Бағалау қызметі субъектілерінің кәсіпорынды мүлік кешені ретінде бағалау әдістеріне қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегі ережені бекіту туралы

Қазақстан Республикасының Әділет министрінің 2002 жылғы 21 қарашадағы N 171, Қазақстан Республикасының Қаржы министрінің 2002 жылғы 2 желтоқсандағы N 597 бірлескен бұйрығы. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінде 2002 жылғы 5 желтоқсанда тіркелді. Тіркеу N 2067. Күші жойылды - Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2018 жылғы 15 мамырдағы № 748 және Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 17 мамырдағы № 531 бірлескен бұйрығымен

Ескерту. Күші жойылды – ҚР Әділет министрінің 15.05.2018 № 748 және ҚР Қаржы министрінің 17.05.2018 № 531 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бірлескен бұйрығымен.

"Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңын іске асыру жөніндегі шаралар туралы" Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2002 жылғы 27 мамырдағы N 572 қаулысына сәйкес, БҰЙЫРАМЫЗ:

1. Қоса беріліп отырған Бағалау қызметі субъектілерінің кәсіпорынды мүлік кешені ретінде бағалау әдістеріне қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегі ережесі бекітілсін.

2. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Тіркеу қызметі комитеті осы бұйрық қолданысқа енгізілген күннен бастап бір ай мерзім ішінде оны орындауды ұйымдастыру жөнінде шаралар қабылдасын.

3. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Тіркеу қызметі комитетінің төрағасы М.Т. Таймерденовке жүктелсін.

4. Осы бұйрық Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде мемлекеттік тіркелген күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.

Қазақстан Республикасының
Әділет министрі
Қазақстан Республикасының
Қаржы министрі

Қазақстан Республикасы Әділет министрінің, Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2002 жылғы 21 қарашадағы N 171, 2002 жылғы 2 желтоқсандағы N 597 бірлескен бұйрығымен БЕКІТІЛГЕН:

БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІ СУБЪЕКТІЛЕРІНІҢ КӘСІПОРЫНДЫ МҮЛІКТІК КЕШЕН РЕТІНДЕ БАҒАЛАУ ӘДІСТЕРІНЕ ҚОЙЫЛАТЫН ТАЛАПТАРДЫ ҚОЛДАНУЫ ЖӨНІНДЕГІ
ЕРЕЖЕ

Осы Ереже "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес әзірленді, Қазақстан Республикасының өзге де нормативтік құқықтық актілерінің ережелеріне негізделеді және кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде бағалау әдістеріне қойылатын негізгі талаптарды белгілейді.

1. Жалпы ережелер

1. Бағалау қызметі субъектілерінің кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде бағалау әдістеріне қойылатын талаптарды қолдануы жөніндегі ереже (бұдан әрі - Ереже) мүліктік кешен ретінде кәсіпорынның нарықтық және өзге құнын бағалау әдістеріне қойылатын негізгі талаптарды айқындау тәртібін, аймақтық факторларды, баға белгілеу өзіне тән шарттарын, активтер мен міндеттемелердің есептегі және есептіліктегі көрінісін ескере отырып, Қазақстан Республикасы нормативтік құқықтық актілерінің ережелеріне сәйкес белгілейді.

2. Осы Ереже Қазақстан Республикасының аумағында бағалау қызметі субъектілерінің қолдануына арналған.

3. Осы Ережеде мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) кәсіпорын мүліктік кешен ретінде кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыру үшін пайдаланылатын құқықтардың объектісі болып табылады. Бұл ретте кәсіпорын мүліктік кешен ретінде жылжымайтын мүлік деп танылады;

2) мүліктік кешен ретінде кәсіпорынның құрамына оның қызмет етуіне арналған мүліктің барлық түрлері, соның ішінде үйлер, ғимараттар, жабдықтар, құрал-саймандар, шикізат, өнімдер, жер учаскесіне құқық, талап ету құқықтары, борыштар, сондай-ақ оның қызметін дараландыратын белгілерге құқықтар (фирмалық атау, тауар белгілері) және, егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, басқа да айрықша құқықтар енеді;

3) активтер - құндық бағасы бар және мүліктің пайдалы табиғи қасиетін пайдалану, сондай-ақ одан кіріс, өсім, жемістер, жеміс өнімдері түрінде және өзге де нысандар пайда алатын мүмкіндігін қамтамасыз ететін мүліктік және жеке мүліктік емес игіліктер мен құқықтар;

4) міндеттеме - мүлікті беру, жұмыстарды орындау, ақша төлеу және басқа (қызметтер көрсету) не белгілі бір іс-қимылдың тежелуі, ал кредитордың құндық бағасы бар оның міндетін орындаушы қарызгердің талап ету құқығының болуы тәрізді белгілі бір іс-қимылды басқа адамның (кредитордың) пайдасына жасау міндеттемесі;

5) бағалау әдісі - нарықтық немесе бағаланатын объектінің өзге құнын белгілеу үшін орындалатын заңдық, ұйымдық-техникалық және қаржы-экономикалық сипаттағы іс-қимылдардың белгілі бір дәйектілігі.

2. Бағалау әдістері

4. Нарықтық немесе өзге де құнды белгілеу кірістік, шығындық және салыстырма тәсілдемелерге топталған бағалау объектілерін қолдану жолымен жүргізіледі.

5. Кірістік тәсілдеме әдістері - жылжымайтын мүлік объектісінің құнын айқындаудың оны болашақта пайдаланудан күтілетін кірістерді айқындауға негізделген әдістер:

1) тікелей капиталға айналдыру әдісі (капиталға айналған кіріс әдісі) - жылжымайтын мүлік объектісін тұрақты пайдалануды сақтау жағдайларына сүйене отырып, кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған, қайтарылатын капитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде құнды есепті анықтау;

2) ақша ағындарын дисконттау әдісі (дисконтталған қолма-қол ақша ағындары әдісі) - объектіні пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай ақша ағындарының өзгеру және әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып құнды айқындау;

3) осы заңда көзделген өзге де әдістер.

6. Шығындық тәсілдеме әдістері - бұл барлық тозу түрлерін есептен шығара отырып, жылжымайтын мүлік объектісінің толық ұдайы өндірісінің немесе оны ауыстырудың құнын айқындау әдістері:

1) элемент бойынша есептеу әдісі - бірыңғай аудандық бірліктік бағаламалар (БАББ) жинақтарын, сметалық нормалар мен ережелерді (СНжМЕ) және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде, тозуды ескере отырып, ұдайы өндіріс немесе ауыстыру құнын айқындау;

2) іріленген жалпыланған құн көрсеткіштерінің әдісі-тозуды есептен шығара отырып, ұқсас объектілерді сату туралы ұсыныстарды қорыту жолымен немесе іріленген сметалық нормативтердің (ІСН), қалпына келтіру құнының іріленген көрсеткіштерінің, құрылыс құнының іріленген көрсеткіштерінің (ҚҚІК) жинақтарын және басқа да нормативтерді қолдану негізінде ұдайы өндіріс немесе ауыстыру құнын айқындау;

3) индекстік амал әдісі - баланстық құнды негізгі қорларды қайта бағалаудың тиісті индексіне көбейту және тозудың барлық түрлерін шегеріп тастау арқылы қалпына келтіру құнын анықтау;

4) осы заңда көзделген өзге де әдістер.

7. Салыстырмалы тәсілдеме әдістері - ұқсас объектілерді сату мәмілелерін және тиісті түзетулерді жүргізу үшін бағалау объектісімен салыстыруды талдауға негізделген әдістер:

1) сатудың салыстырмалы талдау әдісі - жақында сатылған, салыстырылатын объектілерді бағаланатын объектілермен салыстыру арқылы олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретін тиісті түзетулер орындалғаннан кейін жылжымайтын мүлік объектісінің құнын айқындау;

2) нарықтық ақпарат әдісі - бағаланатын объектінің орналасқан орнын ескере отырып, қалыптасқан жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныстар мен сұраным туралы ақпаратты талдау жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің құнын айқындау;

3) осы заңда көзделген өзге де әдістер.

3. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар

8. Бағалау әдістерін таңдау және қолдану кезінде бағалаушы мынадай негізгі талаптарды сақтауға тиіс:

1) бағалау мақсаты мен айқындалатын құн түрін сәйкестендіруге;

2) объектіні бағалау кезінде пайдаланылатын ақпараттың дұрыстығын қамтамасыз етуге;

3) құқықтық талдау жүргізуге және мүліктік құқықтар мен кәсіпорын ауыртпалықтарын сәйкестендіруге;

4) мүліктік кешен ретінде кәсіпорынның қызметіне қаржылық талдау жүргізуге;

5) бағалау әдістерін таңдауды негіздеуге;

6) бағаланатын объектінің ерекшеліктеріне сәйкес бағалау әдістерін қолдануға;

7) құнды шығындық амал әдісімен анықтау кезінде мүліктік кешен ретінде кәсіпорындардың құрамына кіретін мүліктердің (мүліктік құқықтардың) барлық түрлеріне бағалау жүргізу қажет;

8) бағалау туралы есепте дұрыс деректердің, есептік көрсеткіштердің және негізгі нәтижелердің олардың екі мағынада түсіндірілуіне жол бермейтін толық және түсінікті жазылуын қамтамасыз ету.

4. Бағалау жүргізу тәртібі

9. Бағалау жүргізу мынадай тәртіппен жүзеге асырылады:

1) бағалаушы мен тапсырысшының арасында Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес бағалау жұмыстарын жүргізу үшін негіздеме болып табылатын бағалау жүргізу шартын жасасу;

2) орналасқан орнына бара отырып кәсіпорынды зерттеу;

3) құжаттаманы, кәсіпорынның жай-күйі мен қызметі туралы мәліметтерді, бухгалтерлік есеп пен қаржылық есептілік құжаттарын, сондай-ақ мүліктік кешенге бағалау жүргізу үшін қажетті өзге де материалдарды жинау, өңдеу және талдау;

4) құқықтық талдау жүргізу;

5) қаржылық талдау жүргізу;

6) саланың жай-күйіне және өнімдердің (жұмыстардың, қызметтердің) бәсекеге қабілеттілігіне талдау жүргізу;

7) бағалау тәсілдемелері мен әдістерін таңдау, есеп айырысуларды орындау;

8) өздерінің тәжірибесі мен кәсіби білімдерін қолдана отырып, бағалаудың әртүрлі әдістерін қолданудан алынған мазмұнның негізінде кәсіпорынның құнының шамасын келісу арқылы мүліктік кешен ретінде кәсіпорынның жиынтық құнын айқындау;

9) бағалау туралы есепті ресімдеу және толық нысанда тапсырысшыға беру.

Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки предприятия, как имущественного комплекса

Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года N 171 и Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 597. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 5 декабря 2002 года N 2067. Утратил силу совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 15 мая 2018 года № 748 и Министра финансов Республики Казахстан от 17 мая 2018 года № 531 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования)

Сноска. Утратил силу совместным приказом Министра юстиции РК от 15.05.2018 № 748 и Министра финансов РК от 17.05.2018 № 531 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

В соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 27 мая 2002 года N 572 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" приказываем:

1. Утвердить прилагаемые Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки предприятия, как имущественного комплекса.

2. Комитету регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан в течение месячного срока со дня введения в действие настоящего Приказа принять меры по организации его исполнения.

3. Контроль за исполнением настоящего Приказа возложить на Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан Таймерденова М.Т.

4. Настоящий Приказ вводится в действие со дня государственной регистрации в Министерстве юстиции Республики Казахстан.

Министр юстиции	Министр финансов
Республики Казахстан	Республики Казахстан

Утверждены: Совместным Приказом Министра юстиции Республики Казахстан, Министра финансов Республики Казахстан от 21 ноября 2002 г. N 171 от 2 декабря 2002 г. N 597

Правила
по применению субъектами оценочной деятельности
требований к методам оценки предприятия,
как имущественного комплекса

Настоящие Правила разработаны в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", основаны на положениях иных нормативных правовых актов Республики Казахстан, и устанавливают основные требования к методам оценки предприятия, как имущественного комплекса.

1. Общие положения

1. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки предприятия, как имущественного комплекса (далее - Правила), устанавливают основные требования к методам оценки и порядок определения рыночной или иной стоимости предприятия, как имущественного комплекса, с учетом региональных факторов, специфических условий ценообразования, отражения активов и обязательств в учете и отчетности, в соответствии с положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан.

2. Настоящие Правила предназначены для применения субъектами оценочной деятельности на территории Республики Казахстан.

3. В настоящих Правилах используются следующие понятия:

1) предприятие, как имущественный комплекс, является объектом прав, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. При этом, предприятие, как имущественный комплекс, признается недвижимостью;

2) в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором;

3) активы - имущественные и личные неимущественные блага и права, имеющие стоимостную оценку, и обеспечивающие возможность использовать полезные естественные свойства имущества, а также получать от него выгоды в виде дохода, приращения, плодов, приплода и в иных формах;

4) обязательство - обязанность совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, такое как: передача имущества, выполнение работ, уплата денег и другое (оказание услуг), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности, имеющей стоимостную оценку;

5) метод оценки - определенная последовательность действий юридического, организационно-технического и финансово-экономического характера, выполняемых для установления рыночной или иной стоимости оцениваемого объекта.

2. Методы оценки

4. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

5. Методы доходного подхода - методы определения стоимости объекта недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем:

1) метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости, при постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

2) метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконтированного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

6. Методы затратного подхода - это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

1) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа;

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение стоимости воспроизводства или замещения путем обобщения предложений о продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных сметных нормативов (УСН), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов, за вычетом износа;

3) метод индексного способа - определение восстановительной стоимости путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов и вычитания всех видов износа;

4) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

7. Методы сравнительного подхода - методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

1) метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

2) метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

3. Требования к методам оценки

8. При выборе и применении методов оценки оценщик должен соблюдать следующие основные требования:

1) идентифицировать цель оценки и вид определяемой стоимости;

2) обеспечить достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта;

3) провести правовой анализ и идентифицировать имущественные права и обременения предприятия;

4) провести финансовый анализ деятельности предприятия, как имущественного комплекса;

5) обосновать выбор методов оценки;

6) применять методы оценки в соответствии с особенностями оцениваемого объекта;

7) при определении стоимости методами затратного подхода необходимо проводить оценку всех видов имущества (имущественных прав), входящих в состав предприятия как имущественного комплекса;

8) обеспечить исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.

4. Порядок проведения оценки

9. Проведение оценки осуществляется в следующем порядке:

1) заключение договора на проведение оценки между оценщиком и заказчиком, являющееся основанием для проведения оценочных работ, в соответствии с законодательством Республики Казахстан;

2) обследование предприятия с выездом на место расположения;

3) сбор, обработка и анализ документации, сведений о состоянии и деятельности предприятия, документов бухгалтерского учета и финансовой отчетности, а также иных материалов, необходимых для проведения оценки имущественного комплекса;

4) проведение правового анализа;

5) проведение финансового анализа;

6) проведение анализа состояния отрасли и конкурентоспособности продукции (работ, услуг);

7) выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов;

8) определение итоговой стоимости предприятия, как имущественного комплекса путем согласования величины стоимости предприятия на основе значений, полученных применением разных методов оценки, исходя из своего опыта и профессиональных знаний;

9) оформление и передача заказчику отчета об оценке в полной форме.