Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың және ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың бағдарламасын бекiту туралы

Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы 2000 жылғы 28 қараша N 1774

Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыруды дамыту және ынталандыру, ипотекалық несие беру жүйесiнiң нормативтiк құқықтық базасын жетiлдiру мақсатында Қазақстан Республикасының Үкiметі қаулы етеді:
1. Қоса берiлiп отырған Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың және ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың бағдарламасы бекiтiлсiн.
2. Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi (келiсiм бойынша) Қазақстан Республикасының Қаржы министрлiгiмен, Қазақстан Республикасының Экономика министрлiгiмен, Қазақстан Республикасының Мемлекеттiк кiрiс министрлiгiмен, Қазақстан Республикасының Энергетика, индустрия және сауда министрлiгiмен және Қазақстан Республикасының Бағалы қағаздар жөнiндегi

ұлттық комиссиясымен (келiсiм бойынша) бiрлесiп жаңа экономикалық жағдайда

тұрғын үй саясатын iске асыру тетiгi жөнiнде нормативтiк құқықтық құжаттар

пакетiн әзiрлесiн және белгiленген тәртiппен Қазақстан Республикасының

Үкiметiне енгiзсiн.

3. Осы қаулы қол қойылған күнінен бастап күшiне енедi.

Қазақстан Республикасының

Премьер-Министрі

Қазақстан Республикасы

Үкiметiнiң

2000 жылғы 28 қарашадағы

N 1774 қаулысымен

бекітiлген

ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰРЫЛЫСЫН ҰЗАҚ МЕРЗIМДI ҚАРЖЫЛАНДЫРУДЫҢ ЖӘНЕ

ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ ЖҮЙЕСIН ДАМЫТУДЫҢ БАҒДАРЛАМАСЫ

ЕСКЕРТУ. 2,3,7-жолдар өзгерді - ҚР Үкіметінің 2001.10.28. N 1369

қаулысымен.

P011369_

1. Паспорт

Бағдарламаның атауы Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi

қаржыландырудың және ипотекалық несие

беру жүйесiн дамытудың бағдарламасы.

Бағдарламаны әзiрлеушiлер Қазақстан Республикасының Қаржы

министрлiгiмен, Экономика министрлiгiмен,

Ұлттық Банкiмен (келiсiм бойынша) және

Қазақстан Республикасының Ұлттық

комиссиясымен (келiсiм бойынша) бiрлесiп

Энергетика, индустрия және сауда

министрлiгi. Негiздеме: Қазақстан

Республикасы Үкiметiнiң 2000 жылғы 21

тамыздағы N 1290

P001290_

қаулысы.

Бағдарламаны іске асыру мерзімі Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмді

қаржыландырудың және ипотекалық несие

беру жүйесiн дамытудың бағдарламасын iске

асыру жөнiндегi iс-шаралар жоспары

2000-2003 жылдар iшiнде бiрiншi кезектегi

мiндеттердi шешуге бағытталған.

2. Кiрiспе

Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру тетiгiн жасау, халықтың қалың жiктерiнiң тұрғын үй проблемаларын шешу және Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң 2000-2002 жылдарға арналған iс-қимыл бағдарламасын iске асыру жөнiндегi iс-шаралар жоспарына сәйкес тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту және тұрғын үй қорын сақтау тұжырымдамасы" әзiрленуде. "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы" Қазақстан Республикасы Yкiметiнiң 2000 жылғы 21 тамыздағы N 1290 P001290_ қаулысымен мақұлданған.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар, тұрғын үй мәселелерiн шешудiң маңызды бағыттарының бiрi ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту болып табылады. Жылжымайтын мүлiктi кепiлге салған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту жүзеге асырылады. Банктер ипотека пулаларымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырылуы мүмкiн.
Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастыруда Қазақстан Республикасының Yкiметі мен Ұлттық Банктiң негiзгi рөлi қатысушылардың қаржылық тәуекелiн азайту мен азаматтар үшiн тұрғын үйге қол жеткiзудi арттыру мақсатында заңнамалық базаны жасау және процестi нормативтiк реттеу нысанында көзделуде.
Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары мен екiншi деңгейдегi банктер құрылтайшылары болып табылатын акционерлiк қоғам нысанында ипотекалық компания құрылуы тиiс. Осы компания несиелiк ресурстарды жылдам қайтаруды және өтiмдiлiгi проблемасын шешудi қамтамасыз етуге арналған кепiлзат қайталама рыногының мәселелерiн қарайтын болады.

3. Тұрғын үй құрылысының қазiргi жағдайын талдау

Тұрғын үйдi қаржыландырудың дәстүрлi кеңестiк жүйесi тұтас алғанда, жүргiзiлген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттiк тұрғын үй салуға арналған бюджеттiк ресурстарды орталықтандырылған бөлуде және оны тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекте тұрған азаматтарға тегiн беруiнде жатыр.
Егер, сандық көрсеткiштерге сүйенетiн болсақ, Қазақстандағы тұрғын үй жағдайы кәдiмгiдей тәп-тәуiр болып көрiнеді - халқының саны 15 млн. адам республикадағы тұрғын үйдiң жалпы көлемi 253 млн. шаршы метрдi құрайды, яғни, бiр адамға орта есеппен 17 шаршы метрден келедi. Алайда, тереңiрек үңілсек, осы салада елеулi кемшiлiктердiң жеткiлiктi екендiгiн көруге болады.
Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж, тиiстi әкiмдер қызметтерiнде есепте тұрған 264 мың отбасын тұрғын үймен қамтамасыз ету және республикада бар екi миллионнан астам апатты және тозған тұрғын үй қорынан көшiру үшiн жылына кемiнде 3-3,5 млн. шаршы метр жаңа тұрғын үй салу қажет.
Соңғы жылдары тұрғын үй проблемасының өткiрлiгiн белгiлi дәрежеде көшi-қон процестерi бәсеңдеткен едi - тұрғын үй рыногына барлық жерде ұсыныс - сұраныстан жоғары, ал тоқыраған аймақтарда, тiптi, иесiз және бос қалған пәтерлер (шынын айтқанда, негiзiнен тоналған және қайта жинақталған) бар. Әйтсе де, тұрғын үй көлемiнiң ең төменгi қажеттiлiгiмен және қазiргi көлемiнiң, теңгерiмi жол беруге болмайтын мөлшерде бұзылған, егер халықтың келешектегi ықтимал өсiмiн және олардың бұдан гөрi қолайлы және кең үй алуға ниетiн ескерсек, ол одан әрi арта беретiн болады.
Қазақстанда экономикалық өзгерiстердiң басынан бастап, өзiнiң маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргiзiлуде. Жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшiлiк бөлiгiнiң төлем қабiлетiнiң төмен болуы, сондай-ақ дайын тұрғын үйдi сатып алуға ұзақ мерзiмдi несиенiң болмауы жағдайында, реформаның алғашқы жылдарында құрылған тұрғын үй рыногы қажеттi несие-қаржы тетiктерiмен қамтамасыз етiлмедi. Сонымен қатар, республикада бiрнеше жыл бойы iске қосылған тұрғын үй көлемi қолда бар тұрғын үй қорының шамамен 0,5%-ын құрайды және үй құрылысының тозған және апаттық көлемiне теңеседi. Осындай қарқынмен тұрғын үй қорын жаңарту жағдайында оның бiржола тозуының нақты қаупi бар және егер, тұрғын үйдiң көпшiлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда орналасқанын ескеретiн болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары апатты болуы мүмкiн.
Жылжымайтын мүлiкке азды-көптi сұраныс қалыптасқан бiрден-бiр орталықтар - Алматы мен Астана қалалары болып табылады, себебi, бұрынғыдай бизнес таңдаулылары ғана емес, шетелдiктердi қоса алғанда, сонымен бiрге мемлекеттiк органдар қызметкерлерiнiң көпшiлiгi жиналған, сондай-ақ бұған өнеркәсiп саласының негiзiнен жұмыс iстеп тұрған өндiрушi және қайта өңдеушi кәсiпорындары шоғырланған кейбiр қалалар енедi.
Халықтың едәуiр бөлiгiнiң ақша жинау деңгейi 1999-2000 жылдардан бастап өсе бастағанына қарамастан, төмен болып қалуда. Сонымен бiрге, соңғы екi-үш жылда жеке тұрғын үйге (қолайлы үйлерге көп пәтерлi үйлердегi қайта салынған және iрiлендiрiлген пәтерлерге) сұраныс артты.
Тұрғын үй ұсынысына келетiн болсақ, онда республиканың бүкiл аумағында шамамен бiрдей көрiнiс байқалады. Тұрғын үйдiң басым көпшiлiгі қайталама рынокта ұсынылады, сонымен бiр мезгiлде, жаңа салынған тұрғын үй рыногы нашар дамуда. Мысалы, 1999 жылы тұрғын үй құрылысының көлемi 1990 жылмен салыстырғанда 7 еседен астам төмен болған едi. Осы көрсеткiштi республика халқының санына қатысты есептеу кезiнде де тұрғын үй құрылысы көлемiнiң қысқаруы байқалады.
Статистика деректерi екi тенденцияны көрсетедi. Олардың бiрiншісi - мемлекеттiк емес секторда салынған тұрғын үйдiң үлес салмағының тұрақты өсуi, яғни, бәрiнен бұрын жеке құрылыс салушылардың маңызының артуы. Егер 1990 жылы тұрғын үйдiң 85%-ын мемлекеттік кәсiпорындар мен ұйымдар салса, 1999 жылы жағдай түбегейлі өзгердi, жаңа тұрғын үй құрылысының 90%-ы жеке сектордың үлесiне тидi.
Қазiргi уақытта, бастапқы рыноктағы тұрғын үйдiң бағасы қайталама рыноктағы бағадан 1,5-2,5 есе артып отыр. Сондықтан, тұрғын үй рыногының дамуы мен тұрғын үй несиесiнiң ықтимал тетiктерiн қалыптастырудың алғашқы кезеңдерiнде, бiрiншi кезекте, қайталама рыноктағы қазiргi тұрғын үйлер іске қосылады. Бұдан әрi жағдай өзгеруi тиiс.
Құрылыс саласында инвестициялық белсендiлiктiң құлдырауы жағдайында құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың жаңа тетiктерiн нақты iске қосудың маңызы бiрнеше есе артады, соның iшiнде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебiнен, өйткені, мұның өзi құрылыс саласын дамытуға, жұмыспен қамту көрсеткiштерiн жақсартуға, әлеуметтiк сипаттағы бiрқатар проблемаларды шешуге шынында да, көмектесуi мүмкiн.
Рыноктық тетiктердiң дамуы үшiн жағдай жасау, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды несие-қаржы саласына бағыттау ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру проблемасын шешудiң негiзгi жолы болып табылады.
Отбасының табысы мен халықтың меншiктi қаражаттары ипотекалық несие беру рыногын қалыптастыруды қаржыландыру көзi болады. Жеке тұлғаларға несие берудiң қалыптасқан практикасына және таяу уақытта несие берудiң ең ықтимал тенденциясына сүйенетiн болсақ, ықтимал заемшылардың жиынтық саны жылына 2-3 мың болады. Сонымен бiрге кәсiпорындардың, жинақтаушы зейнетақы қорларының, сақтандыру ұйымдары мен инвестициялық қорлардың қаражаты тартылатын болады.

4. Бағдарламаның мақсаты мен мiндеттерi

Ұзақ мерзiмдi тұрғын үй құрылысын дамытуға бiрiншi кезекте халықтың қаражатын тарту мақсатында "Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ туралы" Заңның жобасы әзiрленді және Қазақстан Республикасы Парламентiнiң қарауына ұсынылды. Құрылыстық жинақ жүйесi жеке және заңды тұлғалардың қаражатын банктiк салымдарға тартуға және осы жинақтар есебiнен салымшыларға несие беруге негiзделген тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың тұйықталған жүйесi болып табылады. Құрылыстық жинақ жүйесi - дамыған қаржылық рыноктарды қажет етпейдi және орташадан төмен табыстары бар халықтың қалың жігiне бағдарланған. Оның үстiне, құрылыстық жинақ дәстүрлi ипотекалық несие беруге қарағанда, жоғары инфляция кезiнде де орын алуы мүмкiн.
Құрылыстық жинақ банкi төлеген қаражат (жинақ+несие) тұрғын үй жағдайын жақсарту (жаңа тұрғын үй салу, қайталама рынокта тұрғын үйдi сатып алу, пәтердi күрделi жөндеу) жөнiндегi iс-шараларға жұмсалуы мүмкiн.
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру бағдарламасының мақсаты азаматтардың меншiктi қаражаттары мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиенiң есебiнен монополиядан арылған тұрғын үй рыногында тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына негiзделген, орташа табысы бар азаматтарды шамасы жетерлiк баға бойынша, тұрғын үймен қамтамасыз етудiң тиiмдi жұмыс iстейтiн жүйесiн құру болып табылады.
Бұл жүйенi құру:
тұрғын үй саласына халықтың жинағы мен бюджеттен тыс басқа да түрдегi қажеттi қаржы ресурстарын тартуға;
тұрғын үй рыногын жандандыруға мүмкiндiк туғызады.
Құрылатын ипотекалық несие беру жүйесi:
қазақстандық заң базасына және нақты экономикалық жағдайларына бейiмделген болуға;
даму сипатында болуға;
азаматтардың, банктердiң, инвесторлардың, зейнетақы қорларының, сақтандыру компанияларының және басқа да көздердiң қаржылық ресурстарына негiзделуге тиiс.
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң қалыптасуы мен дамуы үшiн мынадай негізгi мiндеттер:
заңнамалық және нормативтiк базаның жетiлдiрiлуi, ипотекалық несие берудi қаржыландырудың қосымша көздерiн қамтамасыз етушi зейнетақы активтерiн орналастыру тәртiбiне өзгерiстер енгiзiлуi;
ипотекалық несие беру жөнiндегi қызметтi жүзеге асыруға үмiткер екiншi деңгейдегi банктерге қойылатын өлшемдердiң белгiленуi;
екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық облигацияларды шығару тәртiбiнiң белгiленуi;
зейнетақы активтерiн басқару жөнiндегi компаниялардың жинақтаушы зейнетақы активтерiнiң есебiнен ипотекалық облигациялар сатып алуына рұқсат ету тәртiбiнiң белгiленуi;
ипотекалық несиелер алушы азаматтардың, кредиторлар мен инвесторлардың салықтық ынталандырылуы;
заемшыларды кредиторлардың әрi заңсыз әрекеттерiнен де, әрi бұрын алған ипотекалық несиенi өтей алмаған жағдайда, үйден шығару рәсiмi кезiндегi, оларды әлеуметтiк бейiмделуi үшiн де әлеуметтiк қорғау тетiктерiнiң жасалуы;
әрi жеке, әрi мүлiктiк сақтандыру рыногының дамытылуы көзделуi тиiс.

5. Бағдарламаны iске асырудың негiзгi бағыттары
мен тетiктерi

Ипотекалық несие берудi үлкен көлемде жүзеге асыруға қабiлеттi жоғары деңгейде қаржыландырылған мемлекеттiк емес ұйымдар болмағандықтан және қайта қаржыландыру тетiгiн қамтамасыз ететiн мемлекеттiк ұйымдарды құру қиынға соғатын, қалыптасып отырған экономикалық жағдайда Қазақстан үшін Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту моделi неғұрлым қолайлы болып табылады. Бұл модель ипотекалар пулымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигациялар шығару жолымен банктер қайта қаржыландыра алатын тұрғын үй рыногының дамуын қамтамасыз ететiн ипотекалық компания құру арқылы жұмыс iстейдi. Бұл орайда, кейiннен еуропалық немесе американдық модельдердi қолдану мүмкіндігі де жоққа шығарылмайды.
Дүние жүзiнiң көптеген елдерiнде тұрғын үйдi несиеге сатып алу халықтың тұрғын үй проблемасын шешудiң негiзгi нысаны ғана емес, сонымен бiрге бұл экономикалық қызметтiң негiзгi саласы да болып табылады, мұнда осы салаға қажеттi қаржыны құюды қамтамасыз ететiн шешушi рөлдi банк құрылымдары атқарады. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелердi банктер мен өзге де заем берушiлер заем алушы азаматтарға беретiн, сондай-ақ заем берушiлердi несие беру үшiн қажеттi ұзақ мерзiмдi ресурстармен қамтамасыз етудiң тетiгiн қамтитын ипотекалық несие берудiң тұтастай жүйесi болуы тиiс. Ипотекалық несиелердi берудiң және оларға қызмет көрсетудiң рәсiмдерiн стандарттау заемшылардың төлем қабiлеттiлiгiн бағалау ережелерiн, сондай-ақ қаражаттар тартудың қаржылық құралдарын айқындау өзектi мәселелердің бiрi болып табылады.
Ипотекалық несие беретiн заем берушiлердiң өтiмдiлiгiн қамтамасыз ететiн тұтас, тиiмдi жұмыс iстейтiн тұрғын үйге ипотекалық несие берудiң жүйесi оларды қайта қаржыландыру тетiгiнiң жұмыс iстеуiне негiзделген және ол ипотекалық несиелердiң бастапқы да, қайталама да рыногын қамтиды.
Ықтимал құрылтайшылары Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары, екiншi деңгейдегi банктер болатын акционерлiк қоғам нысанындағы ипотекалық компания осындай институт бола алар едi. Қызметiнiң бастапқы кезеңiнде осы компания резервтiк және бастапқы

айналымдық күрделi қаржының функциясын атқаруы тиiс.

6. Қажеттi ресурстар және оларды қаржыландыру көздерi

Несиелiк ұйымдардың ұзақ мерзiмдi несиелiк ресурстарды тарту

модельдерi мыналар:

несие берушiлердiң ипотекалық облигацияларды шығаруы және оларды

қаржы рыногында сату;

ұжымдық инвестициялар жүйесi арқылы заем берушілердің қайта

қаржыландыруы;

ипотекалық несиелер қайталама рыногының операторлары арқылы заем

берушiлердiң қайта қаржыландыруы болып табылады.

Рыноктың дамуына қарай ұзақ мерзiмдi несиелiк ресурстарды тартудың

өзге де модельдерi пайдаланылуы мүмкiн.

Ипотекалық несие беру үшiн ұзақ мерзiмдi ресурстарды тарту мынадай

көздерден:

банктер, сондай-ақ өзге де ұйымдар (қорлар) беретiн несиелiк желiлер

мен заемдардан;

екiншi деңгейдегi банктер шығаратын ипотекалық облигацияларды

институционалдық және басқа да инвесторлардың арасында орналастыру

есебiнен;

мақсатты облигациялық заемдарды орналастырудан түскен қаражаттардан;

қайталама рыногында қаржы құралы ретiнде кепiлзаттарды сатудан жүзеге

асырылуы тиiс.

7. Бағдарламаны iске асырудан күтiлетiн нәтижелер:

халықтың қалың жiктерiнiң тұрғын үй жағдайын жақсарту;

2003 жылға дейiн тұрғын үйдi iске қосуды жыл сайын 1500 мың шаршы

метрге дейiн өсiру есебiнен республикада тұрғын үй қорын арттыру;

пайдалану мерзiмiн арттыру және тұрғын үй қорының қолайлылығын

жақсарту;

азаматтардың қауiпсiз өмiр сүруiн арттыру;

елдi мекендердiң сәулеттiк келбетiн жақсарту;

тұрғын үй проблемасын шешу кезiнде азаматтардың жеке бастамашылығын

ынталандыру;

республика азаматтары мен жылжымайтын мүлiк рыногының жағдайын

тұрақтандыру;

құрылыс саласын дамыту;

құрылыс материалдары өнеркәсiбiнiң, электротехника, металлургия және

химия өнеркәсiбiнiң өнiмдерiн, сондай-ақ жаңа тұрғын үйдi жайластыру

заттарын шығаруды арттыру есебiнен сабақтас салаларда мультипликативтiк

тиiмдiлiкке қол жеткiзуi;

құрылыс қызметiне салықтың, жылжымайтын мүлiк салығының, құрылыс пен

онымен сабақтас басқа да салаларда жұмыс iстейтiн қызметкерлерден алынатын

табыс салығының жиналуын арттыру;

жаңа жұмыс орындарын құру;

Қазақстанның экономикасын дамыту.

8. Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың және

ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың бағдарламасын іске

асыру жөніндегі іс-шаралардың жоспары

---------------------------------------------------------------------------

Рет! Іс-шара ! Аяқтау ! Орындалуына ! Орындау

N ! ! нысаны ! жауаптылар ! мерзімі

---------------------------------------------------------------------------

1 ! 2 ! 3 ! 4 ! 5

---------------------------------------------------------------------------

1 Ипотекалық несие беруді Нормативтік Ұлттық Банк 2001 жылдың

екінші деңгейдегі құқықтық (келісім бойынша), маусымы

банктердің жүзеге асыруын кесімнің ЭИСМ

реттейтін нормативтік жобасы

құқықтық кесім әзірлеу

2 Тұрғын үй құрылысы Нормативтік Ұлттық Банк Тұрақты

саласында ипотекалық құқықтық (келісім бойынша),

несие беру жүйесін кесімдердің ҚарМ, ЭИСМ

дамытудың нормативтік жобалары

құқықтық базасын

жетілдіру

3 Қазақстан Республикасы Қазақстан Ұлттық Банк 2001 жылдың

Президентінің Республикасы (келісім бойынша), желтоқсаны

"Жылжымайтын мүліктің Заңының ҚарМ, ЭИСМ,

ипотекасы туралы" заң жобасы

күші бар Жарлығының

кепілге берілген

мүліктен өндіріп алу

және ипотекалық куәлік

бойынша құқық беру

бөлігіне өзгеріс пен

толықтыру енгізу

4 "Тұрғын үй қатынастары Қазақстан ЭИСМ, Ұлттық Банк 2002 жылдың

туралы" Қазақстан Республикасы (келісім бойынша), маусымы

Республикасы Заңының Заңының ҚарМ

бұрынғы меншік иесі жобасы

отбасы мүшелерінің немесе

осы үйде тұрақты тұрған

басқа да адамдардың

несиелік қаражаттарының

көмегімен сатып алынған,

кепілге берілген тұрғын

үй-жайға мүлік өндіріп

алу процесінде меншік

құқығы басқа тұлғаға

өткен жағдайда, кепілге

берілген тұрғын үйді

пайдалану құқығын тоқтату

бөлігіне өзгеріс пен

толықтыру енгізу

5 Екінші деңгейдегі Нормативтік БҚҰК (келісім 2001 жылдың

қазақстандық банктердің құқықтық бойынша), Ұлттық наурызы

ипотекалық облигацияларды кесімнің Банк (келісім

шығару тәртібін әзірлеу жобасы бойынша), ЭИСМ

6 Екінші деңгейдегі Нормативтік БҚҰК (келісім 2001 жылдың

банктердің ипотекалық құқықтық бойынша), ЭИСМ наурызы

облигацияларды зейнета. кесімнің

қылық және өз активтері жобасы

есебінен сатып алуға

зейнетақы активтерін

басқару жөніндегі

компанияларға рұқсат ету

тәртібін әзірлеу

7 Қазақстан Республикасы Қазақстан Ұлттық Банк 2001 жылдың

Президентінің "Қазақстан Республикасы (келісім бойынша), желтоқсаны

Республикасындағы банктер Заңының ҚарМ,ЭИСМ

және банк қызметі туралы" жобасы

заң күші бар Жарлығына

және "Банкроттық туралы"

Қазақстан Республикасының

Заңына банк банкроттыққа

ұшыраған жағдайда

ипотекалық облигациялар

шығарумен қамтамасыз ету

жөніндегі талап жеке

конкурстық массаға

бөлінетіндігі туралы

өзгеріс пен толықтыру

енгізу

---------------------------------------------------------------------------

Мамандар:

Багарова Ж.А.

Икебаева А.Ж.

Об утверждении Программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования

Постановление Правительства Республики Казахстан от 28 ноября 2000 года N 1774

В целях развития долгосрочного финансирования и стимулирования жилищного строительства, совершенствования нормативной правовой базы системы ипотечного кредитования Правительство Республики Казахстан постановляет:
1. Утвердить прилагаемую Программу долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования.
2. Национальному Банку Республики Казахстан (по согласованию) совместно с Министерством финансов Республики Казахстан, Министерством экономики Республики Казахстан, Министерством государственных доходов Республики Казахстан, Министерством энергетики, индустрии и торговли Республики Казахстан и Национальной комиссией Республики Казахстан по ценным бумагам (по согласованию) разработать пакет нормативных правовых

документов по механизму реализации жилищной политики в новых экономических

условиях и в установленном порядке внести в Правительство Республики

Казахстан.

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня подписания.

Премьер-Министр

Республики Казахстан

Утверждена

постановлением Правительства

Республики Казахстан

от 28 ноября 2000 года N 1774

Программа долгосрочного финансирования жилищного

строительства и развития системы ипотечного кредитования

1. Паспорт

Наименование Программа долгосрочного финансирования

Программы жилищного строительства и развития системы

ипотечного кредитования.

Разработчики Министерство энергетики, индустрии и

программы торговли совместно с Министерством

финансов, Министерством экономики,

Национальным Банком Республики Казахстан

(по согласованию) и Национальной комиссией

Республики Казахстан по ценным бумагам (по

согласованию). Основание: постановление

Правительства Республики Казахстан от 21

августа 2000 г. N 1290

P001290_

.

Сроки реализации План мероприятий по реализации Программы

Программы долгосрочного финансирования жилищного

строительства и развития системы ипотечного

кредитования направлен на решение

первоочередных задач в течение

2000-2003 годов.

2. Введение

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализации Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2000-2002 годы разрабатывается "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". Правительством Республики Казахстан постановлением от 21 августа 2000 года N 1290 P001290_ одобрена "Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан".
Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов является развитие системы ипотечного кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства Республики Казахстан и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Кроме того, должна быть создана ипотечная компания в форме акционерного общества, учредителями которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.

3. Анализ современного состояния жилищного строительства

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
Если исходить из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благополучной - при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако, при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки.
Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квадратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн. кв. метров нового жилья.
Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами - повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, в основном разграбленные и разукомплектованные). Тем не менее между минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В условиях низкой платежеспособности большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами. Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется объему выбывающих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.
Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее сформирован, являются города - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежных, но и большое количество работников государственных органов, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.
Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг. Вместе с тем в последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартирных домах).
Что касается предложения на рынке жилья, то на территории всей республики наблюдается одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Так в 1999 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз. Сокращение объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики.
Данные статистики показывают две тенденции. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение доли частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1999 г. более 90% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.
В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Поэтому на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного кредитования, в первую очередь, будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна поменяться.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизация внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.
Источником финансирования формирования рынка ипотечного кредитования будут доход семьи и собственные средства населения. Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования в ближайшее время суммарное количество потенциальных заемщиков составляет 2-3 тыс. в год. Также будут привлекаться средства предприятий, накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и инвестиционных фондов.

4. Цель и задачи Программы

Для развития долгосрочного финансирования жилищного строительства, в первую очередь, в целях привлечения средств населения, разработан и представлен для рассмотрения в Парламенте Республики Казахстан проект Закона "О строительных сбережениях в Республике Казахстан". Система строительных сбережений является замкнутой системой финансирования строительства жилья, основанная на привлечения средств физических и юридических лиц в банковские вклады и предоставления ссуд вкладчикам за счет этих накоплений. Система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами ниже средних. Более того, стройсбережения могут иметь место и при высокой инфляции, в отличие от традиционного ипотечного кредитования.
Выплаченные стройсбербанком средства (накопления + ссуда) могут быть направлены на мероприятия по улучшению жилищных условий (строительство нового жилья, приобретение жилья на вторичном рынке, капитальный ремонт квартиры).
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит:
привлечь необходимые финансовые ресурсы в жилищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
активизировать рынок жилья.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна:
быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и реальным экономическим условиям;
носить развивающийся характер;
опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов, пенсионных фондов, страховых компаний и другие источники.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования;
определение критериев к банкам второго уровня, претендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
определение порядка выпуска банками второго уровня ипотечных облигаций;
определение порядка допуска компаний по управлению пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов накопительных пенсионных активов;
налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов;
создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
развитие рынка страхования как личного, так и имущественного.

5. Основные направления и механизмы реализации Программы

В сложившейся экономической ситуации, когда в стране отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования является проблематичным, наиболее приемлемым для Казахстана становится Малазийская модель развития системы ипотечного кредитования. Эта модель функционирует путем создания ипотечной компании, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. При этом, не исключается возможность применения европейской или американской моделей в последующем времени.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Целостная система ипотечного кредитования должна включать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Одними из центральных вопросов являются - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также определение финансовых инструментов для привлечения средств.
Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность заимодателей, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов.
Таким институтом могла стать ипотечная компания, в форме акционерного

общества, потенциальными учредителями которой стали бы Национальный Банк

Республики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго

уровня. На начальном этапе деятельности эта компания должна выполнять

функцию резервного и первоначального оборотного капитала.

6. Необходимые ресурсы и источники их финансирования

Моделями привлечения кредитными организациями долгосрочных кредитных

ресурсов является:

выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом

рынке;

рефинансирование заимодателями через систему коллективных инвестиций;

рефинансирование заимодателями через операторов вторичного рынка

ипотечных кредитов.

По мере развития рынка могут использоваться и иные модели привлечения

долгосрочных кредитных ресурсов.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования будет

осуществляться из следующих источников:

кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными

организациями (фондами);

за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных

облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;

средства от размещения целевых облигационных займов;

продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке.

7. Ожидаемый результат от реализации Программы:

улучшение жилищных условий широких слоев населения;

наращивание жилищного фонда республики в результате роста ежегодно

ввода жилья к 2003 году до 1500 тыс. кв. м.;

увеличение сроков эксплуатации и улучшение комфортности жилищного

фонда;

повышение безопасности проживания граждан;

улучшение архитектурного облика населенных пунктов;

стимулирование собственной инициативы граждан при решении жилищной

проблемы;

стабилизация положения граждан республики и рынка недвижимости;

развитие строительной отрасли;

мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения

выпуска продукции промышленности строительных материалов,

электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также

предметов обустройства нового жилья;

увеличение сборов налогов в бюджет от строительной деятельности,

налогов на недвижимость, подоходных налогов с работников, которые будут

задействованы в строительстве и сопутствующих строительству отраслях и

другие;

создание новых рабочих мест;

развитие экономики Казахстана.

8. План мероприятий по реализации Программы

долгосрочного финансирования жилищного строительства и

развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Сноска. В План мероприятий внесены изменения - постановлением

Правительства РК от 28 октября 2001 г. N 1369

P011369_

.

--------------------------------------------------------------------------

N | Мероприятие | Форма |Ответственные| Срок |

п/п| | завершения |за исполнение|исполнения|

--------------------------------------------------------------------------

1 | 2 | 3 | 4 | 5 |

--------------------------------------------------------------------------

1. Разработать нормативный Проект Нацбанк (по июнь

правовой акт, регулирующий нормативного согласованию), 2001 г.

осуществление банками второго правового МЭИТ

уровня ипотечного кредитования. акта

2. Совершенствовать нормативную Проекты Нацбанк (по Постоянно

правовую базу развития системы нормативных согласованию),

ипотечного кредитования в правовых МФ, МЭИТ,

области жилищного актов

строительства.

3. Внести изменения и дополнения Проект Нацбанк (по декабрь

и Указ Президента Республики Закона согласованию), 2001 г.

Казахстан, имеющий силу Закона, Республики МФ, МЭИТ,

"Об ипотеке недвижимого Казахстан

имущества" в части обращения

взыскания на заложенное

имущество и передачи прав по

ипотечному свидетельству.

4. Внести изменения и дополнения Проект МЭИТ, Нацбанк июнь

в Закон Республики Казахстан Закона (по согласо- 2002 г.

"О жилищных отношениях" в Республики ванию), МФ

части прекращения права Казахстан

пользования заложенным жилым

помещением, приобретенным с

помощью кредитных средств,

членами семьи бывшего

собственника или другими

лицами, постоянно проживающими

в этом жилище, в случае перехода

права собственности к другому

лицу в процессе обращения

взыскания на заложенное жилое

помещение.

5. Разработать порядок выпуска Проект НКЦБ (по март

казахстанскими банками нормативного согласованию), 2001 г.

второго уровня ипотечных правового Нацбанк (по

облигаций. акта согласованию),

МЭИТ

6. Разработать порядок допуска Проект НКЦБ (по март

компаний по управлению нормативного согласованию), 2001 г.

пенсионными активами к правового МЭИТ

приобретению за счет акта

пенсионных и собственных

активов ипотечных облигаций

банков второго уровня.

7. Внести изменения и дополнения Проект Нацбанк (по декабрь

в Указ Президента Республики Закона согласованию), 2001 г.

Казахстан, имеющий силу Закона, Республики МФ, МЭИТ

"О банках и банковской Казахстан

деятельности в Республике

Казахстан" и в Закон

Республики Казахстан "О

банкротстве" о том, что

требование, являющееся

обеспечением выпуска ипотечных

облигаций, в случае банкротства

банка выделяется в отдельную

конкурсную массу.

(Специалисты: Склярова И.В.,

Мартина Н.А.)