиталға берудiң талап етiлген нормасының базасында есептеледi.

6. Машиналар мен жабдықтарды бағалау үшін шығындық тәсіл жылжымалы мүліктің белсенді екінші нарығы болмаған жағдайда, сондай-ақ мамандандырылған мүлікті бағалау кезінде қолданылады. Шығындық тәсіл, объектіні толық қайта жаңартудың қалдық құнын немесе жинақталған тозуды шегере отырып, оның жаңа ретінде ауысу құнын айқындау үшін пайдаланылады.

толық қайта өндіру құны бағалау объектісінің дәл көшірмесін (дәл сондай материалдарды, стандарттарды, дизайнды пайдаланумен және бағалау объектісіндегі жұмыс сапасымен) жасауға шыққан шығындар (ағымдағы бағамен) сомасы ретінде айқындалады.

ауыстыру құны бағалауды (қазіргі заманғы материалдар мен технологияларды пайдаланумен) жүргізу күніндегі нарықтық бағаларда бағалау объектісіне ұқсас объектіні құруға шыққан шығындардың сомасы ретінде айқындалады.

Шығындық тәсілдің әдістері 2 топқа бөлінеді:

1-топ – шығынды тiкелей айқындау тәсiлдерiне негiзделген әдiстер өз күшімен жасалған жабдық құнын бағалау үшiн қолданылады:

бағалау объектiсiнiң жекелеген элементтерiнiң құнын, пайданы ескерумен оларды сатып алуға, тасымалдауға және жинауға шығындарды сомалаудан тұратын шығындық элемент бойынша есептеу әдiсi;

калькуляцияға кiретiн шығындар бабын (материалдарға, жинақтаушы бұйымдарға, жұмысшылардың еңбекақыларына шығатын шығындар және жанама шығыстар, оларды қазіргі заманғы бағалар деңгейіне келтірумен) экономикалық элементтер бойынша индекстеу жолымен құнын айқындаудан тұратын қолда бар калькуляцияны талдау және индекстеу әдiсi;

өндiрiстiң өнiмдiлiгiн ескерумен өндiрiстiк шығындардың iрiлендірілген нормативтерi бойынша әзiрлеудiң толық өзiндiк құнын есептеу жолымен құнын айқындаудан тұратын өзiндiк құнды iрiлендіріп есептеу әдiсi.

2-топ – шығындарды жанама айқындау тәсiлдерiне негiзделген әдiстер машиналар мен жабдықтың құнын бағалау үшiн қолданылады (өз күшімен жасалғандарды қоспағанда):

алмастыру принципiне негiзделген және пайдалылығы мен функциялары бойынша ұқсас бағаланатын объектiлердi iрiктеуден тұратын алмастыру әдiсi немесе ұқсас-параметрикалық әдiс. Бұл әдiс ұқсас объектiлердiң белгiлi құны мен техникалық-экономикалық сипаттамалары негiзiнде бағаланатын объектiнiң құнын есептеуге мүмкiндiк бередi;

индекстік әдіс, ол бағалау объектiсінiң базалық құнын (бастапқы теңгерімдік құнын, алдыңғы бағалау бойынша қайта жаңарту құнын) тиісті кезеңдегі жылжымалы мүліктің тиісті тобы бойынша бағалардың өзгерістерінің индексі (немесе индекстер тізбегінің) көмегімен бағалардың заманауи деңгейіне сәйкес келтірумен тұжырымдалады. Бұл ретте, индекстік әдіс егер шығындық тәсілдің басқа әдістерімен, сондай-ақ салыстырмалы және кірістік тәсілдердің әдістерімен есеп айырысу жүргізу мүмкін болмаған жағдайда ғана қолданылады;

үлестiк баға көрсеткiштерiнiң, яғни бас параметрдiң бiрлiгiне (өнiмдiлiкке, қуаттылыққа және тағы басқа), массаға немесе көлемге келетiн баға негiзiнде құнын есептеуден тұратын үлестiк баға көрсеткiштері әдiсi.

7. Бағалау объектісін жасауға арналған шығындарды, яғни бағалау объектісінің "жаңа ретіндегі" жағдайда толық құнын анықтағаннан кейін жылжымалы мүліктің жинақталған тозуын (ескіруін) көрсету мақсатында алынған шаманы түзету қажет. Бұл ретте жылжымалы мүліктің жинақталған тозу шамасы физикалық тозу, функционалдық және сыртқы (экономикалық) ескіру жиынтығына тең.

Физикалық тозу жойылатын және жойылмайтын болады.

Жойылатын физикалық тозу машиналар мен жабдықтарды ағымдағы жөндеуге жұмсалатын шығындар сомасына тең.

Жойылмайтын физикалық тозу мынадай әдістермен есептеледі:

1) тиімді жас әдісімен (өмір сүру мерзімі әдісі);

2) физикалық жағдайын сараптамалық талдаумен;

3) корреляциялық үлгілер әдісімен;

4) өнімділігін жоғалту әдісімен;

5) пайдалылығын жоғалту әдісімен.

Көлік құралдарының физикалық тозуын анықтаудың өз ерекшеліктері бар, оларды есептеу кезінде басқалардан бөлек көлік құралының қызмет ету мерзімін қоса алғанда, бірқатар параметрлері мен жүрген жолы есепке алынады.

Бағалау объектісінің функционалдық ескіруі бағалау күніне нарықта пайда болған жаңа, неғұрлым жетілдірілген ұқсас объектімен тікелей салыстыру әдісі негізінде айқындалады.

Сыртқы (экономикалық) ескіру машиналар мен жабдыққа сыртқы факторлардың әсер етуімен байланысты болады. Мұндай ескіру экономикалық немесе басқа да сыртқы факторлардың әсері салдарынан, мысалы, техниканы оңтайлы пайдаланудағы өзгерістер, оның құнына кері әсерін тигізген заңнамалық жаңашылдықтар салдарынан, меншiк құқықтарын шектеу немесе акциздердi ұлғайту, мүліктің осы типіне сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасының өзгерістерi салдарынан мүлiктiң пайдалылық дәрежесiнiң төмендеуiнен көрiніс табады. Осы факторлардың әсер ету дәрежесi абсолюттiк немесе пайыздық мәнде өлшенеді.

8. Салыстырмалы тәсіл жақында болған сатулар немесе нарықтағы соған ұқсас бағалар туралы жеткілікті мәліметтер табуға арналған бағалау объектілері үшін пайдаланылады.

Салыстырмалы тәсіл жақында болған сатулар немесе ұқсас объектілердің ұсыныстары бағаларын талдауға, осы ақпаратты бағалау объектісімен салыстыруға және тиісті түзетулерді жүргізуге негізделеді.

Салыстырмалы тәсіл әдістері:

1) салыстырмалы талдау әдісі – олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретiн тиiстi түзетулердi орындағаннан кейiн жылжымалы мүлiк объектілерінің бағаланатын объектiмен салыстырылатын жақында болған сатулар мен ұсыныс бағасын салыстыру арқылы құнын айқындау;

2) нарықтық ақпарат әдісі – әзiрлеушi зауыттың, дилерлердiң прайс-парақтарында жарияланған сатулар бағасы туралы немесе сатулар бағасы туралы басқа ақпарат көздері туралы ақпаратты пайдалану арқылы жылжымалы мүлiктiң құнын айқындау;

3) статистикалық модельдеу әдісі – олар үшін бағасы белгiлi болатын бiртектес объектiлердiң кейбiр жиынтықтарының өкiлi ретiнде бағаланатын объектіні қарау, алайда, бұл жиынтықта бағалау объектісі үшін дәл ұқсастық жоқ. Оларды түзету жолымен ұқсастардың бағасын бірыңғай талаптарға сәйкес келтіргеннен кейін осындай жиынтыққа кіретін ұқсас объектілер туралы ақпараттың негізінде статистика әдістерінің көмегімен бағаның бір немесе бірнеше параметрлерден тәуелділігінің математикалық моделін әзірлейді;

4) корреляциялық модельдер әдісі – бағаның бір немесе бірнеше параметрлерге тәуелділігінің математикалық моделі. Осы модель бойынша бағаланатын объектілердің әрқайсысының параметрлерін ескере отырып, бағаланатын объектілердің есептік бағасы алынады.

3-тарау. Жылжымалы мүлікті бағалау тәсілдері мен әдiстерiне қойылатын талаптар

9. Бағалау әдiстерiн таңдау және қолдану кезiнде бағалаушы мынадай талаптарды сақтайды:

1) бағалау мақсаты мен айқындалатын құн түрiн сәйкестендiреді;

2) жылжымалы мүлiк объектісіне бағалауды жүргiзу кезiнде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз етеді;

3) тапсырыс берушіден ұсынылған құжаттар негізінде мүліктік құқықтар мен ауыртпалықтар сәйкестендіріледі;

4) бағалау тәсілдері мен әдiстерiн таңдауды негiздейді;

5) бағалау туралы есепте шынайы деректердi, есеп айырысу көрсеткiштерін, ұқсастардың құндарына түзетулерді және оларды екiұшты түсiндiруге жол бермейтiн негiзделген нәтижелердi толық және әрi түсiнiктi жазуды қамтамасыз етеді.

Бағалау туралы есепте не оған қосымшаларда ұқсас объектілердің бағалары туралы ақпаратты көрсететін пайдаланылған деректер туралы толық мәліметтер: коммерциялық ұсыныстар, ақпарат көзіне сілтемесі мен интернет-ресурсына жүгінген күнін көрсетумен скриншоттар қамтылады.

Шығындық және салыстырмалы тәсілдерді қолдана отырып жылжымалы мүлікті бағалау кезінде бағалау күнінен кейінгі ұқсас объектілермен болған оқиғалар туралы бағалық ақпаратты пайдалануға, мысал үшін кері бағалық индекстеу жолымен жол беріледі. Бұл ретте бағалаушы бағалау күнінен бастап тиісті оқиға басталған күнге дейінгі бағалар серпінін талдайды және тиісті түзетулер енгізеді. Егер есепте алынған есептеу мәндерінің бағалау күніндегі қалыптасқан нарықтық көрсеткішке сәйкестігі тұрғысынан бағалаушы талдау жүргізген және ашқан болса мұндай бағалық ақпаратты, сондай-ақ көрсетілген ақпаратты қолданумен байланысты қателіктер келісілген болса, пайдалануға жол беріледі.

Ұқсас объектілердің бағалары мен сипаттамалары туралы бағалау үшін қажетті деректер көлемін алуға мүмкіндік беретін ұқсас объектілердің дамыған және белсенді нарығы болған кезде, тек салыстырмалы тәсілді қолдану жеткілікті болатыны туралы тұжырым жасалады. Салыстырмалы тәсіл үшін қажетті нарықтық ақпараттың кемшілігі немесе болмауы оның оны пайдаланудан бас тартуы үшін негіз болып табылады.

10. Бірнеше тәсілді және оларға сәйкес келетін әдістерді қолдану кезінде бағалаушы:

1) есепте басқаларын пайдаланудан уәжделген бас тарту келтіре отырып, алынған нәтижелердің бірін таңдайды;

2) нәтижелерді келісу рәсімін пайдаланады (екі және одан да көп тәсілдер мен әдістерді пайдалану кезінде);

3) келісудің математикалық әдістерінің кез келгенін пайдаланады;

4) объектіні бағалау құнының алынған нәтижесін екіұшты талқылауға жол бермеу үшін барлық шараларды алдын ала қабылдайды.

11. Объектіні бағалау кезінде жүргізіледі:

1) тапсырманы айқындау (бағаланатын мүлiктi сәйкестендiру, мүлiктiк құқықтарды сәйкестендiру, бағалау мақсатын нақтылау, бағалау базасын және құн түрiн белгілеу, бағалау күнін келiсу, өзге де шектейтiн жағдайларды айқындау, бағалау объектісін қарап тексеру және бағалауды жүргізуге шарт жасасу);

2) бағалау тапсырмасын қамтитын шарт жасасу;

3) бағалау объектісін қарап тексеру;

4) алдын ала талдау, деректерді іріктеу және жинау (құжаттарды, бағалау объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау, ұқсас мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдау);

5) бағалау тәсілдері мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын белгілеу бойынша есептеулерді орындау;

6) бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижені келісу және бағалау объектісінің қорытынды құнын айқындау;

7) бағалау туралы есепті жасау.

Қазақстан Республикасы Премьер-Министрінің орынбасары – Қаржы министрінің 2022 жылғы 23 тамыздағы № 876 Бұйрыққа 2-қосымша Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 2-қосымша

"Жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалау" бағалау стандарты

1-тарау. Жалпы ережелер

1. Осы "Жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалау" бағалау стандарты (бұдан әрi – стандарт) халықаралық бағалау стандарттарын ескере отырып, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы" Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес әзiрлендi және жылжымайтын мүлікті бағалау құнына, бағалау тәсілдері мен әдістеріне қойылатын талаптарды белгiлейдi.

2. Осы стандарттың күші жылжымайтын мүліктің барлық түрлерін (әуе және теңіз кемелерін, ішкі суда жүзу кемелерін, "өзен–теңіз" жүзу кемелерін, ғарыш объектілерін қоспағанда) бағалауға қолданылады және оны "Жылжымайтын мүлікті бағалау" мамандануы бойынша "бағалаушы" біліктілігін беру туралы куәлігі бар бағалаушылар пайдаланады.

Әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, "өзен–теңіз" жүзу кемелері, ғарыш объектілері "Жылжымалы мүліктің құнын бағалау" стандартына сәйкес бағаланады.

3. Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін пайдаланылады. Жалға алу, жерді пайдалану және жер қойнауын пайдалану құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта белгіленген әдістерді пайдалана отырып, бағаланады.

4. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) бағалау объектісі экономикалық өмірінің қалдық мерзімі – бағалау күнінен бағалау объектісінің экономикалық өмірінің мерзімі аяқталғанға дейінгі мерзім;

2) баламалы пайдалану – жылжымайтын мүлiктi пайдаланудың ықтимал нұсқалары, олар қолданыстағы пайдаланудан өзгеше болады және бағалау объектісін неғұрлым тиімді пайдалану кезеңінде қарастырылады;

3) ғимарат – функционалдық мақсатына қарай адамдардың өмір сүруі немесе тұруы, өндірістік процестерді орындау, материалдық құндылықтарды орналастыру және сақтау үшін пайдаланылатын жер үстіндегі міндетті жабық көлемді құрайтын, тіреу және қоршау конструкцияларынан тұратын, бар болса жер асты бөлігімен жасанды құрылыс;

4) дисконттау мөлшерлемесі – болашақта алуға немесе төлеуге жататын ақша сомасын келтірілген құнға айырбастау үшiн пайдаланылатын қайтару мөлшерлемесі;

5) жердің жақсартылуы – жер учаскесiнiң сапалық сипатының және оның құнының өзгеруіне әкеп соқтыратын қандай да бiр iс-шаралардың нәтижелерi;

6) жерлердің жақсартылуының нақты (хронологиялық) жасы – жақсартылған жерлердi пайдалану басталғаннан бағалау күнiне дейiнгi кезең;

7) жерлердің жақсартылуының экономикалық өмірінің мерзімі – жерлердің жақсартылуынан алынатын немесе болжанып отырған кiрiс, осы кiрiстi алуға байланысты операциялық шығыстардан асатын кезең. Жерлердің жақсартылуының экономикалық өмiр сүру мерзiмi жақсартылған жерлердi пайдалану үшiн жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңдi көрсетедi;

8) жерлердің жақсартылуының экономикалық өмірінің қалған мерзімі – бағалау жүргізу күнінен бастап экономикалық өмір мерзімінің аяғына дейінгі кезең;

9) жылжымайтын мүлік (жылжымайтын мүлік) – жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер;

10) көпжылдық екпелер – бiр жылдан немесе бір мәдениетті топтамадан артық өмiр сүретiн көшеттерде өсірілетін ағаштар мен бұталар кіретін негізгі қорлардың табиғи-заттық белгісі бойынша түрі;

11) капиталдандыру коэффициенті – таза кірісті объектінің құнына айналдыратын өлшем;

12) құрылыстар – табиғи немесе жасанды кеңістік шекаралары бар және өндірістік процестерді орындауға, материалдық құндылықтарды орналастыруға және сақтауға немесе адамдарды, жүктерді уақытша орналастыруға (орын ауыстыруға), сондай-ақ жабдықтарды орналастыруға (төсеуге, жүргізуге) арналған жасанды жасалған көлемді, тегістікті немесе желілік объект (жер үсті, су беті және (немесе) жер асты, су асты) немесе байланыс. Құрылыстың функционалдық, оның ішінде көркем-эстетикалық, сәндік-қолданбалы не мемориалдық мақсаты бар.

13) құрылысы аяқталмаған объектiлер – құрылысы аяқталмаған күйде болуы салдарынан iс жүзiнде пайданылмайтын ғимараттар, құрылыстар немесе тарату құрылғылары;

14) нақты жалпы кіріс – жылжымайтын мүлік объектісін қалыпты нарықтық пайдаланғаннан түскен өзге де кірістерді қосумен жалға алу төлемін жинау кезінде және алаңдарды толық пайдаланбағаннан болған шығындарды есептен шығарғандағы ықтимал жалпы кіріс;

15) операциялық шығыстар – жылжымайтын мүлік объектісінің қалыпты жұмыс істеуін және нақты жалпы кірістің өсуін қамтамасыз ету үшін қажетті шығыстар. Операциялық шығыстар:

шартты-тұрақты;

шартты-ауыспалы немесе пайдалану;

ауыстыру немесе резерв шығыстары болып бөлінеді.

16) ренталық кiрiс (жер рентасы) – жылжымайтын мүлікті ақы төлеуге беру кезінде алынатын кiрiс. Ренталық кіріс жер учаскесінде алынатын өнімді өткізуден күтілетін жалпы кіріс пен өндірістік шығындар мен өндірушінің болжамды пайдасы арасындағы айырма ретінде есептеледі;

17) ретроспективалық баға – өткен кезеңнің тиісті күніне бағалаушы орындаған бағалау. Бағалау туралы есепті дайындау кезінде бағалаушы сілтеме жасайтын келтірілген ұқсастықтар туралы есептер мен ақпарат бағалау туралы есеп орындалатын күнге сәйкес келеді;

18) салыстыру деректерi – бағаланатын объектi аналогтарының деректерiн талдау негiзiнде алынатын құнның есептiк шамасын алу үшiн бағалау талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттау мөлшерлемелері және басқалар;

19) салыстыру элементтерi – жылжымайтын мүлiк үшiн төленетiн бағалардағы ауытқуларға әкелетiн мүлiк объектiлерi мен мәмiлелердiң нақты сипаттамалары. Салыстыру элементтерi берiлетiн мүлiктiк құқықтар түрлерiн, сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды, пайдалануды, жылжымайтын мүлiкке жатпайты сату құрауыштарын және басқаларды қамтиды;

20) сыртқы (экономикалық) тозу – жылжымайтын мүлiк нарығында сыртқы мән-жайдың әсер ету салдарынан өзгерiстердiң (экономиканың, демографиялық жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабiлеттiлiгiне және басқа да өңiрлiк факторларға негізделген нарықта қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстар көлемiнiң арақатынасы) нәтижесiнде объектiнiң құнын жоғалтуы;

21) табиғи тозу – объектiнi пайдалану, күту жағдайларымен байланысты тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерiнен туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектiнiң құнын жоғалтуы;

22) тарату құрылғылары – энергияны, затты, сигналды, ақпаратты беру жөніндегі арнайы функцияларды орындау үшін құрылған және кез келген шығу тегі мен түріне ұқсас жерді жақсарту (электр беру желілері, құбырлар, су құбырлары, жылу және газ желілері, байланыс желілері);

23) таза операциялық кiрiс (әрі қарай – ТОК) – нақты жалпы кiрiс пен операциялық шығыстар арасындағы айырмашылық ретiнде айқындалатын кiрiс;

24) терминалдық құн – белгілі бір болжамды кезең аяқталғаннан кейін жұмыс істейтін актив құны;

25) тиімді (нақты) жас – физикалық жай-күйін, сыртқы түрін, жинақталған тозуын, пайдаланудың экономикалық факторларын ескере отырып, хронологиялық жас. Жекелеген жағдайларда объектіні пайдалану ерекшеліктеріне қарай тиімді жас хронологиялық жас шамасынан жоғары немесе төмен жағына қарай ерекшеленеді;

26) тренд – хронологиялық өмiр сүру мерзімінде бағаланатын объектi құнының өзгеру индексi;

27) функционалдық тозу – жетiлдiрiлген сәулет, көлемдiк-жоспарлау, сындарлы және басқа да сипаттамалармен қазiргi заманғы ғимараттар мен құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкiн еместiгi нәтижесiнде бағалау объектiсiнiң құнын жоғалтуы;

28) ықтимал жалпы кіріс – жылжымайтын мүлікті барлық шығындар мен шығыстарды есепке алмастан жүз пайыз пайдаланған кезде алынатын кіріс.

2-тарау. Жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері мен әдiстерi

5. Нарықтық немесе өзге де құнды белгiлеу кiрiстiк, шығындық және салыстырмалы тәсілдерге топтастырылған бағалау әдiстерiн қолдану арқылы жүргiзiледi.

6. Табыс тәсілі олардың табыс табу қабілетіне байланысты сатып алынатын және сатылатын жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде қолданылады.

Кірістік тәсіл әдістері:

1) дисконтталған ақша ағындарының әдісі-осы объектіні пайдалануға байланысты тәуекел дәрежесін ескере отырып, болашақта кірістердің өзгеруі мен біркелкі түспеу шарттарын негізге ала отырып, объектіні пайдаланудан болашақ ақша ағындарын ағымдағы құнға келтіру жолымен құнды айқындау.

Дисконтталған ақша ағындарының әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

болжау кезеңінің негіздемесі;

нақты жалпы кіріс пен операциялық шығыстар арасындағы айырма ретінде кезеңдер бойынша ақша ағындарының шамаларын болжау;

әлеуетті жалпы кірісті болжау:

- жалға беруге болатын жылжымайтын мүлік үшін жалдау шарттарына (жалдау мөлшерлемелерінің мөлшері және ұқсас объектілерді жалдаудың үлгілік шарттары) немесе ұқсас жылжымайтын мүлікті пайдалану туралы ақпаратқа талдау жүргізу мақсатында ұқсас объектілерді жалдау туралы нарықтық ақпаратты талдау нәтижелері негізінде жүзеге асырылады;

- бизнестің белгілі бір түрін жүргізуге арналған жылжымайтын мүлік үшін (мысалы, қонақ үйлер, мейрамханалар, автожанармай құю станциялары) болжамдау осы бизнестің операциялық қызметі туралы ақпарат негізінде оның құнынан бағаланатын жылжымайтын мүлікке жатпайтын құрамдастарды бөлу жолымен жүргізіледі;

берілген болжамды кезең аяқталғаннан кейін бағаланатын актив үшін терминалдық құнды анықтау қажет пе (егер оны ескеру қажет болса), және активтің сипатын ескере отырып, тиісті терминалдық құнды анықтау;

дисконттаудың тиісті мөлшерлемесін айқындау және оны негіздемемен есептеу;

дисконттау мөлшерлемесін терминалдық құнды ескере отырып, болжанатын болашақ ақша ағынына қолдану;

бағалау объектісінің құнын ақша ағынының ағымдағы құнының және ағымдағы терминал құнының сомасы ретінде (егер терминалдық құн есептелген болса) анықтау.

Ақша ағындары және жылжымайтын мүлік үшін дисконттау мөлшерлемелері әдетте салық төлегенге дейін анықталады. Нақты ақша ағымында инфляция есепке алынбайды, ал номиналды ақша ағындары инфляция бойынша күтулерді ескереді. Егер күтілетін ақша ағымы инфляцияны күтуді қамтыса, онда дисконттау мөлшерлемесі инфляцияның бірдей деңгейін қамтиды;

2) кірісті тікелей капиталдандыру әдісі – нарыққа сәйкес келетін жылдық таза операциялық кірісті бағаланатын активтерге ұқсас активтер құнына кірістің ара қатынасы туралы нарықтық деректерді талдау негізінде алынған капиталдандыру коэффициентіне бөлу арқылы объектінің құнын айқындау. Тікелей капиталдандыру, егер жақын болашақта бағалау объектісі пайдаланылса және алынған табыс деңгейі ағымдағы деңгейден айтарлықтай өзгеше болмаса немесе қалыпты қарқынмен өзгерсе қолданылады.

Кірісті тікелей капиталдандыру әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) нақты жалпы кірісті есептеу бағаланатын объектінің немесе нарықтағы бағаланатын объектімен бәсекелесетін ұқсас объектілердің нақты жүктеме коэффициентін ескере отырып жүзеге асырылады;

2) нақты жалпы кіріс пен операциялық шығыстардың айырмасы ретінде ТОК есептеу;

3) есеп айырысу ТОК ретінде бірнеше жыл ішіндегі кірісті не соңғы толық қаржы жылының кірісін орташаландыру жолымен не нарықтық деректерге негізделген болжам негізінде алынатын бір жылдағы нормаланған таза операциялық кіріс алынады;

4) капиталдандырудың тиісті мөлшерлемесін айқындаудың бағалау рәсімін таңдаудың негіздемесі және оны есептеу;

5) ТОК немесе ренталық кірісті капиталдандыру мөлшерлемесіне бөлу жолымен бағалау объектісінің құнын есептеу.

7. Шығындық тәсіл сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін қолданылады.

Жерді жақсартуды қамтитын жер учаскелеріне бағалау жүргізу үшін шығынды тәсілді қолдану бағалау объектісінің өсімін молайтудың (алмастырудың) қалдық құнын айқындаудан тұрады. Бағалау объектісінің өсімін молайтудың (алмастырудың) қалдық құны жер жақсартуларының өсімін молайтудың (алмастырудың) қалдық құнынан және оны қолданыстағы пайдалану кезіндегі жер учаскесінің (жер учаскесіне байланысты құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады. Жер жақсартуларының қайта өндірудің (алмастырудың) қалдық құны толық қайта өндірудің (алмастырудың) құны мен жинақталған тозудың арасындағы айырма ретінде айқындалады

Толық қалпына келтіру құны әдетте ауыстыру мүмкін болмайтын объектіні бағалау кезінде, сондай-ақ қолданыстағы бағалау объектісін пайдаланудың оның ең тиімді пайдаланылуына сәйкес болған жағдайда айқындалады.

Ауыстыру құны үлгілік жоба бойынша салынған (салынып жатқан) объектіні бағалау кезінде немесе бағалау объектісін оның бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық тұрғыдан орынсыз болған жағдайда айқындалады.

Шығын тәсілінің әдістері:

1) элементтері бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктерді бағалау, сметалық нормалар мен ережелер, сметалық нормалар мен бағалау және басқа да нормативтер жинағын пайдалану негізінде толық қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;

2) құнның ұлғайтылған жинақталған көрсеткіштер әдісі – нормативтері ұлттық валютада белгіленген құрылыс құнының ұлғайтылған көрсеткіштер жинағын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

3) үлестік көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылығының немесе қуат бірлігінің бірегейлендірілген көрсеткіштері негізінде жылжымайтын мүліктің толық қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

4) индекстеу әдісі – объектінің базистік құнын (бастапқы теңгерім құнын, соңғы қайта бағалау бойынша молайту құнын, сметалық құнын) тиісті кезеңде құрылыста бағаның өзгеру индексінің (немесе индекстер тізбегінің) көмегімен бағаның заманауи деңгейіне келтіру әдісі. Бұл ретте индекстеу әдісі егер шығынды тәсілдің басқа әдістерімен, сондай-ақ салыстырмалы және кірістік әдіс тәсілдерімен есептеу жүргізу мүмкіндігі болмаған жағдайда ғана қолданылады.

Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи тозудың, функционалдық және сыртқы (экономикалық) ескерудің (құнсызданудың) жиынтығына тең болады.

Табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады.

Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін (құру, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) жою шығындарының сомасына тең.

Егер олар барлық сындарлы элементтердің орташа салмақтағы тозу шамасы ретінде әртүрлі өмір сүру мерзіміне ие болатын болса, жойылмайтын табиғи тозу сындарлы элементтерге бөлу әдісімен есептеледі. Сындарлы элементтің тозуы экономикалық өмірдің нормативтік мерзіміне тең болады. Сындарлы элементтердің экономикалық өмірінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы табиғи жағдайын, сыртқы түрін, жинақталған тозуын, пайдаланудың экономикалық факторларын және тағы басқаларды ескере отырып, хронологиялық жас негізінде айқындалады.

Сондай-ақ жойылмайтын табиғи тозу нақты жастың өмір сүру мерзімінің жалпы шамасына қатынасы (нақты және қалдық өмір сүру мерзімдерінің сомасы) болатын өмір сүру мерзімінің әдісімен айқындалады. Бұл ретте қалдық өмір сүру мерзімі объектілердің нақты жай-күйін ескере отырып, нормативтік өмір сүру мерзімін және нақты жүргізілген жөндеулерді талдау негізінде айқындалады.

Функционалдық ескіру жойылатын және жойылмайтын болып бөлінеді.

Жойылатын функционалдық ескіру сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтерді ағымдағы жөндеуге арналған шығындар сомасына тең. Жойылмайтын функционалдық ескіру табысты жоғалтуды капиталдандыру жолымен не жылжымайтын мүліктің төмен сапасына байланысты немесе есептеу рәсімдерін қолдана отырып, өзге де әдістермен қуатты (пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі.

Жылжымайтын мүліктің сыртқы (экономикалық) ескіруі жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің және басқа да экономикалық факторлардың қолайсыз орналасуынан туындаған кірістің шығынын капиталдандыру арқылы немесе есептеу рәсімдерін қолдана отырып, өзге де әдістермен бағаланады.

8. Салыстырмалы тәсіл объектіні бағалауды бағаланатын объектімен салыстырылатын, бағаланатын объектінің нарығында орын алған, анықталған айырмашылықтарға түзетілген ұқсас объектілерді сату жөніндегі ұсыныстардың бағаларын немесе соңғы сату бағаларын талдау негізінде орындауға мүмкіндік береді.

Жылжымайтын мүлікті бағалау үшін салыстырмалы тәсіл белгілі мәмілелер және (немесе) ұсыныстар бағалары бар ұқсас объектілердің санын бағалау үшін жеткілікті таңдауға болатын кезде қолданылады.

Талдау жүргізу кезінде ұқсас объектілер баға құраушы факторлар бойынша бағалау объектісімен салыстыру тестінен өтеді, оған аналогтар бағалау объектісімен нарықтың бір сегментінен таңдалғаны және онымен бәсекелесетіні туралы дәлелдемелер кіреді.

Бағалау объектісін ұқсастықтармен салыстыру үшін тиісті салыстыру бірлігін таңдаңыз. Ол үшін ғимараттың шаршы метрінің немесе жер учаскесінің соткасының бағасын есептеу жолымен мәмілелердің (ұсыныстардың) бағасына талдау жасалады. Объектілердің физикалық сипаттамалары біркелкі болған жағдайда бағаларды салыстыру үшін қолданылатын басқа бірліктерге құрылыс көлемінің бағасы, салыстырылатын жылжымайтын мүліктің шаршы метрі немесе өнімділік бірлігінің бағасы, мысалы, кірістілік кіреді.

Салыстырмалы тәсіл әдістері:

1) салыстырмалы талдау әдісі таңдап алынған жылжымайтын мүліктің ұқсас объектілерінің бағасына бағаға әсер ететін экономикалық және физикалық параметрлердегі айырмашылықтарға негізделген түзетулерді дәйекті енгізуді көздейді;

2) баға мен табысты салыстыру әдісі жылжымайтын мүлік әкелетін табыс шамасы баға құраушы фактор болып табылады деген болжамға негізделеді және ұқсас объектілер бойынша баға мен табысты өлшеу жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді пайдалану үшін негіз береді (жалпы ренталық мультипликатордың (бұдан әрі – ЖРМ және капиталдандырудың жалпы коэффициенті);

3) статистикалық модельдеу әдісі – бағаланатын объектіні бағалары белгілі біртекті объектілердің белгілі бір жиынтығының өкілі ретінде қарастыру, алайда осы жиынтықта бағалау объектісі үшін нақты ұқсастық жоқ. Ұқсастықтардың бағаларын бірыңғай шарттарға келтіргеннен кейін, оларды түзету арқылы, осындай жиынтыққа кіретін ұқсастықтар объектілері туралы ақпарат негізінде статистика әдістерін қолдана отырып, бағаның бір немесе бірнеше параметрлерге тәуелділігінің математикалық моделі жасалады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын салыстырмалы талдау әдісімен айқындау үшін мынадай іс-қимылдар дәйектілігі пайдаланылады:

1) нарықты зерттеу және бағаланатын объектіге ұқсас объектілерді сатып алу немесе сату бойынша мәмілелер немесе ұсыныстар туралы ақпарат жинау;

2) ақпараттың сенімділігіне, дәлдігіне және оның нарықтық деректерге сәйкестігіне тексеру;

3) бағаланатын объектінің нарығына тән кемінде үш салыстыру бірлігін таңдау;

4) салыстырылатын объектілерді (ұқсас объектілерді) салыстырылатын жылжымайтын мүлікпен (бағалау объектісімен) салыстыру бірліктерін пайдалана отырып салыстыру элементтері (баға құраушы факторлар) бойынша салыстыру арқылы түзету коэффициенттерін есептеу;

5) салыстырудың әрбір элементі бойынша бағаланатын объектіге қатысты салыстырылатын әрбір объектінің бағасына түзетулер енгізу;

6) бағаланатын объектінің нарықтық құнының бірыңғай көрсеткішін (мәнін) алу үшін салыстырылатын объектілердің түзетілген бағаларын келісу.

Бұл ретте, тұрғын үй қорының жылжымайтын мүлік объектісінің құнын салыстырмалы талдау әдісімен айқындау үшін сондай-ақ жылжымайтын мүліктің бір тұрғын ауданда, көшеде орналасуы (салыстыру үшін неғұрлым жақын орналасқан ұқсас объектілерді ескеру қажет), ауданы, сәулеттік ерекшеліктері, бөлмелер саны, құрылыстың пайдаланылатын технологиялары, материалдар (панельді, монолитті, ағаш және басқалары), инженерлік желілердің сапасы ескеріледі үй маңындағы аумақты көріктендіру деңгейі, үйге қызмет көрсету, қабаттылық және басқалар.

Түзету коэффициенттері осы ұқсастықтың бағаланатын объектіден айырмашылығының әрбір факторы бойынша есептеледі және (немесе) негізделеді.

Салыстыру бірлігін таңдағаннан кейін салыстырылатын объектілер ұсыныстарының (сатуларының) бағаларын түзету орындалады.

Бұл ретте бірінші болып ұқсастықтың бағасына тұтастай, содан кейін ұқсастықтың салыстыру бірлігіне енгізілетін дәйекті пайыздық және (немесе) ақшалай құндық түзетулер енгізіледі.

Капиталдандырудың жалпы коэффициентінің әдісі жылжымайтын мүлік объектісінің ТОК-на қолданылады. Капиталдандырудың жалпы коэффициенті салыстырылатын ұқсастықтардың ТОК ұқсастықтарын сату бағаларына орташа қатынасымен анықталады және бағаланатын объектінің ТОК-на бөлгіш ретінде пайдаланылады.

ЖРМ әдісі жеңілдетілген баға алуға мүмкіндік береді, ол физикалық жағынан ұқсас және бір географиялық аймақта орналасқан жылжымайтын мүлік объектілерін салыстыру кезінде ғана қолданылады.

Статистикалық модельдеу әдісі келесі әрекеттер тізбегін көздейді:

1) нарықты зерттеу және ұқсас объектілерді сату бағалары (ұсыныстар) туралы ақпарат жинау, жиналған ақпараттың нарықтық коньюктураға сәйкестігін талдау;

2) жиналған нарықтық ақпаратты салыстырмалы түрге келтіру және салыстырудың орынды бірліктерін таңдау;

3) статистика әдістерінің көмегімен бағаның бір немесе бірнеше параметрлерге тәуелділігінің математикалық моделі әзірленеді;

4) салыстыру бірлігінің немесе бағалау объектісінің нарықтық құны тұтастай әзірленген математикалық модель бойынша айқындалады.

9. Жер учаскелерін бағалау оның мақсатына және қолда бар ақпаратқа байланысты, оның ішінде мынадай әдістермен айқындалады:

1) салыстырмалы талдау;

2) статистикалық модельдеу әдісі;

3) даму;

4) бөлу (аллокация);

5) алу (экстракция);

6) қалдық құны;

7) жер рентасын капиталдандыру арқылы жүзеге асырылады.

Жер учаскелері үшін салыстырмалы талдау әдісі қаралып отырған мүлікті соңғы нарықтық мәмілелер немесе ұсыныстар бағалары бойынша нақты деректері бар ұқсас жер учаскелерімен тікелей салыстыруды қамтиды.

Салыстырмалы талдау әдісі келесі әрекеттер тізбегін көздейді:

1) ұқсас жер учаскелерін сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау және салыстыру объектілерін айқындау;

2) бағалау объектісін салыстыру объектілерімен салыстыру, кейіннен салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыныс бағасын түзету;

3) салыстыру объектілерінің құнына түзетуші түзетулердің шамасын есепке алу арқылы бағалау объектісінің құнын айқындау;

4) алынған есептеу нәтижелерін келісу.

Статистикалық модельдеу әдісі - бағаланатын объектіні бағалары белгілі біртекті объектілердің белгілі бір жиынтығының өкілі ретінде қарастыру, бірақ осы жиынтықта бағалау объектісі үшін нақты ұқсастығы жоқ. Ұқсастықтардың бағаларын бірыңғай шарттарға келтіргеннен кейін, оларды түзету арқылы, осындай жиынтыққа кіретін ұқсастықтар объектілері туралы ақпарат негізінде статистика әдістерін қолдана отырып, бағаның бір немесе бірнеше параметрлерге тәуелділігінің математикалық моделі жасалады.

Даму әдісі жылжымайтын мүліктің нақты объектісін бірқатар учаскелерге бөлу немесе басқа учаскелермен біріктіру, осындай бөлу немесе біріктіру процесіне байланысты кірістер мен шығыстарды анықтау және құн көрсеткішін шығару үшін нәтижесінде алынған таза кірістерді дисконттау туралы болжамдармен байланысты.

Даму әдісі келесі әрекеттер тізбегін көздейді:

1) жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдалану нұсқасына сәйкес оны пайдалану үшін қажетті шығыстардың сомасы мен уақытша құрылымын айқындау (мысалы, жер учаскесін жақсартуды құруға арналған шығындар немесе жер учаскесін пайдаланудың нысандарымен, түрімен және сипатымен ерекшеленетін жекелеген бөліктерге бөлуге арналған шығындар);

2) жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдаланудан түсетін кірістердің шамасын және уақытша құрылымын айқындау;

3) жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдаланудан кіріс алу үшін қажетті операциялық шығыстардың шамасын және уақытша құрылымын айқындау;

4) бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау мөлшерлемесінің шамасын айқындау;

5) жер учаскесін пайдалануға байланысты барлық кірістер мен шығыстарды дисконттау арқылы жер учаскесінің құнын есептеу.

Бөлу (аллокация) әдісі – жер учаскелерін бағалау кезінде қолданылатын, жер құны мен ондағы жақсартулар арасындағы арақатынас немесе мүліктің құрамдас бөліктері арасындағы қандай да бір басқа арақатынас әзірленетін жанама салыстыру тәсілі. Нәтиже – бағалау мақсатында жер мен оны жақсарту арасындағы жалпы нарықтық бағаны бөлу шарасы болып табылады.

Әдіс бағаланатын жер учаскесіне ұқсас объектілерді сатып алу немесе сату жөнінде мәмілелер немесе ұсыныстар туралы ақпараттар болған кезде пайдаланылады.

Бөлу әдісі жер учаскесінің дамуының әр түрі үшін жалпы құнға әсер ететін жылжымайтын мүліктің құрамдас бөліктері арасында белгілі бір пропорция бар деген болжамға негізделген. Нарықтағы ұқсас объектілердегі қатынастардың типтік тәуелділігін анықтай отырып, ол бағалау объектісінің құнын есептеу үшін пропорционалды түрде қолданылады.

Бөлу әдісі (аллокация) келесі әрекеттер тізбегін көздейді:

1) нарықта позицияланатын салыстырмалы мәмілелерді немесе ұқсас объектілерді айқындау;

2) жердің құны мен ондағы жақсартулардың немесе қандай да бір басқа да арақатынастардың, үлестік көрсеткіштердің, мультипликаторлардың арасындағы, тұтастай салыстырылатын объектілердің құнына әсер ететін мүліктің құрамдас бөліктері арасындағы типтік арақатынастарды есептеу;

3) ұқсас объектілердің бағалау объектісінен айырмашылықтарын ескере отырып, нарықта анықталған арақатынастар негізінде бағаланатын жер учаскесінің құнын есептеу;

Алу (экстракция) әдісі – жылжымайтын мүліктің жалпы құнынан жақсартулардың нарықтық құнын шегеру жолымен жер учаскелерін бағалау кезінде қолданылатын жанама салыстыру тәсілі. Бұл ретте құрылыс салынған жер учаскесінің жалпы құны салыстырмалы тәсіл әдістерімен айқындалады.

Әдіс бағаланатын жер учаскесіне ұқсас объектілерді сатып алу немесе сату жөнінде мәмілелер немесе ұсыныстар туралы ақпараттар болған кезде пайдаланылады.

Алу (экстракция) әдісі іс-қимылдардың мынадай дәйектілігін көздейді:

1) жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінің жалпы құны есептеледі (салыстырмалы тәсіл әдісімен);

2) жақсартулардың нарықтық құны есептеледі (соның ішінде шығындық тәсіл әдістерімен);

3) жер учаскесінің нарықтық құны бағаланатын жер учаскесінде орналасқан жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектісінің жалпы нарықтық құны мен жақсартулардың нарықтық құны арасындағы айырма ретінде есептеледі.

Қалдық құн әдісі (қалдық әдісі) жер жақсартуларымен байланысты емес күту және қосылған кірістілік қағидаттарына негізделген.

Әдісті қолдану шарты - бағаланатын жер учаскесін табыс әкелетін жақсартулармен салу мүмкіндігі немесе табыс әкелетін жер учаскесін коммерциялық пайдалану мүмкіндігі. Егер табыс жер учаскесін коммерциялық пайдаланудан есептелген жағдайда, осы кірістен жер учаскесіне жатпайтын табысты шегеру немесе капиталдандырылған кірістен жер учаскесіне жатпайтын активтердің нарықтық құнын шегеру қажет.

Әдісті қолдану мүліктің кіріс объектілерімен шектеледі.

Әдіс келесі әрекеттер тізбегінкөздейді:

1) нарықтық рента және болжанатын операциялық шығыстар негізінде барлық меншіктің таза операциялық кірісі айқындалады;

2) құрылысқа (ғимаратқа) қатысты таза операциялық кіріс айқындалады;

3) жер учаскесіне жататын таза операциялық кіріс жер үшін капиталдандыру нормасы арқылы құн көрсеткішіне капиталдандырылады.

Жер рентасын капиталдандыру әдісі рентаны дербес беруге қабілетті жер учаскесін бағалау үшін қолданылады.

Жер рентасын капиталдандыру әдісі келесі әрекеттер тізбегін қамтиды:

1) жер учаскесі құратын жер рентасын есептеу;

2) жер рентасын капиталдандырудың тиісті коэффициентінің шамасын айқындау;

3) жер рентасын капиталдандыру арқылы жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу.

3-тарау. Ерекше жылжымайтын мүлiк объектiлерiн бағалау ерекшелiктерi

10. Ауыл шаруашылығы алқаптары ретiнде пайдаланылатын жер учаскелерiн бағалау үшiн ренталық кірісті айқындау үшiн жалпы кіріс ауыл шаруашылығы дақылдарының үлгiлiк өнiмiнің серпінін және оны нарықта сату бағасын талдау негiзiнде есептеледi. Ренталық кірісті есептеу кезінде ескерiлетiн шығындар өңiрлiк нарыққа тән болып табылатын өндiрiстiк шығындар мен өндiрушiнiң пайдасын қамтиды.

11. Орман өсiмдiгi бар және орманды өсiруге арналған жер учаскелерiн бағалау үшiн ренталық кіріс орман ресурстарын пайдаланудан болжам жасалатын жалпы кірістен кесу айналымы кезеңiнде өндiрушiнiң өндiрiстiк шығындары мен болжамды кiрiстерiн шегеру арқылы есептеледi.

12. Шекараларында шаруашылық қызмет үшiн пайдаланылатын табиғи және жасанды жабық су қоймалары орналасқан жер учаскелерiнiң құны жақсартылған жерлерi бар жер учаскелерiн бағалауға ұқсас айқындалады.

13. Құрылысы аяқталмаған объектiлердiң құны шығындық, салыстырмалы тәсілдерді қолданумен, сондай-ақ барлық әдiстемелiк тәсілдерді бiрiктiру арқылы айқындалады.

Әдiстемелiк тәсілдер бiрiктiрiлген жағдайда аяқталмаған құрылыс объектiсiнiң құны оның құрылысы аяқталғаннан кейiн ең тиiмдi пайдалану және пайдалануға енгiзген жағдайда бағалау объектiсiнiң болжанып отырған нарықтық құны мен құрылысты аяқтауға және осы объектiнi пайдалануға енгiзуге шыққан шығындардың ағымдағы құнының арасындағы айырма ретiнде айқындалады.

14. Жылжымайтын мүлiктiң табиғи объектiлерiнiң құны иесi (балансты ұстаушы, пайдаланушы) үшiн олардың пайдалылығын талдау нәтижелерiнiң негiзiнде және осы объектiлердi пайдалануға қатысты заңнамада белгiленген шектеулерді ескерумен айқындалады.

15. Таратқыш құрылғылардың құны шығындық және кірістік тәсілдердің әдістерін қолданумен айқындалады. Кірістік тәсіл осындай жылжымайтын мүлiктi пайдалану төлемін есепке алуға негiзделедi.

16. Тарихи жылжымайтын мүлiк объектiлерiн бағалау мынадай дәйектілікпен орындалады:

1) бағалау объектiсiн сәйкестендiру;

2) меншiк құқығын сәйкестендіру;

3) тарихи мәртебенi (халықаралық, ұлттық немесе өңiрлiк) тiркеу деңгейiн айқындау;

4) тарихи мүлiктi қорғаумен байланысты белгiленген шектеулер зерттеледi;

5) тарихи мүлiк объектiлерi ие болатын артықшылықтар мен шектеулердi ескере отырып, осы стандартта келтiрiлген бiр немесе бiрнеше әдiстерді бағалау жүргiзiледi.

4-тарау. Бағалау тәсілдеріне және әдiстерiне қойылатын талаптар

17. Бағалау әдістері мен тәсілдерін таңдау және қолдану кезінде бағалаушы мынадай талаптарды сақтайды:

1) бағалау нысанасы мен айқындалатын құн түрі сәйкестендіріледі;

2) тапсырыс беруші ұсынған ақпарат негізінде жылжымайтын мүлік объектісіне бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын ақпараттың анықтығы қамтамасыз етіледі;

3) тапсырыс берушіден ұсынылған құжаттар негізінде мүліктік құқықтар мен ауыртпалықтар сәйкестендіріледі;

4) бағалау әдістерінің таңдалуы негізделеді;

5) дұрыс деректерді, есептік көрсеткіштерді және негізделген нәтижелерді бағалау туралы есепте оларды екіұшты түсіндіруге жол бермейтін толық және түсінікті жазу қамтамасыз етіледі.

18. Бірнеше тәсілді және оларға сәйкес келетін әдістерді қолдану кезінде бағалаушы есепте басқаларын пайдаланудан уәжделген бас тарту келтіре отырып, алынған нәтижелердің бірін таңдайды немесе нәтижелерді келісу рәсімін пайдаланады (екі және одан да көп тәсілдер мен әдістерді пайдалану кезінде).

Бұл ретте, келісудің математикалық әдістерінің кез келгенін пайдаланады және объектіні бағалау құнының алынған нәтижесін екіұшты талқылауға жол бермеу үшін барлық шараларды алдын ала қабылдайды.

19. Объектіні бағалау мынадай тәртіппен жүргізіледі:

1) тапсырманы айқындау (бағаланатын мүлiктi сәйкестендiру, мүлiктiк құқықтарды сәйкестендiру, бағалау мақсатын нақтылау, бағалау базасын және құн түрiн белгілеу, бағалау күнін келiсу, өзге де шектеу жағдайларын айқындау, объектіні қарап тексеру және бағалауды жүргізуге шарт жасасу) ;

2) деректердi алдын ала талдау, iрiктеу және жинақтау (бағалау объектісі туралы құжаттарды, өзге де мәлiметтердi жинақтау, өңдеу және талдау, ұқсас мүлiкке сұраныс пен ұсынысты талдау, бағаланатын жылжымайтын мүлiктi ең тиiмдi пайдалануды талдау);

3) бағалау тәсілдерін және әдістерін таңдау, бағалау объектiсiнiң нарықтық немесе өзге құнын белгiлеу бойынша есептеулерді жасау (салыстырмалы, кіріс, шығын тәсілдері);

4) бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижелерді келісу және бағалау объектісінің қорытынды құнын айқындау;

5) бағалау туралы есепті жасау.

Қазақстан Республикасы Премьер-Министрінің орынбасары – Қаржы министрінің 2022 жылғы 23 тамыздағы № 876 Бұйрыққа 3-қосымша Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 3-қосымша

"Құн түрлері" бағалау стандарты

1-тарау. Жалпы ережелер

1. Осы "Құн түрлері" бағалау стандарты (бұдан әрі – стандарт) халықаралық бағалау стандарттарын ескере отырып, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңына (бұдан әрі – заң) сәйкес әзірленді және бағалау мақсатын, бағалау нәтижесін болжамды пайдалануды, бағалау туралы есепте көрсетілген нарықтық және өзге де құн түрлерін айқындауды қорытынды шама ретінде ашады. Құн түрін таңдау объектіге бағалау жүргізуге шарт жасасудан бұрын болады және бағалау мақсатына, бағалау объектісінің ерекшеліктеріне, сондай-ақ нормативтік талаптарға байланысты болады.

2-тарау. Бағалаудың мақсаты мен міндеті

2. Бағалаудың мақсаты бағалау объектісінің құнын айқындау болып табылады, оның түрі бағалау міндетін ескере отырып, бағалау шартында айқындалады.

3. Бағалаудың міндеті – бағалау нәтижесін болжамды пайдалану. Бағалау жүргізілетін міндет нақты анықталуы керек, өйткені бағалау нәтижелері мәлімделген міндеттен бөлек немесе бағалау арналмаған міндет үшін пайдаланылмауы маңызды. Бағалаудың міндеті пайдаланылатын құн түріне/түрлеріне әсер етеді.

4. Бағалау нәтижесі белгілі бір күнге айқындалған бағалау объектісі құнының қорытынды шамасы болып табылады. Бағалау нәтижесі тараптардың бағалау объектісімен іс-әрекеттер жасау үшін бағаны айқындау кезінде, оның ішінде сатып алу-сату, жалға немесе кепілге беру, мәжбүрлеп алып қою, сақтандыру, кредит беру, жарғылық капиталға енгізу кезінде, салық салу мақсаттары үшін, қаржылық есептілік жасау, кәсіпорындарды қайта ұйымдастыру және жекешелендіру, мүліктік дауларды шешу (оның ішінде соттарда), басқарушылық шешімдер қабылдау кезінде, Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген өзге де жағдайларда пайдаланылады.

3-тарау. Құн түрлері

5. Осы стандарт құнның мынадай түрлерін қамтиды:

нарықтық;

әділ;

инвестициялық;

тарату;

кәдеге жарату;

өзге де түрлері.

6. Нарықтық құн – тараптардың әрқайсысы жақсы хабардар бола отырып, мәжбүрлеусіз және есеппен тиісті маркетинг жүргізгеннен кейін коммерциялық мәміле нәтижесінде мүдделі тұлға мен сатып алушы арасында бағалау күніне активті ауыстыру жасалатын ақшалай есеп айырысу сомасы.

7. Әділ құн – осы тараптардың тиісті мүдделерін көрсететін нақты сәйкестендірілген, хабардар етілген және мүдделі тараптар арасындағы активті немесе міндеттемені сату кезіндегі ақшалай есеп айырысу сомасы.

8. Инвестициялық құн – олардың жеке инвестициялық немесе операциялық (шаруашылық) мақсаттарын ескере отырып, нақты иеленуші немесе әлеуетті иеленуші үшін активтің құны. Инвестициялық құнды айқындау кезінде нарықтық құнды айқындаудан айырмашылығы ашық нарықта иеліктен шығару мүмкіндігін есепке алу міндетті емес.

9. Тарату құны – актив немесе активтер тобы бөлшектеп сатылған кезде түсуі мүмкін ақшалай есеп айрысу сомасы. Тарату құнында активтерді сату алдындағы дайындықты жүргізуге арналған шығындарды, сондай-ақ оларды өткізу жөніндегі қызметке арналған шығындарды ескерген жөн. Тарату құнын айқындау кезінде нарықтық құнды айқындаудан айырмашылығы сатушыны бағалау объектісін нарыққа сәйкес келмейтін шарттарда сатуға мәжбүр ететін төтенше жағдайлардың әсері ескеріледі. Тарату құны құнды анықтау кезінде екі түрлі алғышарттар негізінде анықталады:

қарапайым маркетингтік кезеңмен реттелген мәміле;

қысқартылған маркетинг кезеңімен мәжбүрлі мәміле.

10. Кәдеге жарату құны – экономикалық өмір сүру мерзімінің соңында, яғни мүлікті пайдалану қауіпті немесе мүмкін емес болған кезде активке түскен ақшалай есеп айырысу сомасы. Кәдеге жарату құны сату алдындағы дайындыққа және өткізуге арналған шығындарды шегергенде, не бағалау объектісінің иеленуден шығу (меншік құқығын тоқтату) шарттарын ескеретін өзге де тәсілмен бағалау объектісін жойғаннан (бөлшектегеннен, бөлшектегеннен, бұзғаннан) кейін қалатын активтер құнының жиынтығы ретінде айқындалады.

11. Осы стандартта көрсетілмеген басқа да құн түрлері Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына және халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес белгіленеді. Құнның басқа түрлерін қолданған кезде бағалау туралы есепте құн түрінің көзі көрсетіледі және оның анықтамасы беріледі, ал бағалауға берілген тапсырма құнның осы түрін қолдану себебін ашады.

О внесении изменений в приказ Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки"

Приказ Заместителя Премьер-Министра - Министра финансов Республики Казахстан от 23 августа 2022 года № 876. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 23 августа 2022 года № 29235

ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Внести в приказ Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов под № 16971) следующие изменения:

преамбулу изложить в следующей редакции:

"В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" ПРИКАЗЫВАЮ:";

подпункт 3) пункта 1 изложить в следующей редакции:

"3) стандарт оценки "Виды стоимости" согласно приложению 3 к настоящему приказу;";

стандарт оценки "Оценка стоимости движимого имущества", утвержденный указанным приказом, изложить в новой редакции согласно приложению 1 к настоящему приказу;

стандарт оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества", утвержденный указанным приказом, изложить в новой редакции согласно приложению 2 к настоящему приказу;

стандарт оценки "Базы оценки и типы стоимости", утвержденный указанным приказом, изложить в новой редакции согласно приложению 3 к настоящему приказу;

в стандарте оценки "Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов", утвержденном указанным приказом:

пункт 1 изложить в следующей редакции:

"1. Настоящий стандарт оценки "Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов" (далее – стандарт) разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с учетом международных стандартов оценки и устанавливает основные требования к подходам и методам оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов.

Стандарт применяется для оценки всех видов объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов на территории Республики Казахстан и используется оценщиками, имеющими свидетельство о присвоении квалификации "оценщик" по специализации "Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов, оценка бизнеса и прав участия в бизнесе".";

подпункт 22) пункта 2 изложить в следующей редакции:

"22) технологические активы – представляют собой ценность технологических инноваций или достижений и возникают, в том числе из внедоговорных прав на использование технологии или защищены договором или законом (запатентованная технология, компьютерное программное обеспечение, незапатентованная технология, база данных, коммерческие тайны, текущие исследования и разработки, производственные процессы и ноу–хау);";

пункт 8 изложить в следующей редакции:

"8. Доходный подход предусматривает дисконтирование денежных потоков (будущих экономических выгод), генерируемых объектом оценки, или капитализацию годового чистого дохода (выгоды, эффект) от объекта оценки, включая доходы от возможного возмездного предоставления другим лицам доступа к экономическим выгодам от использования объекта оценки.

Методы доходного подхода:

1) метод освобождения от роялти;

2) метод преимущества в прибылях;

3) метод избыточного дохода;

4) метод остаточной стоимости;

5) метод развития (опционный метод);

6) метод "гринфилд";

7) метод дистрибьютора.

В методе освобождения от роялти стоимость нематериальных активов определяется исходя из стоимости гипотетических лицензионных платежей, которые будут сэкономленными благодаря владению активом, а не использованию его по лицензии от третьих лиц.

Гипотетические выплаты роялти корректируются с учетом факторов налогообложения в течение срока использования нематериальных активов и дисконтируются к дате оценки для получения их приведенной стоимости. В некоторых случаях платежи роялти включают в себя начальный взнос в дополнение к периодическим суммам, основанным на проценте от выручки или ином финансовом показателе.

Для получения ставки гипотетических роялти используются два метода:

1) метод, основанный на ставках рыночных роялти по сопоставимым или аналогичным сделкам. Необходимым условием применения метода является наличие сопоставимых нематериальных активов, которые передаются в пользование по лицензии на постоянной коммерческой основе;

2) метод, основанный на разделении прибыли, порожденной нематериальным активом, между лицензиатом и лицензиаром и определении той ее доли, которая могла бы гипотетически быть выплачена лицензиару за право пользования оцениваемым нематериальным активом в независимой коммерческой сделке между заинтересованным лицензиатом и заинтересованным лицензиаром.

Ставки роялти часто имеют значительный разброс на рынке для сопоставимых активов. Поэтому разумно сопоставить величину роялти, которую предполагается использовать, с показателем операционной рентабельности требуемый типичным оператором бизнеса от продаж с использованием оцениваемого актива.

Метод освобождения от роялти предполагает следующую последовательность действий:

1) определение величины ежегодного валового операционного дохода по трем вероятным сценариям (оптимистическому, пессимистическому и реалистическому) в течение срока действия права на используемый объект интеллектуальной собственности;

2) определение доли интеллектуальной собственности/нематериального актива в создании валового операционного дохода с использованием гипотетических ставок роялти;

3) уточнение полученной величины дохода (прибыли) с помощью введения поправки на ценность и защищенность объекта интеллектуальной собственности, величины которых публикуются в справочной литературе по оценке имущества;

4) расчет величины средневзвешенной цены капитала;

5) расчет мультипликатора дохода, используя модель аннуитета, которая представляет собой функцию, зависящую от юридического срока жизни оценки интеллектуальной собственности и величины средневзвешенной стоимости капитала;

6) расчет терминальной стоимости;

7) расчет рыночной стоимости объекта интеллектуальной собственности методом прямой капитализации или дисконтирования денежных потоков;

8) расчет наиболее вероятной величины стоимости объекта интеллектуальной собственности методом среднего взвешенного результатов трех сценариев.

По данному методу стоимость объекта интеллектуальной собственности рассчитывается как дисконтированная (капитализированная) сумма годовой выручки бизнес – линии за расчетный срок лицензионного договора, умноженная на стандартную ставку роялти с поправкой на ценность и защищенность объектов интеллектуальной собственности, участвующей в создании на этой линии денежного потока.

Метод преимущества в прибылях предполагает сравнение прогнозируемой прибыли или денежных потоков, которые были бы получены бизнесом в случае использования оцениваемого нематериального актива, с теми прибылями или потоками, которые бы бизнес смог получить, если бы он не использовал этот актив. Метод часто используется, когда основанные на рынке ставки роялти недоступны или ненадежны.

После установления разницы в прибыли, которая бы образовалась, следует определить соответствующую ставку дисконтирования, применяемую для приведения прогнозируемых добавочных периодических прибылей или денежных потоков к текущей стоимости, или коэффициент капитализации, требующийся для капитализации постоянного уровня добавочной прибыли или денежных потоков.

Метод преимуществ в прибылях применяется как для оценки нематериальных активов, использование которых позволяет сократить расходы, так и для оценки тех активов, использование которых создает дополнительную прибыль или денежные потоки, которые дисконтируются (капитализируются).

Условием применения метода преимущества в прибылях является наличие информации, позволяющей определить ожидаемую величину свободного денежного потока, которая образуется благодаря использованию в данном производстве оцениваемого объекта.

Дисконтирование (капитализация) предполагает следующую последовательность действий:

1) рассчитывается чистый денежный поток, создаваемый благодаря использованию нематериальных активов;

2) определяется ставка дисконтирования (капитализации);

3) для денежных потоков, продолжительность которых превышает 5 (пять) лет, рассчитывается терминальная стоимость;

4) определяется приведенная стоимость будущих денежных потоков;

5) находится коэффициент, учитывающий характер производства продукции (индивидуальный, серийный, массовое производство);

6) рассчитывается рыночная стоимость нематериальных активов путем умножения приведенной стоимости дополнительных доходов на коэффициент, учитывающий характер производства продукции.

Расчет стоимости нематериальных активов производится с помощью дисконтирования чистого денежного потока с учетом коэффициента доли вклада нематериальных активов в чистый доход и поправкой на ценность и защищенность объектов интеллектуальной собственности.

Метод избыточного дохода определяет стоимость нематериальных активов исходя из приведенной стоимости денежных потоков, связанных с оцениваемым нематериальным активом, за вычетом той доли денежных потоков, которая относится к другим сопутствующим активам. Метод избыточного дохода обычно используется при оценке клиентских соглашений, взаимоотношений с клиентами и проектов научных и конструкторских исследований.

Метод избыточного дохода применяется либо на базе прогнозируемых денежных потоков за один период, и тогда он называется однопериодным методом избыточного дохода, либо с использованием денежных потоков за несколько периодов, и тогда он называется многопериодным методом избыточного дохода. Поскольку нематериальные активы обычно приносят денежные выгоды на протяжении продолжительного времени, используется многопериодный метод избыточного дохода.

Метод избыточного дохода подразумевает определение ожидаемых денежных потоков от всего небольшого бизнеса или группы его активов, принадлежащих этому бизнесу, которые относятся ко всем доходам, получаемым от оцениваемого актива.

Из этого прогнозного денежного потока вычитается доля денежных потоков, связанная с сопутствующими материальными, нематериальными и финансовыми активами. Осуществляется путем расчета соответствующих начислений или экономической ренты, приходящейся на счет сопутствующих активов, и ее вычета из денежных потоков. Для получения надежной оценки рассматриваемого актива целесообразно включить в расчет дополнительное начисление, которое позволит отразить любую дополнительную стоимость, обусловленную тем фактом, что все активы совместно задействованы в продолжающем функционировать бизнесе действующего предприятия. Это позволит отразить выгоды от денежных потоков, создаваемых активом в форме собранной вместе рабочей силы, который не будет доступен покупателю оцениваемого актива, приобретаемого в отдельности.

Метод остаточной стоимости применяется в следующих случаях:

1) если известна или точно определяется стоимость материальных активов;

2) если известен или определяется чистый денежный поток, генерируемый бизнесом, то есть материальными и нематериальными активами.

При применении метода остаточной стоимости для оценки нематериальных активов в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который получается от использования всего имущества предприятия с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет нематериальных активов. Для получения показателя стоимости он капитализируется.

Метод остаточной стоимости предполагает следующую последовательность действий:

1) методом капитализации находится рыночная стоимость всего предприятия (бизнеса), неотъемлемой частью которого является оцениваемый нематериальный актив;

2) рассчитывается рыночная стоимость нематериального актива как разница между стоимостью всех активов бизнеса и его материальными активами.

Метод развития (опционный метод) предполагает, что модели методов дисконтирования (капитализации) не учитывают возможность влияния менеджеров на развитие бизнеса в будущем в зависимости от складывающейся на рынке конъюнктуры. Патент на продукт обеспечивает фирме право на развитие продукта и его рынка. Так будет, только если текущая стоимость ожидаемого денежного потока, поступающего от продажи продукта, превысит себестоимость (издержки) развития. Если этого не произойдет, то фирма откладывает патент и не подвергается дальнейшим издержкам. Поэтому патент на продукт рассматривается как колл-опцион, в котором сам продукт является базовым активом.

Метод развития (опционный метод) предполагает следующую последовательность действий:

определяется безрисковая ставка, соответствующая времени жизни нематериальных активов, за которую принимается ставка рефинансирования;

рассчитывается стоимость базового актива, т.е. приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые ожидаются от использования оцениваемого нематериального актива;

рассчитывается цена исполнения, то есть приведенная стоимость будущих затрат, необходимых для внедрения и использования оцениваемого нематериального актива;

определяется годовое стандартное отклонение цены базового с помощью данных, регулярно рассчитываемых международными рейтинговыми агентствами по каждой отрасли производства;

устанавливается расчетный период действия нематериальных активов.

Метод "гринфилд", в основном, используется для оценки нематериальных активов, например, соглашение о франчайзинге, и предполагает определение стоимости оцениваемого нематериального актива на основании прогнозов денежных потоков при условии, что только один актив бизнеса является оцениваемым нематериальным активом на дату оценки. Все остальные материальные и нематериальные активы приобретаются в собственность или наем.

Метод дистрибьютора представляет собой многопериодный метод избыточных прибылей, используемый для оценки нематериальных активов, связанных с клиентами.";

пункты 10 и 11 изложить в следующей редакции:

"10. В сравнительном подходе стоимость нематериального актива определяется на основе рыночных данных, например, цены предложения или спроса в сделках с идентичными или схожими активами.

Методы сравнительного подхода:

1) метод сравнительного анализа.

При использовании метода сравнительного анализа стоимость нематериальных активов определяется путем сопоставления фактических цен недавних продаж, либо цен, установленных путем исследования информации о спросе и предложении на аналогичные объекты.

Метод сравнительного анализа предполагает следующую последовательность действий:

производится выбор не менее трех сравнимых объектов, цена продажи которых известна с высокой долей достоверности;

рассчитываются индексы по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта (отрасль, в которой используется нематериальный актив, ценность и защищенность нематериального актива, ранг предприятия (малый, средний, крупный бизнес), где внедряется нематериальный актив, масштаб использования нематериального актива, срок использования нематериального актива, риск использования нематериального актива, другие достоверные факторы сравнения);

стоимость каждого аналога приводится к стоимости оцениваемого нематериального актива с помощью вышеуказанных индексов;

рассчитывается рыночная стоимость нематериального актива как средняя величина приведенной стоимости аналогов.

Условием применения метода разнесения (аллокации) является наличие информации о наиболее вероятной доле нематериального актива в рыночной стоимости всех активов предприятия;

2) метод разнесения (аллокации) – способ косвенного сравнения.

Метод разнесения (аллокации) предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов сравнения оцениваемого нематериального актива с аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного нематериального актива от оцениваемого;

определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных нематериальных активов, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от нематериальных активов;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного нематериального актива, нивелирующие их отличия от оцениваемого нематериального актива;

расчет рыночной стоимости оцениваемого нематериального актива, путем определения среднего значения полученных после корректировки результатов;

определение наиболее вероятного значения доли нематериального актива в общей стоимости активов предприятия, подобных оцениваемому;

расчет рыночной стоимости нематериального актива как доли в рыночной стоимости всех активов оцениваемого предприятия;

3) метод извлечения (экстракции) – способ косвенного сравнения.

Условия применения метода извлечения (экстракции):

наличие информации о величине стоимости материальных активов предприятия;

наличие информации о величине фактического чистого операционного дохода предприятия;

наличие информации о величине среднеотраслевой рентабельности материальных и нематериальных активов.

Метод извлечения (экстракции) предполагает следующую последовательность действий:

1) определение расчетной величины среднеотраслевого дохода путем умножения фактического чистого операционного дохода на среднеотраслевую рентабельность;

2) определение величины расчетного среднеотраслевого дохода, который генерирует нематериальные активы данного предприятия.

11. Для целей оценки при определении стоимости положительной деловой репутации (гудвилл) определяется любая будущая экономическая выгода, генерируемая бизнесом или активами, которые неотделимы от данного бизнеса или групп активов, входящих в его состав. Примеры таких выгод – увеличение эффективности, возникающее в результате объединения бизнесов (снижение операционных затрат и экономии от масштаба, не отраженные в стоимости других активов), организационный капитал (например, выгоды, возникающие благодаря созданной сети или возможности выхода на новые рынки и тому подобное).

Стоимость деловой репутации представляет собой сумму, остающуюся после вычитания из стоимости (цены покупки) организации, стоимости всех идентифицируемых материальных, нематериальных и денежных активов, скорректированной с учетом фактических или потенциальных обязательств.";

в стандарте оценки "Оценка бизнеса и права участия в бизнесе", утвержденном указанным приказом:

пункты 1, 2, 3, 4 и 5 изложить в следующей редакции:

"1. Настоящий стандарт оценки "Оценка бизнеса и права участия в бизнесе" (далее – стандарт) разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к проведению оценки, подходам, методам и особенностям подготовки отчетов при оценке бизнеса и прав участия в бизнесе. Используется оценщиками, имеющими свидетельство о присвоении квалификации "оценщик" по специализации "Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов, оценка бизнеса и прав участия в бизнесе".

2. Объектом оценки в рамках данного стандарта являются бизнесы (хозяйствующие субъекты) и (или) права участия в них. Определение бизнеса, в зависимости от цели оценки, разное. Тем не менее, как правило, бизнес осуществляет коммерческую, промышленную, сервисную или инвестиционную деятельность.

3. В настоящем стандарте используются следующие понятия:

1) генерирующая группа активов – группа активов, приносящая доход их владельцу или пользователю;

2) денежный поток – разница между доходами и затратами предприятия, которая формируется на собственный капитал или на весь инвестированный капитал;

3) стоимость замещения – стоимость затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки;

4) скидки и премии пакета акций – специфические поправки, используемые при оценке акций, учитывающие выгоды, характерные для владельцев крупных пакетов акций и отсутствие таких выгод у владельцев миноритарных пакетов, котируемость и ликвидность пакетов акций;

5) концепция оценки бизнеса – базовое допущение о будущем предприятия, в соответствии с которым бизнес представляется как сложившееся предприятие, которое будет бесконечно действовать. Концепция "действующего предприятия" служит альтернативой допущения о ликвидации. Предприятие (бизнес) рассматривается как действующее предприятие, предполагается, что предприятие будет продолжать функционировать в обозримом будущем, не имеет намерения и не видит необходимости в том, чтобы его ликвидировали или существенно урезали масштаб его деятельности;

6) оценочный мультипликатор – коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой бизнеса или акции и финансовой базой;

7) скидка на недостаточность контроля – сумма или процент, вычитаемые из пропорциональной доли от стоимости сто процентного участия в бизнесе с целью отразить отсутствие некоторых или всех возможностей контроля;

8) скидка на недостаточную ликвидность – сумма или процент, вычитаемые из стоимости пакета акций или доли участия для отражения его недостаточной ликвидности;

9) инвестированный капитал – сумма собственных средств и заемного капитала предприятия;

10) бухгалтерская (балансовая) стоимость предприятия – разница между суммарными активами и суммарными обязательствами предприятия на дату оценки или дату, отличную от даты оценки, по данным финансовой отчетности;

11) капитальные затраты – затраты (инвестиции), направленные на создание основных средств предприятия и (или) направленные на поддержание состояния основных средств или на развитие предприятия (увеличение мощности, производительности, сокращение издержек и т.п.);

12) коэффициент капитализации – параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта;

13) ставка капитализации – коэффициент, позволяющий преобразовать доход оцениваемого предприятия в его стоимость;

14) заемный капитал — это долговые обязательства, которые привлекаются со стороны в виде кредитов, финансовой помощи, сумм, полученных под залог, и других внешних источников на конкретный срок, на определенных условиях;

15) ставка отдачи – сумма дохода (убытка) и (или) реализованного или ожидаемого изменения в стоимости инвестиции, выраженные как процент от этой инвестиции;

16) стоимость собственного капитала – разница между стоимостью активов предприятия и стоимостью его обязательств;

17) рыночная капитализация – стоимость ста процентов акций предприятия, акции которого обращаются на открытом рынке;

18) чистый оборотный капитал – сумма, на которую текущие активы превышают текущие обязательства;

19) чистые активы – разница между рыночной стоимостью активов предприятия и скорректированной стоимостью его обязательств;

20) затраты на ликвидацию – предполагаемая сумма затрат, приведенных к дате оценки, которые необходимо понести заинтересованной стороне (собственнику, конкурсному, банкротному управляющему или иному уполномоченному лицу) для полной ликвидации предприятия.

4. Оценка бизнеса подразумевает оценку либо всей деятельности экономического субъекта, либо части его деятельности. Важно различать стоимость предприятия и стоимость отдельных активов или обязательств этого субъекта. Если цель оценки предусматривает проведение оценки отдельных активов и обязательств и эти активы отделимы от бизнеса, то есть способны функционировать и генерировать доход независимо друг от друга, соответствующие активы и обязательства оцениваются по отдельности, а не на основе распределения стоимости всего бизнеса. Прежде чем приступать к оценке бизнеса, важно установить, будет ли оценка являться оценкой предприятия в целом, оценкой акций или пакетов акций, долей, в данном предприятии, оценкой определенной бизнес-деятельности (бизнес-линии) в рамках предприятия или оценкой конкретных активов или обязательств.

5. Оценку отдельных активов или обязательств, принадлежащих бизнесу, проводят в соответствии со стандартами оценки "Оценка движимого имущества", "Оценка стоимости недвижимого имущества" и (или) "Виды стоимости" и (или) "Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов".";

пункт 14 изложить в следующей редакции:

"14. Затратный подход применяется когда:

1) прибыль и (или) денежный поток достоверно не определяются, но при этом доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес;

2) бизнес не является действующим предприятием и (или) стоимость его активов при ликвидации превышает его стоимость как действующего предприятия.";

пункт 22 изложить в следующей редакции:

"22. Методы сравнительного подхода:

1) метод рынка капитала.

Метод рынка капитала предполагает использование в качестве базы реальные цены, которые были выплачены за акции аналогичных компаний на фондовых рынках. Условиями применения данного метода являются:

наличие в открытом доступе информации о результатах сделок с акциями аналогичных предприятий на фондовом рынке на дату составления отчета об оценке, общедоступных источниках информации;

предприятия-аналоги действуют в той же отрасли экономики, что и оцениваемое предприятие;

предприятия-аналоги сопоставимы.

Областью применения метода рынка капитала является оценка неконтрольных пакетов акций, торгующихся на организованных финансовых рынках.

Оценщик использует следующие оценочные мультипликаторы: цена (прибыль); цена (денежный поток); цена (дивиденды); цена (выручка); цена (балансовая стоимость активов); цена (стоимость чистых активов) и (или) другие мультипликаторы.

При применении метода рынка капитала допускается использование данных предприятий-аналогов, не являющихся участниками организованных фондовых рынков, но публикующих свою отчетность в общедоступных источниках информации (на официальных интернет-страницах). При этом, вместо цены (размера рыночной капитализации) используется показатель балансовой стоимости собственного капитала предприятия-аналога;

2) метод сделок (метод предприятия - аналога).

Метод сделок (метод предприятия-аналога) основан на исторических данных приобретения предприятия в целом или его контрольного пакета акций.

Условием применения данного метода является наличие достоверной информации в открытых источниках о результате сделок по продаже контрольного или полного пакета акций или долей в уставном капитале аналогичных предприятий;

3) метод отраслевых коэффициентов.

Метод отраслевых коэффициентов основан на статистических исследованиях соотношений между ценой предприятий и определенными финансовыми параметрами.

Условием применения метода является наличие соответствующих исследований на открытом рынке, используемых оценщиком для установления соответствующих зависимостей.";

пункты 32 и 33 изложить в следующей редакции:

"32. Доходы и денежные потоки, связанные с бизнесами и правами участия в них, основываются на базе, как до уплаты налогов, так и после уплаты налогов, при условии соответствия используемой ставки капитализации или дисконтирования применяемому типу доходов или денежного потока.

33. Прогнозирование изменений объемов производства (оказания услуг) в том числе, базируется на данных прогнозов руководства предприятия, если таковые имеются. При этом, при оценке объектов для целей залога в кредитующие организации или целей международных стандартов финансовой отчетности (при проверке активов на адекватную прибыльность) устанавливается возможный объем производства или оказания услуг, исходя из созданных на предприятии основных фондов (проектная мощность), который не превышается в рамках прогноза.";

пункт 36 изложить в следующей редакции:

"36. Стоимость предприятия (бизнеса) в постпрогнозный период производится способом, который оценщик сочтет обоснованным и приводящим к наиболее достоверному результату. При этом, оценщик в рамках отчета об оценке описывает выбор той или иной модели.";

в стандарте оценки "Оценка финансовых инструментов", утвержденном указанным приказом:

пункт 1 изложить в следующей редакции:

"1. Настоящий стандарт оценки "Оценка финансовых инструментов" (далее – стандарт) разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с учетом международных стандартов оценки и устанавливает особенности составления отчетов, требования к подходам, методам и аналитическим процедурам, необходимым для решения задач по установлению рыночной или иной стоимости при оценке финансовых инструментов.";

пункты 11 и 12 изложить в следующей редакции:

"11. При определении соответствующей ставки капитализации (дисконтирования) оценивается ставка отдачи, которая потребуется по данному инструменту для компенсации временной стоимости денег и потенциальных дополнительных рисков. В структуру потенциальных дополнительных рисков, при возможности достаточного обоснования включаются следующие факторы:

1) условий по данному инструменту, например, очередность;

2) кредитный риск (неопределенность, связанная с возможностью контрагента проводить платежи в установленный срок);

3) ликвидность и рыночная реализуемость данного инструмента.

12. Методы затратного подхода. Затратный подход для оценки финансовых инструментов реализуется только методом индексации на основе трендов фондовой биржи, с учетом роста стоимости или обесценения финансовых инструментов.";

пункт 14 изложить в следующей редакции:

"14. Необходимость корректировать цены отсутствует, если сравниваемые активы идентичны, даты сделок или цен предложений близки к дате оценки и сохраняют свою актуальность и рассматриваемый пакет сопоставим, в остальных случаях вводятся необходимые корректировки, значение которых доказывается.".

2. Департаменту методологии бухгалтерского учета, аудита и оценки Министерства финансов Республики Казахстан в установленном законодательном Республики Казахстан порядке обеспечить:

1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан;

2) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсе Министерства финансов Республики Казахстан;

3) в течение десяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан представление в Департамент юридической службы Министерства финансов Республики Казахстан сведений об исполнении мероприятий, предусмотренных подпунктами 1) и 2) настоящего пункта.

3. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Заместитель Премьер-Министра - Министр финансов Республики Казахстан

Е. Жамаубаев

"СОГЛАСОВАН"
Министерством юстиции
Республики Казахстан

	Приложение 1 к приказу Заместителя Премьер-Министра - Министра финансов Республики Казахстан от 23 августа 2022 года № 876
	Приложение 1 к приказу Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519

Стандарт оценки "Оценка стоимости движимого имущества"

Глава 1. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки "Оценка стоимости движимого имущества" (далее –стандарт) разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" и международными стандартами оценки, устанавливает требования к оценке стоимости, подходам и методам оценки движимого имущества.

2. Действие стандарта распространяется на оценку всех типов материального движимого имущества.

В целях оценки настоящий стандарт распространяется также на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река–море", космических объектов и используется оценщиками, имеющими свидетельство о присвоении квалификации "оценщик" по специализации "Оценка движимого имущества".

Данный стандарт не распространяется на оценку ценных бумаг.

Ценные бумаги оцениваются в соответствии со стандартами "Оценка бизнеса и права участия в бизнесе", "Оценка финансовых инструментов".

3. В настоящем стандарте используются следующие понятия:

1) биологические активы – животное или растение, которое в процессе биологических преобразований способно давать сельскохозяйственную продукцию и (или) дополнительные биологические активы, а также приносить другим способом экономические выгоды;

2) генерирующая единица – наименьшая идентифицируемая группа активов, обеспечивающая поступление денежных средств, которые в значительной степени независимы от других активов или групп активов;

3) оборудование – активы, совокупность машин, механизмов, приборов, устройств, используемых для работы или производства, а также их комплектующие, принадлежности, инвентарь, транспортные средства, инструменты, используемые в целях организационно-технологического обеспечения деятельности предприятия или организации;

4) улучшения арендатора – фиксированные улучшения или добавления к земле или зданиям, устанавливаемые и оплачиваемые арендатором для удовлетворения своих нужд, обычно устраняемые арендатором по окончании срока аренды. Их устранение не наносит недвижимости серьезного ущерба;

5) движимое имущество (движимые вещи и ценности) – имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги;

6) предметы коллекционирования – произведения искусства, старинные предметы, драгоценные камни, ювелирные изделия, музыкальные инструменты, нумизматические или филателистические коллекции, редкие книги и архивные материалы;

7) транспортное средство – техническое устройство, предназначенное для перевозки людей или грузов;

8) корпоративные активы – активы, не способные независимо от других активов или групп активов производить притоки денежных средств, но при этом их балансовая стоимость полностью не относится к генерирующей единице;

9) установки – активы, которые неотделимы от других активов и включают составные и конструктивные элементы объектов коммунального хозяйства, специализированных зданий, машин и оборудования;

10) специализированное имущество – имущество, которое редко продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, конфигурацией, размером, местоположением и иными свойствами;

11) машины – технические устройства, которое выполняют движения механического характера с целью преобразования энергии, материалов и информации, используемые для выполнения специализированных технологических процессов, обусловленных операционными требованиями хозяйствующего субъекта;

12) операционное имущество – актив, который считается необходимым для основной деятельности постоянно функционирующего предприятия;

13) офисное оборудование – мебель, компьютерная техника (компьютеры, мониторы, сетевое оборудование, комплектующие, периферийное оборудование), оргтехника (телефоны, копиры, факсы, принтеры), приборы и бытовая электроника (кондиционеры, системы внутреннего оповещения, холодильники, посудомоечные машины, телевизоры и т.п.) и типа подобного;

14) затратный подход при оценке произведений искусства – подход к определению стоимости произведений искусства, рассматривающий в качестве заменителя при покупке данного произведения искусства возможность создания другого произведения искусства;

15) ретроспективная оценка – оценка, выполненная оценщиком на соответствующую дату прошедшего периода. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета об оценке, соответствуют дате, на которую выполняется оценка;

16) торговые принадлежности и приспособления арендатора – не являющиеся недвижимостью принадлежности, присоединенные к имуществу арендатором и используемые им при ведении торговли или бизнеса;

17) внешнее (экономическое) устаревание (обесценение) – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке вследствие воздействия внешней обстановки (соотношение спроса и предложений на сложившемся в регионе рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими местными условиями);

18) физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно–климатических и других факторов;

19) функциональное устаревание – потеря стоимости объекта в связи с удешевлением его воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новым;

20) коэффициент торможения Чилтона – показатель степени при расчете изменения стоимости в зависимости от различия основного параметра оцениваемого движимого имущества от аналога, стоимость которого известна.

Глава 2. Подходы и методы оценки движимого имущества

4. Установление рыночной или иной стоимости движимого имущества производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

5. Доходный подход к оценке движимого имущества применяется, если удается выделить конкретные денежные потоки, создаваемые оцениваемым активом или группой дополнительных активов, например, когда такая группа активов образует единый процесс, в котором производятся реализуемые на рынке продукты.

При этом, следует учитывать, что некоторые элементы денежного потока в отдельных случаях связаны с нематериальными активами, и из него сложно выделить вклад, вносимый движимым имуществом.

Методы доходного подхода:

1) метод дисконтированных денежных потоков – определение стоимости, исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки в коммерческих целях;

2) метод прямой капитализации дохода – определение стоимости, исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени;

3) метод капитализации по моделям роста – определение стоимости, исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерно увеличивающейся величине дохода в неограниченные или ограниченные периоды времени, аналогичен методу прямой капитализации, но в отличие от него значение коэффициента капитализации находится не сравнительным подходом из рыночных данных, а рассчитывается на базе требуемой нормы отдачи на капитал.

6. Затратный подход для оценки машин и оборудования применяется в случае отсутствия активного вторичного рынка движимого имущества, а также при оценке специализированного имущества. Затратный подход используется для определения остаточной стоимости полного воспроизводства объекта или стоимости замещения как нового, за вычетом накопленного износа:

стоимость полного воспроизводства определяется как сумма затрат (в текущих ценах) на создание точной копии объекта оценки (с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки).

стоимость замещения определяется как сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки (с использованием современных материалов и технологий).

Методы затратного подхода подразделяются на 2 группы:

1 группа – методы, основанные на способах прямого определения затрат, применяются для оценки стоимости оборудования, изготовленного собственными силами:

метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, заработную плату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства;

2 группа – методы, основанные на способах косвенного определения затрат, применяются для оценки стоимости машин и оборудования (за исключением изготовленного собственными силами):

метод замещения или аналого–параметрический метод, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

индексный метод, который заключается в приведении базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости, стоимости воспроизводства по предыдущей переоценке) к современному уровню цен с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе движимого имущества за соответствующий период. При этом индексный метод применяется только в том случае, если отсутствует возможность произвести расчет другими методами затратного подхода, а также методами сравнительного и доходного подходов;

метод удельных ценовых показателей заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, то есть цены, приходящейся на единицу главного ценообразующего параметра (производительности, мощности и так далее), массы или объема.

7. После определения издержек на создание объекта оценки, то есть полной стоимости объекта оценки в состоянии "как новый", необходимо скорректировать полученную величину с целью отражения накопленного износа движимого имущества. При этом, величина накопленного износа движимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ равен сумме затрат на текущий ремонт машин и оборудования.

Неустранимый физический износ рассчитывается следующими методами:

1) методом эффективного возраста (метод срока жизни);

2) экспертным анализом физического состояния;

3) методом корреляционных моделей;

4) методом потери производительности;

5) методом потери прибыльности.

Определение физического износа транспортных средств имеет свои особенности, при расчете учитывается, кроме прочих, ряд параметров, включая срок службы транспортного средства и его пробег.

Функциональное устаревание объекта оценки определяется на основе метода прямого сравнения с новым, более совершенным объектом–аналогом, появившемся на рынке на дату оценки.

Внешнее (экономическое) устаревание связано с влиянием на машины и оборудование внешних факторов. Такое устаревание выражается в снижении степени полезности имущества вследствие воздействия экономических или других внешних факторов, например, вследствие изменений в оптимальном использовании техники, законодательных нововведений, отрицательно сказавшихся на ее стоимости, вследствие ограничения прав собственности или увеличения акцизов, изменений в соотношении спроса и предложения на данный тип имущества. Степень влияния этих факторов измеряется в абсолютном или в процентном выражении.

8. Сравнительный подход используется для объектов оценки, для которых удается найти достаточно сведений о недавних продажах или ценах аналогов на рынке.

Сравнительный подход основывается на анализе недавних продаж или цен предложений объектов–аналогов, сопоставлении этой информации с объектом оценки и проведения соответствующих корректировок.

Методы сравнительного подхода:

1) метод сравнительного анализа – определение стоимости путем сравнения недавних продаж или цен предложений сопоставимых объектов движимого имущества с оцениваемым объектом после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

2) метод рыночной информации – определение стоимости движимого имущества путем использования информации о ценах продаж, опубликованных в прайс–листах заводов-изготовителей, дилеров или других источниках информации о ценах продажи;

3) метод статистического моделирования –рассмотрение оцениваемого объекта как представителя некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны, однако точного аналога для объекта оценки в этой совокупности нет. После приведения цен аналогов к единым условиям, путем их корректировки, на основе информации об объектах аналогах, входящих в такую совокупность, с помощью методов статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров;

4) метод корреляционных моделей–математическая модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. По этой модели получают расчетную цену оцениваемых объектов с учетом параметров каждого из оцениваемых объектов.

Глава 3. Требования к подходам и методам оценки движимого имущества

9. При выборе и применении методов оценки оценщиком соблюдаются следующие требования:

1) идентифицируется назначение оценки и вид определяемой стоимости;

2) обеспечивается актуальность информации, используемой при проведении оценки объекта движимого имущества;

3) идентифицируются имущественные права и обременения на основании представленных документов от заказчика;

4) обосновывается выбор подходов и методов оценки;

5) обеспечивается исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей, в том числе, корректировок к стоимостям аналогов и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.

В отчете об оценке, либо в приложениях к нему, содержатся исчерпывающие сведения об использованных данных, отражающие информацию о ценах объектов-аналогов: коммерческие предложения, скриншоты с указанием ссылки на источник информации и даты обращения к интернет-ресурсу.

При оценке движимого имущества с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации. При этом оценщик анализирует динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и вносит соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации.

При наличии развитого и активного рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, делается вывод о достаточности применения только сравнительного подхода. Недостаток или отсутствие рыночной информации, необходимой для сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования.

10. При применении нескольких подходов и соответствующих им методов оценщик:

1) выбирает один из полученных результатов, приведя в отчете мотивированный отказ от использования остальных;

2) использует процедуру согласования результатов (при использовании двух и более методов или подходов);

3) использует любые математические методы согласования;

4) предпринимает все меры для недопущения двусмысленного толкования полученного результата стоимости объекта оценки.

11. При оценке объекта проводится:

1) определение задания (идентификация оцениваемого имущества, идентификация имущественных прав, уточнение назначения оценки, установление базы оценки и вида стоимости, согласование даты оценки, определение прочих ограничивающих условий, осмотр объекта оценки и заключение договора на проведение оценки);

2) заключение договора, включающее задание на оценку;

3) осмотр объекта оценки;

4) предварительный анализ, отбор и сбор данных (сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте оценки, анализ спроса и предложения на аналогичное имущество);

5) выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки;

6) согласование результатов, полученных на основе применения методов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки;

7) составление отчета об оценке.

	Приложение 2 к приказу Заместителя Премьер-Министра - Министра финансов Республики Казахстан от 23 августа 2022 года № 876
	Приложение 2 к приказу Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519

Стандарт оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества"

Глава 1. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества" (далее – стандарт) разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к оценке, подходам и методам оценки недвижимого имущества.

2. Действие настоящего стандарта распространяется на оценку всех типов недвижимого имущества (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река–море", космических объектов) и используется оценщиками, имеющими свидетельство о присвоении квалификации "оценщик" по специализации "Оценка недвижимого имущества".

Воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река–море", космические объекты оцениваются в соответствии со стандартом "Оценка стоимости движимого имущества".

3. Методы, установленные в стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте.

4. В настоящем стандарте используются следующие понятия:

1) остаточный срок экономической жизни объектов оценки – срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;

2) альтернативное использование – возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются в период наиболее эффективного использования объекта оценки;

3) здание – искусственное строение, с подземной частью при ее наличии, состоящее из несущих и ограждающих конструкций, образующих обязательный наземный замкнутый объем, в зависимости от функционального назначения используемое для проживания или пребывания людей, выполнения производственных процессов, а также размещения и хранения материальных ценностей;

4) ставка дисконтирования – ставка отдачи, используемая для преобразования денежной суммы, подлежащей получению или выплате в будущем, в приведенную стоимость;

5) земельное улучшение – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости в сторону улучшения;

6) фактический (хронологический) возраст земельных улучшений – период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;

7) срок экономической жизни земельных улучшений – период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;

8) оставшийся срок экономической жизни земельных улучшений – период с даты проведения оценки до конца срока экономической жизни;

9) недвижимое имущество (недвижимость) – земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

10) многолетние насаждения – вид основных фондов по натурально–вещественному признаку, включающий деревья и кустарники, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла;

11) коэффициент капитализации – параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта;

12) сооружение - искусственно созданный объемный, плоскостной или линейный объект (наземный, надводный и (или) подземный, подводный), имеющий естественные или искусственные пространственные границы и предназначенный для выполнения производственных процессов, размещения и хранения материальных ценностей или временного пребывания (перемещения) людей, грузов, а также размещения (прокладки, проводки) оборудования или коммуникаций. Сооружение имеет функциональное назначение, в том числе художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное;

13) объекты незавершенного строительства – здания, сооружения или передаточные устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии;

14) действительный валовый доход – потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы, с учетом прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости;

15) операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делятся на:

условно-постоянные;

условно-переменные или эксплуатационные;

расходы на замещение или резервы;

16) рентный доход (земельная рента) – доход, который получается при передаче недвижимого имущества за плату. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами, и предполагаемой прибылью производителя;

17) ретроспективная оценка – оценка, выполненная оценщиком на соответствующую дату прошедшего периода. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета об оценке, соответствуют дате, на которую выполняется отчет об оценке;

18) сопоставимые данные – данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и другие;

19) элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и другие;

20) внешнее (экономическое) устаревание – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия внешней обстановки (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);

21) физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно–климатических и других факторов;

22) передаточные устройства – земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и подобное любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи);

23) чистый операционный доход (далее – ЧОД) – доход, который определяется как разность между действительным валовым доходом и операционными расходами;

24) терминальная стоимость– стоимость функционирующего актива по окончанию определенного прогнозного периода;

25) эффективный (действительный) возраст – хронологический возраст с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст равен или отличается от хронологического в большую или меньшую сторону;

26) тренд – индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни;

27) функциональное устаревание – потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;

28) потенциальный валовый доход – доход, который получают от недвижимости, при сто процентном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Глава 2. Подходы и методы оценки недвижимого имущества

5. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

6. Доходный подход применяется при оценке объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.

Методы доходного подхода:

1) метод дисконтированных денежных потоков – определение стоимости, путем приведения будущих денежных потоков от эксплуатации объекта к текущей стоимости, исходя из условий изменения и неравномерного поступления доходов в будущем, с учетом степени риска, связанного с использованием данного объекта.

Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

обоснование периода прогнозирования;

прогнозирование величин денежных потоков по периодам, как разницы между действительным валовым доходом и операционными расходами;

прогнозирование потенциального валового дохода:

-для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, осуществляется на основе результатов анализа рыночной информации об аренде аналогичных объектов с целью проведения анализа условий аренды (размера ставок аренды и типовых условий аренды аналогичных объектов) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;

-для недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), прогнозирование проводится на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости;

рассмотрение того, необходимо ли определять терминальную стоимость для оцениваемого актива по окончании заданного прогнозного периода (если ее следует учесть), и определение соответствующей терминальной стоимости с учетом характера актива;

определение соответствующей ставки дисконтирования и ее расчет с обоснованием;

применение ставки дисконтирования к прогнозируемому будущему денежному потоку с учетом терминальной стоимости;

определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей терминальной стоимости (если терминальная стоимость была рассчитана).

Денежные потоки и ставки дисконтирования для недвижимого имущества обычно определяются до уплаты налогов. В реальном денежном потоке не учитывается инфляция, тогда как номинальные денежные потоки учитывают ожидания по инфляции. Если ожидаемый денежный поток включает ожидания по инфляции, то ставка дисконтирования включает в себя такой же уровень инфляции;

2) метод прямой капитализации дохода – определение стоимости объекта, путем деления соответствующего рынку годового чистого операционного дохода на коэффициент капитализации, полученный, на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому. Прямая капитализация используется, если в обозримом будущем объект оценки будет также эксплуатироваться, а уровень приносимых доходов не будет значительно отличаться от текущего уровня или будет изменяться умеренными темпами.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1) расчет действительного валового дохода осуществляется с учетом фактического коэффициента загрузки оцениваемого объекта, или аналогичных объектов, конкурирующих с оцениваемым объектом на рынке;

2) расчет ЧОД как разницы между действительным валовым доходом и операционными расходами;

3) в качестве расчетного ЧОД принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет, либо дохода последнего полного финансового года, либо на основании прогноза, основанного на рыночных данных;

4) обоснование выбора оценочной процедуры определения соответствующей ставки капитализации и ее расчет;

5) расчет стоимости объекта оценки путем деления ЧОД или рентного дохода на ставку капитализации.

7. Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным.

Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки. Остаточная стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки состоит из остаточной стоимости воспроизводства (замещения) земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования. Остаточная стоимость воспроизводства(замещения) земельных улучшений определяется как разница между стоимостью полного воспроизводства(замещения) и накопленным износом.

Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или при условии экономической нецелесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.

Методы затратного подхода:

1) метод поэлементного расчета – определение стоимости полного воспроизводства или стоимости замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, расценок и других нормативов;

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости – определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей стоимости строительства, нормативы которых установлены в национальной валюте;

3) метод удельных показателей – способ определения полной восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности;

4) индексный метод – метод приведения базисной стоимости объекта (первоначальной балансовой стоимости, стоимости воспроизводства по последней переоценке, сметной стоимости) к современному уровню цен с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен в строительстве за соответствующий период. При этом индексный метод применим только в том случае, если отсутствует возможность произвести расчет другими методами затратного подхода, а также методами сравнительного и доходного подходов.

Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания (обесценения).

Физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение (создание, замену, текущий ремонт) признаков физического износа.

Неустранимый физический износ объекта рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов. Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и прочее.

Также неустранимый физический износ определяется методом срока жизни, при котором находится отношение фактического возраста к общей величине срока жизни (сумма фактического и остаточного сроков жизни). При этом остаточный срок жизни определяется на основании анализа нормативного срока жизни и фактически произведенных ремонтов с учетом фактического состояния объектов.

Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое.

Устранимое функциональное устаревание равно сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам. Неустранимое функциональное устаревание рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности (использования) в связи с низким качеством недвижимости или иными методами с применением расчетных процедур.

Внешнее (экономическое) устаревание недвижимости неустранимо. Оно оценивается путем капитализации потери дохода, вызванного неудачным расположением недвижимости и другими экономическими факторами или иными методами с применением расчетных процедур.

8. Сравнительный подход позволяет выполнить оценку объекта на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже аналогичных объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, имеющих место на рынке оцениваемого объекта, скорректированных на выявленные различия.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

При проведении анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки по ценообразующим факторам, который включает доказательства, что аналоги выбраны из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурируют с ним.

Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Для этого выполняется анализ цен сделок (предложений) путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.

Методы сравнительного подхода:

1) метод сравнительного анализа предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену;

2) метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке недвижимости (альтернативные методы валового рентного мультипликатора (далее – ВРМ и общий коэффициент капитализации);

3) метод статистического моделирования – рассмотрение оцениваемого объекта как представителя некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны, однако точного аналога для объекта оценки в этой совокупности нет. После приведения цен аналогов к единым условиям, путем их корректирования, на основе информации об объектах аналогах, входящих в такую совокупность, с помощью методов статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа используется следующая последовательность действий:

1) исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту;

2) проверка информации на надежность, точность и соответствие ее рыночным данным;

3) выбор не менее трех типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения;

4) расчет корректирующих коэффициентов путем сравнения сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения;

5) внесение корректировок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения;

6) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При этом, для определения методом сравнительного анализа стоимости объекта недвижимости жилого фонда учитываются также расположение недвижимости в одном жилом районе, улице (для сравнения необходимо учитывать наиболее близлежащие объекты - аналоги), площадь, архитектурные особенности, количество комнат, используемые технологии строительства, материалы (панельные, монолитные, деревянные и другие), качество инженерных систем, отделки, уровень благоустройства придомовой территории, обслуживание дома, этажность и другое".

Корректирующие коэффициенты рассчитываются и (или) обосновываются по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта.

После выбора единицы сравнения выполняются корректировки цен предложений (продаж) сравнимых объектов.

При этом, первыми вносятся стоимостные корректировки, к цене аналога в целом, затем последовательно процентные и (или) денежные, вносимые к единице сравнения аналога.

Метод общего коэффициента капитализации применяется к ЧОД объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется усредненным отношением ЧОД сопоставимых аналогов к ценам продаж аналогов и используется как делитель к ЧОД оцениваемого объекта.

Метод ВРМ позволяет получить упрощенную оценку, которая используется только при сравнении объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе.

Метод статистического моделирования предполагает следующую последовательность действий:

1) исследование рынка и сбор информации о ценах продаж (предложений) аналогичных объектов, анализ собранной информации на соответствие рыночной коньюктуре;

2) приведение собранной рыночной информации к сопоставимому виду и выбор уместных единиц сравнения;

3) с помощью методов статистики разрабатывается математическая модель зависимости цены от одного или нескольких параметров;

4) рыночная стоимость единицы сравнения или объекта оценки в целом определяется по разработанной математической модели.

9. Оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации определяется, в том числе следующими методами:

1) сравнительного анализа;

2) метод статистического моделирования;

3) развития;

4) распределения (аллокации);

5) извлечения (экстракции);

6) остаточной стоимости;

7) капитализации земельной ренты.

Метод сравнительного анализа для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельным участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам или ценам предложений.

Метод сравнительного анализа предполагает следующую последовательность действий:

1) сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобных земельных участков и определения объектов сравнения;

2) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения;

3) определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;

4) согласование полученных результатов расчета.

Метод статистического моделирования – рассмотрение оцениваемого объекта как представителя некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны, однако точного аналога для объекта оценки в этой совокупности нет. После приведения цен аналогов к единым условиям, путем их корректирования, на основе информации об объектах аналогах, входящих в такую совокупность, с помощью методов статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров.

Метод развития связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков или объединением с другими участками, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления или слияния, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости.

Метод развития предполагает следующую последовательность действий:

1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

3) определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4) определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

5) расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Метод распределения (аллокации) – способ косвенного сравнения, применяемый при оценке земельных участков, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для распределения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей оценки.

Метод используется при наличии информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому земельному участку.

Метод распределения базируется на предположении, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция, между составными частями недвижимости, которая оказывает влияние на общую стоимость. Определив типичную зависимость соотношений у аналогичных объектов на рынке, ее пропорционально используют для расчета стоимости объекта оценки.

Метод распределения (аллокации) предполагает следующую последовательность действий:

1) определение сопоставимых сделок или аналогичных объектов, позиционируемых на рынке;

2) расчет типичных соотношений между стоимостью земли и улучшений на ней или каких-либо других соотношений, удельных показателей, мультипликаторов, между составными частями имущества оказывающих влияние на стоимость сопоставимых объектов в целом;

3) расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе выявленных на рынке соотношений с учетом отличий объектов-аналогов от объекта оценки;

Метод извлечения (экстракции) – способ косвенного сравнения, применяемый при оценке земельных участков, путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений, стоимость улучшений может быть определена, в том числе и методами затратного подхода. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методами сравнительного подхода.

Метод используется при наличии информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому земельному участку.

Метод извлечения (экстракции) предполагает следующую последовательность действий:

1) рассчитывается общая стоимость единого объекта недвижимости (методами сравнительного подхода);

2) рассчитывается рыночная стоимость улучшений (в том числе и методами затратного подхода);

3) рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, как разница между общей рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и рыночной стоимостью улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Метод остаточной стоимости (метод остатка) основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.

Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Применение метода ограничивается доходными объектами имущества.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки земельного участка способного независимо приносить ренту.

Метод капитализации земельной ренты предполагает следующую последовательность действий:

1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Глава 3. Особенности оценки специфических объектов недвижимости

10. Для оценки земельных участков, которые используются как сельскохозяйственные угодья, валовой доход для определения рентного дохода рассчитывается на основании анализа динамики типового урожая сельскохозяйственных культур и цен его реализации на рынке. Затраты, которые учитываются во время расчета рентного дохода, включают производственные затраты и прибыль производителя, которые являются типичными для регионального рынка.

11. Для оценки земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, рентный доход рассчитывается путем вычитания производственных затрат и предполагаемой прибыли производителя за период оборота рубки из валового дохода, который прогнозируется от использования лесных ресурсов.

12. Стоимость земельных участков, в границах которых расположены природные и искусственные замкнутые водоемы, использующиеся для хозяйственной деятельности, определяется аналогично оценке земельных участков, содержащих земельные улучшения.

13. Стоимость объектов незавершенного строительства определяется с применением затратного, сравнительного подходов, а также путем объединения всех методических подходов.

В случае объединения методических подходов стоимость объекта незавершенного строительства определяется как разность между прогнозируемой рыночной стоимостью объекта оценки при условии наиболее эффективного использования после завершения его строительства и ввода в эксплуатацию и приведенными к текущей стоимости затратами на завершение строительства и ввод этого объекта в эксплуатацию.

14. Стоимость природных объектов недвижимого имущества определяется на основе результатов анализа их полезности для владельца (балансодержателя, пользователя) и с учетом ограничений, установленных законодательством относительно использования этих объектов.

15. Стоимость передаточных устройств определяется с применением методов затратного и доходного подходов. Доходный подход основывается на учете платы за использование подобного недвижимого имущества.

16. Оценка объектов исторического недвижимого имущества выполняется в следующей последовательности:

1) идентификация объекта оценки;

2) идентификация права собственности;

3) определяется уровень регистрации исторического статуса: международный, национальный или региональный;

4) исследуются ограничения, установленные в связи с охраной исторического имущества;

5) производится оценка одним или несколькими методами, приведенными в настоящем стандарте, учитывая преимущества и ограничения, которыми обладают объекты исторического имущества.

Глава 4. Требования к подходам и методам оценки

17. При выборе и применении методов и подходов оценки оценщиком соблюдаются следующие требования:

1) идентифицируется назначение оценки и вид определяемой стоимости;

2) обеспечивается достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта недвижимости, на основании представленной заказчиком информации;

3) идентифицируются имущественные права и обременения на основании представленных документов от заказчика;

4) обосновывается выбор методов оценки;

5) обеспечивается исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.

18. При применении нескольких подходов и соответствующих им методов оценщик выбирает один из полученных результатов, приведя в отчете мотивированный отказ от использования остальных или использует процедуру согласования результатов (при использовании двух и более методов или подходов).

При этом оценщик использует любые математические методы согласования и предпринимает все меры для недопущения двусмысленного толкования полученного результата стоимости объекта оценки.

19. Оценка объекта проводится в следующем порядке:

1) определение задания (идентификация оцениваемого имущества, идентификация имущественных прав, уточнение назначения оценки, установление базы оценки и вида стоимости, согласование даты оценки, определение прочих ограничивающих условий, осмотр объекта и заключение договора на проведение оценки);

2) предварительный анализ, отбор и сбор данных (сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте оценки, анализ спроса и предложения на аналогичное имущество, анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости);

3) выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки (сравнительный, доходный, затратный подходы);

4) согласование результатов, полученных на основе применения методов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки;

5) составление отчета об оценке.

	Приложение 3 к приказу Заместителя Премьер-Министра - Министра финансов Республики Казахстан от 23 августа 2022 года № 876
	Приложение 3 к приказу Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519

Стандарт оценки "Виды стоимости"

Глава 1. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки "Виды стоимости" (далее – стандарт) разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" (далее – Закон) с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, определение рыночной и иных видов стоимости, указанных в отчете об оценке как итоговая величина. Выбор вида стоимости предшествует заключению договора на проведение оценки объекта и зависит от назначения оценки, особенностей объекта оценки, а также нормативных требований.

Глава 2. Цель и назначение оценки

2. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в договоре на оценку с учетом назначения оценки.

3. Назначение оценки – предполагаемое использование результата оценки. Назначение, для которого выполняется оценка, должно быть четко определено, поскольку важно, чтобы результаты оценки не использовались отдельно от заявленного назначения или для того назначения, для которого оценка не предназначалась. Назначение оценки оказывает влияние на используемый вид/виды стоимости.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, определенная на определенную дату. Результат оценки используется при определении сторонами цены для совершения действий с объектом оценки, в том числе при купле-продаже, передаче в аренду или залог, принудительном изъятии, страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров (в том числе в судах), принятии управленческих решений, в иных случаях, установленных законами Республики Казахстан.

Глава 3. Виды стоимости

5. Настоящий стандарт содержит следующие виды стоимости:

рыночная;

справедливая;

инвестиционная;

ликвидационная;

утилизационная;

прочие виды.

6. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным лицом и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

7. Справедливая стоимость – расчетная денежная сумма при продаже актива или обязательства между конкретно идентифицированными, осведомленными и заинтересованными сторонами, которая отражает соответствующие интересы данных сторон.

8. Инвестиционная стоимость — стоимость актива для конкретного владельца или потенциального владельца с учетом их индивидуальных инвестиционных или операционных (хозяйственных) целей. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен.

9. Ликвидационная стоимость — расчетная денежная сумма, которая выручена, когда актив или группа активов распродается по частям. В ликвидационной стоимости следует учитывать затраты на проведение предпродажной подготовки активов, а также затраты на деятельность по их реализации. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Ликвидационная стоимость определяется на основании двух различных предпосылок при определении стоимости:

упорядоченная сделка с обычным маркетинговым периодом;

вынужденная сделка с сокращенным периодом маркетинга.

10. Утилизационная стоимость – расчетная денежная сумма, которая выручена за актив в конце экономического срока жизни, то есть, когда эксплуатация имущества опасна или нецелесообразна. Утилизационная стоимость определяется, как совокупность стоимостей активов, остающихся после ликвидации (демонтажа, разборки, сноса) объекта оценки за минусом затрат на предпродажную подготовку и реализацию, либо иным способом, учитывающим условия выбытия объекта оценки из владения (прекращения права собственности).

11. Прочие виды стоимости, неуказанные в настоящем стандарте, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан и международными стандартами оценки. При применении прочих видов стоимости в отчете об оценке указывается источник вида стоимости и дается его определение, а задание на оценку раскрывает причину применения данного вида стоимости.