"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалау" бағалау стандартын бекіту туралы

Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2012 жылғы 28 маусымдағы № 240 Бұйрығы. Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2012 жылы 19 шілдеде № 7807 тіркелді. Күші жойылды - Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 3 қазандағы № 878 бұйрығымен

Ескерту. Күші жойылды – ҚР Қаржы министрінің 03.10.2018 № 878 (алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

"Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасы Заңының 19-бабына сәйкес БҰЙЫРАМЫН:

1. Қоса беріліп отырған "Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалау" бағалау стандарты бекітілсін.

2. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің тіркеу қызметі және құқықтық көмек көрсету комитеті:

1) осы бұйрықтың мемлекеттік тіркелуін және оны ресми жариялауды;

2) осы бұйрықты Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің интернет-ресурсында орналастыру бойынша шаралар қабылдауды қамтамасыз етсін.

3. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау Қазақстан Республикасы Әділет вице-министрі Д.Р. Құсдәулетовке және Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Тіркеу қызметі және құқықтық көмек көрсету комитеті төрағасы К.Т. Ноғайбековке жүктелсін.

4. Осы бұйрық алғаш ресми жарияланғаннан кейін күнтізбелік он күн өткеннен кейін қолданысқа енгізіледі.

Министр

Б. Имашев

Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2012 жылғы 28 маусымдағы № 240 бұйрығымен бекітілген

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға
байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын
жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті
бағалау" бағалау стандарты
1. Жалпы ережелер

1. Осы жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалау стандарты (бұдан әрі - Стандарт) "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" 2000 жылғы 30 қарашадағы Қазақстан Республикасы Заңының негізінде, 2003 жылғы 20 маусымдағы Қазақстан Республикасының Жер Кодексіне, "Мемлекеттік мүлік туралы" 2011 жылғы 01 наурыздағы Қазақстан Республикасының Заңына, мемлекеттік және халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес жасалған және Қазақстан Республикасы аумағында қолданылуға міндетті.

2. Осы стандартта мынадай терминдер мен анықтамалар қолданылады:

жер жақсарту - жер учаскесінің сапалық сипаттамаларының және оның құнының өзгеруіне әкелетін қандай да бір іс-шаралардың нәтижесі. Жер жақсартуларына жер учаскесінің шегінде орналасқан нысанасын өзгерту мен құнсыздандырусыз олардың орнын ауыстыруға болмайтын материалдық объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе жүргізілген белгілі бір жұмыстың (рельефті өзгерту, грунтты жақсарту, егісті, көп жылдық екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және т.б.) нәтижелері жатады;

жылжымайтын мүлік - жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер;

нарықтық құн - мәміле жасасушы тараптар бағалау объектісі туралы қолжетімді барлық ақпаратты иелене отырып әрекет ететін, бәсекелестік жағдайындағы мәміленің негізінде сол объектіні иеліктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы, ал мәміленің бағасына:

мәміле жасасушы тараптардың бірі бағалау объектісін иеліктен шығаруға, ал екінші тарап сатып алуға міндетті болмағанда;

мәміле жасасушы тараптар мәміленің нысанасы туралы жақсы хабардар болып, өз мүдделеріне әрекет еткенде;

мәміленің бағасы бағалау объектісі үшін ақшалай сыйақының баламасы болып табылса және мәміле жасасушы тараптарға қатысты қандай да бір тараптан мәміле жасауға мәжбүрлеу болмағанда, қандай да бір төтенше жағдайлар әсер етпейді.

3. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жер учаскесіне меншік құқығын немесе пайдалану құқығын қоса алғанда мынадай нормативтік құқықтық актілерге сәйкес жүргізіледі:

2003 жылғы 20 маусымдағы № 442 Қазақстан Республикасының Жер кодексі;

"Мемлекеттік мүлік туралы" 2011 жылғы 1 наурыздағы № 413-IV Қазақстан Республикасының Заңы;

Қазақстан Республикасы Әділет министрінің м.а. 2010 жылғы № 326 бұйрығымен бекітілген "Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" туралы бағалау стандарты (Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2010 жылғы 20 желтоқсанда № 6687 тіркелді);

Қазақстан Республикасы Әділет министрінің м.а. 2011 жылғы 29 маусымдағы № 244 бұйрығымен бекітілген "Зияткерлік меншік объектілері және материалдық емес активтердің құнын бағалау" бағалау стандарты (Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2011 жылғы 12 тамызда № 7115 тіркелді);

Қазақстан Республикасы Әділет министрінің м.а. 2011 жылғы 29 маусымдағы № 243 бұйрығымен бекітілген "Құнның қоры мен түрлері" бағалау стандарты (Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2011 жылғы 12 тамызда № 7114 тіркелді);

Қазақстан Республикасы Әділет министрінің м.а. 2010 жылғы 9 желтоқсандағы № 327 бұйрығымен бекітілген "Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар" (Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2010 жылғы 20 желтоқсанда № 6688 тіркелді);

Халықаралық бағалау стандарттары және Қазақстан Республикасының өзге де нормативтік құқықтық актілері.

2. Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға
байланысты жер учаскесінің немесе өзге де
жылжымайтын мүліктің құнын бағалау

4. Мемлекет мұқтажы үшін алып қойылатын мүлікке бағалау жүргізу кезінде мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін алдағы мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы хабарламаны меншік иесі немесе мемлекеттік емес пайдаланушы алған сәттен бастап тәуелсіз бағалаушы айқындайтын осы мүліктің нарықтық құны мүлікті алып қою туралы қаулыны қабылдау нәтижесінде оның өзгерілуі ескерілмей белгіленуге тиіс.

5. Осы Стандартта ғимараттар, құрылыстар, ғимарат-үйлер немесе оларды орналастыруға арналған және мемлекет мұқтажы үшін сатып алынатын жер учаскелерінің нарықтық құнын бағалауға қолданылатын тәсілдері санамаланған.

6. Бағалаушы жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті алып қоюға байланысты жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалауға шығыс, салыстырмалы және кіріс тәсілдерін пайдаланады. Бағалаушы нарықтық ақпараттың сол немесе өзге де тәсілдерін пайдалануға қол жеткізудің ауқымын және дұрыстығын ескере отырып, төменде санамаланған бағалауға арналған тәсілдердің бірінің шеңберінде нақты бір бағалау тәсілін дербес айқындайды.

Салыстырмалы тәсіл осындай ұқсас объектілерді ерікті сатушылар мен ерікті сатып алушылардың салыстырмалы меншіктерін сатып алатын және сататын тиімді жұмыс істеп тұрған еркін рынокта жуық арада сатылған бағалармен салыстыру арқылы бағаланатын объектінің құнын белгілеу үшін қолданылады.

Тәсіл алмастыру қағидатына негізделген: орынды сатып алушы бағаланатын сомаға рыноктан сапасы жағынан соған ұқсас және пайдалы объектіні сатып алатын болса, ол одан артық сома төлемейді. Учаскені сату туралы жеткілікті түрде дұрыс ақпараты бола отырып, пайдаланудың және бағалаудың сол бір белгілі бір кезеңі үшін нарықтық сатуларды салыстырудың тәсілі нақты бір рыноктағы объектінің барынша нақты нарықтық құнын алуға мүмкіндік береді.

Кіріс тәсілі болашақта оны пайдаланудың белгілі бір мерзімі ішінде кіріс әкелуге қабілетті бағаланатын объектінің құнын белгілеу үшін қолданылады. Құн деп бағалау объектісінің болашақтағы күтілетін кірістері мен қайта сатудан түсетін пайданың ағымдағы сәтінде келтірілген сомасын айтады. Тәсіл күту қағидатына негізделген, яғни орынды сатып алушы (инвестор) болашақта кіріс немесе пайда күте отырып жер учаскесін сатып алады. Кіріс тәсілін қолдану жылжымайтын мүліктің бағалау объектісі орналасқан ауданға кіріс әкелу деңгейіне ықпал ететін экономикалық шарттары мен үрдістеріне, сондай-ақ дисконттау және капиталдандыру сияқты рәсімдерді пайдалануына егжей-тегжейлі талдау жүргізуді талап етеді.

Шығыс тәсілі жер жақсартуларының құнын белгілеу үшін қолданылады және жерді бағалау үшін дербес маңызы жоқ. Жер учаскесін сатып алуға және оны жақсартуға кеткен шығыстар нақты рынокта мақсаты мен сапасы бойынша ұқсас жақсартылған жер учаскесінің бағасынан аспайтын алғышарттарға негізделген. Егер өндіру құнының немесе жерді жақсартуларды алмастырудың және жылжымайтын мүлік рыногындағы сұранымдар мен ұсыныстардың қатынасты тепе-тең жағдайда тозудың шамасын нақты бағалау мүмкін болғанда, шығыс тәсілі объективті нәтижелерге әкеледі.

3. Мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты жер учаскесінен
немесе өзге де жылжымайтын мүліктен айырылуына байланысты
меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға келтірілген
залалдарды айқындау

7. Меншік құқығы бұзылған адам жасаған немесе жасауға тиісті шығыстар, оның мүлкінің жоғалуы немесе зақымдануы (нақты нұқсан), сондай-ақ сол адамның меншік құқығы бұзылмаған болса, дағдылы айналым жағдайында оның алуына болатын, бірақ алынбай қалған табыстары (айрылып қалған пайда) залалдар деп түсініледі.

8. Мемлекет мұқтажы үшін мүлкін алып қоюдың, айырылудың немесе оның мүлкі зақымдануының нәтижесінде меншік құқығы бұзылған адам жұмсаған немесе жұмсайтын шығыстар нақты нұқсан деп түсініледі. Нақты нұқсан меншік иесі ұсынған төлем құжаттарымен немесе ол жоқ кезде сол тәрізді шығынның (қызметтің) (көлікпен көшу қызметі, риэлтор қызметі, мемлекет мұқтажы үшін алып қойылған мүліктің және т.б. орнына сатып алынғанын тіркеу қызметтері) орта нарықтық бағамен белгіленеді.

9. Меншік иесі жер пайдаланушыға үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін тоқтатуына байланысты табатын залалдардың көлемі мыналарды қосу арқылы анықталады:

заңмен және (немесе) шартпен белгіленген үшінші тұлғаның алдындағы жауапкершілікке байланысты пайда болатын мерзімінен бұрын тоқтатылған міндеттемелерге, (оның ішінде, үшінші тұлғаға төленетін айыппұл) тұрақсыздық айыбы, өсімақы, бөтеннің ақшалай қаражатын пайдалануына, кепілпұл сомасының азаюы, сондай-ақ үшінші тұлғаларға анықталған және ресми мәліметтер бойынша міндеттемелерін қолданыстағы заңнамамен қарастырылған тәртіппен мерзімінен бұрын тоқтатуына байланысты олардың жоғалтқан сомаларын төлеу бойынша үшінші тұлғаның алдындағы жауапкершілікке байланысты пайда болатын жылжымайтын мүлік құқық иегерлері көтеретін немесе көтерген шығын сомалары;

жылжымайтын мүлікке құқық иелері үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуына байланысты егер құқықтары бұзылмағанда олар, құқық иелері әдеттегі азаматтық айналымнан алуы ықтимал толық ала алмаған табыстарының сомалары.

10. Үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелердің мерзімінен бұрын тоқтатылуына байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иелеріне келтірілген залалдардың көлемін анықтау үшін Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына және жылжымайтын мүлікке құқық иелерінің үшінші тұлғалармен жасасқан шарттарына мына мәселелер бойынша:

жылжымайтын мүлікті алып қоюдың немесе уақытша басып алудың, олардың жылжымайтын мүлікке құқықтарын шектеудің немесе басқа адамдардың іс-әрекеттері нәтижесінде жылжымайтын мүліктің сапасының нашарлауының нәтижесінде, үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуға байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иелері көтеруге тиісті жауапкершіліктің түрін және көлемін анықтауға;

жылжымайтын мүлікті алып қоюдың немесе уақытша басып алудың, олардың жылжымайтын мүлікке құқықтарын шектеудің немесе басқа адамдардың іс-әрекеттері нәтижесінде жылжымайтын мүліктің сапасының нашарлауының нәтижесінде, үшінші тұлғаның алдында міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуға байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иегерлері толық ала алмаған табыстардың түрлерін және көлемін анықтауға талдау жасау жүзеге асырылуда.

11. Қолдан шығарып алған пайданы айқындау - егер мемлекет мұқтажы үшін тұлғаның мүлкін алып қоюға байланысты олардың құқықтары бұзылмаған болса, әдеттегідей айналым жағдайында алынатын алынбаған табыстың мөлшері меншік иесінің немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушының қаржылық-шаруашылық қызметін талдау негізінде жүзеге асырылады. Талдау нәтижесінде, жер учаскесі құқық иелерінің құқықтары бұзылуы нәтижесінде туындайтын кедергілер жүргізілетін қызмет түрлерінің құрамы анықталады, жер учаскесі құқық иелерінің жерді пайдалануының айтарлықтай шарты және мемлекет мұқтажы үшін тұлғаның мүлкін алып қоюға байланысты қызметті жүргізу үшін осындай кедергілер сындарлығының деңгейі айқындалады.

12. Қолдан шығарып алған пайданы айқындау жер учаскесіне құқық иелерінің егер олардың құқықтары бұзылмаған болса әдеттегідей азаматтық айналымнан алынуы мүмкін бұзылған өндірісті қалпына келтіру мерзімінде келешектегі алынбаған таза жылдық ақша ағынын бағалау күніне дисконттау (аннуитеттің ағымдағы құн қызметі) жолымен жүзеге асырылады.

13. Ақша ағынын есептеуді (таза жылдық кіріс) алып қойылып отырған мүлік иесінің жүзеге асырған қызметіндегі қаралып отырған сала қызметінің негізгі көрсеткіштерін (өнімнің орташа бағасын, рентабельділіктің орташа деңгейін, орташа өнімділікті (шығымдылықты), өнімнің өзіндік құнын және т.б.) сипаттайтын нарықтық (орташа салалық) мәліметтер негізінде жүргізу қажет.

14. Бұзылған өндірісті қалпына келтіру кезеңінде (алынбаған таза жылдық ақша ағынын дисконттау кезеңінде) айқындау үйлерді, ғимараттарды, құрылыстарды салу мерзімін, бұзылған өндірісті қалпына келтірудің техника-экономикалық негіздемелерін, өсімдік шаруашылығының технологиялық картасын, бизнес-жоспарларды, бұзылған өндірісті қалпына келтіру кезеңі туралы өзге де толық және дәйекті ақпараттарды қарастыратын құрылыс нормаларын және ережелерін, құрылысты ұйымдастыру жобаларын (ҚҰЖ) есепке ала отырып жүзеге асырады.

15. Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалау осы Стандарттың қосымшасына сәйкес Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын белгілеу әдістемесінде айқындалған тәсілмен жүзеге асырылады.

Ескерту. Стандарт 15-тармақпен толықтырылды - ҚР Әділет министрінің 05.11.2014 № 310 (алғаш ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына қосымша

Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын белгілеу жөніндегі әдістеме
1. Жалпы ережелер

Ескерту. Стандарт қосымшамен толықтырылды - ҚР Әділет министрінің 05.11.2014 № 310 (алғаш ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

1. Осы Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын белгілеу жөніндегі әдістеме (бұдан әрі - Әдістеме) жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын белгілеу тәсілін белгілейді.

2. Жылжымайтын мүлік объектілерін осы әдістеменің шеңберінде зерттедіңу мәні жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын белгілеу мақсатында анықталатын нақты деректер болып табылады.

3. Осы Әдістемеде мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) балама пайдалану – қолда бар пайдаланудан ерекшеленетін, және объектіні анағұрлым тиімді пайдалануды талдау уақытында қаралатын жылжымайтын мүлікті пайдаланудың мүмкін нұсқалары;

2) сыртқы (экономикалық) тозу – жылжымайтын мүлік нарығындағы өзгерістер нәтижесінде, қоршаған ортаның әсері салдарынан (қалыптасқан нарықтағы экономиканың жағдайы, демографиялық жағдайлар, тұтынушылардың төлемге қабілеттілігі және басқа да өңірлік факторлар себепші болған сұраным мен ұсыныстар көлемінің қатынасы) объекті құнынан айырылуы;

3) құнды белгілеу күні – объектінің мүмкін нарықтық құны немесе өзге құны белгіленетін күн немесе уақыт кезеңі;

4) кіріс тәсілі – жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын белгілеудің оның болашақта пайдаланудан күтілетін кірістерді белгілеуге негізделген бір әдісті немесе әдістердің жиынтығын қолдану;

5) шығыстық тәсіл – жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын белгілеудің тозуды есептеп зерттелетін объектіні өндіру немесе алмастыру үшін қажетті шығыстарды белгілеуге негізделген бір әдісті немесе әдістердің жиынтығын қолдану;

6) жерді жақсарту – жер учаскесінің сапалық сипаттамаларының және оның құнының өзгеруіне әкелетін қандай да бір іс-шаралардың нәтижелері. Жерді жақсартуларға жер учаскесінің шегінде орналасқан нысанасын өзгерту мен құнсыздандырусыз олардың орнын ауыстыруға болмайтын материалдық объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе жүргізілген белгілі бір жұмыстың (рельефті өзгерту, топырақты жақсарту, егісті, көп жылдық екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және т.б.) нәтижелері жатады;

7) өзге құн – бағалау объектісінің нарықтық құнынан басқа, түрлері бағалау стандарттарымен айқындалатын өзге құн;

8) тарату құны – егер жылжымайтын мүлік объектісі ұқсас объектілер экспозициясының кәдімгі мерзімінен аз мерзімде иеліктен шығарылуға тиіс болған жағдайдағы жылжымайтын объектінің құны;

9) жылжымайтын мүліктің құнын белгілеуді жүзеге асыратын тұлға – сот сарапшысы, лицензия негізінде әрекет ететін тұлға, бағалаушы;

10) ең жақсы және анағұрлым тиімді пайдалану – бағалау объектісін заңды, іс жүзінде мүмкін, қаржы жағынан жүзеге асырылатын және ең жоғары нарықтық құнға әкелетін пайдалану;

11) жылжымайтын мүлік – іс жүзіндегі объектілер: жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер, сонымен қатар заңнамалық актілерге сәйкес жылжымайтын мүлікке жататын басқа да мүлік;

12) ауыртпалық (мүлікте жататын) – мүлікке құқықтарды Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген тәртіпте немесе тараптардың келісімімен туындаған және құқық иеленушінің мүлікті иеленуге, пайдалануға және (немесе) оған билік етуге өкілеттікті шектеуде білдіретін кез келген шектеу;

13) аяқталмаған құрылыс объектілері – құрылысы аяқталмаған күйде болып тұрғандықтан іс жүзінде пайдаланылмайтын ғимарат-үйлер, құрылыстар немесе өткізгіш құрылғылар;

14) бағалау объектілерінің экономикалық қолданудағы қалдық мерзімі – бағалау күнінен бастап бағалау объектілерінің экономикалық қолдану мерзімі аяқталғанға дейінгі мерзім;

15) өткізгіш құрылғылар – кез келген тектегі және түрдегі энергияны, заттарды, сигналдарды, ақпаратты және т.б. қашықтыққа өткізу бойынша арнайы функцияларды орындау үшін жасалған (электр өткізу желілері, құбырлар, су құбырлары, жылу және газ желілері, байланыс желілері және т.б.) жерді жақсартулар;

16) ренталық кіріс (жер рентасы) – жер учаскесінің сапасына және орналасқан жеріне қарай өндіріс құралы ретінде жерден алынуы мүмкін кіріс. Ренталық кіріс жер учаскесінде алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы кіріс, және өндірушінің өндірістік шығындары мен пайдасы арасындағы айырым ретінде есептеледі;

17) нарықтық құн – мәміле жасасушы тараптар бағалау объектісі туралы қолжетімді барлық ақпаратты иелене отырып әрекет ететін, бәсекелестік жағдайындағы мәміленің негізінде сол объектіні иеліктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы, ал мәміленің бағасына:

мәміле жасасушы тараптардың бірі бағалау объектісін иеліктен шығаруға, ал екінші тарап сатып алуға міндетті болмағанда;

мәміле жасасушы тараптар мәміленің нысанасы туралы жақсы хабардар болып, өз мүдделеріне әрекет еткенде;

мәміленің бағасы бағалау объектісі үшін ақшалай сыйақының баламасы болып табылса және мәміле жасасушы тараптарға қатысты қандай да бір тараптан мәміле жасауға мәжбүрлеу болмағанда, қандай да бір төтенше жағдайлар әсер етпейді;

18) сервитут – бөтен жер учаскелерін, оның ішінде жаяу өту, көлікпен өту, қажетті коммуникацияларды тарту мен пайдалану, аңшылық шаруашылықтар және өзге де мұқтаждар шектеулі нысаналы пайдалану құқығы;

19) құрылыстар – арнайы техникалық функцияларды (дамбалар, туннельдер, эстакадалар, көпірлер және т.б.) орындау үшін арналған ғимарат-үйлерге және орын-жайларға тиесілі емес жерді жақсартулары;

20) мамандандырылған мүлік – оның мамандандырылған сипаттамасы және конструкциясы, пішіні, мөлшері, орналасқан жері және өзге де қасиеттері себепші болған бірегейлігіне орай, ол бір бөлігі болып табылатын бизнесті немесе ұйымды сатудан өзге нарықта сирек, әйтеуір бір уақытта сатылатын мүлік;

21) салыстыру деректері – бағаланатын объектіге құнның есептік шамасын алу үшін талдау кезінде пайдаланылатын, мәлім аналогтарды талдау негізінде алынатын деректер: сатулардың бағалары, жалгерлік төлемақы, кірістер және шығыстар, нарықтық деректерден және т.б. алынған капиталдандыру және дисконттау ставкалары;

22) салыстырмалы тәсіл – жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын белгілеудің олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретін тиісті түзетулерді енгізу үшін аналог-объектілерін сатуды талдауға және зерттелетін объектімен салыстыруға негізделген әдістердің бірін немесе жиынтығын қолдану;

23) жерді жақсартулардың экономикалық қолдану мерзімі – сол мерзімде жерді жақсартулардан алынатын немесе болжанатын кіріс осы кірісті алуға байланысты операциялық шығыстардан асатын кезең. Жерді жақсартулардың экономикалық қолдану мерзімі сол уақытта жерді жақсартуларын пайдалану үшін жарамды күйде ұстауға кететін шығыстар өтелетін кезеңді көрсетеді;

24) өндіру құны (қалпына келтіру құны) – кәзіргі жағдайларда бағалау объектіне ұқсас болып табылатын жаңа объектіні құруға кететін шығыстардың бағалау күніне белгіленген ағымдағы құны;

25) алмастыру құны (алмастыратын құн) – оған тең ауыстырым болуы мүмкін бағалау объектісі тәрізді жаңа объектіні құруға кететін шығындардың бағалау күніне белгіленген ағымдағы құны;

26) бар пайдалану кезіндегі құн – жылжымайтын мүлік объектісінің оны пайдалану мақсатының бар жағдайларына сүйеніп белгіленетін құны;

27) құрылыстар - адамдарға, жылжымалы мүлікті орналастыруға, материалдық құндылықтарды сақтауға, өндірісті жүзеге асыруға және т.б. арналған орын-жайлар орналасқан жерді жақсартулар;

28) тренд – хронологиялық қолдану мерзімі ішінде объектінің құны өзгеруінің индексі;

29) кәдеге жарату құны – жылжымайтын мүлік объектісінің ол объектіні кәдеге жаратуға шығындарды ескеріп қамтитын материалдардың нарықтық құнына тең құн;

30) есептік (теңгерімдік) құн – жылжымайтын мүлік объектілерінің олар бухгалтерлік баланста (есепте) есептік күнге көрсетілген (жинақталған өтемпұл сомасын шегеруден кейін) бастапқы немесе ағымдағы құны;

31) жерді жақсартулардың нақты жасы – жерді жақсартуларды пайдаланудың басынан бастап зерттеу күніне дейінгі кезең;

32) табиғи тозу – пайдаланумен, күтіп ұстаумен байланысты, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен тозудан және қираудан туындаған бүліну салдарынан объектінің құнынан айрылуы;

33) функционалдық тозу – жетілген саулеттік, көлемдік-жоспарлау, конструктивтік немесе басқа да сипаттамалары бар кәзіргі ғимараттарға және ғимарат-үйлерге тән функцияларды жүзеге асырудың мүмкін болмауы нәтижесінде объектінің құнынан айырылуы;

34) таза операциялық кіріс – жалпы кіріс және операциялық шығындар арасындағы айырмасы ретінде белгіленетін кіріс;

35) салыстыру элементтері – мүлік және мәмілелер объектілерінің жылжымайтын мүлікке төленетін бағалардағы вариацияларға әкелетін нақты сипаттамалары. Салыстыру элементтері табысталатын мүліктік құқықтардың түрлерін, сату шарттарын, нарық жағдайларын, нақты және экономикалық сипаттамаларды, пайдалануды, жылжымайтын мүлікке және т.б. қатысты емес сату компоненттерін қамтиды;

36) тиімді (нағыз) жас – объектінің нақты күйіне және пайдалылығына сәйкес келетін, оны сату мүмкіндігін ескеретін жас. Объектінің құнына әсер ететін сыртқы көріністің, техникалық күйдің, экономикалық факторлардың бағасына негізделеді. Объектіні пайдалану ерекшеліктеріне қарай тиімді жасы нақты жасынан көп немесе аз жағына ерекшеленуі мүмкін.

2. Құнды белгілеу объектілері

4. Құнды белгілеу объектілеріне жататындар:

1) жақсартулары бар жер учаскелері немесе ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді қоса алғанда бос жер учаскелері;

2) ішкі инженерлік желілер және жүйелер қоса алғанда, гимараттар және гимарат-үйлер, сонымен қатар гимараттардың және гимарат-үйлердің қызмет етуін қамтамасыз ететін жабдықтар;

3) аяқталмаған құрылыс объектілері;

4) өткізгіш құрылғылар.

5. Құнды белгілеу үшін ұсынылатын құжаттар:

1) қылмыстық, азаматтық және әкімшілік іс материалдары;

2) құқық белгілейтін құжаттар;

3) түгендеу істері, техникалық паспорттар, жер учаскелеріне меншік құқығына паспорттар, актілер (уақытша өтулі жер пайдалану құқығы);

4) құрылыс объектілеріне жобалық-сметалық құжаттама;

5) құнды белгілеу күніне зерттелетін объектіге ұқсас объектілерді сату туралы мәліметтер;

6) құнды белгілеу күніне зерттелетін объектінің техникалық күйі туралы мәліметтер;

7) құнды белгілеу үшін қажетті ақпаратты қамтитын басқа да құжаттар;

6. Құнды белгілеу шеңберінде шешілетін міндеттер диагностикалық (оның ішінде сыныптамалық) және хал-ахуалдық сипаттамадағы міндеттерге жатады.

Құнды белгілеу кезінде көбінесе жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын белгілеу мәселесі қойылады.

3. Жылжымайтын мүлік құнын белгілеу әдістемесі

7. Жылжымайтын мүлік құнын белгілеу кезінде шығыстық, салыстырмалы және кіріс тәсілдері әдістері пайдаланылады.

Ақпарат жеткілікті көлемі болған кезде құнды белгілеу үшін барлық үш әдісті қолдану қажет. Әдістердің кез келгенін қолданудың мүмкін еместігін немесе шектеулер негізделген болуы тиіс.

Жылжымайтын мүлік құнын белгілеу:

1) ұсынылған материалдармен (түгендеу істері, техникалық паспорттар, жер учаскесіне меншік құқығына (уақытша өтеулі жер пайдалану құқығы) паспорттар, актілер, жобалық-сметалық құжаттама және тағы басқа құжаттар) танысуды;

2) мыналар:

егер табысталған құжаттар құнды белгілеуді жүргізу үшін жеткілікті емес болса қосымша құжаттарды ұсыну туралы;

объектіні қарап, тексеру мақсатында жылжымайтын мүлік құнын белгілеуді жүргізетін тұлғаның шығуына байланысты ұйымдастыру мәселелерін шешу туралы;

мамандарды тартумен, аршу жұмыстарын жүргізуге байланысты ұйымдастыру мәселелерін және басқа да мәселелерді шешу туралы өтініштерді шығару туралы өтініш шығаруды;

3) объектілерді қарап тексеруді және фотоға түсіруді жүргізуді;

4) жылжымайтын мүлік объектісі туралы деректерді:

құжаттарды, өзге де мәліметтерді талдауды және өңдеуді;

объектінің орналасқан жердегі әлеуметтік-экономикалық және экологиялық мән-жайға жалпы талдау жасау;

ұқсас мүлікке сұранымды және ұсыныстарды талдауды;

жылжымайтын мүлікті анағұрлым жақсы және тиімді пайдалануды талдауды;

шығыстық, салыстыру және кіріс тәсілдері шеңберінде жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын әр түрлі әдістермен белгілеу бойынша есептесуді орындау тәсілдерін және әдістерін таңдауды қамтиды.

4. Шығыстық тәсіл әдісі

8. Жылжымайтын мүлік құнын шығыстық тәсіл әдістерімен белгілеу төменде көрсетілген кезектілікпен жүргізіледі:

1) жер учаскесінің құны белгіленеді;

2) құрылыстың толық құны белгіленеді;

3) жиналған тозудың мөлшері белгіленеді.

9. Шығыстық тәсілі әдістерімен құны Қшығ. жер учаскесі құнының сомасы Қ_жу және құрылыстың толық құны Қ_тқ с ретінде жиналған тозуды есептеп Т_жиналғ төменде көрсетілген формула бойынша белгіленеді:

Қ_шығ = Қ_жу + Қ_тқ - Т_жиналғ

10. Жылжымайтын мүлік құнын салыстыру тәсілі әдістерімен белгілеу төменде көрсетілген дәйектілігімен жүргізіледі:

1) жылжымайтын мүліктің т ұқсас объектілері үшін нарықтық хал-ахуалды талдау және талдау үшін дұрыс ақпаратты таңдау;

2) салыстырудың лайықты бірліктерін белгілеу;

3) салыстырудың қажетті элементтерін бөлу;

4) салыстыру элементтері бойынша салыстыру бірліктерінің құнын түзетуді жүргізу;

5) салыстыру объектілері үшін құнның бірнеше түзетілген көрсеткіштерін бір көрсеткішке немесе зерттеу объектісінің құны диапазонына келтіру.

Салыстыру объектілерін таңдау үшін өлшемдері ұқсас ең жақсы және анағұрлым тиімді пайдалану болып табылады.

11. Жылжымайтын мүлік құнын кіріс тәсілі әдісімен белгілеу төменде көрсетілген кезектілікпен жүргізіледі:

1) жылжымайтын мүлік объектісін ең жақсы және анағұрлым тиімді пайдалануға сәйкес келетін болашақтағы кірістерді болжамдау;

2) болашақтағы кірістерді капиталдандыру әдістерінің көмегімен кәзіргі құнға айырбастау.

Болашақтағы кірістерді қайта есептеу үшін бастапқы алғышарттармен өзгешеленетін капиталдандырудың екі әдісі – тікелей капиталдандыру әдісі және қайтарым нормасы бойынша капиталдандыру әдісі (дисконтталған ақшалай ағымдардың әдісі) қолданылады.

12. Зерттеу нәтижелерін келісу кезінде құнды белгілеуге үш тәсіл бір-бірінен тәуелсіз болады және дұрыс ақпарат болған кезде шама бойынша бір жақын нарықтық құнды беруге тиіс. Іс жүзінде әр түрлі тәсілдерді қолдану нәтижесінде алынған құнның есептік шамасы өзара тең емес және жүргізілетін зерттеу нәтижелерін иерархияны талдау әдісімен, немесе осы зерттеу үшін басқа қолайлы математикалық әдісімен жүргізілетін келісуді талап етеді

13. Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын айқындау шығыстық, салыстыру, кіріс тәсілдеріне топтасқан әдістерді қолдану жолымен жүргізіледі.

14. Шығыстық тәсілін жылжымайтын мүлік құнын белгілеу, сатып алу-сату немесе шектелген болып табылатын жалгерлік нарығы үшін, сонымен қатар мүлдем сатылмайтын бірегей объектілердің құнын белгілеу кезінде қолдану орынды болады. Басқа жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын белгілеу үшін шығыстық тәсіл егер олардың алмастырылуы немесе өндірілуі нақты мүмкін және (немесе) экономикалық орынды болса қолдануға ұсынылады.

15. Жылжымайтын мүлік құнын шығыс тәсілі негізінде есептеу төменде көрсетілген негізгі кезеңдерді қамтиды:

1) жер учаскесінің құнын есептеу;

2) құрылыстың толық құнын есептеу;

3) бағалау объектісінің тозуын бағалау;

4) бағалау объектісінің нарықтық құнын бағалау.

Жер учаскелерінің құнын белгілеудің негізгі әдістері: сатуларды салыстыру, жер рентасын, қалдықты, болжамды пайдалануды бөлу, үлестіру, капиталдандыру әдістері болып табылады.

17. Құрылыстың толық құны бағаланатын ғимарат-үйдің дәл көшірмесін салу құнын немесе тап осы учаскеде бағаланатын ғимарат-үйдің пайдалылығына тең пайдалылығы бар казіргі ғимарат-үйді салудың құнын, немесе өндіру (алмастыру) құнын білдіреді. Құнның екеуіде инвесторға бірдей пайдалылықты қамтамасыз еткендіктен олардың екеуі де инвестор үшін құрылыс құны ретінде қаралуы мүмкін.

Құрылыстың толық құны құрылыстың құнын және басқаша кәсіпкердің пайдасы деп аталатын кәсіпкерлік кірісті қамтиды.

18. Құрылыс құны құрылысқа тікелей шығындардан (объектідегі құрылыс жұмыстарымен тікелей байланысты шығыстар) және жанама шығындардан (құрылыс процесін ұйымдастыру және ере жүру үшін қажетті шығыстар) тұрады.

19. Тікелей шығындарға:

1) құрылыс материалдарының, бұйымдардың және жабдықтардың құны;

2) құрылыс машиналарын және механизмдерін пайдалану құны;

3) құрылыс жұмысшыларының негізгі жалақысы;

4) уақытша ғимараттардың, ғимарат-үйлердің және инженерлік желілердің құны;

5) мердігердің пайдасы және жөнелтпе шығыстары жатады.

20. Жанама шығындарға:

1) құрылыс аумағын дайындауға шығыстар;

2) жобалық және іздестіру жұмыстарына шығыстар;

3) басқа да шығыстар және жұмыстар;

4) салынып жатырған кәсіпорын (мекеме) дирекциясын (техникалық қадағалауды) ұстау, авторлық қадағалауға шығыстар жатады.

21. Тікелей шығындардың мәндерін есептеулер төменде көрсетілген әдістер арқылы орындалуы мүмкін:

1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық дара бағалардың жинақтарын, сметалық нормаларды және қағидаларды, сметалық нормаларды және бағаларды және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде өндіру немесе алмастыру құнын белгілеу;

2) құнның ірілендірілген жалпыланған көрсеткіштер әдісі – ірілендірілген көрсеткіштердің жинақтарын пайдалану негізінде алмастырудың толық құнын белгілеу;

3) үлестік көрсеткіштердің әдісі – біріңғайланған тұтынушылық пайдалылық немесе қуаттылық бірлігі (төсек-орын, МВт, мың.тн, мал-орын және т.б.) негізінде жылжымайтын мүліктің қалпына келтіру құнын немесе алмастыру құнын белгілеу әдісі;

4) индекстік әдіс – тиісінше трендке объектінің баланстық құнын түзету әдісі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасы ішінде құрылыс құнының өзгеру индекстерінің көбейтіндісі.

22. Жанама шығындардың мәні нарықтық деректер бойынша тікелей шығындардың пайызы ретінде анықталады.

23. Кәсіпкердің пайдасы — бұл кәсіпкердің құрылыс нысанына инвестициялаған өз капиталын пайдаланғаны үшін сыйлықақы түрінде алады деп күтілген сомасын көрсететін, нарықпен белгіленген сан. Кәсіпкердің пайдасының мәні нарықтық деректер бойынша қабылданады.

24. Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозуының шамасы физикалық, атқарымдық және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығынан анықталады:

Т_жинақт.= Т_физ + Т_{атқарым}. + Т_сыртқы

Тозу, егер оны түзетуге жұмсалатын шығындар осыған қосылатын құннан аз болса, түзетуге болатын тозуға жатады. Және керісінше, тозу, егер оны түзетуге жұмсалатын шығындар құрылыстың қосылатын құнынан көп болса, түзетуге болмайтын тозуға жатады.

25. Физикалық тозу Т_физ– пайдаланудың, күтімінің жағдайларымен байланысты тозуынан және бұзылуынан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен болған бүлінулердің (ақаулардың) салдарынан нысанның құнын жоғалтуы. Бастапқы қалпына келтіру құнынан азаюы жөндеу немесе қалпына келтіру (әрлеу жұмыстары, құрылымын жөндеу және басқа да шығындар) үшін қажетті шығындармен байланысты. Физикалық тозу түзетуге болатын және түзетуге болмайтын тозу болып табылады.

26. Түзетуге болатын физикалық тозу физикалық тозудың белгілерін жоюға жұмсалатын (құру, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) шығындардың сомасына тең. Түзетуге болмайтын физикалық тозу, егер олар барлық құрылымдық элементтерінің тозуының өлшенген орташа шамасы ретінде әр түрлі тіршілік мерзімінде болса, құрылымдық элементтерге бөлудің әдісімен есептеледі. Құрылымдық элементтің тозуы белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық тіршіліктің мерзіміне тиімді жасының қатынасына тең. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы физикалық жағдайын, сыртқы түрін, жинақталған тозуды, пайдаланудың экономикалық факторларын және т.б. есепке ала отырып хронологиялық жасының негізінде анықталады. Құрылымдық элементтердің экономикалық тіршілігінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша анықталады. Нормативтер болмаған жағдайда және/немесе сәйкесінше негіздеу кезінде, физикалық тозу негіздеуге зертеуді жүргізудің күніндегі құрылымдық элементтің техникалық жай-күйі бойынша бағаланады. Бұл әдістемелік тәсіл келесі формула бойынша көрсетіледі

Т_физ = (

q_iJ_i) / 100,

бұнда Т_физ– ғимараттың жалпы физикалық тозуы, %;

q_i- физикалық тозуi – сол құрылымдық элементтің, %;

J_i- құнының үлес салмағыi – ғимараттың жалпы құнының сол құрылымдық элементінің, %.

27. Атқарымдық тозу Т_{атқарым.}- жетілдірілген сәулет, көлемдік-жоспарлау, сындарлы немесе басқа да сипаттамаларымен қазіргі ғимараттар мен құрылыстарға тән қызметтерді жүзеге асырудың мүмкін болмауының нәтижесінде нысанның құнын жоғалтуы.

Теориялық атқарымдық тозу ғимараттың өнімінің құнының шамасы мен оны алмастырудың құнының арасындағы айырманы білдіреді.

Атқарымдық тозу түзетуге болатын және түзетуге болмайтын тозу болып табылады.

Түзетуге болатын атқарымдық тозу ағымдағы стандарттардың сапасына сәйкес келмейтін элементтерді ағымдағы жөндеуге жұмсалатын шығындардың сомасына тең.

Техникалық есептеулерді ескере келе, түзетуге болатын атқарымдықтозу келесілерге байланысты факторлардың үш тобы бойынша:

1) ғимараттың жекелеген элементтерінің немесе олардың сапалық сипатамаларының жеткіліксіздігімен;

2) элементтерді ауыстырудың немесе үлгілендірудің қажеттілігімен;

3) шамадан тыс жетілдіру деп аталатын, жекелеген элементтердің тым артық болуымен бағаланады.

Барлық жағдайларда түзетуге болатын атқарымдықтозу оны жоюдың құны бойынша бағаланады.

Түзетуге болмайтын атқарымдықтозу табысты жоғалтуды капиталдандыру жолымен не жылжымайтын мүліктің сапасының төмен болуына байланысты қуатын (пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі.

Түзетуге болмайтын атқарымдық тозу ғимараттың жекелеген элементтерінің немесе олардың сапалық сипатамаларының жеткіліксіздігіне және жекелеген элементтердің тым артық болуына (шамадан тыс жетілдіру) байланысты факторлардың екі тобы бойынша бағаланады.

Таза табысты жоғалтудың шамасы сәйкесінше жетілдірілген элементтері бар және оларсыз ғимараттың жалдау ақысының нарықтық салыстырулары арқылы белгіленеді.

Жекелеген элементтердің тым артық болуының салдарынан орын алған түзетуге болмайтын атқарымдықтозу осы элементтерді қалпына келтірудің құны ретінде олардың физикалық тозуын шегере және шамадан тыс жетілдіруді пайдаланумен байланысты иелерінің барлық ағымдағы шығыстары мен табыстарының алгебралық сомасын қоса отырып бағаланады.

28. Сыртқы (экономикалық) тозуТ_сыртқы-қоршаған ортаның әсерінің салдарынан (экономиканың жай-күйіне, демографиялық жағдайға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да аймақтық факторларға байланысты нарықта қалыптасқан сұраныстың және ұсыныстардың көлемінің арақатынасы) жылжымайтын мүлік нарығындағы өзгерістердің нәтижесінде нысанның құнын жоғалтуы.

Нысанның қоршаған ортасының оның құнына әсерін ғимараттың тиімді жасы арқылы өлшеуге болады. Бірақ неғұрлым анық нәтижелерді мүліктің өзі мен оның қоршаған ортасының өзгеруіне нарықтың реакциясын тікелей өлшеу арқылы алуға болады, ол екі нысанда көрініс табады: жалдау ақысының және сату бағасының өзгеруі. Бұл орайда сыртқы тозудың өзгеруінің екі тәсілі болуы мүмкін – сыртқы әсерлерге байланысты табыстарды жоғалтуды капиталға айналдыру және осыған ұқсас нысандар болған кезде оларды сатуды және сыртқы әсерді есептемей, салыстыру.

Сыртқы әсерден тозуды есептеудің мысалдарының бірі:

Т_сыртқы = 1 – (А/В)^0,7, бұнда

Т_сыртқы – ғимараттың сыртқы (экономикалық) тозуы, %;

В – ғимараттың өнімінің құны (қалпына келтіру құны);

А - жылжымайтын мүлік нарығындағы ұқсас нысандарды сатуды талдаудан белгіленген ұқсас нысандардың нарықтық құны.

29. Осы әдістеменің 1 және 2 Қосымшаларында құрылыстардың сындарлы элементтерінің үлес салмағын және табиғи тозуын есептеудің, сондай-ақ шығыс тәсілін пайдалана отырып жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтау жөніндегі есептеу мысалдары келтірілген.

5. Салыстырмалы тәсілдің әдістері

30. Мүлікті бағалаудың салыстырмалы тәсілін пайдаланған кездегі ең таралған әдіс нарықтық ақпараттың әдісі және сатуларды салыстырмалы талдаудың әдісі болып табылады. Олардың екеуі де орнына қолданудың қағидатына негізделген – сатып алушы, егер нысанның құны, нарықта тиімділігі осындай, ұқсас нысанды сатып алуға жұмсалатын шығыннан асатын болса, нысанды сатып алмайды. Сондықтан, нысанды сатуға ұсынылған немесе сатып алу-сатудың мәмілесі сол бойынша жасалған бағалар олардың нарықтық құнын көрсетеді деп ұйғарылады.

31. Нарықтық ақпараттың әдісі бағаланатын нысанға ұқсас нысандар бойынша сұраныс пен ұсынысты талдауға негізделген. Бұл орайда ол ұсыну бағасының сатып алу-сатудың мәмілесін тікелей жасасқан кездегі қалыптасатын бағадан ықтимал айырмашылығын анықтаудың мақсатымен қосымша ақпаратты жинауды қажет етеді.

Сатуларды салыстырмалы талдаудың әдісі нақтылы сатып алу-сатудың мәмілелерін талдауға және осы мәмілелер сол бойынша жүргізілген нысандарды бағаланатын нысанмен салыстыруға негізделген. Сондықтан, бұл әдісті қолданған кезде ақпарат шынайы және толық болуы қажет.

Екі әдіс де нарықтың дамыған секторларына, мысалы тұрғын үй, коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына қолданылады. Жақын уақытта жүзеге асқан осындай нысандарды сату туралы шынайы ақпараттың жеткілікті болуы нарықтың зерттеліп отырған нысанға қатынасын барынша жақын көрсететін нәтижені алуға мүмкіндік береді.

32. Бағалаудың жоғарыда көрсетілген әдістерін іске асыру кезінде үш кезеңді ұстану қажет:

1) бірінші кезеңде сатуға ұсынылған ұқсас нысандарды немесе нарықтың тиісті секторында жақын уақытта жүзеге асқан салыстырма нысандарды сатуды анықтаған дұрыс. Жалпыға ортақ бұқаралық ақпарат құралдарындағы – мерзімдік басылымдар, жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату туралы интернет-сайттар, мазмұндалған сұраныс пен ұсыныс туралы мәліметтерді пайдалануға рұқсат беріледі.

Жылжымайтын мүліктің құнын анықтауды жүргізген тұлғаның тұжырымында/ есебінде ақпараттың көзіне жан-жақты сілтеме, ұқсас нысанның негізгі сипаттамалары, ұсыну бағасы келтіріледі. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалаған кезде, жылжымайтын мүліктің құнын анықтауды жүргізетін жалпыға ортақ ақпарат көздерінен мәмілелер туралы ақпаратқа қол жеткізе алмағанда, құнын анықтаудың күніндегі ұқсас нысандарды сатып алу-сату жөніндегі нақтылы мәмілелер туралы мәліметтерді ұсыну жөнінде өтініш беруге құқылы. Бұл мәліметтер жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелерді тіркеу саласындағы уәкілетті органда болады.

2) екінші кезеңде ақпаратты тексеру жүзеге асады. Бұнда қайталама нарықта мәміленің нақтылы бағасысатып алу-сатудың шартында көрсетілген бағадан өзгеше болуы мүмкін екенін атап өту қажет. Ал сұраныс пен ұсыныс туралы ақпаратты талдаған кезде ұсыныстың бағасы төмендеу бағытына қарай өзгеруі ықтимал сауда-саттықтың мүмкіндігін анықтау қажет. Сауда-саттықтағы жеңілдік нарықтың тиісті сегментінің көлеміне және белсенділігіне тәуелді. Нарықтың белсенділігі қаншалықты аз болса, сауда-саттықтағы жеңілдік те соншалықты көп болады. Бірақ көп жағдайларда ол тұрғын үй нысандары үшін 10 %-дан және коммерциялық және өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік объектілері мен жер телімдері үшін 15 - 20 %-дан аспайды.

"Сауда-саттықтағы" жеңілдіктің мәнінің ықтимал ауқымын жылжымайтын мүлік нарығының мониторингінің негізінде анықтауға болады.

Жылжымайтын мүлік нарығының мониторингін жүргізудің барысында анықталған ең жоғары мәндер осы әдістеменің 3-Қосымшада келтірілген.

Сауда-саттықтағы жеңілдіктер жалдаудың нарығында аз кездеседі. Жалдаудың мәмілелеріне арналған сауда-саттықтағы жеңілдіктер сатып алу-сатудың мәмілелерімен салыстырғанда аздау болады. Бұл дерек жалдау нарығының кеңінен дамуымен түсіндіріледі. Бұдан өзге, ҚР-ғы жалдаудың қалыптасқан мерзімі 11 айды құрайды. Қысқа мерзімді жалгерлік шарттарын жасасудың жағдайларында жалға беруші қандай да бір жеңілдіктерді ұсынуға мүдделі бола бермейді.

Әр түрлі жылжымайтын мүлік объектілерін сатқан кездегі "сауда-саттықтағы" жеңілдіктің шамасының мәнінің аралығы (ұсыну бағаларына %) осы әдістеменің 4-Қосымшада келтірілген.

3) үшінші кезеңде бағаланатын нысан мен әрбір салыстырма ұқсас нысандардың арасындағы айырманы есепке ала отырып бағаға түзетуді енгізу жүзеге асырылады. Салыстырылатын нысанның (немесе нысандардың) бағасына бағаланатын нысанды салыстырылатын нысаннан ерекшелейтін шамада түзетулер енгізіледі. Бұл, салыстырылатын нысанды бағаланатын нысан сияқты сипаттамаларға ие болған кезде сатуға болатын бағаны анықтау үшін қолданылады. Бағаланатын нысанның құнын үлгілеу үшін салыстырылатын нысанды сатудың бағасына түзету енгізіледі. Бағаланатынға ешқашан түзету енгізілмейді.

Жылжымайтын мүлік нарығының әр түрлі сегменттері салыстырудың әртүрлі бірліктерін пайдаланады.

Жерді сатуды талдаған кезде келесі салыстырудың бірліктерін пайдаланады:

алаңның бірлігінің бағасы;

учаскенің бағасы.

Алаңның бірлігінің бағасы — ең көп таралған салыстыру бірлігі. Көлемі үлкен жер учаскесін сатқан кезде 1 га бағасын, жеке құрылыс салуға және жеке ғимараттарды салуға арналған учаскелерді сатқан кезде - 1 сотканың бағасын (0,01 га) пайдаланады, қаладағы учаскелер 1 м2 немесе одан да аз алаңы бойынша салыстырылуы мүмкін.

Учаскенің бағасы көлемі және пішіні ұқсас учаскелерді талдаған кезде пайдаланылады.

Құрылысы салынған учаскелерді сатуды талдаған кезде әдетте бағалардағы келесі салыстыру бірліктері пайдаланылады:

ғимарат немесе құрылыстың 1 м2-не (сирек қолданылады, өйткені салыстыру бірлігі жеткілікті түрде анықталмаған, салыстырудың бұл бірлігі меншіктің тұтыну сапасын жеткілікті түрде ескермейді);

жалға берілетін таза (пайдалы) алаңның 1 м2-не (жедел сатылардың, дәліздердің алаңын есепке алмайды, сондықтан нысанның жеке сапасы назарға алынады);

ғимараттың 1 м2, жылжымайтын мүлікті сатудың бағасынан учаскенің құнын шегеру және айырманы ғимараттың жалпы алаңына бөлу жолымен шығарылады. Осылайша, өзінің орналасуына байланысты құны әр түрлі болуы мүмкін жердің құнын есептейді;

бөлмеге ("бөлме" ұғымы нақты анықталған кезде салыстыру бірлігі ретіндегі мағынаға ие болады);

ғимараттың немесе құрылыстың 1 м3-не, элеваторлар, құйылмалы қоймалар, өнеркәсіптік корпустар және т.б. сияқты нысандар үшін қолданылады;

табыс әкелетін бірлік үшін баға, көбіне ойын-сауыққа арналған құрылыстарға, мейрамханаларға, гараждарға, техникалық қызмет көрсету станцияларына лайық.

Жоғарыда келтірілген сатуларды салыстыру әдісін іске асыруда қолданылатын салыстыру бірліктерінің тізбесін бағдар ретінде қараған дұрыс. Салыстыру бірліктерін таңдау және айқындау нарықтық деректерді және белгілі бір түрдегі жылжымайтын мүлік объектілерінің негізгі сипаттамаларын зерттеу және талдау бойынша жүргізілуі керек.

33. Салыстыру бірліктерін таңдаудың өлшем шарты қаралып отырған бағаланатын жылжымайтын мүліктің ұқсас объктілерінің баламалылығы болуы тиіс. Салыстыру бірліктерін таңдағаннан кейін салыстырудың негізгі көрсеткіштерін (элементтерін) анықтау қажет, оларды пайдалана отырып салыстырудың әрбір таңдап алынған элементі бойынша қажетті түзетулерді енгізу арқылы зерттелетін жылжымайтын мүліктің объектісі құнының үлгісін жасап шығаруға болады.

Бұл орайда түзетуді енгізу не жалпы бағаға, не салыстыру бірлігінің бағасына қолданылуы мүмкін. Түзетуді енгізудің жалпы шамасы нысандардың арасындағы айырманың дәрежесіне байланысты болады,түзетулерді енгізуді 35%-дан жоғары қолдану ұқсастықтың қисынсыз пайдаланылғанын көрсетеді.

Қаржыландыру жағдайындағы түзету коэффициенттерін ескеретін толықтырмалар (жер учаскелерін мемлекет мұқтажы үшін алуға байланысты).

34. Нарықтық құнын анықтаудың күні мен учаскенің меншік иесінің ақшаны алатын күнінің арасында бірнеше ай өтетіндіктен, бұл факторды жер учаскелерін мемлекет мұқтажы үшін алуға байланысты нарықтық құнын анықтау кезінде ескеру қажет болуы мүмкін. Мысалы, инвестор төлемді жылжымайтын мүліктің құнын анықтауды жүргізген тұлға тұжырымын / есепті жасаған күнінен кейін үш айдан кешіктірмей жүргізуі керек.

35. Төлемнің мерзімін кешіктіргені үшін, құнсызданудың және ақшаны капитал ретінде пайдаланудың мүмкін болмауының шығындарын жаба алатын айыппұл ықпал шаралары:

I_CF= 3 ай.r_b, бұнда

rb – мерзімдік депозит бойынша айлық банктік мөлшерлеме.

36. Осы әдістеменің 5 және 6 Қосымшаларында жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын салыстырмалы тәсілдің әдістерімен анықтау жөніндегі есептеулерді ресімдеудің және жүргізудің ұсынылған мысалдары келтірілген.

6. Табысты тәсілдің әдістері

37. Табысты тәсіл (табысты капиталға айналдырудың/дисконттаудың негізіндегі тәсіл) негізгі тәсіл ретінде табыс әкелуге қабілетті болуына байланысты сатып алынатын және сатылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын анықтаған кезде қолданылады.

Табысты тәсілдің әдістерімен жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын анықтаған кезде табыстың көздері ретінде мыналар қабылданады:

1) меншікті жалға беруден түсетін жалдау ақысы. Бұл жылжымайтын мүліктің табыстылығын анықтау үшін ең көп пайдаланылатын негіз.

2) меншікті коммерциялық пайдаланудан түскен табыстың бір бөлігі. Мысалы, егер жылжымайтын мүліктің объектісі өзінің атқарымдық мақсаты бойынша ерекше бизнесті жүргізуге арналған болса (қонақ үйлер, мейрамханалар және т.б.), онда нысан оның коммерциялық әлеуеті тұрғысынан бағаланады.

38. Капиталға айналдырудың әдісі жылдық табысты табыстың тиісінше нормасына бөлу жолымен (капиталға айналдырудың коэффициенті) немесе оны табыстың сәйкесінше коэффициентіне көбейту жолымен жылдық табысты меншіктің құнына қайта есептейді. Капиталға айналдырудың әдісін пайдаланған кезде, жылжымайтын мүліктің әкелетін табысы кезеңнен кезеңге тұрақты болады деген болжам жасалады.

Капиталға айналдырудың әдісі қайтарым нормасы бойынша (дисконтталған ақша ағынның әдісі) әрбір болашақ төлемді оған сәйкес дисконттаудың нормасына дисконттау жолымен (дисконтталған ақша ағынын талдау) не есептеу үлгілерін қолдану арқылы капиталға айналдыру жолымен болашақ төлемдерді меншіктің қазіргі құнына қайта есептейді. Бұл ретте, қайтарым нормасы бойынша капиталға айналдырудың есептеу үлгілері кейбір, тұрақты түрде өзгеріп отыратын табыс ағындары үшін дисконтталған ақша ағынын талдаудың жиі кездесетін жағдайларына жатады.

39. Дисконттау әдісі шектеулі түрда қолданылады деп санаған дұрыс, өйткені бұл әдіс ұзақ мерзімге (5 жылға) болжам жасауды және зерттелетін нысанның құнын түзету енгізе отырып анықтаудың жоғары тәуекелін қажет етеді.

40. Табысты капиталға айналдырудың әдісі жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын анықтау жөніндегі табысты тәсілдің нұсқаларының бірі болып табылады. Бұл әдіс бойынша құнды есептеу келесі формула бойынша таза табысты капиталға айналдырудың мөлшерлемесіне бөлу жолымен анықталады:

V = I / R,

бұнда V – нысанның құны,

I – таза операциялық табыс,

R - капиталға айналдырудың мөлшерлемесі.

41. Ағымдағы жалгерлік табысты есептеуге арналған бастапқы деректер, сондай-ақ болжанатын шығыстарға арналған бастапқы деректер ұқсас жылжымайтын мүлік нысандарының құнын анықтаудың күніндегі жалгерлік төлемі туралы мәліметтерді ұсыну туралы өтініште сұралады. Сондай-ақ құнын анықтаудың күнінің алдындағы өткен жылдың, зерттелетін жылжымайтын мүлікке күтіміне жұмсалған нақтылы шығындар туралы мәліметтер де сұралады.

42. Болашақ табыстарға болжам жасаған кезде табыстар туралы қайта құрастырылған есеп жасалады, оның негізінде зерттелетін кезеңдердегі табысты және шығысты ақша ағындарының мөлшері болжанады.

43. Әлеуетті жалпы табыс – бұл жылжымайтын мүліктің жалға беруге арналған алаңның 100% жүктемесі кезіндегі, пайдалану шығындарын шегергенге дейінгі табысы. Бұл есептің бірінші бабы, ол жыл сайынғы негізде есептеледі.

44. Басқа да табыстар – бұл жылжымайтын мүліктің жалгерлік төлемнен тыс қызмет атқаруынан, қосымша қызметтерді – кір жуатын орынды, ойын автоматтарын, автомобиль тұрағын және т.б. пайдаланғаны үшін алынатын табыстар; иесінің кәсіпкерлік қызметінің (бизнесінің) нәтижелерін басқа да табыстарға қосуға болмайды.

45. Нақты жалпы табыс – бұл нысанның толық қамтылмауынан және теріс ниетті жалға алушылардың жалгерлік төлемді төлемеуінің салдарынан болған шығындар кіретін, жалгерлік төлемнің шығындарына азайтылған әлеуетті жалпы табыс.

Одан кейін нақты жалпы табыстан тұрақты шығыстар, ауыспалы шығыстар, орнын басудың шығыстары кіретін операциялық шығыстарды шегереді.

46. Операциялық шығыстар – бұл нақты жалпы табысты алумен тікелей байланысты жылжымайтын мүліктің күтіміне жұмсалатын мерзімді жыл сайынғы шығыстар.

Тұрақты операциялық шығыстар алаңның толық жүктелмеуінің коэффициентіне тәуелді емес және шын мәнінде тұрақты болып табылатын, мүлікке салынатын салықты, сақтандыру аударымдарын, ауыспалы шығыстардың кейбір элементтерін қамтиды.

47. Ауыспалы операциялық шығыстар – бұл мерзімді жыл сайынғы шығыстар, олардың көлемі алаңдардың жүктелуіне тәуелді болады.

Әдеттегі ауыспалы шығыстар:

коммуналдық;

ағымдағы жөндеу жұмыстарына;

қызмет көрсетуші қызметкерлердің жалақысы;

жалақыға салынатын салықтар;

өрт күзетіне және қауіпсіздікті қамтамасыз етуге;

жарнамаға және жалгерлік шартарын жасасуға;

кеңес беру және заңгерлік қызмет көрсетуге;

басқаруға.

48. Табысты тәсілдің әдістерін пайдаланудың екінші кезеңі капиталға айналдырудың әдісіне арналған капиталға айналдырудың мөлшерлемелерін анықтау болып табылады.

Капиталға айналдырудың мөлшерлемесі кәіпорының активтеріне жұмсалатын инвестицияның деңгейін немесе инвестордың қалыптасқан мүмкіндіктерді еепке ала отырып бара алатын тәуекелінің деңгейін анықтау үшін пайдаланылады. Капиталға айналдырудың мөлшерлемесі R дисконттің мөлшерлемесінен ақша ағынының болжалды өсім қарқынын g шегеру жолымен анықталады: Rk = R – g. Табыстарды капиталға айналдырудың әдісі кәсіпорын ұзақ уақыт бойы шамамен бірдей пайданың мөлшерін алып отырады (немесе оның өсу қарқыны тұрақты болады) деп болжанған жағдайға барынша сай келеді, яғни g = 0. Бұл жағдайда, дисконттаудың мөлшерлемесі капиталға айналдырудың мөлшерлемесіне тең болады:

49. Бұл жағдайда, дисконттаудың мөлшерлемесі шоғырландырылма үлгінің негізінде есептеледі:

R = RF + Rm + Rl, бұнда

RF – тәуекелсіз мөлшерлеме ҚР Ұлттық Банкі белгілеген қайта қаржыландыру мөлшерлемесі негізінде қабылданған;

Rm – жүйелі және жүйесіз тәуекелдің орташа сараланған көрсеткіші;

Rl– өтімділікке түзету (нарықтық құны бойынша сату үшін қажетті экспозицияның айлар санның 0,5% шығару ретінде анықталады).

Осы әдістеменің 7-Қосымшасында капиталға айналдырудың коэффициентін анықтау жөніндегі есептеулерді ресімдеудің және орындаудың ұсынылған мысалы келтірілген.

Осы әдістеменің 8-Қосымшасында жылжымайтын мүліктің объектілерін табысты тәсілдің әдісімен анықтау жөніндегі есептеулерді ресімдеудің және орындаудың ұсынылған мысалы келтірілген.

7. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтаудың нәтижелерін келісу

50. Нәтижелердің дәлдігін арттыру үшін, жылжымайтын мүліктің құнын,соның ішінде мемлекет мұқтажы үшін алу мақсатында анықтау бірнеше әдістерді пайдалану арқылы жүргізілуі мүмкін. Бұл ретте, алынған нәтижелер өзара келісіледі. Нәтижелерді келісу баспалдақтарды талдаудың әдісімен (бұдан әрі – БТӘ) жүргізіледі.

51. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтаудың барысында алынған құнның есептік шамасының әрқайсысы үшін салыстырмалы өлшемдердің есебі кезінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтауды жүргізетін тұлға өзінің пікіріне сүйенеді, бұл орайда оған өзі құнның келісілген шамасын анықтаған кезде есепке алған, пайдаланылған әдістерді, сондай-ақ әр түрлі әдістермен ұйғарылған өлшемдерді негіздеу және дәлелдеу қажет.

52. БТӘ-ні қолданудың бірінші кезеңі баспалдық немесе желі түріндегі құнның есебінің проблемасын құрылымдау болып табылады. Ең қарапайым түрінде баспалдық төбесінен бастап (мақсаттары – нарықтық құнды анықтау), аралық деңгейлер арқылы (салыстырудың өлшемдері) ең төменгі деңгейіне қарай құрылады, ол жалпы жағдайда баламалы таңдаулардың (әр түрлі тәсідермен алынған нәтижелердің) жинағы болып табылады.

Проблеманы баспалдақты тәсілмен бергеннен кейін өлшемдердің басымдықтары белгіленіп және өлшемдер бойынша баламалы таңдаудың әрқайсысы бағаланады. Тапсырманың элементтері олардың өздеріне ортақ сипаттамаға әсер етуінің қатынасы бойынша жұппен салыстырылады. Жұпты салыстырулардың жүйесі кері-симметриялық матрица түріндегі нәтижеге әкеледі.

Қарқындылық шкаласы:

1 - тең маңыздылығы;

3 – біреуінің басқасынан қалыпты артықшылығы;

5 - біреуінің басқасынан елеулі артықшылығы;

7 - біреуінің басқасынан айтарлықтай артықшылығы;

9 - біреуінің басқасынан аса артық болуы;

2, 4, 6, 8 - сәйкесінше аралық мәндер.

53. Егер бір i факторын басқа j факторымен салыстырған кезде а(i, j) = b алынса, онда екінші факторды біріншісімен салыстырған кезде а(j, i) = 1/b аламыз.

a және b элементтерін салыстыру келесі өлшемдер бойынша жүргізіледі:

1) элементтердің қайсысы маңыздырақ немесе артық ықпалға ие;

2) элементтердің қайсысы неғұрлым ықтимал.

54. Өлшемдік коэффициенттердің шамасын есептеу үшін үш кері симметриялық матрица құрылады:

1) басымдылықтардың арақатынасының матрицасы, онда бағалаудың тапсырмасына қолданылған тәсілдердің сәйкестігі пайдаланатын ақпараттың сенімділігімен салыстырылады. Бұл салыстырудың нәтижесінде бағалаудың нақты міндеті үшін тәсілдердің сәйкестігінің және ақпараттың сенімділігінің оңтайлы арақатынасы анықталады;

2) бағалаудың мақсатының сәйкестік дәрежесінің матрицасы қолданылған тәсілдердің қайсысы бағалаудың нақты мақсатына барынша сәйкес келетінін көрсетеді;

3) пайдаланылған ақпараттың сенімділігінің матрицасы тәсілдердің қайсысында неғұрлым сенімді және сенуге тұрарлық ақпараттың қолданылғанын анықтайды.

Матрицаны құрған кезде жолдың матрицаның бағанасынан артықшылығының шамасы анықталады.

55. Нысанның негізделген нарықты ққұны жүргізілген есептеулердің барысында алынған нәтижелерді өлшеу жолымен алынады. Бұл орайда түрлендірме коэффициенті (әр әдістеме бойынша есептеудің нәтижелерінің салыстырмалы ауытқуы) 20%-дан аспауы керек. Егер түрлендірме коэффициенті 20%-дан асатын болса неғұрлым дәл ақпаратты пайдалана отырып қайтала бағалауды жүргізу не орташа өлшенген нәтижеден барынша ауытқуды беретін әдісті пайдаланудың мүмкін еместігін негіздеу қажет.

Осы әдістеменің 9-Қосымшасында баспалдақты матрицаны құрудың ұсынылған мысалы келтірілген.

8. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтаудың нәтижелерін ресімдеу

56. Мемлекет мұқтажы үшін алынатын жылжымайтын мүліктің объектілерінің құнын анықтаудың соңғы кезеңі – бұл қорытындыларды қалыптастыру және оның нәтижелерін ресімдеу.

Мемлекет мұқтажы үшін алынатын жылжымайтын мүліктің объектілерінің құнын анықтаудың нәтижелерін ресімдеудің тәртібі және құрылымы Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген.

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 1-қосымша

Құрылыстардың құрылымдық элементтерін қолдана отырып
олардың үлес салмағының және табиғи тозуының шамасын есептеу

Р/н №	Құрылымдық элементтердің атауы	Үлгілік құрылыстық үлестік салмағы, %	Құндылық түзетуші коэффициенті	Түзету коэффициентін қолданғаннан кейінгі үлес салмағы, %	Құрылымдық элемент құнының үлес салмағы, %	Құрылымдық элементтің тозуы, %	Құрылымдық элементтің үлестік тозуы, %
1	2	3	4	5	6	7	8
Негізгі құрылыс (литер А). Салынған жылы 1976
1	Іргетас	9,7	1,00	9,70	10,30	30,00	3,09
2	Қабырғалары	41,5	1,13	46,90	49,80	30,00	14,94
3	Қалқалар	5,1	1	5,10	5,42	25,00	1,35
4	Жабынды	9,8	1	9,80	10,41	25,00	2,6
5	Шатыр	5	1	5,00	5,31	30,00	1,59
6	Еден	4	1	4,00	4,25	25,00	1,06
7	Терезе ойықтары	2	0,83	1,66	1,76	30,00	0,53
8	Есіктің орны	1,8	1	1,80	1,91	25,00	0,48
9	Сыртқы әрлеу	2,9	0,00	0,00	0,00	0,00	0
10	Ішкі әрлеу	7,7	1	7,70	8,18	30,00	2,45
11	Пештер	2,4	0	0,00	0,00		0
12	Ішкі ИТТ	7,5	0,256	1,92	2,04	25,00	0,51
13	Басқа да жұмыстар	0,6	1	0,60	0,64	25,00	0,16
	БАРЛЫҒЫ:	100,00		94,18	100,00		28,76

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 2-қосымша

Шығыстық тәсіл шеңберінде құнының ірілендірілген талдап
жинақталған көрсеткіштері әдісімен жылжымайтын мүліктің
объктісінің құнын анықтау

Р/н №

Құрылыстың Атауы

Өлшем бірлігі

Саны

Негіздеме

Ұқсас құрылыстың өлшем бірлігін қалпына келтіру (негізді) құны

К1

К2

К3

Нысанның қалпына келтіру құны ағымдағы бағаларда, теңгеде

Табиғи тозу, %

Функционал дық тозу, %

Сыртқы тозу, %

Кәсіпкердің пайдасы, %

Құнның тозу ескерілген жиынтығы және кәсіпкердің жинақталған пайдасы, теңге

А

Негізгі құрылыс

м3

56

А1

Қосымша құрылыстар

м3

80

а

Ауыз үй

м2

10,5

Г1

Қол сорғысы

М

6

Г2

Сарай

м3

8

Г3

Қалқа

м2

10,1

ЖИЫНЫ:

К1, К2, К3 – Ірілендірілген көрсеткіштердің жинағына сай түзету коэффициенттері

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 3-қосымша

Жылжымайтын мүлік нарығын мониторингілеу кезінде
анықталған саудаға жеңілдіктердің барынша мәні (%)

Нарық сегменті	Сатып алу-сату	Жалға беру
Тұрғын жылжымайтын мүлік	10	10
Коммерциялық жылжымайтын мүлік	15	30
Өнеркәсіптік және қоймалық жылжымайтын мүлік	20	30
Жер учаскелері	15	—

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 4-қосымша

Әртүрлі жылжымайтын мүлік объектілерін сату кезінде саудаға
жеңілдіктердің шамасы мәнінің ара-қашықтығы (ұсыныс бағасына %)

Тұрғын жылжымайтын мүлік		Сауда жылжымайтын мүлік		Кеңселік жылжымайтын мүлік		Өндірістік және қоймалық жылжымайтын мүлік		Жер учаскелері
сату	жалдау	сату	жалдау	сату	жалдау	сату	жалдау	сату	жалдау
5-10%	5-10%	5-15%	5-10%	5-15%	5-10%	5-15%	5-10%	5-10%	-

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 5-қосымша

Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын
салыстырмалы тәсіл әдісімен есептеу мысалы (жиынтық түзетулер)

	Зерттелетін нысан	Түзетуің №	№ 1 аналог	№ 2 аналог	№ 3 аналог
Ұсыну бағасы			30000	33000	35000
Зерттелетін нысанның алаңы (немесе көлемі және т.б.)	42		44	48	45
Түзету		1	-10%	-10%	-10%
Түзету		2	5%	5%	5%
Түзету		3	-3%	-8%	-3%
Түзету		4	2%	2%	5%
Түзету		5	4%	4%	4%
Түзету		6	-9%	-9%	5%
Түзету		7	2%	-3%	3%
		n – шы №
Қорытынды түзету			-9%	-19%	9%
Түзету енгізілген құны			620,5	556,9	847,8
Құнының орташа мәні			675,0
Ықтимал құны, теңге	28 351,5

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 6-қосымша

Жылжымайтын мүліктің объектілерінің құнын салыстырмалы тәсіл
әдісімен есептеу мысалы (сатылы түзетулер)

		Түзету №	№ 1 Аналог	№ 2 Аналог	№ 3 Аналог
			30000	33000	35000
Зерттелетін нысанның алаңы (немесе көлемі және т.б.)	42		44	48	45
Түзету		1	-10%	-10%	-10%
			27000	29700	31500
Түзету		2	5%	5%	5%
			28350	31185	33075
Түзету		3	-3%	-8%	-3%
			27500	28690	32083
Түзету		4	2%	2%	5%
			28049	29264	33687
Түзету		5	4%	4%	4%
			29171	30435	35034
Түзету		6	-9%	-9%	5%
			26546	27695	36786
Түзету		7	2%	-3%	3%
		n – шы №
Түзету енгізілген құны			615	560	842
Құнының орташа мәні			672
Ықтимал құны, теңге	28 239,0

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 7-қосымша

Капиталға айналдыру коэффициентін есептеу мысалы

R (капиталға айналдырудың коэффициенті)	0,1420
Rf (тәуекелсіз мөлшерлеме)
Rm - жүйелі және жүйесіз тәуекелдің орташа сараланған көрсеткіші	14,200
R1 – өтімділігіне түзету енгізу

Атауы	Тәуекелдің факторларының мәні
	3	6	9	12	15	18	21	24	27	30
I. Жүйелі тәуекелдің факторлары
1. Құнсызданудың деңгейі (сатып алу қабілетінің азаюының тәуекелі)					1
2. Мемлекеттің кәсіпорынның баға саясатына тигізетін әсері							1
3. Мемлекеттің саясатының өзгеруі					1
II. Жүйесіз тәуекелдің факторлары
1. Табыстардың тұрақтылығы				1
2. Негізгі қызмет түрі бойынша пайдалылығы				1
3. Мерзімі өткен берешектің болуы				1
4. Клиентураны әртараптандыру						1
5. Аумақ бойынша әртараптандыру					1
6. Тиімсіз менеджмент			1
7. Қаржылық тексерулер					1
8. Өндірістің тұрақсыз сипаты (кезеңділігі, маусымдылығы)				1
9. Негізі құрал-жабдықтың белсенді бөлігін жаңарту			1
10. Саладағы бәсекелестік							1
11. Нарыққа енудегі кедергілер					1
12. Айналым қаражатына деген қажеттілік				1
	0	0	2	5	5	1	2	0	0	0
Тәуекел факторларының мәнінің жиынтығы	0	0	18	60	75	18	42	0	0	0
Барлық жиыны										213
Тәуекел факторларының саны										15
Орташа сараланған мәні										14,200

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 8-қосымша

Жылжымайтын мүліктің объектілерінің құнын табысты тәсіл
шеңберінде капиталға айналдырудың әдісімен есептеу мысалы

Атауы	Мәні
Жалдаудың мөлшерлемесі	1 500
Жалпы алаңы	86,2
Толуы	0,90
Айлардың саны	12
Жылдық табыс, теңге	1 396 440
ҚҚС мөлшерлемесі, %	12
Табыс ҚҚС-сыз, теңге	1 246 821
Жер салығы, теңге	2 000
Мүлік салығы, теңге	12 000
Коммуналдық шығындар, теңге	0
Пайда, теңге	1 232 821
Пайдаға салынатын салықтың мөлшерлемесі, %	3
Пайдаға салынатын салық, теңге	36 985
Таза пайда, теңге	1 195 837
Капиталға айналдырудың коэффициенті, теңге	0,25000
Нысанның құны, теңге	4 783 347

Пайдаға салынатын салықтың мөлшерлемесі нысанның меншік иесіне байланысты анықталады (ЖК немесе заңды тұлға)

"Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін, алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандартына 9-қосымша

Мүліктің құнын әр түрлі тәсілдермен анықтау нәтижелерін келісу
үшін баспалдақтардың матрицасын құру мысалы

"Нәтижелерді өлшемдері бойынша бағалау" тәсілдер әр өлшемі бойынша салыстырылады:, салыстырмалы табыстымен, шығыстыны табыстымен, шығыстық салыстырмалымен. Егер әдіс салыстырылатыннан асатын болса, онда мәнді 1-ден артық немесе тең, егер керісінше болса, онда мәнді 1-ден кем деп белгіленеді.						Тек боялған ұяшықтар ғана мына белгілермен толтырылады (диагональ бірлікпен ескерілмейді)
							=1
							=2
НӘТИЖЕЛЕРДІ ӨЛШЕМДЕРІ БОЙЫНША БАҒАЛАУ							=3
Ө 1 – нарықтың жағдаятын ескере алу қабілеті							=4
Бағалаудың тәсілі	табысты	салыстырмалы	шығысты	Балдардың сомасы	Өлшемнің салмағы		=5
табысты	1,00	0,20	0,33	1,53	0,08		=6
салыстырмалы	5,00	1,00	7,00	13,00	0,70		=7
шығысты	3,00	0,14	1,00	4,14	0,22		=8
				18,68	1,00		=9
КР 2 - ақпараттың шынайылығы және толықтығы							=1/2
Бағалаудың тәсілі	табысты	салыстырмалы	шығысты	Балдардың сомасы	Өлшемнің салмағы		=1/3
табысты	1,00	0,33	0,14	1,48	0,08		=1/4
салыстырмалы	3,00	1,00	5,00	9,00	0,48		=1/5
шығысты	7,00	0,20	1,00	8,20	0,44		=1/6
				18,68	1,00		=1/7
Ө 3 – сатып алушының және сатушының шынайы ниетін көрсете алу қабілеті							=1/8
Бағалаудың тәсілі	табысты	салыстырмалы	шығысты	Балдардың сомасы	Өлшемнің салмағы		=1/9
табысты	1,00	6,00	4,00	11,00	0,59
салыстырмалы	0,17	1,00	0,20	1,37	0,07
шығысты	0,25	5,00	1,00	6,25	0,34
				18,62	1,00
Ө 4 – бағалау әдісінің ерекшелігін ескере алу қабілеті
Бағалаудың тәсілі	табысты	салыстырмалы	шығысты	Балдардың сомасы	Өлшемнің салмағы
табысты	1,00	5,00	1,00	7,00	0,55
салыстырмалы	0,20	1,00	0,50	1,70	0,13
шығысты	1,00	2,00	1,00	4,00	0,31
				12,70	1,00
"Өлшемдерді келісудің матрицасы" бөлімінде Ө 2-ні Ө 1-мен, Ө 3-ті Ө 1-мен, Ө 4-ті Ө 1-мен, Ө 3-ті Ө 2-мен, Ө 4-ті Ө 2-мен, Ө 4-ті Ө 3-пен салыстырамыз. Егер өлшемдер салыстырылатыннан асатын болса, онда мәнді 1-ден артық немесе тең, егер керісінше болса, онда мәнді 1-ден кем деп белгіленеді.
ӨЛШЕМДЕРДІ КЕЛІСУ МАТРИЦАСЫ
	Ө 1	Ө 2	Ө 3	Ө 4	Балдардың сомасы	Өлшемнің салмағы
Ө 1	1,00	0,25	0,20	0,14	1,59	0,04
Ө 2	4,00	1,00	0,17	0,13	5,29	0,12
Ө 3	5,00	6,00	1,00	0,11	12,11	0,28
Ө 4	7,00	8,00	9,00	1,00	25,00	0,57
					44,00	1,00
НӘТИЖЕЛЕРДІ КЕЛІСУ МАТРИЦАСЫ
	Өлшем 1	Өлшем 2	Өлшем 3	Өлшем 4	Балдардың сомасы	Әдістің қорытынды үлес салмағы
табысты	0,003	0,010	0,163	0,313	0,49	0,49
салыстырмалы	0,025	0,058	0,020	0,076	0,18	0,18
шығысты	0,008	0,053	0,092	0,179	0,33	0,33
					1,00
Бағалаудың тәсілі	Әдістің қорытынды үлес салмағы	Құнның шамасы	Құнның шамасы үлес салмағын есепке ала отырып
табысты	0,49	300 000	146 501
салыстырмалы	0,18	250 000	44 859
шығысты	0,33	350 000	116 281
			307 640

Об утверждении Стандарта оценки "Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд"

Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 28 июня 2012 года № 240. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 19 июля 2012 года № 7807. Утратил силу приказом Министра финансов Республики Казахстан от 3 октября 2018 года № 878 (вводится в действие со дня его первого официального опубликования)

Сноска. Утратил силу приказом Министра финансов РК от 03.10.2018 № 878 (вводится в действие со дня его первого официального опубликования).

В соответствии со статьей 19 Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить прилагаемый Стандарт оценки "Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд".

2. Комитету регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции Республики Казахстан обеспечить:

1) государственную регистрацию настоящего приказа и его официальное опубликование;

2) принять меры по размещению настоящего приказа на Интернет-ресурсе Министерства юстиции Республики Казахстан.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на Вице-министра юстиции Республики Казахстан Куставлетова Д.Р. и председателя Комитета регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции Республики Казахстан Ногайбекова К.Т.

4. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Министр

Б. Имашев

Утвержден приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 июня 2012 года № 240

Стандарт оценки
"Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного
участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием
земельного участка для государственных нужд"
1. Общие положения

1. Настоящий Стандарт оценки отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (далее - Стандарт) разработан на основании Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года, Законом Республики Казахстан от 1 марта 2011 года "О государственном имуществе", государственными и международными стандартами оценки и обязателен для применения на территории Республики Казахстан.

2. В настоящем стандарте использованы следующие термины и определения:

земельное улучшение - результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);

недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

3. Оценка стоимости объектов недвижимости, включая право собственности или право пользования на земельный участок, проводится в соответствии со следующими нормативными правовыми актами:

Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года;

Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан";

Закона Республики Казахстан от 1 марта 2011 года "О государственном имуществе";

Стандартом оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества" утвержденной приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 326 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 20 декабря 2010 года № 6687);

Стандартом оценки "Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов" утвержденной приказом и. о. Министра юстиции Республики Казахстан от 29 июня 2011 года № 244 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 12 августа 2011 года № 7115);

Стандартом оценки "Базы и типы стоимости" утвержденной приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 29 июня 2011 года № 243 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 12 августа 2011 года № 7114);

Требование к форме и содержанию отчета об оценке, утвержденной приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 327 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 20 декабря 2010 года № 6688);

Международными стандартами оценки и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан.

2. Оценка стоимости земельного участка или иного недвижимого
имущества в связи с изъятием земельного участка
для государственных нужд

4. При проведении оценки изымаемого для государственных нужд имущества установлению подлежит рыночная стоимость данного имущества без учета ее изменения в результате принятия постановления об изъятии имущества, определяемая независимым оценщиком на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о педстоящем принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.

5. В настоящем Стандарте перечислены подходы применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения и выкупаемых для государственных нужд.

6. Оценщик использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из ниже перечисленных подходов к оценке, с учетом объема и достоверности доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Подход основан на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый объект большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности объект. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость объект на конкретном рынке.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, то есть разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Применение доходного подхода требует тщательного анализа экономических условий и тенденций, влияющих на уровень доходности недвижимости в районе размещения объекта оценки, а также использования таких процедур как дисконтирование и капитализация.

Затратный подход применяется лишь для определения стоимости земельных улучшений и не имеет самостоятельного значения для оценки земли. Он основывается на предпосылке, что затраты на приобретение земельного участка и его улучшение не превысят цену на конкретном рынке за уже улучшенный земельный участок с аналогичными по назначению и качеству земельными улучшениями. Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

3. Определение убытков, причиненных собственнику или
землепользователю в связи с утратой земельного участка или
иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного
участка для государственных нужд

7. Под убытками, связанными с изъятием земельного участка, подразумеваются расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право собственности которого нарушено, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право собственности не было нарушено (упущенная выгода).

8. Реальный ущерб подразумевает расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право собственности которого нарушено в результате изъятия имущества для государственных нужд, утрата или повреждение его имущества. Размер реального ущерба определяется на основании платежных документов, предоставленных собственником или при их отсутствии по среднерыночным ценам на подобные расходы (услуги) (транспортные услуги на переезд, услуги риэлтора, услуги на регистрацию приобретаемого, взамен изъятого для государственных нужд, имущества и т.д.).

9. Определение размера убытков, которые несут собственник и землепользователь недвижимого имущества, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяется путем сложения:

сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на недвижимое имущество в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств по достоверным и официальным данным в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

сумм недополученных доходов обладателей прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

10. Для определения размера убытков, причиненных обладателям прав на недвижимое имущество, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Республики Казахстан и договоров, заключенных обладателями прав на недвижимое имущество, с третьими лицами, на предмет:

установления видов и размера обязательств, которые понесут обладатели прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия земельного участка для государственных нужд;

установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на недвижимое имущество неполучили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия земельного участка для государственных нужд.

11. Определение упущенной выгоды - расчет размера неполученного дохода, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Осуществляется на базе анализа финансово-хозяйственной деятельности собственника или негосударственного землепользователя. В результате анализа выявляется состав видов деятельности, к ведению которых возникают препятствия в результате нарушения прав обладателей прав на земельные участки, определяется наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки и уровень критичности таких препятствий для ведения деятельности в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

12. Определение размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования на дату оценки (функция текущей стоимости аннуитета) будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства чистых годовых денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

13. Расчет денежных потоков (чистых годовых доходов) следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых) данных, характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли (средней цены продукции, среднего уровня рентабельности, средней производительности (урожайности), себестоимость продукции и т.д.) в которой осуществлял деятельность собственник изымаемого имущества.

14. Период восстановления нарушенного производства (период дисконтирования неполученных чистых годовых денежных потоков) определяется с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, технологических карт растениеводства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

15. Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд осуществляется способами, определенными Методикой по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, согласно приложению к настоящему Стандарту.

Сноска. Стандарт оценки дополнен пунктом 15 в соответствии с приказом Министра юстиции РК от 05.11.2014 № 310 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Приложение к Стандарту оценки "Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд"

Методика
по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд
земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с
изъятием земельного участка для государственных нужд

Сноска. Стандарт оценки дополнен Методикой в соответствии с приказом Министра юстиции РК от 05.11.2014 № 310 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

1. Общие положения

1. Настоящая Методика по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (далее - Методика) устанавливает способ определения стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

2. Предметом исследования объектов недвижимости в рамках данной методики являются фактические данные, устанавливаемые с целью определения стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

3. В настоящей Методике используются следующие понятия:

1) альтернативное использование - возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования, и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта;

2) внешний (экономический) износ - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);

3) дата определения стоимости - день или период времени, на который определяется возможная рыночная стоимость или иная стоимость объекта;

4) доходный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем;

5) затратный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения исследуемого объекта с учетом износа;

6) земельное улучшение - результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);

7) иная стоимость – иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки, виды, которой устанавливаются стандартами оценки;

8) ликвидационная стоимость - стоимость объекта недвижимости в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

9) лицо, осуществляющее определение стоимости недвижимости - судебный эксперт, лицо действующее на основании лицензии, оценщик;

10) наилучшее и наиболее эффективное использование – использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости;

11) недвижимость - физические объекты, а именно земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящееся к недвижимости в соответствии с законодательными актами;

12) обременение (лежащее на имуществе) - любое ограничение права на имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение имуществом;

13) объекты незавершенного строительства - строения, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии;

14) остаточный срок экономической жизни объектов оценки - срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;

15) передающие устройства - земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и т.п.);

16) рентный доход (земельная рента) - доход, который может быть получен с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

17) рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана приобретать;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

18) сервитут - право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд;

19) сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т.п.);

20) специализированное имущество - имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, его конфигурацией, размером, местоположением и иными свойствами;

21) сопоставимые данные - данные, используемые при анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и др.;

22) сравнительный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на анализе продаж объектов-аналогов и сопоставления с исследуемым объектом для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;

23) срок экономической жизни земельных улучшений - период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;

24) стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - это определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание в современных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки;

25) стоимость замещения (замещающая стоимость) - это определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой;

26) стоимость при существующем использовании - стоимость объекта недвижимости, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

27) строения - земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.;

28) тренд - индекс изменения стоимости объекта за хронологический срок жизни;

29) утилизационная стоимость - стоимость объекта недвижимости, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта;

30) учетная (балансовая) стоимость - это первоначальная или текущая стоимость объектов недвижимости (за вычетом суммы накопленной амортизации), по которой они отражены в бухгалтерском балансе (учете) на отчетную дату;

31) фактический возраст земельных улучшений - период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты исследования;

32) физический износ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений, вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;

33) функциональный износ - потеря стоимости объекта в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;

34) чистый операционный доход - доход, который определяется как разность между валовым доходом и операционными затратами;

35) элементы сравнения - конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости;

36) эффективный (действительный) возраст - возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону.

2. Объекты определения стоимости

4. К объектам определения стоимости относятся:

1) участки земли, занятые улучшениями или незанятые земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения;

2) здания и сооружения, включая внутренние инженерные сети и системы, а также оборудование, обеспечивающее функционирование зданий и сооружений;

3) объекты незавершенного строительства;

4) передающие устройства.

5. Документы, предоставляемые для определения стоимости:

1) материалы уголовного, гражданского и административного дела;

2) правоустанавливающие документы;

3) инвентаризационные дела, технические паспорта, паспорта, акты на право собственности (право временного возмездного землепользования) на земельные участки;

4) проектно-сметная документация на объекты строительства;

5) сведения о продажах объектов, аналогичных исследуемому объекту, на дату определения стоимости;

6) сведения о техническом состоянии исследуемого объекта на дату определения стоимости;

7) другие документы, содержащие необходимую информацию для определения стоимости.

6. Задачи, решаемые в рамках определения стоимости, относятся к задачам диагностического (в том числе классификационного) и ситуационного характера.

При определении стоимости чаще всего ставится вопрос по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

3. Методы определения стоимости недвижимости

7. При определении стоимости недвижимости используются методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

При наличии достаточного количества информации для определения стоимости необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы.

Определение стоимости недвижимости включает:

1) ознакомление с предоставленными материалами (инвентаризационные дела, технические паспорта, паспорта, акты на право собственности (право временного возмездного землепользования) на земельный участок, проектно-сметная документация и другие документы);

2) вынесение ходатайств:

о предоставлении дополнительных документов, в случае, если предоставленные документы недостаточны для производства определения стоимости;

о решении организационных вопросов, связанных с выездом лица производящего определение стоимости недвижимости с целью осмотра объекта;

о решении организационных вопросов, связанных с привлечением специалистов, с проведением вскрышных работ и другие вопросы;

3) проведение осмотра и фотографирование объектов;

4) анализ и обработка данных:

документов, иных сведений об объекте недвижимости;

общий анализ социально-экономической и экологической обстановки в месте расположения объекта;

анализ спроса и предложения на аналогичное имущество;

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

5) выбор подходов и методов выполнения расчетов по установлению стоимости объекта недвижимости различными методами в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

4. Метод затратного подхода

8. Определение стоимости недвижимости методами затратного подхода производится в следующей последовательности:

1) определяется стоимость участка земли;

2) определяется полная стоимость строительства;

3) определяется величина накопленного износа.

9. Стоимость методами затратного подхода С_затр определяется как сумма стоимости участка земли С_зу и полной стоимости строительства С_пс с учетом накопленного износа И_накопл по формуле:

С_затр = С_зу+ С_пс- И_накопл

10. Определение стоимости недвижимости методами сравнительного подхода производится в следующей последовательности:

1) анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

2) определение подходящих единиц сравнения;

3) выделение необходимых элементов сравнения;

4) проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

5) приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта исследования.

Критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

11. Определение стоимости недвижимости методами доходного подхода производится в следующей последовательности:

1) прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

2) конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.

Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками - метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).

12. При согласовании результатов исследования три подхода к определению стоимости независимы друг от друга и при наличии достоверной информации должны давать одну близкую по величине рыночную стоимость. На практике расчетные величины стоимости, полученные в результате применения разных подходов, не равны между собой и требуют согласования результатов исследования, которое производится методом анализа иерархий, либо другим приемлемым для данного исследования математическим методом.

13. Установление стоимости объектов недвижимости производится путем применения методов, сгруппированных в затратный, сравнительный, доходный подходы.

14. Затратный подход целесообразно применять для определения стоимости недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при определении стоимости уникальных объектов, которые вообще не продаются. Для определения рыночной стоимости других объектов недвижимости затратный подход рекомендуется применять в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно.

15. Расчет стоимости недвижимости на основе затратного подхода включает следующие основные этапы:

1) расчет стоимости земельного участка;

2) расчет полной стоимости строительства;

3) оценка износа объекта оценки;

4) оценка рыночной стоимости объекта оценки.

16. Основными методами определения стоимости земельных участков являются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

17. Полная стоимость строительства подразумевает стоимость строительства точной копии оцениваемого сооружения либо стоимость строительства на этом же участке современного сооружения, которое имеет полезность, равную полезности оцениваемого сооружения, или стоимость воспроизводства (замещения). Так как обе стоимости обеспечивают инвестору одинаковую полезность, то обе они могут рассматриваться как стоимость строительства для инвестора.

Полная стоимость строительства включает стоимость строительства и предпринимательский доход, или, как его еще называют, прибыль предпринимателя.

18. Стоимость строительства состоит из прямых издержек на строительство (расходов, непосредственно связанных со строительными работами на объекте) и косвенных издержек (расходов, необходимых для организации и сопровождения процесса строительства).

19. К прямым издержкам относятся:

1) стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

2) стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

3) основная заработная плата строительных рабочих;

4) стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

5) прибыль и накладные расходы подрядчика.

20. К косвенным издержкам относятся:

1) затраты на подготовку территории строительства;

2) затраты на проектные и изыскательские работы;

3) прочие затраты и работы;

4) содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

5) другие (нетрадиционные) виды косвенных расходов.

21. Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены с помощью следующих методов:

1) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других нормативов;

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей;

3) метод удельных показателей - способ определения восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности (койко-место, МВт, тыс.тн, ското-место и т.п.);

4) индексный метод – способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд – произведение индексов изменения стоимости строительства в течение хронологического возраста недвижимости.

22. Значения косвенных издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

23. Прибыль предпринимателя — это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный объект. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

24. Величина накопленного износа недвижимого имущества определяется в совокупности физического, функционального и внешнего (экономического) износов:

И_накопл= И_физ + И_функц + И_внеш

Износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения.

25. Физический износ И_физ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов. Уменьшение начальной восстановительной стоимости связано с затратами, необходимыми для ремонта или восстановления (отделочные работы, ремонт конструкций и другие затраты). Физический износ бывает устранимый и неустранимый.

26. Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение (создание, замену, текущий ремонт) признаков физического износа. Неустранимый физический износ рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов. Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни, который принимается по установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам. В случае отсутствия нормативов и/или при соответствующем обосновании, физический износ может оцениваться по техническому состоянию конструктивного элемента на дату проведения исследования. Этот методический прием выражается формулой

И_физ = (

q_iJ_i) / 100,

где И_физ– общий физический износ здания, %;

q_i- физический износ i – того конструктивного элемента, %;

J_i- удельный вес стоимости i – того конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

27. Функциональный износ И_функц - потеря стоимости объекта в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками.

Теоретически функциональный износ представляет собой разницу между величинами стоимости воспроизводства здания и стоимости его замещения.

Функциональный износ бывает устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ равен сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам.

Исходя из техники расчетов, устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

1) недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

2) потребностями в замене или модернизации элементов;

3) переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности (использования) в связи с низким качеством недвижимости.

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик и переизбытком отдельных элементов (сверхулучшений).

Величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельцев, связанных с использованием сверхулучшений.

28. Внешний (экономический) износ И_внеш - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами).

Воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения, которое проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж. При этом возможны два подхода к изменению внешнего износа - капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия и сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

Один из примеров расчета износа внешнего воздействия:

И_внеш = 1 – (А/В)^0,7, где

И_внеш - внешний (экономический) износ здания, %;

В – стоимость воспроизводства здания (восстановительная стоимость);

А - рыночная стоимость аналогичных объектов, установленная из анализа продаж аналогичных объектов на рынке недвижимости.

29. В Приложениях 1 и 2 к настоящей методике приведены рекомендуемые примеры расчета величины удельного веса и физического износа конструктивных элементов строений с применением, а также определения стоимости объектов недвижимости методом укрупненных обобщенных показателей стоимости в рамках затратного подхода.

5. Метод сравнительного подхода

30. Наиболее распространенными при использовании сравнительного подхода к оценке имущества являются метод рыночной информации и метод сравнительного анализа продаж. Оба они основаны на принципе замещения – покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому, предполагается, что цены, по которым объекты выставляются на продажу или по которым состоялись сделки купли-продажи, отражают их рыночную стоимость.

31. Метод рыночной информации основан на анализе спроса и предложения по объектам, аналогичных оцениваемому объекту. При этом он требует дополнительного сбора информации с целью выявления возможного отличия цены предложения от цены, которая сложится при непосредственном совершении сделки купли-продажи.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом. Поэтому, при применении данного метода необходимой является достоверность и полнота информации.

Оба метода в наибольшей степени применимы к развитым секторам рынка, например рынку жилья, коммерческой недвижимости. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту исследования.

32. При реализации вышеназванных методов оценки необходимо придерживаться трех этапов:

1) на первом этапе следует выявить выставляемые на продажу аналогичные объекты или недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка. Допускается использование сведений о спросе и предложениях, содержащихся в общедоступных средствах массовой информации – периодические издания, интернет-сайты о покупке и продаже недвижимости.

В заключении/отчете лица производящего определение стоимости недвижимости приводится подробная ссылка на источник информации, основные характеристики объекта-аналога, цена предложения. При оценке коммерческой недвижимости информация о сделках, с которой не всегда имеется в общедоступных источниках информации, производящего определение стоимости недвижимости вправе заявить ходатайство о предоставлении сведений о фактических сделках по купле-продаже аналогичных объектов на дату определения стоимости. Данными сведениями располагает уполномоченный орган в сфере регистрации сделок с недвижимостью;

2) на втором этапе осуществляется проверка информации. Здесь необходимо отметить, что на вторичном рынке фактическая цена сделки может отличаться от цены, указанной в договоре купли-продажи. А при анализе информации о спросе и предложении необходимо выявить возможность торга, при котором цена предложения может измениться в сторону понижения. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15-20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков.

Определить возможный диапазон значений скидки "на торг" можно на основе мониторинга рынка недвижимости.

Максимальные значения скидки на торг, выявленные при мониторинге рынка недвижимости (%), приведены в Приложении 3 к настоящей методике.

Скидки на торг менее характерны для рынка аренды. Скидки на торг для сделок аренды являются менее типичными по сравнению со сделками купли-продажи. Данный факт объясняется большей развитостью рынка аренды. Кроме того, сложившийся срок аренды в РК составляет 11 месяцев. В условиях заключения краткосрочных договоров аренды арендодатель менее заинтересован в предоставлении каких-либо скидок.

Интервал значений величины скидки "на торг" при продаже различных объектов недвижимости (% к ценам предложения), приведен в Приложении 4 к настоящей методике;

3) на третьем этапе осуществляется внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов-аналогов. В цену сопоставимого объекта (или объектов) вносятся поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Корректируется цена продажи объекта сравнения для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения.

При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения:

цена за единицу площади;

цена за участок.

Цена за единицу площади — наиболее распространенная единица сравнения. При продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания — цену за 1 сотку (0,01 га), городские участки могут сравниваться за 1 м² или меньше.

Цена за участок используется при анализе участков с аналогичными размерами и формой.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения в ценах:

за 1 м² общей площади здания или сооружения (применяется редко, так как единица сравнения достаточно неопределенна, данная единица сравнения не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности);

за 1 м² чистой (полезной) площади, подлежащей сдаче в аренду (не учитывает площадь лифтов, коридоров, поэтому принимается во внимание индивидуальное качество объекта);

за 1 м² здания получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом, учитывают стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего месторасположения;

за комнату (как единица сравнения имеет смысл тогда, когда четко определено понятие "комната");

за 1 м³ здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.д;

цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания.

Представленный выше перечень единиц сравнения для реализации метода сравнения продаж следует рассмотреть как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводиться по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа.

33. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемым. После выбора единиц сравнения необходимо определить основные показатели (элементы) сравнения, используя которые, можно смоделировать стоимость исследуемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок по каждому выделенному элементу сравнения.

При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами, применение корректировки свыше 35% указывает на использование некорректного аналога.

Дополнения, учитывающие поправочные коэффициенты на условия финансирования (в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд).

34. Так как между датой определения рыночной стоимости и датой получения денег собственником участка проходит несколько месяцев, то этот фактор тоже возможно необходимо будет учесть при определении рыночной стоимости в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд. Например, инвестор должен произвести оплату не позже, чем через три месяца после даты составления заключения/отчета лица, производившего определение стоимости недвижимости.

35. Штрафные санкции за просрочку платежа, которые могли бы покрыть потери на инфляцию и невозможность использования денег в качестве капитала:

I_CF= 3 мес.

r_b, где

r_b – месячная банковская ставка по срочному депозиту.

36. В Приложениях 5 и 6 к настоящей методике приведены рекомендуемые примеры оформления и проведения расчетов по определению стоимости объектов недвижимости методами сравнительного подхода.

6. Метод доходного подхода

37. Доходный подход (подход на основе капитализации/дисконтирования дохода) как основной применяется при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.

При определении стоимости объектов недвижимости методами доходного подхода в качестве источников дохода принимаются:

1) арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду. Это наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости;

2) часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Например, если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала.

38. Метод капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода. При использовании метода капитализации делается предположение о том, что доход, приносимый недвижимостью, постоянный, от периода к периоду.

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков) пересчитывает будущие платежи в настоящую стоимость собственности либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей ему нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели капитализации по норме отдачи являются частными случаями анализа дисконтированных денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков дохода.

39. Применимость метода дисконтирования следует считать ограниченной, так этот метод предполагает прогнозирование на длительный (от 5 лет) период и высокий риск по корректному определению стоимости исследуемого объекта.

40. Метод капитализации дохода является одним из вариантов доходного подхода по определению стоимости объектов недвижимости. Расчет стоимости по данному методу определяется путем деления чистого дохода на ставку капитализации по формуле:

V = I/R,

где V - стоимость объекта,

I – чистый операционный доход,

R - ставка капитализации.

41. Исходные данные для расчета текущего арендного дохода, а также исходные данные для прогнозируемых расходов, запрашиваются в ходатайстве о предоставлении сведений об арендной плате для аналогичных объектов недвижимости на дату определения стоимости. Также запрашиваются сведения о расходах, фактически понесенных на содержание исследуемой недвижимости за год, предыдущий дате определения стоимости.

42. При прогнозировании будущих доходов составляется реконструированный отчет о доходах, на основе которого прогнозируются величины доходных и расходных денежных потоков на исследуемые периоды.

43. Потенциальный валовый доход — это доход, приносимый недвижимостью при 100% загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета, которая рассчитывается на ежегодной основе.

44. Прочие доходы — это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами — прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д.; не следует включать прочие доходы в результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

45. Действительный валовый доход — это потенциальный валовый доход, уменьшенный на потери арендной платы, которые включают потери от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Затем из действительного валового дохода вычитают операционные расходы, которые включают постоянные расходы, переменные расходы, расходы на замещение.

46. Операционные расходы — это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей, и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, фактически являющиеся постоянными.

47. Переменные операционные расходы — это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей.

Наиболее типичные переменные расходы:

коммунальные;

на текущие ремонтные работы;

заработная плата обслуживающего персонала;

налоги на заработную плату;

на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

на рекламу и заключение арендных договоров;

на консультации и юридическое обслуживание;

на управление.

48. Вторым этапом использования методов доходного подхода является определение ставки капитализации для метода капитализации.

Ставка капитализации используется для определения уровня инвестиции в активы предприятия или уровня риска, на который может пойти инвестор, исходя из сложившихся возможностей, доступных для него. Ставка капитализации определяется путем вычитания из ставки дисконта R ожидаемых темпов роста денежного потока g: R_k = R – g. Метод капитализации дохода в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными), то есть g = 0. В этом случае, ставка дисконтирования будет равна ставке капитализации.

49. Ставка дисконта в данном случае рассчитывается на основе кумулятивной модели:

R = R_F + R_m + R_l, где

R_F - безрисковая ставка принята на основе ставки рефинансирования, установленной Национальным Банком РК;

R_m – средневзвешенный показатель систематического и несистематического риска;

R_l– поправка на ликвидность (определяется как произведение 0,5% на количество месяцев экспозиции, необходимой для продажи по рыночной стоимости).

В Приложении 7 к настоящей методике приведен рекомендуемый пример оформления и выполнения расчетов по определению коэффициента капитализации.

В Приложении 8 к настоящей методике приведен рекомендуемый пример оформления и выполнения расчетов по определению стоимости объектов недвижимости методом доходного подхода.

7. Согласование результатов определения стоимости недвижимости

50. Для повышения точности результатов, определение стоимости объектов недвижимости, в том числе и для целей изъятия для государственных нужд, может проводиться с использованием нескольких методов. При этом, полученные результаты согласовываются между собой. Согласование результатов проводится методом анализа иерархии (далее - МАИ).

51. При расчете сравнительных весов для каждой из расчетных величин стоимости, полученных в процессе определения стоимости недвижимости, лицо производящие определение стоимости недвижимости опирается на свои суждения, при этом ему следует привести обоснование и оправдание для использованных методов, а также весов, приписанных различным методам, из которых он исходил при определении согласованной величины стоимости.

52. Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета стоимости в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели - определение рыночной стоимости), через промежуточные уровни (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными подходами).

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям. Элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который представляет собой обратно-симметричную матрицу.

Шкала интенсивности:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

53. Если при сравнении одного фактора i с другим фактором j получено а(i, j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(j, i) = 1/b.

Сравнение элементов a и b проводится по следующим критериям:

1) какой из элементов важнее или имеет большее воздействие;

2) какой из элементов более вероятен.

54. Для расчета величины весовых коэффициентов строятся три обратно симметричные матрицы:

1) матрица соотношения приоритетов, в которой соответствие примененных подходов задаче оценки сравнивается с надежностью используемой информации. В результате данного сравнения определяется оптимальное для конкретной задачи оценки соотношение соответствия подходов и надежности информации;

2) матрица степени соответствия цели оценки показывает, какой из применявшихся подходов наиболее соответствует конкретной цели оценки;

3) матрица надежности использованной информации определяет, в каком из подходов применена более надежная и заслуживающая доверия информация.

При построении матриц определяется величина превосходства строки над столбцом матриц.

55. Получение обоснованной рыночной стоимости объекта проводится путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. При этом коэффициент вариации (относительное отклонение результатов расчета по каждой методике) не должен превышать 20%. Если коэффициент вариации превышает 20% необходимо произвести повторную оценку, используя более точную информацию, либо обосновать невозможность использования метода, который дает наибольшее отклонение от среднего взвешенного результата.

В Приложении 9 к настоящей методике приведен рекомендуемый пример построения матрицы иерархий.

8. Оформление результатов определения стоимости недвижимости

56. Конечный этап определения стоимости объектов недвижимости изымаемого для государственных нужд – это формирование выводов и оформление его результатов.

Порядок оформления и структура результатов определения стоимости объектов недвижимости, изымаемого для государственных нужд установлены законодательством Республики Казахстан.

Приложение 1 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Расчет величины удельного веса и физического износа
конструктивных элементов строений с применением

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Удельный вес типового строения, %	Ценностный поправочный коэффициент	Удельный вес после применения поправочного коэффициента,%	Удельный вес стоимости конструктивного элемента, %	Износ конструктивного элемента, %	Удельный износ конструктивного элемента, %
1	2	3	4	5	6	7	8
Основное строение (литер А). Год постройки 1976
1	Фундамент	9,7	1,00	9,70	10,30	30,00	3,09
2	Стены	41,5	1,13	46,90	49,80	30,00	14,94
3	Перегородки	5,1	1	5,10	5,42	25,00	1,35
4	Перекрытие	9,8	1	9,80	10,41	25,00	2,6
5	Кровля	5	1	5,00	5,31	30,00	1,59
6	Полы	4	1	4,00	4,25	25,00	1,06
7	Оконные проемы	2	0,83	1,66	1,76	30,00	0,53
8	Дверные проемы	1,8	1	1,80	1,91	25,00	0,48
9	Наружная отделка	2,9	0,00	0,00	0,00	0,00	0
10	Внутренняя отделка	7,7	1	7,70	8,18	30,00	2,45
11	Печи	2,4	0	0,00	0,00		0
12	Внутренние ИТУ	7,5	0,256	1,92	2,04	25,00	0,51
13	Прочие работы	0,6	1	0,60	0,64	25,00	0,16
	ВСЕГО:	100,00		94,18	100,00		28,76

Приложение 2 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Определение стоимости объектов недвижимости
методом укрупненных обобщенных показателей стоимости в рамках
затратного подхода

№ п/п

Наименование строения

Единица измерения

Количество

Обоснование

Восстановительная стоимость (базовая) единицы измерения аналогичного строения

К1

К2

К3

Восстановительная стоимость объекта в текущих ценах, тенге

Физический износ, %

Функциональный износ, %

Внешний износ, %

Прибыль предпринимателя, %

Итого стоимость с учетом износа Ина- копл и прибыли предпринимателя, тенге

А

Основное строение

м3

56

А1

Пристрой

м3

80

а

Сени

м2

10,5

Г1

Ручной насос

М

6

Г2

Сарай

м3

8

Г3

Навес

м2

10,1

ИТОГО:

К1, К2, К3 – поправочные коэффициенты согласно

Сборникам укрупненных показателей

Приложение 3 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Максимальные значения скидки на торг, выявленные при
мониторинге рынка недвижимости (%)

Сегмент рынка	Купля-продажа	Аренда
Жилая недвижимость	10	10
Коммерческая недвижимость	15	30
Промышленная и складская недвижимость	20	30
Земельные участки	15	—

Приложение 4 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Интервал значений величины скидки на торг при продаже различных
объектов недвижимости
(% к ценам предложения)

Жилая недвижимость		Торговая недвижимость		Офисная недвижимость		Производственная и складская недвижимость		Земельные участки
продажа	аренда	продажа	аренда	продажа	аренда	продажа	аренда	продажа	аренда
5-10%	5-10%	5-15%	5-10%	5-15%	5-10%	5-15%	5-10%	5-10%	-

Приложение 5 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Пример расчета стоимости объектов недвижимости
методом сравнительного подхода (суммарные корректировки)

	Исследуемый объект	№ корректировки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена предложения			30000	33000	35000
Площадь (или объем, и т.д.) исследуемого объекта	42		44	48	45
Корректировка на		1	-10%	-10%	-10%
Корректировка на		2	5%	5%	5%
Корректировка на		3	-3%	-8%	-3%
Корректировка на		4	2%	2%	5%
Корректировка на		5	4%	4%	4%
Корректировка на		6	-9%	-9%	5%
Корректировка на		7	2%	-3%	3%
		n – ный №
Итоговая корректировка			-9%	-19%	9%
Скорректированная стоимость			620,5	556,9	847,8
Среднее значение стоимости			675,0
Возможная стоимость, тенге	28 351,5

Приложение 6 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Пример расчета стоимости объектов недвижимости
методом сравнительного подхода (ступенчатые корректировки)

		№ корректировки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
			30000	33000	35000
Площадь (объем и т.д.) исследуемого объекта	42		44	48	45
Корректировка на		1	-10%	-10%	-10%
			27000	29700	31500
Корректировка на		2	5%	5%	5%
			28350	31185	33075
Корректировка на		3	-3%	-8%	-3%
			27500	28690	32083
Корректировка на		4	2%	2%	5%
			28049	29264	33687
Корректировка на		5	4%	4%	4%
			29171	30435	35034
Корректировка на		6	-9%	-9%	5%
			26546	27695	36786
Корректировка на		7	2%	-3%	3%
		n – ный №
Скорректированная стоимость			615	560	842
Среднее значение стоимости			672
Возможная стоимость, тенге	28 239,0

Приложение 7 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Пример расчета коэффициента капитализации

R (коэффициент капитализации)	0,1420
Rf (безрисковая ставка)
Rm - средневзвешенный показатель систематического и несистематического риска	14,200
Rl - поправка на ликвидность

Наименование	Значение факторов риска
	3	6	9	12	15	18	21	24	27	30
I. Факторы систематического риска
1. Уровень инфляции (риск снижения покупательской способности)					1
2. Влияние государства на ценовую политику предприятия							1
3. Изменение государственной политики					1
II. Факторы несистематического риска
1. Стабильность доходов				1
2. Рентабельность по основному виду деятельности				1
3. Наличие просроченной задолженности				1
4. Диверсификация клиентуры						1
5. Диверсификация на территории					1
6. Неэффективный менеджмент			1
7. Финансовые проверки					1
8. Непостоянный характер производства (цикличность, сезонность)				1
9. Обновление активной части основных средств			1
10. Конкуренция в отрасли							1
11. Препятствия к вхождению на рынок					1
12. Потребность в оборотных средствах				1
	0	0	2	5	5	1	2	0	0	0
Сумма значений факторов риска	0	0	18	60	75	18	42	0	0	0
Сумма итого										213
Количество факторов риска										15
Средневзвешенное значение										14,200

Приложение 8 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Пример расчета стоимости объектов недвижимости
методом капитализации в рамках доходного подхода

Наименование	Значение
Ставка аренды	1 500
Общая площадь	86,2
Заполняемость	0,90
Количество месяцев	12
Годовой доход, тенге	1 396 440
Ставка НДС, %	12
Доход без НДС, тенге	1 246 821
Земельный налог, тенге	2 000
Имущественный налог, тенге	12 000
Коммунальные расходы, тенге	0
Прибыль, тенге	1 232 821
Ставка налога на прибыль, %	3
Налог на прибыль, тенге	36 985
Чистая прибыль, тенге	1 195 837
Коэффициент капитализации, тенге	0,25000
Стоимость объекта, тенге	4 783 347

Ставка налога на прибыль определяется в зависимости от

собственника объекта (ИП или юридическое лицо)

Приложение 9 к Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

Пример построения матрицы иерархий для согласования
результатов определения стоимости имущества различными
подходами

В разделе "Оценка результатов по критериям" сравниваются по каждому критерию подходы: сравнительный с доходным, затратный с доходным, затратный со сравнительным. Если метод превосходит сравниваемый, то ставится значение больше или равное 1, если наоборот, то значение меньше 1.								Заполняются только закрашенные ячейки следующими значениями (диагональ с единицами не учитывается)
									=1
									=2
ОЦЕНКА РЕЗУЛЬТАТОВ ПО КРИТЕРИЯМ									=3
КР 1 - способность учитывать конъюнктуру рынка									=4
Подход к оценке	доходный		сравнительный	затратный		Сумма баллов	Вес критерия		=5
доходный	1,00		0,20	0,33		1,53	0,08		=6
сравнительный	5,00		1,00	7,00		13,00	0,70		=7
затратный	3,00		0,14	1,00		4,14	0,22		=8
						18,68	1,00		=9
КР 2- достоверность и полнота информации									=1/2
Подход к оценке	доходный		сравнительный	затратный		Сумма баллов	Вес критерия		=1/3
доходный	1,00		0,33	0,14		1,48	0,08		=1/4
сравнительный	3,00		1,00	5,00		9,00	0,48		=1/5
затратный	7,00		0,20	1,00		8,20	0,44		=1/6
						18,68	1,00		=1/7
КР 3 - способность отразить действительные намерения покупателя и продавца									=1/8
Подход к оценке	доходный		сравнительный	затратный		Сумма баллов	Вес критерия		=1/9
доходный	1,00		6,00	4,00		11,00	0,59
сравнительный	0,17		1,00	0,20		1,37	0,07
затратный	0,25		5,00	1,00		6,25	0,34
						18,62	1,00
КР 4 - способность учитывать специфику метода оценки
Подход к оценке	доходный		сравнительный	затратный		Сумма баллов	Вес критерия
доходный	1,00		5,00	1,00		7,00	0,55
сравнительный	0,20		1,00	0,50		1,70	0,13
затратный	1,00		2,00	1,00		4,00	0,31
						12,70	1,00
В разделе "Матрица согласования критериев" сравнивается: КР 2 с КР 1, КР 3 с КР 1, КР 4 с КР 1, КР 3 с КР 2, КР 4 с КР 2, КР 4 с КР 3. Если критерий превосходит сравниваемый, то ставится значение больше или равное 1, если наоборот, то значение меньше 1.
МАТРИЦА СОГЛАСОВАНИЯ КРИТЕРИЕВ
		КР 1	КР 2	КР 3		КР 4	Сумма баллов	Вес критерия
КР 1		1,00	0,25	0,20		0,14	1,59	0,04
КР 2		4,00	1,00	0,17		0,13	5,29	0,12
КР 3		5,00	6,00	1,00		0,11	12,11	0,28
КР 4		7,00	8,00	9,00		1,00	25,00	0,57
							44,00	1,00
МАТРИЦА СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ
		Критерий 1	Критерий 2	Критерий 3	Критерий 4		Сумма баллов	Итоговый удельный вес метода
доходный		0,003	0,010	0,163	0,313		0,49	0,49
сравнительный		0,025	0,058	0,020	0,076		0,18	0,18
затратный		0,008	0,053	0,092	0,179		0,33	0,33
							1,00
Подход к оценке		Итоговый удельный вес метода	Величина стоимости	Величина стоимости с учетом удельного веса
доходный		0,49	300 000	146 501
сравнительный		0,18	250 000	44 859
затратный		0,33	350 000	116 281
				307 640