Бағалау қызметінің кейбір мәселелері туралы

Қазақстан Республикасы Әділет министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы № 115 бұйрығы. Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2015 жылы 30 наурызда № 10580 тіркелді. Күші жойылды - Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығымен

Ескерту. Бұйрықтың күші жойылды – ҚР Қаржы министрінің 05.05.2018 № 519 (13.07.2018 бастап қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

Қазақстан Республикасының "Қазақстан Республикасындағы бағалаушылар қызметі туралы" 2000 жылғы 30 қарашадағы Заңының 9-бабының 1-тармағына және 10-2 бабының 1-тармағына сәйкес, БҰЙЫРАМЫН:

1. Мыналар:

1) Осы бұйрықтың 1-қосымшасына сәйкес Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар;

2) Осы бұйрықтың 2-қосымшасына сәйкес "Жылжымалы мүліктің құнын бағалау" бағалау стандарты;

3) Осы бұйрықтың 3-қосымшасына сәйкес "Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау" бағалау стандарты;

4) Осы бұйрықтың 4-қосымшасына сәйкес "Құнның базалары мен түрлері" бағалау стандарты;

5) Осы бұйрықтың 5-қосымшасына сәйкес "Зияткерлік меншік объектілерінің және материалдық емес активтердің құнын бағалау" бағалау стандарты бекітілсін.

2. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау Қазақстан Республикасы Әділет министрінің орынбасары Б.Ж. Әбдірайымға жүктелсін.

3. Тіркеу қызметі және заң қызметін ұйымдастыру департаменті заңнамада белгіленген тәртіппен осы бұйрықты мемлекеттік тіркеуді және оны ресми жариялауды қамтамасыз етсін.

4. Осы бұйрық алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі.

Министр

Б. Имашев

	Қазақстан Республикасы Әділет Министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы № 115 бұйрығына
	1-қосымша

Бағалау туралы есептiң нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар
1. Жалпы ережелер

1. Осы Бағалау туралы есептiң нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар (бұдан әрi - талаптар) халықаралық бағалау стандарттарын пайдалана отырып, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы" Қазақстан Республикасы Заңының (бұдан әрi - Заң) негiзiнде әзiрлендi және бағалау туралы есептiң нысаны мен мазмұнына, бағалау туралы есепте (бұдан әрі – есеп) пайдаланылатын ақпаратқа, сондай-ақ әдiснамада және есептеуде қолданылатын бағалау туралы есептегi сипаттамаларға қойылатын талаптарды белгiлейдi.

2. Осы талаптар Қазақстан Республикасының аумағында бағалау қызметiн жүзеге асыру кезiнде қолдануға мiндеттi болып табылады.

3. Есеп бағалау жүргiзу қорытындысы бойынша жасалады және Заңға, осы талаптарға, халықаралық стандарттар мен бағалау қызметi стандарттарына сәйкес жасалған құжатты бiлдiредi.

2. Бағалау туралы есептiң мазмұнына қойылатын талаптар

4. Есепте мынадай бөлiмдер мен бөлiктер қамтылады:

титул парағы;

есептiң мазмұны;

1 Бөлім. Есеп туралы жалпы мәліметтер;

2 Бөлім. Бағалау объектiсiнiң жалпы ақпараты және сипаттамасы;

3 Бөлім. Есептiң есептеу бөлiгi;

4 Бөлім. Қорытынды бөлігі;

Қосымшалар.

1 және 2 бөлімдер, оның қосымшаларын есептемегенде, есеп мазмұнының жартысынан аспайды.

5. Есеп екі данада жасалады, оның біреуі тапсырыс берушіде, екіншісі бағалаушыда сақталады.

6. Титул парағында қамтылады:

1) есептiң атауы;

2) есептiң нөмiрi;

3) есептiң жасалған күнi;

4) объектiнiң атауы және орналасқан жерi;

5) бағалау күнi;

6) бағалау туралы шарттың нөмiрi және жасалған күнi;

7) айқындалатын құнның түрi (үлгiсi);

8) тапсырыс берушiнiң толық атауы немесе тегi, аты, әкесiнiң аты (бар болса), оның нақты орналасқан жерi немесе заңды мекенжайы, банктiк деректемелерi;

9) бағалаушы туралы мәліметтер:

Заңды тұлға үшін: толық атауы, сәйкестендірілген бизнес нөмірі, банктік деректемелері, бағалаушының заңды мекенжайы, бағалаушы мүшесi болып табылатын бағалаушылар палатасының атауы;

жеке тұлға үшін: бағалаушының тегi, аты, әкесiнiң аты (бар болса), жеке сәйкестендірме нөмірі, оның нақты орналасқан жері, бағалаушы мүшесi болып табылатын бағалаушылар палатасының атауы;

10) есепті бекітетін адамның мөрмен расталған тегi, аты, әкесiнiң аты (бар болса) және қолы.

7. Iлеспе хатта мыналар қамтылады:

1) бағалаудың мақсаты;

2) бағалау объектiсiн сәйкестендiретiн жалпы ақпарат;

3) есепте пайдаланылған бағалау тәсілдері мен әдiстерi;

4) бағалау объектiсi құнының қорытынды шамасы.

8. Есеп мазмұнына оның құрамына беттерi көрсетiліп енгізілген бөлiмдер (кiшi бөлiмдер) кіреді.

9. 1 Бөлім. "Есеп туралы жалпы мәліметтер", онда қамтылады:

1) бағаланатын объектінің атауын, объектінің меншік иесін, объектінің орналасқан жерін, бағалаудың бағаланатын құқықтарын, мақсатын, түрін және мақсатын, есептің және бағалаудың күнін, бағаланатын мүліктің сәйкестендіруін, белгіленетін құнның базасы мен үлгісін анықтауды көрсетумен бағалауға арналған тапсырма;

2) бағалаушы туралы мәліметтер (лицензияның нөмірі және берілген күні, бағалаушының азаматтық-құқықтық жауапкершілігін сақтандыру туралы мәліметтер (бар болса) және басқалар);

3) бағалауды жүргізу кезінде бағалаушы пайдаланған болжаулар мен шектеу шарттары;

4) бағалауды жүргізу кезiнде пайдаланылған құжаттар тiзбесi:

Заңға сәйкес нормативтік құқықтық актілер және бағалау стандарттары, бағалауды жүргізу кезінде оларды алу көзін көрсетумен пайдаланылған деректер тізбесі;

5) есепте қолданылатын негiзгi терминдер мен анықтамалар.

10. 2 Бөлім. "Жалпы ақпарат және бағалау объектiсiнiң сипаттамасы, онда қамтылады:

1) бағалау объектiсi тексерiлген күн;

2) бағалау объектiсінiң жалпы сипаттамасы мен жай-күйi;

3) бағалау объектiсінiң құрамы;

4) бағалау объектiсiнiң нысаны мен ағымдағы пайдаланылуы;

5) бағалау объектiсi орналасқан жердiң сипаттамасы;

6) бағаланатын объектінің негiзгi сипаттамаларының сипаты;

Кредит беру мақсатында кәсiпорындарды және iрi жылжымайтын мүлiк объектiлерiн бағалау кезiнде қосымша көрсетiледi:

1) өңiрдегi жалпы экономикалық ахуалға және әлеуметтiк-экономикалық ахуалға шолу жасау;

2) бағаланатын мүлік нарығында ағымдағы белсендiлiк пен беталыстарға шолу жасау;

3) салалық шолу жасау (белгiлi бiр тауарларды (қызмет көрсетулердi) өндiру ұйымдастырылған мүлiк кешенiнiң құрамына кiретiн жылжымайтын мүлiк бағаланатын жағдайда жасалады).

11. 3 Бөлім "Есептің есептеу бөлiгi", онда қамтылады:

1) бағалау әдiснамасы;

2) үш тәсілдегі әдiс мәнiнiң қысқаша жазылуы және осы есепте қолданылған тәсілдер мен әдістерді таңдау негiздемесi;

3) таңдап алынған тәсілдер/әдiстер қолданылған бағалау процесiнiң сипаттамасы;

4) таңдап алынған тәсілдермен/әдістермен орындалған есептеулер;

5) "Бағалау нәтижесін келісу" бөлімі;

Бағалау нәтижесін келісу, егер әртүрлі әдістер пайдаланылған және әртүрлі әдістермен алынған нәтижелер екі рет бір-бірінен өзгеше болмайтын жағдайда жүргізіледі. Егер осы талап бұзылатын болса, оларда пайдаланылған есептеулер мен бастапқы ақпарат нақтыланады. Келісу орташа салмақ әдісімен жүргізіледі. Салмақ коэффициенттерін анықтау үшін есептеудің математикалық әдістері қолданылады, оларға есепте сипаттама беру қажет.

12. 4 Бөлім "Есептің қорытынды бөлігі", онда объекті құнының шамасы туралы қорытынды қамтылады.

Бағалау объектісі құнының қорытынды шамасы Қазақстан Республикасының валютасында (теңгемен) және жақшада осы сома жазбаша толық жазылып, мың теңгеге дейiн ықшамдалған цифр түрiнде көрсетiледi.

Бағалау туралы есепте көрсетілген бағалау объектісі құнының қорытынды шамасы, егер бағалау туралы есеп жасалған күннен бағалау объектісімен мәміле жасалған күнге дейін немесе жария оферта ұсынылған күнге дейiн алты айдан аспаған болса, бағалау объектiсiмен мәмiле жасау мақсатында ұсынылған болып танылады.

13. Есепке қосымшаларда қамтылады:

1) бағалау объектiсiн тексеру актiсi;

2) Бағалаушылар палатасындағы мүшелiк туралы куәлiктiң көшiрмесi;

3) бағалау объектiсiнiң фотосуретi (тек жылжымайтын мүлiк, көлiк, жабдық және басқа да материалдық мүлiк үшiн);

4) ұқсас объектілердің бағалары және Internet жүйесінен алынған хабарландыруларға сілтемелер туралы мәліметтер қамтылған компьютердің (скриншоттың) жұмыс үстелінің фотосуреттері;

5) есептеу кестелерi (бар болса);

6) кәсiпорындардың активтерінің тiзбесi және олардың нарықтық құны бар кестелер (қажет болғанда);

7) бағалауды Заңға сәйкес жүргізуге арналған бастапқы деректер;

8) қажет болғанда, басқа құжаттар.

3. Бағалау туралы есеп нысанына қойылатын талаптар

14. Жеке кәсіпкер болып табылатын бағалаушы жасаған есепке өзі қол қояды және өзінің жеке мөрімен бекітеді.

Заңды тұлғаның есебіне бағалаушы (бағалаушылар) қол қояды, заңды тұлғаның басшысы немесе оның уәкілетті өкілі бекiтедi және мөрмен куәландырады.

15. Есептің титул парағынан басқасы, парақ беттерi бойынша нөмiрленедi және тiгiледi. Бөлімдерінің әрбір бетіне есепті жасаған бағалаушы қол қояды. Әрбір бетіне қол қою жеке қол қоюмен немесе факсимиле қоюмен жүргізіледі.

	Қазақстан Республикасы Әділет Министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы № 115 бұйрығына
	2-қосымша

"Жылжымалы мүлiктiң құнын бағалау" бағалау стандарты
1. Жалпы ережелер

1. Осы жылжымалы мүлiктiң құнын бағалау стандарты (бұдан әрi - Стандарт) негізгі ұғымдарды ашады және өңірлік факторларды, баға белгілеудің өзіндік шарттарын және олардың есепке алу мен есепте көрсетілуін ескере отырып, жылжымалы мүлікті бағалауға қойылатын міндетті талаптарды белгілейді. негiзiнде халықаралық бағалау стандарттарын ескерумен әзiрлендi және жылжымайтын мүлікті бағалауға қойылатын негiзгi талаптарды белгiлейдi.

2. Стандарт "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы" Қазақстан Республикасының Заңына (бұдан әрі – Заң) және халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес әзірленді, жылжымалы мүлікті бағалау әдістеріне қойылатын негізгі талаптарды белгілейді.

3. Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік және дұрыстық болып табылады.

4. Бағалау түрі міндетті және бастамашылық бағалау болып табылады.

5. Стандарттың әрекет етуі материалдық жылжымалы мүліктің барлық үлгілерін бағалауға қолданылады.

6. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) биологиялық активтер – биологиялық қайта құрулар процесінде ауылшаруашылық өнімін және/немесе қосымша биологиялық активтер беруге, сондай-ақ басқа тәсілмен экономикалық пайда әкелуге қабілетті мал немесе өсімдік;

2) генерациялайтын бірлік – басқа активтерге немесе активтер тобына маңызды дәрежеде байланысты болмайтын ақшалай қаражаттың түсуін қатамасыз ететін активтердің ең аз сәйкестендірме тобы;

3) жабдық – автивтер, атап айтқанда кәсіпорынның немесе ұйымның қызметін ұйымдастыру-технологиялық қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылатын жиһаз және жинақтауыштар, бұйымдар мен мүкәммал, автокөлік құралдары және демонтаж жасауға арналған құрал-саймандар;

4) жалға алушының жақсартулары – тіркелген жақсартулар немесе жалға алушы өзінің қажеттіктерін қанағаттандыру үшін орнатылатын және төленетін, әдетте жалға алу мерзімінің аяқталуы бойынша жалға алушымен жойылатын жерге немесе үйлерге қосымшалар. Оларды жою жылжымайтын мүлікке елеулі залал келтірмейді;

5) жылжымалы мүлік - көлік құралдары, айналымдағы тауарлар, бағалы қағаздар, ақша, мүліклік құқықтар, соның ішінде болашақтағы өнімге және Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерімен жылжымайтын мүлікке жатқызылмаған өзге де мүлікке құқық;

6) коллекциялық заттар – өнер туындылары, ескі заттар, бағалы тастар, зергерлік бұйымдар, музыкалық аспаптар, нумизматикалық немесе филателиялық коллекциялар, сирек кітаптар және мұрағат материалдары;

7) қондырғылар – басқа активтерден бөлінбейтін және коммуналдық шаруашылық объектілерінің, мамандандырылған үйлердің, машиналар мен жабдықтың құрама және сындарлы элементтерін қамтитын активтер;

8) корпоративтік активтер - басқа активтерге немесе активтер тобына байланысты болмайтын ақшалай қаражат ағынын жүргізуге қабілетсіз активтер, бірақ олардың баланстық құны толықтай генерацияланатын бірлікке жатпайды;

9) көліктік құрал – Қазақстан Республикасының аумағында тіркелген теміржол, автомобиль, теңіз, ішкі су, әуе, қалалық электр, соның ішінде метрополитен, сондай-ақ Қазақстан Республикасының аумағындағы магистральдық су құбыры көлігі;

10) мамандандырылған мүлік – бизнесті немесе оның бөлігі болып табылатын ұйымды сату арқылы, оның мамандандырылған сипаты мен құрылымына, пішініне, мөлшеріне, орналасқан жеріне және өзге де қасиеттерге негізделген бірегейлігінің арқасында нарықта сирек сатылатын мүлік;

11) машиналар – шаруашылық субъектісінің операциялық талаптарына негізделген мамандандырылған технологиялық процестерді орындау үшін пайдаланылатын аппараттар;

12) операциялық мүлік – тұрақты жұмыс істейтін кәсіпорынның негізгі қызметі үшін қажет болып саналатын актив;

13) офис жабдығы - жиһаз, компьютерлiк техника, байланыс құралдары және тағы басқалар;

14) өнер туындыларын бағалау кезіндегі шығын амалы – осы өнер туындысын сатып алу кезінде оны ауыстыратын басқа өнер туындысын жасау мүмкіндігімен алмастырушы ретінде қарастырылатын өнер туындыларының құнын айқындайтын амал;

15) сауда бұйымдары және жалға алушының жылжымайтын мүлік болып табылмайтын, жалға алушының мүлігіне қосылатын және оның сауданы немеме бизнесті жүргізу кезінде пайдаланатын құралдары;

16) сыртқы (экономикалық) ескіру (құнсыздану) – объектінің құнын қоршаған ортаның әсері (экономиканың жағдайына, демографиялық ахуалға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да жергілікті жағдайларға негізделген, өңірдегі нарықта қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстың арақатынасы) салдарынан нарықтағы өзгерістер нәтижесінде жоғалту;

17) физикалық тозу – пайдалану, күту, табиғи-климат жағдайымен байланысты және басқа да факторлардың әсерінен тозған және бұзылған зақымданулар (ақаулар) салдарынан объектінің құнын жоғалту;

18) функционалдық ескіру – объектінің құнын оның өңдірісінің арзандауымен немесе жаңамен салыстырғанда өнімділігінің аса төмен болуымен байланысты жоғалту;

19) Чилтонның тежеу коэффициентi - бағаланатын жылжымалы мүлiктiң негiзгi параметрiнiң құны белгiлi оған ұқсас мүлiктен айырмашылығына байланысты құнын өзгертудi есептеу кезiндегі дәреже көрсеткiшi.

2. Жылжымалы мүлікті бағалау әдiстерi

7. Жылжымалы мүлiктiң нарықтық немесе өзге де құнын белгiлеу кiрiстiк, шығындық және салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдiстерiн қолдану арқылы жүргiзiледi.

8. Кiрiстiк амал әдiсi жылжымалы мүлікті бағалауға қолданылады, егер бағаланатын активтен немесе қосымша активтер тобынан құрылатын нақты ақша ағынын бөлу мүмкін болса. Алайда ақша ағынының кейбір элементтері материалдық емес активтермен байланысты болады және одан жылжымалы мүлікпен кіретін үлесті бөлу қиын болады. Кірістік амал әдісі жеке бағаланатын жылжымалы мүлік үшін пайдаланылмайды.

Кiрiстiк амал әдiстерi:

1) дисконтталған ақша ағыны әдiсi - коммерциялық мақсатта жылжымалы мүлiктi пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесiне тәуелді ақша ағынының өзгеруінен және бiркелкi түспеуінен құнды айқындау;

2) тiкелей капиталдандыру әдiсi - шектеусiз уақыт кезеңінде кiрiс шамасы тең болғанда бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтаудан құнды айқындау;

3) өсу модельдерi бойынша капиталдандыру әдiсi - шектелмеген немесе шектелген уақыт кезеңiнде кiрiс шамасы тең ұлғайған кезде бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтаудан құнды айқындау, тікелей капиталдандыру әдісіне ұқсас, бірақ одан айырмашылығы капиталдандыру коэффициентiнiң мәнi нарықтық деректерден салыстырма амалмен табылмайды, капиталдандыруға берудiң талап етiлген нормасының базасында есептеледi.

9. Шығындық амал әдiсi машиналар мен жабдықты бағалау үшін жылжымалы мүліктің белсенді нарығы болмаған жағдайда, сондай-ақ жекелеген мамандандырылған активтерді бағалау кезінде қолданылады.

Шығын амалы толық қайта өндірудің құнын немесе жинақталған тозуды есептен шығарумен бағалау объектісінің ауысу құнын айқындау үшін пайдаланылады.

Толық қайта өндіру құны бағалау объектісінің дәл көшірмесін (дәл сондай материалдарды, стандарттарды, дизайнды пайдаланумен және бағалау объектісіндегі жұмыс сапасымен) жасауға шыққан шығындар (ағымдағы бағамен) сомасы ретінде айқындалады.

Ауыстыру құны бағалауды (қазіргі заманғы материалдар мен технологияларды пайдаланумен) жүргізу күніндегі нарықтық бағаларда бағалау объектісіне ұқсас объектіні құруға шыққан шығындардың сомасы ретінде айқындалады.

Шығын амалының әдістері 2 топқа бөлінеді:

1-топ: шығынды тiкелей айқындау тәсiлдерiне негiзделген әдiстер өз күшімен жасалған жабдық құнын бағалау үшiн қолданылады.

1) бағалау объектiсiнiң жекелеген элементтерiнiң құнын, пайданы ескерумен оларды сатып алуға, тасымалдауға және жинауға шығындарды сомалаудан тұратын шығындық элемент бойынша есептеу әдiсi;

2) калькуляцияға кiретiн шығындар бабын (материалдарға, жинақтаушы бұйымдарға, жұмысшылардың жалақыларына шығатын шығындар және жанама шығыстар, оларды қазіргі заманғы бағалар деңгейіне келтірумен) экономикалық элементтер бойынша индекстеу жолымен құнын айқындаудан тұратын қолда бар калькуляцияны талдау және индекстеу әдiсi;

3) өндiрiстiң өнiмдiлiгiн ескерумен өндiрiстiк шығындардың iрiлендірілген нормативтерi бойынша әзiрлеудiң толық өзiндiк құнын есептеу жолымен құнын айқындаудан тұратын өзiндiк құнды iрiлендіріп есептеу әдiсi.

2-топ: шығындарды жанама айқындау тәсiлдерiне негiзделген әдiстер машиналар мен жабдықтың құнын бағалау үшiн қолданылады (өз күшімен жасалғандарды қоспағанда):

1) алмастыру принципiне негiзделген және пайдалылығы мен функциялары бойынша ұқсас бағаланатын объектiлердi iрiктеуден тұратын алмастыру әдiсi немесе ұқсас-параметрикалық әдiс. Бұл әдiс ұқсас объектiлердiң белгiлi құны мен техникалық-экономикалық сипаттамалары негiзiнде бағаланатын объектiнiң құнын есептеуге мүмкiндiк бередi;

2) тиiстi индекстегi объектiнiң теңгерiмдiк құнын түзетуден тұратын индекстеу әдiсi;

3) үлестiк баға көрсеткiштерiнiң, яғни бас параметрдiң бiрлiгiне (өнiмдiлiкке, қуаттылыққа және т.б.), массаға немесе көлемге келетiн баға негiзiнде құнын есептеуден тұратын үлестiк баға көрсеткiштері әдiсi.

10. Жылжымалы мүлiктiң жинақталған тозу шамасы физикалық тозу, функционалдық және сыртқы (экономикалық) ескiру (құнсыздану) жиынтығына тең.

Физикалық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын физикалық тозу машиналар мен жабдықтың ағымдағы жөнделуiне шыққан шығындар сомасына тең.

Жойылмайтын физикалық тозу мынадай әдістермен есептеледі:

тиімді жасымен (өмір сүру мерзімі әдісімен);

физикалық жағдайын сараптамалық талдаумен;

корреляциялық үлгілер әдісімен;

өнімділігін жоғалту әдісімен;

паайдалылығын жоғалту әдісімен.

Бағалау объектісінің функционалдық ескіруі бағалау күніне нарықта пайда болған жаңа, аса жетілдірілген ұқсас объектімен тікелей салыстыру әдісінің негізінде айқындалуы мүмкін.

Сыртқы (экономикалық) ескiру машиналар мен жабдыққа сыртқы факторлардың әсер етуiмен байланысты болады. Мұндай тозу экономикалық немесе басқа да сыртқы факторлардың әсерi салдарынан оның құнына кері әсерін тигізген техниканы оңтайлы пайдаланудың өзгеруі, заңнамалық жаңашылдықтар салдарынан, мысалы, меншiк құқықтарын шектеу немесе акциздердi ұлғайту, осы үлгiдегi мүлікке сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасының өзгеруi салдарынан мүлiктiң пайдалылық дәрежесiнiң төмендеуiнен көрiнедi. Осы факторлардың әсер ету дәрежесi абсолюттiк немесе пайыздық көрсеткішпен өлшенеді.

11. Салыстырмалы амал жақында болған сатулар немесе аналог ұсыныстарының бағалары туралы жеткілікті мәліметтер табуға арналған бағалау объектілері үшін пайдаланылады.

Салыстырмалы амал жақында болған сатулар немесе ұқсас объектілердің ұсыныстары бағаларын талдауға, осы ақпаратты бағалау объектісімен салыстыруға және тиісті түзетулерді жүргізуге негізделеді.

Салыстырмалы амал әдістері:

1) нарықтық ақпарат әдiсi - әзiрлеушi зауыттың, дилерлердiң прайс-парақтарында жарияланған сатулар бағасы туралы немесе сатулар бағасы туралы басқа ақпарат көздері туралы ақпаратты пайдалану арқылы жылжымалы мүлiктiң құнын айқындау;

2) салыстырмалы талдау әдiсi – олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретiн тиiстi түзетулердi орындағаннан кейiн жылжымалы мүлiк объектілерінің бағаланатын объектiмен салыстырылатын жақында болған сатулар мен ұсыныс бағасын салыстыру арқылы құнын айқындау;

3) статистикалық модельдеу әдiсi (жалпы бағалау әдiсi) - бағасы белгiлi болатын бiртектес объектiлердiң кейбiр жиынтықтарының өкiлi ретiнде бағаланатын жылжымалы мүлiк объектiсiн қарау тәсiлi;

4) корреляциялық модельдер әдiсi - бағаланатын объектiнiң техникалық-экономикалық қасиетiн сипаттайтын және оның құнымен барабар тәуелдiлiкпен байланысты шартты бiрлiктерде орташа салмақты параметрлерiн айқындауға негiзделген жылжымалы мүлiк объектiсiн бағалау тәсiлi.

3. Жылжымалы мүлікті бағалау әдiстерiне қойылатын талаптар

12. Бағалау әдiстерiн таңдау және қолдану кезiнде бағалаушы мынадай талаптарды сақтайды:

1) бағалау мақсаты мен айқындалатын құн түрiн сәйкестендiру;

2) жылжымалы мүлiктi бағалауды жүргiзу кезiнде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз ету;

3) құқықтық талдау жүргiзу, мүлiктiк құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендiру;

4) бағалау әдiстерiн таңдауды негiздеу;

бағалау туралы есепте оларды екiұшты түсiндiруге жол бермейтiн шынайы деректердi, есептiк көрсеткiштердi және негiзделген нәтижелердi толыққанды әрi түсiнiктi жазуды қамтамасыз ету.

4. Бағалауды жүргiзу (бағалауды жүргізу тәртiбi)

13. Объектіні бағалау кезінде жүргізіледі:

1) тапсырманы айқындау (бағаланатын мүлiктi сәйкестендiру, мүлiктiк құқықтарды сәйкестендiру, бағалау мақсатын нақтылау, бағалау базасын және құн түрiн белгілеу, бағалау күнін келiсу, өзге де шектейтiн жағдайларды айқындау, бағалау объектісін тексеру және бағалауды жүргізуге шарт жасасу);

2) алдын ала талдау, деректерді іріктеу және жинау (құжаттарды, бағалау объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау, ұқсас мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдау);

3) бағалау амалдары мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын белгілеу бойынша есептеулерді орындау;

4) бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижені келісу және бағалау объектісінің қорытынды құнын айқындау;

5) бағалау туралы есепті жасау.

	Қазақстан Республикасы Әділет Министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы № 115 бұйрығына
	3-қосымша

"Жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалау" бағалау стандарты
1. Жалпы ережелер

1. Осы жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалау стандарты (бұдан әрi - Стандарт) халықаралық бағалау стандарттарын ескере отырып, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы" Қазақстан Республикасы Заңының негiзiнде әзiрлендi және жылжымайтын мүлiктi бағалауға қойылатын негiзгi талаптарды белгiлейдi.

2. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) бағалау объектісінің экономикалық өмірінің қалдық мерзімі – бағалау күнінен бағалау объектісінің экономикалық өмірінің мерзімі аяқталғанға дейінгі мерзім;

2) баламалы пайдалану – бағалау объектісін аса тиімді пайдалануды талдау кезінде қарастырылатын және қолданыстағы пайдаланудан өзгеше болатын жылжымайтын мүлiктi пайдаланудың ықтимал нұсқалары;

3) жердің жақсартылуы - жер учаскесiнiң сапалық сипатының және оның құнының өзгеруіне әкелетiн қандай да бiр iс-шаралардың нәтижелерi. Жердің жақсартылуына оларды құнсыздандырмай және мақсатын өзгертпей көшiру мүмкiн болмайтын жер учаскелерiнiң шекаралары шегінде орналасқан материалдық объектiлер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе белгiлi бiр жұмыс түрiн жүргiзу нәтижелерi жатады;

4) жерлердің жақсартылуының нақты жасы - жақсартылған жерлердi пайдалану басталғаннан бағалау күнiне дейiнгi кезең;

5) жерлердің жақсартылуының экономикалық өмірінің мерзімі - жерлердің жақсартылуынан алынатын немесе болжанып отырған кiрiс, осы кiрiстi алуға байланысты операциялық шығыстардан асатын кезең. Жерлердің жақсартылуының экономикалық өмiр сүру мерзiмi жақсартылған жерлердi пайдалану үшiн жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңдi көрсетедi;

6) жылжымайтын мүлік – жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер;

7) көпжылдық екпелер – үрі ағаштар мен, бiр жылдан немесе бір мәдениетті топтамадан артық өмiр сүретiн көшеттерде өсірілетін ағаштар мен бұталар кіретін негізгі қорлардың табиғи-заттық белгісі бойынша түрі;

8) құрылымдар - адамның болуына, жылжымалы мүлiктi орналастыруға, материалдық құндылықтарды сақтауға, өндiрiстi жүзеге асыруға және тағы басқаларға арналған үй-жайлар орналасқан жерлердің жақсартылуы;

9) құрылыстар - құрылымдар мен үй-жайларға жатпайтын, арнайы техникалық функцияларды орындауға арналған жердің жақсартылуы (бөгендер, туннельдер, эстакадалар, көпiрлер және тағы басқалар);

10) құрылысы аяқталмаған объектiлер - құрылысы аяқталмаған күйде болу салдарынан iс жүзiнде пайданылмайтын құрылымдар, құрылыстар немесе тарату құрылғылары;

11) нақты жалпы кіріс – жылжымайтын мүлік объектісін қалыпты нарықтық пайдаланғаннан түскен өзге де кірістерді қосумен жалға алу төлемін жинау кезінде және алаңдарды толық пайдаланбағаннан болған шығындарды есептен шығарғандағы ықтимал жалпы кіріс;

12) операциялық шығыстар – жылжымайтын мүлік объектісінің қалыпты жұмыс істеуін және нақты жалпы кірістің өсуін қамтамасыз ету үшін қажетті шығыстар. Операциялық шығыстар бөлінеді:

шартты-тұрақты;

шартты-ауыспалы немесе пайдалану;

ауыстыру немесе резерв шығыстары.

13) ренталық кiрiс (жер рентасы) - жер учаскесiнiң сапасы мен орналасқан жеріне қарай өндiрiс құралы ретiнде жерден алынатын кiрiс. Ренталық кiрiс жер учаскесiнен алынатын өнiмдi сатудан күтiлетiн жалпы кiрiс пен өндiрiстiк шығындардың және өндiрушiнiң пайдасы арасындағы айырым ретiнде есептеледi;

14) салыстыру деректерi - бағаланатын объектi аналогтарының деректерiн талдау негiзiнде алынатын құнның есептiк шамасын алу үшiн бағалау талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттау ставкалары және басқалары;

15) салыстыру элементтерi - жылжымайтын мүлiк үшiн төленетiн бағалардағы ауытқуларға әкелетiн мүлiк объектiлерi мен мәмiлелердiң нақты сипаттамалары. Салыстыру элементтерi берiлетiн мүлiктiк құқықтар түрлерiн, сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды, пайдалануды, жылжымайтын мүлiкке жатпайты сату құрауыштарын және басқаларды қамтиды;

16) сыртқы (экономикалық) тозу - жылжымайтын мүлiк нарығында қоршаған ортаның әсер ету салдарынан өзгерiстердiң (экономиканың, демографиялық жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабiлеттiлiгiне және басқа да өңiрлiк факторларға негізделген нарықта қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстар көлемiнiң арақатынасы) нәтижесiнде объектiнiң құнын жоғалтуы;

17) табиғи тозу - объектiнi пайдалану, күту жағдайларымен байланысты тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерiнен туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектiнiң құнын жоғалтуы;

18) таза операциялық кiрiс (әрі қарай - ТОК) - жалпы кiрiс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретiнде айқындалатын кiрiс;

19) тарату құрылғылары - энергияны, затты, дабылды, ақпаратты және тағы басқалардың кез келген түрін қашықтықта (электрді жеткiзу желiлерi, құбырлар, су құбырлары, жылу және газ желiлерi, байланыс тораптары) тарату бойынша арнайы функцияларды орындау үшiн жасалған жерлердің жақсартылуы;

20) тиiмдi (негiзгi) жасы - оны сату мүмкiндiгiн ескеретiн объектiнiң табиғи күйi мен пайдалылығына сәйкес келетiн жас. Сыртқы түрiн бағалауға, техникалық жай-күйiне, объектiнiң құнына әсер ететiн экономикалық факторларға негiзделедi. Объектiнi пайдалану ерекшелiгiне қарай тиiмдi жас нақты жастан арту немесе азаю жағына қарай ерекшеленедi;

21) тренд - хронологиялық өмiр сүру мерзімінде бағаланатын объектi құнының өзгеру индексi;

22) функционалдық тозу - жетiлдiрiлген сәулет, көлемдiк-жоспарлау, сындарлы және басқа да сипаттамалармен қазiргi заманғы ғимараттар мен құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкiн еместiгi нәтижесiнде бағалау объектiсiнiң құнын жоғалтуы;

23) ықтимал жалпы кіріс – жылжымайтын мүлікті барлық шығындар мен шығыстарды есепке алмастан 100% пайдаланған кезде алынатын кіріс;

3. Осы Стандарт материалдық жылжымайтын мүліктің барлық типтерін бағалауға қолданылады.

4. Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін пайдаланылады. Жалға алу, жерді және жер қойнауын пайдалану құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта белгіленген әдістерді пайдаланумен бағаланады.

2. Жылжымайтын мүлікті бағалау әдiстерi

5. Жылжымайтын мүлiктiң нарықтық немесе өзге де құнын белгiлеу кiрiстiк, шығындық және салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдiстерiн қолдану арқылы жүргiзiледi.

6. Кiрiстiк амал әдiсi жылжымайтын мүлік объектілерінің кіріс әкелетін қабілетімен байланысты сатып алынатын және сатылатын жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады.

Кірістік амал әдістері:

1) дисконтталған ақша ағыны әдiсi - коммерциялық мақсатта бағалау объектісін пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесiне қарай ақша ағынының өзгеру және бiркелкi түспеу шарттарын негiзге ала отырып құнын айқындау;

2) кірісті тiкелей капиталдандыру әдiсi - шектеусiз уақыт кезеңiнде кiрiс шамасы тең болғанда бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтау жағдайының негiзiнде құнын айқындау;

Кірісті тікелей капиталдандыру әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) осындай жылжымайтын мүлікті жалға алу туралы жиналған ақпаратты жалға алу шарттарына (жалға алу төлемінің және жалға алудың үлгілік шарттарының мөлшерін) талдау жүргізу мақсатында талдау нәтижесінің негізінде жалпы кірісті болжау;

2) осы немесе ұқсас объекті жүктемесінің нақты коэффициентінін шығатын нақты кірісті есептеу;

3) таза операциялық кiрiсті (бұдан әрі -ТОК) нақты жалпы кiрiс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретiнде, ал ренталық кірісті – жер учаскесінен алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы кіріс пен өндірістік шығындар және өндірушінің пайдасы арасындағы айырым ретінде есептеу;

4) ток есебі ретінде бірнеше жылғы кірісті орташаландыру арқылы алынатын қалыптандырылған таза операциялық кіріс қабылданады;

5) капиталдандыру ставкасын айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі және оның есебі;

6) бағалау объектісінің құнын ТОК немесе ренталық кірісті

капиталдандыру ставкасына бөлу арқылы есептеу.

Дисконтталған ақша ағыны әдiсi бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) болжау кезеңінің негіздемесі;

2) ақша ағынының шамасын жыл кезеңдері бойынша нақты жалпы кіріс пен операциялық шығындар арасындағы айырмашылық ретінде болжау;

3) дисконт ставкасын айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі және оның есебі;

4) ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;

5) реверсия құнын айқындау және оның ағымдағы құнын есептеу;

6) бағалау объектісінің құнын ақша ағынының ағымдағы құнының және реверсияның ағымдағы құнының сомасы ретінде айқындау.

7. Бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамасын осындай жылжымайтын мүліктің кірісі бағалау объектісінің таза операциялық кірісін болжау кезінде есепке алынған жылжымайтын мүліктің сипаттамасына кәйкестендірумен байланысты қажетті шығындарды есептеу, ол мынадай әдістерді қолдану кезінде есептеледі:

1) кірісті тікелей капиталдандыру әдісі – бағалау объектісінің алынған құнын қажетті шығындардың ағымдағы құнының мөлшеріне азауті жолымен;

2) ақша ағынын дисконттау әдісі – оларды болжау кезеңі шегінде тиісті жүзеге асыру кезеңдерінде операциялық шығындарға қосу жолымен.

Қажетті шығындар көлемін айқындау кезінде табиғи тозу және (немесе) функционалдық ескіру белгісін жоюдың техникалық мүмкіндігі мен экономикалық мақсатқа сәйкестілігі ескеріледі, егер бағалау объектісін пайдаланушының шығындарын өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқа айқындалмаған болса. Бұл ретте есепте бағалауды өткізу кезінде ескерілетін қажетті шығындардың есебі келтіріледі.

Операциялық шығындар бағалау күніндегі бағалармен болжанады. Операциялық шығындарды болжаған жағдайда жалпы кірісті алумен байланысты иеленушінің (балансты ұстаушының) шығындары ескеріледі.

8. Шығындық амал тәсілі сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулi болып табылатын жылжымайтын мүлiкке бағалау жүргiзу үшiн, сондай-ақ мамандандырылған жылжымайтын мүлiктi, соның iшiнде жылжымайтын мәдени мұра ескерткiштерiн, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және тағы басқа бағалау кезiнде қолданылады. Басқа бағалау объектiлерiнiң нарықтық құнын айқындау үшiн шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкiн болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.

Жақсартылған жерлерi бар жер учаскелерiн бағалауды жүргiзу үшiн шығындық әдісті қолдану бағалау объектiсiн алмастырудың (қалпына келтiрудiң) қалдық құнын айқындаудан тұрады. Алмастырудың (қалпына келтiрудiң) қалдық құны оны қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлердi алмастырудың (қалпына келтiрудiң) қалдық құны мен жер учаскесiнiң (жер учаскесiмен байланысты құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады. Жерлерді жақсартулардың алмастыру (қалпына келтiру) қалдық құны толық алмастыру (қалпына келтiру) құны мен жинақталған тозу құнының арасындағы айырмашылық ретінде айқындалады.

Толық қалпына келтіру құны, ереже бойынша, ауыстыру мүмкін болмайтын объектіні бағалау кезінде, сондай-ақ қолданыстағы бағалау объектісін пайдаланудың оның ең тиімді пайдаланылуына сәйкес болған жағдайда айқындалады.

Ауыстыру құны үлгілік жоба бойынша немесе бағалау объектісін оның алғашқы түрінде қалпына келтірудің экономикалық мақсатқа сәйкестілігі жағдайында салынған (салынып жатқан) объектіні бағалау кезінде айқындалады.

Шығын амалының әдістері:

1) элементтері бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктерді бағалау, сметалық нормалар мен ережелер, сметалық нормалар мен бағалау және басқа да нормативтер жинағын пайдалану негізінде толық қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;

2) құнный ұлғайтылған жинақталған көрсеткіштер әдісі – нормативтері ұлттық валютада белгіленген құрылыс құнының ұлғайтылған көрсеткіштер жинағын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

3) үлестік көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылығының немесе қуат бірлігінің бірегейлендірілген көрсеткіштері негізінде жылжымайтын мүліктің толық қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

4) индекстеу әдісі – объектінің баланстық құнын тиісті трендке – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ағымында құрылыс құнының өзгеру индекстеріне түзету тәсілі.

Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи тозудың, функционалдық және сыртқы (экономикалық) ескерудің (құнсызданудың) жиынтығына тең болады.

Табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады.

Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін (құру, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) жою шығындарының сомасына тең.

Жойылмайтын табиғи тозу сындарлы элементтерге бөлу әдісімен есептеледі, егер олар барлық сындарлы элементтердің орташа салмақтағы тозу шамасы ретінде әртүрлі өмір сүру мерзіміне ие болатын болса. Сындарлы элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмірдің нормативтік мерзіміне тең болады. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы табиғи жағдайын, сыртқы түрін, жинақталған тозуын, пайдаланудың экономикалық факторларын және т.б. ескере отырып, хронологиялық жас негізінде айқындалады. Сындарлы элементтердің экономикалық өмірінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады.

Функционалдық ескіру жойылатын және жойылмайтын болып бөлінеді.

Жойылатын функционалдық ескіру сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөндеу шығындарының сомасына тең болады. Жойылмайтын функционалдық ескіру кірістің жоғалуын не жылжымайтын мүліктің төмен сапасына байланысты қуаттың (пайдаланудың) жоғалуын капиталдандыру арқылы есептеледі.

Жылжымайтын мүліктің сыртқы (экономикалық) ескіруі жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің және басқа да экономикалық факторлардың қолайсыз орналасуынан туындаған кірістің жоғалуын капиталдандыру арқылы бағаланады.

9. Салыстырмалы амал әдісі нарықтық құнды бағалауды жақында болған сатулар бағасын немесе анықталған айырмашылықтарға түзетілген бағалау күніне дейін бағаланатын объекті нарығынан орын алған, бағаланатын объектілерге ұқсас объектілермен салыстырылатын объектілерді сату немесе жалға алу бойынша ұсыныстардың бағасын талдау негізінде орындауға мүмкіндік береді.

Талдауды жүргізу алдында ұқсас объектілер бағалау объектісімен салыстыру тестісінен өтеді. Ұқсас объектілер нарықтың бағалау объектісімен бір сегменттен және онымен бәсекелес болуы тиіс.

Бағалау объектісін аналогтармен салыстыру үшін тиісті салыстыру бірлігін таңдау керек. Ол үшін ғимараттың немесе жер учаскесінің шаршы метрінің бағасын есептеу арқылы мәмілелер/ұсыныстар бағасына талдау жасалады. Бағаларды салыстыру үшін қолданылатын басқа бірліктер объектілердің физикалық сипаттамалары жеткілікті біртектес болған жағдайда, құрылыс көлемінің, салыстырмалы жылжымайтын мүліктің шаршы метрінің немесе өнімділік бірлігінің бағасын қамтиды.

Салыстырмалы амал әдістері:

1) салыстырмалы талдау әдісі бағаларға іріктелген ұқсас жылжымайтын мүлік объектілерінің бағасына әсерін тигізетін экономикалық және физикалық параметрлердің айырмашылығына негізделген түзетулерді реттілікпен енгізуді болжайды;

2) екі модификациямен – жалпы ренталық мультипликатор әдісі мен капиталға айналдырудың жалпы коэффициенті әдісімен берілетін баға мен кіріс арақатынасы әдісі аналог бағасының оның табысына байланысты дәрежесін талдауға және оның бағаланатын объектіге қолданылуына негізделген.

3) бағалаудың мультипликативтік моделін құруды болжайтын статистикалық модельдеу әдiсi.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын салыстырмалы талдау әдісімен айқындау үшін іс-қимылдың келесі реттілігі қолданылады:

1) нарықты зерттеу және бағаланатын объектіге ұқсас объектілерді сатып алу немесе сату бойынша мәмілелер немесе ұсыныстар туралы ақпаратты жинау;

2) ақпараттың сенімділігін, нақтылығын және оның нарықтық деректерге сәйкестігін тексеру;

3) бағаланатын объект нарығы үшін үш типтілік салыстыру бірлігін таңдау;

4) салыстыру бірліктерін пайдаланумен салыстыру элементтері (бағаны құрайтын факторлар) бойынша бағаланатын жылжымайтын мүлікпен (бағалау объектісімен) салыстырылатын объектілерді (ұқсас объектілерді) салыстыру арқылы түзету коэффициенттерін есептеу;

5) әрбір салыстырылатын объектінің бағасына әрбір салыстыру элементі бойынша түзету енгізу;

6) бағаланатын объектінің нарықтық құнының бірыңғай көрсеткішін (мәнін) алу үшін салыстырылатын объектілердің түзетілген бағасын келісу.

Түзету коэффициенттері аналогтың бағаланатын объектіден әрбір өзгешелік факторы бойынша есептеледі.

Салыстыру бірлігін таңдағаннан кейін бағалау тәжірибесімен әзірленген тәртіппен салыстырылатын объектілердің ұсыныстар/сату бағасын түзету жасалады, бұл ретте алғашқы бес түзету қатаң тәртіппен, қалғандары еркін тәртіппен орындалады:

1) берілген мүліктік құқықтарға түзету – мүліктік құқықтардың (иемдену, пайдалану, билік ету, сервитуттардың және тағы басқалардың болуы) жиынтықты айырмасы ескеріледі;

2) саудаға түзету – есептесулер үшін нақты мәмілелердің емес, ұсыныстардың бағасы пайдаланылатын жағдайда алғашқы бағаға жеңілдік ескеріледі;

3) қаржылық жағдайларға түзету – төлем жағдайындағы айырма ескеріледі (ұсыныстар бағасын талдау кезінде қолданылмайды);

4) сату жағдайларына түзету – сатушы мен сатып алушының өзара байланысы және мәміленің нарықтық емес сипатының мүмкіндігі ескеріледі (ұсыныстар бағасын талдау кезінде қолданылмайды);

5) сату уақытына түзету – уақыт кезеңінде нарықтағы бағалардың өзгеруі ескеріледі;

6) орналасқан орнына түзету – орналасқан орнына байланысты бағалар айырмашылығы ескеріледі;

7) физикалық сипаттамасына түзету – объектілердің физикалық сипаттамасындағы айырма ескеріледі;

8) жылжымайтын мүліктің мақсатты пайдаланылуына түзету – мақсатты пайдаланылудың ауытқулары ескеріледі.

Статистикалық модельдеу әдісі салыстырмалы талдау әдісіне ұқсас, бірақ түзету коэффициенттері саны есептелетін параметрлердің он еселік санына тең келетін сатулар/ұсыныстар бағасы туралы ақпаратты пайдаланумен статистикалық әдіспен есептеледі. Жүргізілген есептеулер негізінде бағалаудың мультипликативтік моделі жасалады.

Жалпы ренталық мультипликатор әдісі (бұдан әрі – ЖРМ) жылжымайтын мүлік әкелетін кіріс шамасы баға құрайтын фактор болып табылатын болжамға негізделеді және ұқсас объектілер бойынша баға мен кіріс өлшемі жылжымайтын мүліктің нақты объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді пайдалануға негіз болады.

ЖРМ көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау кезеңдері:

1) бағаланатын объектінің не әлеуетті, не нақты жалпы кірісі бағаланады;

2) бағаланатын объектіге ол бойынша сату бағасы және әлеуетті не нақты кіріс шамасы туралы шынайы ақпарат бар үштен кем болмайтын аналог таңдалады;

3) аналогтардың бағаланатын объектімен салыстырмалылығын ұлғайтатын қажетті түзетулер енгізіледі;

4) әрбір аналог бойынша ЖРМ есептеледі;

5) барлық аналогтар бойынша ЖРМ орташа арифметикалық есептеу ретінде қорытынды ЖРМ айқындалады;

6) бағаланатын объектінің нарықтық құны орташа ЖРМ және бағаланатын объектінің есептік баламалы жалпы кірісінің көбейтіндісі ретінде есептеледі.

ЖРМ әдісі жеңілдетілген, қате бағалауды алуға мүмкіндік береді, ол ипотекамен ауыртпалық салынбаған, физикалық жағынан ұқсас және бір географиялық ауданда тұрған жылжымайтын мүлік объектілерін салыстыру кезінде ғана пайдаланылады.

Капиталға айналдырудың жалпы коэффициенті әдісі жылжымайтын мүлік объектісінің ТОК қолданылады. Капиталға айналдырудың жалпы коэффициенті салыстырылатын аналогтың таза операциялық кірістің оның бағасына қатынасымен айқындалады және бағаланатын объектінің таза операциялық кірісіне бөлгіш ретінде пайдаланылады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын капиталға айналдырудың жалпы коэффициенті әдісімен есептеудің негізгі кезеңдері:

1) жылжымайтын мүліктің бағаланатын объектісінің ТОК есептеледі;

2) бағаланатын объектіге сату бағасы және ТОК шамасы туралы шынайы ақпарат бар үштен кем болмайтын аналог таңдалады;

3) әрбір аналог бойынша капиталға айналдырудың жалпы коэффициенті есептеледі;

4) капиталға айналдырудың қорытынды жалпы коэффициенті барлық аналогтар бойынша капиталға айналдырудың орташа арифметикалық есептік жалпы коэффициенті ретінде айқындалады;

5) бағаланатын объектінің нарықтық құны бағаланатын объектінің ТОК таңдалған аналогтар бойынша капиталға айналдырудың орташа жалпы коэффициентіне қатынасы ретінде есептеледі;

10. Жер учаскелерін бағалау оның мақсаты мен нақты бар ақпаратқа байланысты келесі әдістермен айқындалады:

1) салыстырмалы талдау;

2) даму;

3) тарату (аллокация);

4) шығару (экстракция);

5) қалдық құн;

6) жер рентасын капиталдандыру.

Нормативпен салыстыру бойынша жер саны артық және артық учаскені бөлу мүмкіндігі болған кезде, оның ең тиімді жағдайында оның құны нарықтық құн бойынша бағаланады.

Жер учаскелеріне арналған салыстырмалы талдау әдісіне қарастырылатын мүлікті олар үшін соңғы нарықтық мәмілелер немесе ұсыныстардың бағалары бойынша нақты деректер бар ұқсас жер учаскелерімен тікелей салыстыру кіреді.

Әдiс мынадай iс-қимылдар реттiлiгiн болжайды:

1) осындай жер учаскелерiн сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргiзу және салыстыру объектiлерiн айқындау;

2) салыстыру объектiлерiнiң сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейiннен түзей отырып, бағалау объектiлерiн салыстыру объектiлерiмен салыстыру;

3) салыстыру объектiлерiнiң құнына түзетiлетiн түзетулер шамасын есепке алу арқылы бағалау объектiсiнiң құнын айқындау;

4) алынған есептеу нәтижелерiн келiсу.

Дамыту әдiсi нақты жылжымайтын мүлiк объектiсiн бiрқатар учаскелерге бөлу туралы жорамалдармен немесе басқа учаскелермен бiрiктiруге, осындай бөлу немесе бiрiктiру процестерiмен байланысты кірістер мен шығыстарды айқындаумен және нәтижесiнде алынған құн көрсеткiшiн шығару үшiн таза кірістерді дисконттаумен байланысты болады.

Әдiс мынадай iс-қимылдар реттiлiгiн болжайды:

1) жер учаскесiн пайдалану үшiн қажеттi шығыстар сомасы мен уақытша құрылымын оны ең тиiмдi пайдалану нұсқасына сәйкес айқындау (мысалы, жақсартылған жер учаскесiн жасау шығыны немесе жер учаскесiн пайдалану нысандарымен, түрiмен және сипатымен ерекшеленетiн жеке бөлiктерге бөлу шығыны);

2) жер учаскесiн ең тиiмдi пайдаланудан түсетін кірістердің шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;

3) жер учаскесiн ең тиiмдi пайдаланудан түсетін кірістерді алу үшiн қажетті операциялық шығыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;

4) капиталды бағаланатын жер учаскесiне инвестициялау тәуекелiнiң деңгейiне сәйкес келетiн дисконттау ставкаларының шамасын айқындау;

5) жер учаскесiн пайдаланумен байланысты барлық кірістер мен шығыстарды дисконттау арқылы жер учаскесiнiң құнын есептеу.

Тарату немесе аллокация әдісі жердің құны мен жақсартуларының арасындағы арақатынас немесе мүліктің құрамдас бөліктерінің арасындағы қандай да бір басқа арақатынас әзірленеді. Нәтижесі салыстыру мақсатында жер мен оның жақсартуларының арасындағы жалпы нарықтық бағаны бөлуге арналған шара болып табылады.

Әдiс мынадай iс-қимылдар реттiлiгiн болжайды:

1) жақсартылған жер учаскесiнiң (онда орналастырылған ғимараттардың) нарықтық құнын айқындау;

2) бағаланатындарға ұқсас құрылыс салынған жер учаскесiнiң нарықтық құнындағы жер үлесiнiң ең ықтимал мәнiн айқындау;

3) аймаққа бөлу коэффициентiн ескере отырып, бағаланатын жер учаскесiнiң нарықтық құнындағы үлесi ретiнде жердiң нарықтық құнын есептеу;

Алу немесе экстракция әдiсi амортизацияны шегерiп, шығындарды талдау және басқа қатынастарда салыстырылатын жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң толық бағасынан нәтиже алу арқылы жер учаскелерiн бағалау кезiнде қолданылады.

Әдiс мынадай iс-қимылдар реттiлiгiн болжайды:

1) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiн аналог объектiлермен салыстыру жүзеге асырылатын элементтердi айқындау;

2) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен әрбiр аналогтың айырмашылық сипаты мен дәрежесiн салыстырудың әрбір элементi бойынша айқындау;

3) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен әрбiр аналогтардың бағасын салыстырудың әрбір элементтерi бойынша айқындау;

4) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнен олардың айырмашылығын тегiстейтiн әрбiр аналогтың бағасын әрбір салыстыру элементтерi бойынша түзету;

5) аналогтардың түзетiлген бағасын негiздi қорыту арқылы бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнын есептеу;

6) бағаланатын жер учаскесi жақсартуларының ауыстыру құнын немесе қалпына келтіру құнын есептеу;

7) бағаланатын жер учаскесiн қамтитын бiрыңғай жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнынан жақсартылған жер учаскесiнiң ауыстыру құнын немесе қалпына келтiру құнын шегеру арқылы бағаланатын жер учаскесiнiң нарықтық құнын есептеу;

Қалдық құн әдiсi жақсартылған жерлермен байланысты болмайтын күту және қосылған кiрiстiлiк принциптерiне негiзделген.

Әдiстi қолдану шарты - бағаланатын жер учаскесiне кіріс әкелетiн жақсартуларды салу мүмкiндiгi немесе кіріс әкелетiн жер учаскесiн коммерциялық пайдалану мүмкiндiгi. Егер кіріс жер учаскесiн коммерциялық пайдалануға есептелсе, онда осы кірістен жер учаскесiне қатысы жоқ кірісті шегеру немесе капиталға айналдырылған кірістен жер учаскесiне қатысы жоқ активтердiң нарықтық құнын шегеру қажет.

Әдiстi қолдану мүлiктiң кірістік объектiлерiмен шектеледi.

Әдiс мынадай iс-қимылдар реттiлiгiн болжайды:

1) нарықтық рента және болжанып отырған операциялық шығыстар негiзiнде барлық меншiктiң таза операциялық табысы айқындалады;

2) құрылысқа (ғимаратқа) қатысты таза операциялық кіріс айқындалады;

3) жер учаскесiне қатысты таза операциялық кіріс жер үшiн капиталға айналдыру нормасы арқылы құн көрсеткiшiне капиталға айналады;

Жер рентасын капиталдандыру әдісі мынадай iс-қимылдар реттiлiгiн болжайды:

1) жер учаскесiмен жасалатын жер рентасын есептеу;

2) жер рентасын капиталдандырудың тиiстi коэффициентінің шамасын айқындау;

3) жер рентасын капиталдандыру арқылы жер учаскесiнiң нарықтық құнын есептеу.

3. Ерекше жылжымайтын мүлiк объектiлерiн
бағалау ерекшелiктерi

11. Ауыл шаруашылығы алқаптары ретiнде пайдаланылатын жер учаскелерiн бағалау үшiн ренталық кірісті айқындау үшiн жалпы кіріс ауыл шаруашылығы дақылдарының үлгiлiк өнiмiнің динамикасын және оны нарықта сату бағасын талдау негiзiнде есептеледi. Ренталық кірісті есептеу кезінде ескерiлетiн шығындар өңiрлiк нарыққа тән болып табылатын өндiрiстiк шығындар мен өндiрушiнiң пайдасын қамтиды.

12. Орман өсiмдiгi бар және орманды өсiруге арналған жер учаскелерiн бағалау үшiн ренталық кіріс орман ресурстарын пайдаланудан болжам жасалатын жалпы кірістен кесу айналымы кезеңiнде өндiрушiнiң өндiрiстiк шығындары мен кiрiстерiн шегеру арқылы есептеледi.

13. Шекараларында шаруашылық қызмет үшiн пайдаланылатын табиғи және жасанды жабық су қоймалары орналасқан жер учаскелерiнiң құны жақсартылған жерлерi бар жер учаскелерiн бағалауға ұқсас айқындалады.

14. Құрылысы аяқталмаған объектiлердiң құны шығындық, салыстырмалы амалдарды қолданумен, сондай-ақ барлық әдiстемелiк амалдарды бiрiктiру арқылы айқындалады.

Әдiстемелiк амалдар бiрiктiрiлген жағдайда аяқталмаған құрылыс объектiсiнiң құны оның құрылысы аяқталғаннан кейiн ең тиiмдi пайдалану және пайдалануға енгiзген жағдайда бағалау объектiсiнiң болжанып отырған нарықтық құны мен құрылысты аяқтауға және осы объектiнi пайдалануға енгiзуге шыққан шығындардың ағымдағы құнының арасындағы айырма ретiнде айқындалады.

15. Жылжымайтын мүлiктiң табиғи объектiлерiнiң құны иесi (балансты ұстаушы, пайдаланушы) үшiн олардың пайдалылығын талдау нәтижелерiнiң негiзiнде және осы объектiлердi пайдалануға қатысты заңнамада белгiленген шектеулерді ескерумен айқындалады.

16. Таратқыш құрылғылардың құны шығындық және кірістік амалдарды қолданумен айқындалады. Кірістік амал осындай жылжымайтын мүлiктi пайдалану төлемін есепке алуға негiзделедi.

17. Тарихи мүлiк объектiлерiн бағалау мынадай реттiлiкпен орындалады:

1) бағалау объектiсiн сәйкестендiру;

2) меншiк құқығын сәйкестендіру;

3) тарихи мәртебенi (халықаралық, ұлттық немесе өңiрлiк) тiркеу деңгейiн айқындау;

4) тарихи мүлiктi қорғаумен байланысты белгiленген шектеулер зерттеледi;

5) тарихи мүлiк объектiлерi ие болатын артықшылықтар мен шектеулердi ескере отырып, осы Стандартта келтiрiлген бiр немесе бiрнеше әдiстерді бағалау жүргiзiледi.

4. Бағалау әдiстерiне қойылатын талаптар

18. Бағалау әдiстерiн таңдау және қолдану кезiнде бағалаушы мынадай негiзгi талаптарды сақтайды:

1) бағалау нысанасы мен айқындалатын құн түрiн сәйкестендіру;

2) жылжымайтын мүлiк объектісіне бағалау жүргiзу кезiнде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз ету;

3) құқықтық талдау жүргiзу, мүлiктiк құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендіру;

4) бағалау әдісінің таңдалуын негiздеу;

5) бағалау туралы есепте шынайы деректердi, есептiк көрсеткiштердi және жүргізілген бағалаудың нәтижесін толық және айқын түсіндіру үшін қажет негiзделген нәтижелердi толыққанды және түсiнiктi жазуды қамтамасыз ету.

5. Бағалауды жүргiзу тәртiбi

19. Объектіні бағалау мынадай тәртіппен жүргізіледі:

1) тапсырманы айқындау:

бағаланатын мүлiктi сәйкестендiру;

мүлiктiк құқықтарды сәйкестендiру;

бағалау мақсатын нақтылау;

бағалау базасын және құн түрiн белгілеу;

бағалау күнін келiсу;

өзге де шектеу жағдайларын айқындау;

объектіні тексеру және бағалауды жүргізуге шарт жасасу.

2) деректердi алдын ала талдау, iрiктеу және жинақтау:

бағалау объектісі туралы құжаттарды, өзге де мәлiметтердi жинақтау, өңдеу және талдау;

ұқсас мүлiкке сұраныс пен ұсынысты талдау;

бағаланатын жылжымайтын мүлiктi ең тиiмдi пайдалануды талдау.

3) бағалау амалдарын және әдістерін таңдау, бағалау объектiсiнiң нарықтық немесе өзге құнын белгiлеу бойынша есептеулерді жасау;

4) бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижелерді келісу және бағалау объектісінің қорытынды құнын айқындау;

5) толық баяндалған есепті жасау.

	Қазақстан Республикасы Әділет Министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы № 115 бұйрығына
	4-қосымша

"Құн базалары мен типтері" бағалау стандарты
1. Жалпы ережелер

1. Осы мемлекеттік бағалау стандарты "Құн базалары мен типтері" (бұдан әрі – Стандарт) халықаралық бағалау стандарттарын пайдалана отырып, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасы Заңының негізінде әзірленді және бағалау мақсатын, бағалау нәтижесінің болжамды қолданылу мақсатын, сондай-ақ нарықтық құнның және нарықтық құннан айрықшаланатын басқа құн түрлерінің анықтамасын ашады. Осы Бағалау стандарты бағалау қызметін жүзеге асыру кезінде қолдануға міндетті болып табылады.

2. Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтіктілік және дұрыстық болып табылады.

3. Осы Стандартта келесі ұғымдар пайдаланылады:

1) алмастыру құны – бағалау объектісінің тозуын ескере отырып, бағалау жүргізілген күні қолданылған нарықтық бағалардағы бағалаудың ұқсас объектісін жасауға жұмсалатын шығындар сомасы;

2) арнайы құн – бұл нарықтық құннан асып түсетін және активтің кейбір ерекшеліктерін көрсететін, арнайы сатып алушы үшін құндылыққа ие сома;

3) әділ құн – әрбір тараптың тиісті мүдделерін көрсететін нақты хабардар және мүдделі тараптар арасында активтерді немесе міндеттемелерді тапсыру кезіндегі есеп айырысу бағасы;

4) бастапқы құн – бұл төленген өтелмейтін салықтар мен алымдарды, сондай-ақ жеткізуге, монтаждауға, орнатуға, іске қосуға кететін шығындарды және басқа да активтерді мақсатты пайдалану үшін тікелей жұмыс жағдайына келтіруге жұмсалатын шығындарды қоса алғанда, негізгі құралдарды тұрғызу немесе сатып алу жөнінде нақты шыққан шығындар құны;

5) инвестициялық құн - жеке инвестиция ретінде қаралатын немесе оның меншік иесі немесе болашақ меншік иесі операциялық мақсатта пайдалануына арналған актив құны;

6) кәдеге жарату құны – бағалау объектісін кәдеге жаратуға шыққан шығындарды алып тастаумен қамтылған материалдардың нарықтық құнына тең бағалау объектісінің құны;

7) кеден құны - қолданыстағы кеден заңнамасы негізінде есептелетін кеден төлемдерін аудару мақсатында айқындалатын құн;

8) нарықтық құн – тараптардың әрқайсысы жақсы хабардар бола отырып, мәжбүрлеусіз және ұқыпты есепппен тиісті маркетинг жүргізгеннен кейін коммерциялық мәміле нәтижесінде мүдделі сатып алушы мен мүдделі сатушы арасында бағалау күніне активті немесе міндеттемені ауыстыру жасалатын ақшалай есеп айырысу сомасы;

9) өсімін молайту құны - бағалау жүргізген, ұқсас материалдар мен технологияларды қолданумен бағалау объектісінің тозуын ескере отырып, бағалау объектісіне ұқсас объектіні жасаған күні қолданылған нарық бағаларындағы шығындар сомасы;

10) сақтандыру құны - келісімшарттың немесе сақтандыру полисінің ережесінде көзделген мүлік құны. Сақтандыру сомасыныңболжанып отырған мөлшері сақтандыру шартының талаптарына жүргізілген талдау нәтижелері негізінде жалпы, жекелеген сақтандыру жағдайлары, сақтандыру жағдайларының тобы үшін, сондай-ақ мүліктің табиғи жағдайының, оны ағымдағы қолдану, мүліктің нарықтық құнын қалыптастыруға сыртқы факторлардың ықпал ету ерекшеліктерін есепке алу негізінде айқындалады;

11) салық құны – қолданыстағы салық заңнамасының негізінде есептелетін құн;

12) тарату құны – әдетте бизнес жабылғаннан кейін жеке сату үшін ұсынылатын, бизнесте бірлесіп пайдаланылатын активтер тобының нарықтық құнының кіші түрі;

13) синергетикалық құн – бұл бастапқы мүліктік мүдде сомасына қарағанда оларды біріктіру нәтижесінде алынған мүліктік мүдде құны жоғары болғанда, екі немесе одан да көп мүліктік мүдделерді қосу есебінен нарықтық құннан асып түсетін құн түрі;

14) терминалдық құн – активтің немесе жалпы компанияның болашақтағы белгілі бір уақыттағы құны;

15) теңгерімдік құн – барлық жинақталған амортизация мен жинақталған шығыс сомаларын құнсызданудан алып тастағаннан кейінгі бухгалтерлік теңгерімде танылатын актив сомасы.

4. Құн базасы өлшеудің құндық бағалаудағы негізгі жорамалдары туралы өтінішті білдіреді. Онда, мысалы, гипотетикалық мәміленің, тараптардың қатынастары мен уәждемесінің, сондай-ақ активті нарықта экспозициялау дәрежесінің айқындалатын құнына негізделетін негізгі жорамалдар сипатталады. Бағалаудың қолайлы базасы бағалау мақсаттарына байланысты болады.

5. Бағалау базасы үш негізгі категорияға бөлінеді:

1) еркін және ашық нарықта болып жататын гипотетикалық алмасудан алынатын аса ықтимал бағаны көрсететін база.

2) активті иеленуден жеке немесе заңды тұлға алатын пайданы көрсететін база. Осы категорияның бағалау базасы экономикалық пайдалылығының немесе мүліктің нарыққа қатысушылармен сатып алыну қабілетіне емес, оның функцияларының немесе нарық жағдайының әдеттен тыс немесе әдеттегідегі емес әсерінің пайымдауларына негізделеді;

3) активті нақты екі тарап арасында алмастыру кезінде дұрыс негіздерде келісуге болатын бағаларды көрсететін база.

6. Құндық бағалау заңнамамен, ережелермен, жеке шарт шеңберінде немесе өзге де құжатпен айқындалатын бағалау базасын қолдануды талап етеді.

7. Бағалау базасын және құнның түрін таңдау мүлікті бағалауды жүргізуге шарт жасасудың алдында болады және мүлікті бағалау мақсатына, оның ерекшеліктеріне, сондай-ақ нормативтік талаптарға байланысты болады.

8. Бағалау мақсаты құнның нақты бір түрінің шамасын белгілеу болып табылады, ол бағаланатын бағалау объектісінің бағалау нәтижесін болжамды пайдаланумен айқындалады және бағалау туралы есепті жасаушы тапсырыс берушімен шартта белгіленеді.

9. Бағалау нәтижесі бағалау объектісі құнының қорытынды шамасы болып табылады. Бағалау нәтижесі тараптардың бағалау объектісімен іс-әрекеттер жасау үшін бағаны айқындау, қатысты мәміле жасау немесе өзге де бағаларды айқындау, оның ішінде сату-сатып, жалға немесе кепілге беру, сақтандыру, несие алу, жарғылық капиталға енгізу, салық салу мақсатында, қаржылық есептілікті жасау, кәсіпорындарды қайта құру және жекешелендіру, мүліктік дауларды шешу, басқару шешімдерін қабылдау кезінде пайдаланылады.

2. Бағалау объектісінің нарықтық құны және оның кіші түрлері

10. Мүліктің нарықтық құны оның аса тиімді пайдаланылуын көрсетеді, ол табиғи мүмкінді, заң тұрғысынан рұқсат етілген, экономикалық негізделген, қаржылық тұрғысынан жүзеге асырылатын болып табылады және осы мүліктің ең жоғары құнына әкеледі. Аталған факт нарықтық қатынастарға қатысушылар ұсынылған бағаны белгілеу кезінде ескеріледі.

11. Нарықтық құнға сатып алушы мен сатушының мәмілені жүзеге асырған кездегі шығындары, сондай-ақ осы мәміленің нәтижесі бойынша төленуі қажетті салық шығындары кірмейді.

12. Нарықтық құнды бағалаушы айқындайды:

1) мүлікті мемлекеттік мұқтаж үшін алып қойғанда;

2) акционерлердің жалпы жиналысының шешімдері бойынша немесе қоғамның директорлар кеңесінің (бақылау кеңесі) шешімі бойынша қоғам сатып алатын қоғамның жарияланған акцияларын айқындау кезінде;

3) жарғылық капиталдағы ақшалай емес салымдардың құнын айқындау кезінде;

4) банкроттық рәсімі барысындағы борышкер мүлкінің құнын айқындау кезінде;

5) кепіл объектісінің, оның ішінде ипотека кезіндегі құнын айқындау кезінде;

6) ақысыз алынған мүлік құнын айқындау кезінде;

7) мемлекеттік мүлікті жекешелендіру кезінде;

8) атқару өндірісін жүргізу кезінде;

9) талап ету құқығын беру кезінде;

10) мүлікті бөлу кезінде;

11) сенімді басқару не жалға беру кезінде;

12) заңнамада белгіленген өзге де жағдайларда.

13. Бағаланатын мүліктің түріне байланысты және оның нақты немесе болжанатын жағдайын бағалау кезінде нарықтық құнның кіші түрлері пайдаланылады:

1) тарату құны;

2) кәдеге жарату құны;

3) терминалдық құны.

14. Нарықтық құнды аралық есептеулерде, сондай-ақ қаржылық есептілікте қолданылады:

1) алмастыру құны;

2) өсімін молайту құны;

3) теңгерімдік құн;

4) бастапқы құн.

3. Бағалау объектісінің нарықтық емес құнының түрлері

15. Бағалау базасының екінші және үшінші санатында айқындалатын нарықтық емес құнның түрлеріне жатады:

1) инвестициялық құн;

2) арнайы құн;

3) әділ құн;

4) синэнергетикалық құн.

16. Заңнамада белгіленген бағалау базасында айқындалған құн түрлеріне жатады:

1) салық құны;

2) сақтандыру құны;

3) кедендік құн.

4. Бағалау амалдары

17. Нақты объектіге байланысты бағалау объектісінің құны салыстырмалы, кірістік және /немесе шығындық амалдармен айқындалады.

18. Салыстырмалы амал бағаланатын активті бағалар туралы ақпарат қолжетімді болатын бірдей немесе ұқсас активтермен салыстыру арқылы құн көрсеткішін алуды қамтамасыз етеді.

Осы амалдың шеңберінде бірінші қадам жақында болған сатулар бағасын немесе бірдей немесе ұқсас активтердің ұсыныс бағаларын, осындай ақпараттың орындылығы нақты айқындалған және сыни талдауға ұшыраған жағдайда қарастыру болып табылады. Кейбір жағдайларда бағаланатын актив пен оның құқықтық, экономикалық және табиғи сипаттамалары бөлігінде аналогтар арасында айырмашылықтар байқалады. Актив пен аналогтар, сондай-ақ пайдаланылатын бағалау базасының немесе жүргізілген бағалау процесінде жасалған өзге де жорамалдаулардың негізінде жатқан нақты жағдайлар мен жорамалдаулар арасындағы айырмашылықтарды көрсету үшін баға ақпаратына кейбір аналогтар бойынша тиісті түзетулер енгізіледі.

19. Кірістік амал болашақ ақша ағындарын бірыңғай ағымдағы капиталдық құнға келтіру арқылы құн көрсеткішінің алынуын қамтамасыз етеді.

Аталған амалда активті пайдалы қолдану кезеңінде жасалған кіріс талданады, ал бағалау объектісінің ағымдағы құны болашақтағы ақша ағынын дисконттау (капиталдандыру) арқылы айқындалады. Кірістер ағыны шартқа немесе шарттарға сәйкес айқындалады немесе шартсыз негізге ие болады, мысалы, активтерді пайдаланудан немесе сақтаудан алынатын, күтілетін пайда түрінде болады.

Сонымен қатар, кірістік амал міндеттемелерді бағалауда қолданылады, бұл ретте оны өтегенге дейін міндеттемелерге қызмет көрсету үшін қажетті ақша ағындары талданады.

20. Шығындық амал сатып алушы актив үшін тең пайдалы активті алу үшін қажетті шығын сомасынан, оны сатып алу немесе құру арқылы болсын, артық төлемейтін экономикалық қағидатты пайдалануға негізделген құн көрсеткішінің алынуын қамтамасыз етеді.

Бұл амал бағаланатын актив үшін нарықта ұзақ уақыт және онымен байланысты ыңғайсыздықтармен және тәуекелдермен қиындатылатын факторлар жоқ болғанда, сатып алушы төлейтін баға балама активті сатып алу мен құру шығындарынан аспайтын болады деген қағидатқа негізделген. Жиі жасы мен ескіру себебі бойынша бағаланатын актив сатып алынатын немесе құрылатын балама активтерге қарағанда тартымды болмай қалады.

Егер осылай болатын болса, онда талап етілетін бағалау базасына байланысты балама актив шығындарына түзетулер енгізіледі.

	Қазақстан Республикасы Әділет Министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы № 115 бұйрығына
	5-қосымша

"Зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң және материалдық емес активтердiң
құнын бағалау" бағалау стандарты
1. Жалпы ережелер

1. Осы зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң және материалдық емес активтердiң құнын бағалау стандарты (бұдан әрі – Стандарт) "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы" Заңның негiзiнде халықаралық бағалау стандарттарын пайдаланумен әзiрленген және зияткерлiк меншiк пен материалдық емес активтердi бағалау әдiстерiне қойылатын негізгі талаптарды белгiлейдi. Стандарт Қазақстан Республикасы аумағындағы зияткерлiк меншiк объектiлерi мен материалдық емес активтердiң барлық түрлерiн бағалау үшiн қолданылады.

Ескерту. 1-тармақ жаңа редакцияда – ҚР Әділет министрінің 24.05.2017 № 599 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

2. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:

1) алу (экстракция) – жанама салыстыру әдiсi. Ол материалдық және материалдық емес активтердiң рентабельдiлiгiнiң орташа салалық көрсеткiштерi бар кәсiпорынның нақты рентабельдiлiгiн талдау арқылы материалдық емес активтердiң есептiк құнын бередi;

2) бағалау объектiсi құнының қорытынды шамасы - бағалаушының бағалаудың түрлi амалдары мен әдiстерiн пайдалану кезiнде бағалау объектiсiнiң құнын есептеу нәтижелерiн негiздеп жалпылау қорытындысы ретiнде алынған бағалау объектiсi құнының шамасы;

3) бiрiктiрiлген төлем - роялти мен тұтас төлемдi қамтитын лицензиялық төлем;

4) дисконттау (капиталдандыру) – болашақтағы ақша ағындарын бағалау объектiсiнiң ағымдағы құнына қайта есептеу;

5) дисконттау ставкасы – болашақта төлеуге немесе алуға жататын ақша сомасын бүгiнгi құнға айырбастау үшiн пайдаланылатын, зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң құнын бағалау кезiнде пайдаланылатын кіріс ставкасы;

6) зияткерлiк меншiк – зияткерлiк шығармашылық қызметтiң нәтижесi және оған теңестiрiлген заңды тұлғаларды, жеке және заңды тұлғалардың өнiмдерiн, олар орындайтын жұмыстар мен қызметтердi (фирмалық атаулар, тауарлық белгi, қызмет көрсету белгiсi және тағы басқа) дараландыру құралдары;

7) өнеркәсіптік меншік объектілері – өнертабыстар, өнеркәсіптік үлгілер, пайдалы модельдер, селекциялық жетістіктер, тауар таңбалары, қызмет көрсету таңбалары, тауар шығарылған жерлердiң атаулары, фирмалық атаулар;

8) зияткерлiк меншiк құқығы объектiсiн пайдалы қолданудың қалдық мерзiмi - бағалау күнiнен бастап зияткерлiк меншiк құқығы объектiсiн пайдалы қолданудың мерзiмi аяқталғанға дейiнгi кезең;

9) кіріс мультипликаторы – сату бағасы немесе мүлiк құны және орташа жылдық кіріс немесе оның күтiлген шамасы арасындағы арақатынас кірістің жалпы немесе таза шамасына негiзделеді;

10) қорғау құжаттары – өнертабысқа, өнеркәсiп үлгiлерiне, пайдалы модельдерге, селекциялық жетістіктерге патенттер, тауар таңбаларына, қызмет көрсету таңбаларына, тауар шығарылған жерлердiң атауларына куәліктер;

11) лицензиялық төлем – лицензиялық шарт нысаны болып табылатын зияткерлiк меншiк құқығы объектiсiн пайдалану құқығын бергенi үшiн төлем. Лицензиялық төлемдерге тұтас төлем, роялти және бiрiктiрiлген төлем жатады;

12) лицензиялық шарт – өнеркәсiптiк меншiк объектiсiне айрықша құқықтар иесi (лицензиар) басқа тарапқа (лицензиатқа) өнеркәсiптiк меншiктiң тиiстi объектiсiн уақытша белгiлi бiр жолмен пайдалану құқығын беру шарты;

13) материалдық емес активтер – бұл физикалық нысаны жоқ, экономикалық құрамға ие, өзінің құқық иеленушісіне құқық және экономикалық пайда ұсынатын ақшалай емес активтер;

14) опционды орындау бағасы – опциондық шартта көзделген мерзiм iшiнде бағалы қағазды шарттасқан көлемде және алдын ала келiсiлген баға бойынша сатып алу ("колл") немесе сату ("пут") құқығын беретiн мәмiле бағасы;

15) өнiмдi өткiзуден түскен пайда – есептiк кезеңде өнiмдi сатудан алынған өндiрiлген өнiм көлемiнiң табиғи өлшемi оның бағасына тең болатын қаражат сомасы;

16) роялти – нақты тұрақты ставкалар ретiнде белгiленетiн және лицензиат нақты келiсiлген уақыт мерзiмiнен кейiн лицензиарға төлеп тұратын тұрақты пайыздық аударымдар;

17) таза ақша ағыны – табыс салығын, капиталдық шығындарды және таза айналым капиталының өсуiн есептен шығарғандағы таза операциялық пайда мен амортизация сомасына тең, операциялық кезең бойында алынған ақшалай қаражат көлемi;

18) тарату (аллокация) – жанама салыстыру тәсiлi, бұл ретте материалдық емес активтер мен материалдық активтер құнының арасындағы арақатынас әзiрленедi. Салыстыру мақсатында материалдық емес активтер мен активтер арасындағы жалпы нарықтық құнды таратуға арналған шара нәтижесi болып табылады.

Ескерту. 2-тармақ жаңа редакцияда – ҚР Әділет министрінің 24.05.2017 № 599 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

3. Осы стандарт мақсаты үшін келесілер бағалау объектілері болып таныла алады:

1) зияткерлік шығармашылық қызмет нәтижелеріне айрықша құқықтар;

2) азаматтық айналымға қатысушылардың, тауарлар, жұмыстар мен қызмет көрсетулердi дараландыру құралдарына айрықша құқықтар;

3) іскерлік беделділік (гудвилл).

Ескерту. 3-тармақ жаңа редакцияда – ҚР Әділет министрінің 24.05.2017 № 599 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

4. Материалдық емес активті кәсіпорын халықаралық қаржылық есептілік стандартына сәйкес, егер:

осы активпен тiкелей байланысты ұйымның болашақта күтiлетiн экономикалық пайда табуының ықтималдылығы жоғары болса;

активтiң құны дұрыс айқындалатын болса, актив ретiнде танылады.

5. Материалдық емес активтердiң құрамына олардың құнын көрсетумен есептiк бiрлiктер ретiнде зияткерлiк меншiк объектiлерiне мынадай құқықтар кiредi:

өнертабыстарға тиесiлi патенттерден шығатын құқықтар;

өндiрiстiк үлгiлерге тиесiлi патенттерден шығатын құқықтар;

пайдалы модельдерге тиесiлi патенттерден шығатын құқықтар;

тауар белгiлерiне куәлiктерге тиесiлi патенттерден шығатын құқықтар;

өсiмдiктер мен жануарлардың жаңа сорттарына тиесiлi патенттерден шығатын құқықтар;

басқа тұлғаларға тиесiлi, патенттермен қорғалған өнертабыстарды пайдалануға жасалған лицензиялық шарттардан шығатын құқықтар;

басқа тұлғаларға тиесiлi, патенттермен қорғалған өндiрiстiк үлгiлердi пайдалануға жасалған лицензиялық шарттардан шығатын құқықтар;

басқа тұлғаларға тиесiлi, патенттермен қорғалған пайдалы модельдердi пайдалануға жасалған лицензиялық шарттардан шығатын құқықтар;

басқа тұлғаларға тиесiлi, куәлiктермен қорғалған тауар белгiлерiн пайдалануға жасалған лицензиялық шарттардан шығатын құқықтар;

"ноу-хауды" беру туралы келiсiм негiзiнде берiлетiн және "ноу-хауды" беру туралы шарт бойынша тараптар болатын кәсiпорынның құжаттарымен расталған "ноу-хауға" айрықша құқықтар;

авторлық құқық пен сабақтас құқықтардың объектiлерiне тиесiлi құқықтар;

мемлекеттiк құжаттармен растауды талап етпейтiн зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң айрықша құқықтары (интегралдық микросхемалар топологиясы, ЭЕМ-ге арналған бағдарламалар, деректер базасы және авторлық құқықтың т.б. объектiлерi).

6. Қаржылық мүдделерді материалдық емес активтер бiлдiредi және қамтиды:

бизнеске немесе мүлiкке меншiк құқығынан ажырамайтын құқықтар, яғни пайдалану, қарызға алу, сату, жалға беру немесе басқару құқықтары;

сатып алуға опционы бар, сатып алуға немесе жалға алу шартына опцион беретiн келiсiмшарт шегiндегi ажырамайтын құқықтар, яғни орындау немесе орындамау құқығы;

бағалы қағаздар шығаруға меншiк құқығынан ажырамайтын құқықтар (яғни оларды өзiнде сақтау немесе оларды басқа тұлғаларға беру құқықтары).

7. Материалдық емес активтер нарықтық құнын бағалау мынадай жағдайларда жүргiзiледі:

1) халықаралық стандарттарға сәйкес қаржылық есептiлiк үшiн активтердi бағалау кезiнде;

2) кепiл мәнiнiң құнын анықтау кезiнде, оның iшiнде ипотека кезiнде;

3) мүлiктiк салымдардың жарғылық капиталға құнын анықтау кезiнде;

4) банкроттық рәсiмдер барысында борышкер мүлкiнiң құнын анықтау кезiнде;

5) ақысыз алынған мүлiктiң құнын анықтау кезiнде;

6) зияткерлiк меншiк объектiлерiн және оларды пайдалануда құқық иелерiнiң тәуекелiн сақтандыру кезiнде;

7) зияткерлiк меншiк құқығының бұзылуы салдарынан құқық иесiне келтiрiлген залалды анықтау кезiнде;

8) зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң құқықтарын беру және оларды пайдалануға лицензия беру кезiнде.

Ескерту. 7-тармақ жаңа редакцияда – ҚР Әділет министрінің 24.05.2017 № 599 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

2. Зияткерлік меншік объектілерін және материалдық емес активтерді бағалау әдістері

8. Зияткерлiк меншiк объектiлерiн және материалдық емес активтердi бағалау нақты объектiнiң, бағалауды тағайындау және шынайы ақпараттың болуына байланысты кіріс, салыстыру және шығын амалы әдiстерiмен орындалады.

9. Кіріс амалының әдістері:

1) роялти әдісі (роялтиден босату әдісі);

2) пайдадаға басымдық әдісі;

3) артық кіріс әдісі;

4) қалдық құн әдісі;

5) даму әдісі (опцион әдісі).

Роялтиден босату әдісінде материалдық емес активтердің құны болжамды лицензиялық төлемнің құнынан шығатын, оны үшінші тұлғалардың лицензияларын пайдаланбай, активтерді иелену арқасында үнемделетін құнымен айқындалады.

Роялтидің болжамды төлемдері материалдық емес активтерді пайдалану мерзіміне түзетіледі және салық салу факторларын ескерумен олардың келтірілген құнын алу үшін бағалау күніне дисконтталады. Кейбір жағдайларда роялти төлемдері пайданың немесе өзге қаржылық көрсеткіштің пайызына негізделген мерзімдік сомаға қосымша бастапқы жарнаны қамтиды.

Болжамды роялти ставкасын алу үшін екі әдіс қолданылады:

1) нарықтық роялтидің салыстырмалы немесе ұқсас мәмілелер бойынша ставкаларға негізделген әдіс. Осы әдісті қолданудың қажетті шарты тұрақты коммерциялық негізде лицензия бойынша пайдалануға берілетін материалдық емес активтердің болуы.

2) мүдделі лицензиат мен мүдделі лицензиар арасындағы тәуелсіз коммерциялық мәмілелерде бағаланатын материалдық емес активті пайдалану құқығы үшін лицензиарға болжамды төленетін үлесті анықтауға және лицензиар мен лицензиат арасындағы материалдық емес активтен пайда болған кірісті бөлуге негізделген әдіс.

Роялтидің ставкасы жиі салыстырмалы активтер үшін нарықта маңызды шашыраңқы болады. Сондықтан пайдалану болжанатын роялти шамасын бағаланатын активті пайдаланумен бизнес операторы талап ететін операциялық рентабельділік көрсеткішімен салыстыру ақылға қонымды.

Роялтиден босату әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) пайдаланылатын зияткерлiк меншiк объектiсiне құқықтардың әрекет ету мерзiмi iшiнде жыл сайынғы жалпы операциялық кіріс шамасын ықтималды үш сценарий бойынша (оптимистiк, пессимистiк және реалистiк) айқындау;

2) роялтидiң стандартты мағынасының көмегiмен өнеркәсiп салалары және тауарлар мен бұйымдардың түрлерi бойынша жалпы операциялық кірісті жасауда зияткерлiк меншiктiң үлесiн айқындау, ол мүлiктi бағалау бойынша анықтамалық әдебиеттерде жарияланатын деректер бойынша қабылданады;

3) зияткерлiк меншiк объектiсiнiң құндылығы мен қорғалуына түзетулер енгiзу арқылы алынған кірістің (пайданың) шамасын нақтылау, олардың шамасы мүлiктi бағалау бойынша анықтамалық әдебиетте жарияланады;

4) капиталдың орташа өлшенген бағасының шамасын есептеу;

5) аннуитет моделiн пайдалана отырып кіріс мультипликаторын есептеу, ол зияткерлік меншікті бағалаудың және орташа өлшенген құны шамасының заңдық өмір сүру мерзiмiне байланысты функцияны білдіреді;

6)терминалды құнды есептеу;

7) зияткерлiк меншiк объектiсiнiң нарықтық құнын тікелей капиталдандыру немесе ақша ағындарын дисконттау әдiстерiмен есептеу;

8) зияткерлiк меншiк объектiсi құнының ең ықтимал шамасын үш сценарийдiң орташа өлшенген нәтижесі әдiсiмен есептеу.

Осы әдiс бойынша зияткерлiк меншiк объектiсiнiң құны осы жүйеде ақша ағынын жасауға қатысатын зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң құндылығы мен қорғалуына түзетiлерi бар роялтидiң стандартты ставкасына көбейтiлген, лицензиялық шарттың есептiк мерзiмi үшiн бизнес-жүйенiң жылдық пайдасының дисконтталған (капиталға айналдырылған) сомасы ретiнде есептеледi.

Пайданың артықшылық әдісі, егер осы активті бизнеспен алынатын табыстармен немесе ақша ағындарымен бағаланатын материалдық емес активтерді пайдаланған кезде бизнес арқылы алынған болжамды пайданы немесе ақша ағынын салыстыруды болжайды. Әдіс жиі нарықта негізделген роялтидің ставкасы қол жетімсіз немесе сенімсіз болғанда пайдаланылады.

Пайда болған табыстың айырмашылығын белгілегеннен кейін, болжамды мерзімді үстеме пайданы немесе ақша ағынын ағымдағы құнға келтіру үшін қолданылатын тиісті дисконттау ставкасын немесе ақша ағынының немесе тұрақты үстеме табыс деңгейін капиталдандыруды талап ететін капиталдандыру коэффицентін анықтау керек.

Пайданың басымдық әдісі шығыстарды азайтуға мүмкіндік беретін материалдық емес активтерді бағалау үшін, сондай-ақ оларды пайдалану пайда немеседисконтталатын (капиталдандырылатын) ақша ағынын құрайтын активтерді бағалау үшін қолданылады.

Пайдының басымдық әдісін қолдану шарты еркiн ақша ағынының күтілетін шамасын анықтауға мүмкiндiк беретiн ақпараттың болуы болып табылады, ол бағаланатын объектiнiң осы өндiрiсiнде қолдану нәтижесiнде пайда болады.

Дисконттау (капиталдандыру) іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) материалдық емес активтердi пайдалану нәтижесiнде жасалатын таза ақша ағыны есептеледi;

2) дисконттау (капиталдандыру) ставкасы айқындалады;

3) ұзақтығы 5 жылдан асатын ақша ағындары үшiн терминалдық құн есептеледi;

4) болашақ ақша ағындарының келтiрiлген құны айқындалады;

5) материалдық емес активтердiң түрiне байланысты немесе материалдық емес активтердi бағалау жөнінде ғылыми-әдiстемелiк әдебиеттерде көрсетiлген мәлiметтер бойынша сараптамалық бағалау әдiсiмен, өнiм өндiрiсiнiң сипатын есепке алатын коэффициент болады (дара, сериялық, жаппай өндiрiс);

6) материалдық емес активтердiң нарықтық құны өнiм өндiрiсiнiң сипатын есепке алатын коэффициентке қосымша кірістің келтiрiлген құнын көбейту арқылы есептеледi.

Материалдық емес активтердiң құнын есептеу таза ақша ағынын дисконттау көмегiмен материалдық емес активтердiң салымы үлесiнiң коэффициентiн және зияткерлiк меншiк объектiлерiнiң құндылығы мен қорғалуына түзетулерді ескерумен жүргiзiледi.

Артық кіріс әдісі басқа ілеспе активтерге жататын ақша ағынының үлесін алып тастаумен, бағаланатын материалдық емес активпен байланысты келтірілген ақша ағынының құнынан шығатын материалдық емес активтердің құнын айқындайды. Артық кіріс әдісі әдетте клиенттердің келісімдерін клиенттердің қарым-қатынастарын және ғылыми және конструкторлық зерттеулер жобаларын бағалау кезінде пайдаланылады.

Артық кіріс әдісі бір кезеңде болжамды ақша ағынының базасында қолданылады және сол кезде ол бір кезеңді артық кіріс әдісі деп аталады не бірнеше кезеңдегі ақша ағынын пайдаланумен ол көп кезеңді артық кіріс әдісі деп аталады. Материалдық емес активтер әдетте ұзақ уақыт ақшалай пайда әкелетіндіктен көп кезеңді артық кіріс әдісі пайдаланылады.

Артық кіріс әдісі барлық кішігірім бизнестен немесе оның осы бизнеске тиесілі активтер тобынан бағаланатын активтен алынатын барлық кіріске жататын, күтілетін ақша ағынын айқындауды білдіреді.

Осы болжамды ақша ағынынан материалдық, материалдық емес және қаржы активтерімен байланысты ақша ағынының үлесі алынып тасталады.

Ол ілеспе активтердің шотына келіп түсетін тиісті есептеулерді немесе экономикалық рентаны есептеу арқылы және оны ақша ағынынан алып тастаумен жүзеге асырылады. Қаралатын активтің сенімді бағасын алу үшін есептеуге барлық активтері кәсіпорынның бизнесінде бірлесіп жұмыс істеуге негізделген кез келген қосымша құнды көрсетуге мүмкіндік беретін қосымша есептеуді қосу мақсатқа сай болады. Бұл әдетте бағаланушы активті жеке сатып алушының қолы жетімсіз болатын, бірге жиналған жұмыс күші нысанында жасалатын активтің ақша ағынынан болатын пайданы көрсетуге мүмкіндік береді.

Қалдық құны әдiсi мынадай жағдайларда:

1) материалдық активтердiң құны белгiлi немесе нақты айқындалған болса;

2) егер бизнестенн, яғни материалдық және материалдық емес активтерден шығарылатын таза ақша ағыны белгiлi немесе айқындалған болса қолданылады.

Материалдық емес активтердi бағалау үшiн қалдық құны әдiсiн қолдану кезiнде талдау элементтерi ретiнде сонымен қатар кiрiстер мен шығыстар туралы деректер қолданылады. Кіріс алу мақсатында кәсiпорынның барлық мүлкiн пайдаланудан алынатын таза кiрiстi қаржылық талдау жүргiзiледi. Таза кiрiстен жақсартулармен талап етiлетiн қаржылық қайтарып беруді ескерумен шегеру жасалады. Қалған кiрiс материалдық емес активтердiң есебiне кiретiн қалдық болып саналады. Құн көрсеткiшiн алу үшiн ол капиталдандырылады.

Қалдық құн әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

капиталдандыру әдiсiмен барлық кәсiпорынның (бизнестiң) нарықтық құны табылады, оның ажырамас бөлiгi бағаланатын материалдық емес актив болып табылады;

материалдық емес активтердiң нарықтық құны бизнестiң барлық активтерiнiң құны мен оның материалдық активтерiнің арасындағы айырмашылық ретiнде есептеледi.

Даму әдiсi (опциондық әдiс) дисконттау (капиталдандыру) әдiсiнiң модельдерi нарықта қалыптасатын коньюнктураға байланысты болашақта менеджерлердiң бизнестiң дамуына ықпал ету мүмкiндiгiн ескермейді.

Өнiмге патент фирмаға өнiмнiң және оның нарығының даму құқығын қамтамасыз етедi. Егер өнiмдi сатудан түсетiн күтiлетiн ақша ағынының ағымдағы құны дамудың өзiндiк құнынан (шығын) асып түсетiн болса, осылай болады. Егер мұндай болмаса, онда фирма патенттi кейiнге қалдыруы және одан арғы шығындарға ұшырамауы мүмкiн. Сондықтан өнiмге патент колл-опцион ретінде қарастырылады, онда өнiмнiң өзi базалық актив болып табылады.

Даму әдiсi (опциондық әдiс) іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

қайта қаржыландыру ставкасы қабылданатын материалдық емес активтердiң жарамдылық уақытына сәйкес келетiн тәуекелсiз ставка айқындалады;

базалық активтiң құны есептеледi, яғни бағаланатын материалдық емес активтi пайдаланудан күтiлетiн болашақ ақша ағындарының келтiрiлген құны;

орындау бағасы есептеледi, яғни бағаланатын материалдық емес активтi енгiзу мен пайдалану үшiн қажеттi болашақ шығындардың келтiрiлген құны;

өндiрiстiң әрбiр саласы бойынша халықаралық рейтинггiк агенттiктер тұрақты есептейтін деректер көмегiмен базалық бағаның жылдық стандартты ауытқуы айқындалады;

материалдық емес активтердiң әрекет етуiнiң есептiк кезеңi белгiленедi.

10. Шығын амалы сәйкестендірілген кіріс көзі жоқ іштей құрылған материалдық емес активтер үшін пайдаланылады. Шығын амалын қолданған кезде ұқсас активтер бойынша ауыстыру шығыны немесе ұқсас қызметтер бойынша салыстырмалы потенциалы немесе пайдалылығы бар шығындар есептеледі.

Шығын амалының әдістері:

1) нақты шығындар әдiсi;

2) қалпына келтіру құны әдісі;

Нақты шығындар әдісінің негізіне зияткерлiк меншiктiң нақты объектiсiн жасау (сатып алу), сынау және жоспарланған ескіру мен пайданы ескерумен сүйемелдеу, салық және мiндеттi төлемдер үшiн қажеттi материалдық шығындардың көрсеткiштерi салынған. Бұл әдiс басқа әдiстермен бағалау үшiн бағдар ретiнде және баланстық есепке қою үшiн кәсiпорынның өзiнде құрылған зияткерлiк меншiк объектiлерiн бағалау, лицензияның минималды бағасын айқындау үшiн пайдаланылады.

Әдiс іс-әрекеттердің мынадай реттілігін болжайды:

1) бухгалтерлiк есеп деректерi бойынша бағаланатын объект алынған тарихи (алғашқы) құны және оның балансқа қойылған күнi белгiленедi;

2) статистика деректерi бойынша тренд (бағаланатын объект сатып алынған кезден бастап инфляция индексi) есептеледi;

3) тарихи құн оны алынған трендке көбейту арқылы ағымдағы құнға келтiрiледі;

4) бағаланатын объектiнiң функционалдық (моральдық) тозуы есептеледi;

5) нарықтық құн ағымдағы бастапқы құннан алынған тозуды шегеру арқылы есептеледi.

Қалпына келтiру құны әдiсi бағалау объектiсiнiң мақсаты мен сапасы бойынша ұқсас қайта жасау (қайта өндiру, ауыстыру) үшiн қажеттi бағалау күнiне барлық шығындарды бағалау күніне айқындаудан тұрады.

Зияткерлiк меншiк сатып алынған жағдайда оның құнын айқындау кезiнде есептерде шығындардың мынадай түрлерi есепке алынады:

1) мүлiктiк құқықтарды сатып алу;

2) зияткерлiк меншiктi пайдаланумен тауарларды өндiруді игеру;

3) маркетинг (өнеркәсiптiк меншiктiң болжамды объектiлерiнiң аналогтарын айқындау үшiн ақпаратты зерттеу, талдау және iрiктеу) ).

Зияткерлiк меншiк кәсiпорынның өзiнде құрылған жағдайда оның құнын айқындау кезiнде есептерде шығындардың мынадай түрлерi есепке алынады:

1) iздеу жұмыстарына және тақырыптарды әзірлеу;

2) эксперименттiк үлгiлердi жасау;

3) ұйымдардың көрсететін қызметтерiне (мысалы, зияткерлiк меншiктi анықтауға, қорғау құжаттарын беруге);

4) патенттiк бажды төлеу (патент күшін қолдауға);

5) конструкторлық-техникалық, технологиялық, жобалық құжаттарды жасау;

6) есептi жасауға мен бекiтуге арналған.

Зияткерлiк меншiк объектiлерiн құруға шыққан толық шығындар зияткерлiк меншiк объектiлерiн әзірлеуге шыққан бұрынғы шығындардың ағымдағы құны мен нормативтi пайдасын ескерумен оның құқықтық қорғалуы ретiнде айқындалады.

Зияткерлiк меншiк объектiлерiн әзiрлеу құны объектiнi жасаумен байланысты ғылыми-зерттеу жұмыстарын (бұдан әрi - ҒЗЖ) жүргiзуге және конструкторлық-техникалық, технологиялық және/немесе жобалық құжаттарды әзірлеуге шыққан шығындар сомасы ретiнде айқындалады.

ҒЗЖ жүргiзуге шыққан шығындардың шамасы iздестiру жұмыстары, теориялық зерттеулер жүргiзу, эксперименттер жүргiзу, есептi жасау, қарау және бекiту, сынақтар жүргiзу және ҒЗЖ байланысты басқа да шығыстар сомасы ретiнде айқындалады.

Құжаттаманы әзiрлеуге шыққан шығындардың шамасы эскиздiк жобаны орындауға, техникалық жобаны орындауға, жұмыс жобасын орындауға, есептеулердi орындауға, авторлық қадағалауды жүргiзуге, дизайнға шыққан шығындар сомасы ретiнде айқындалады.

Жалпы тозу шамасы тиiмдi жас әдiсiмен есептеледi. Өнертабыстар мен пайдалы модельдердi бағалау кезiнде жалпы тозумен қоса, бұрынғы шығындардың ағымдағы құнында техникалық-экономикалық мәнiнiң коэффициентi де есепке алынады.

Ескерту. 10-тармаққа өзгеріс енгізілді – ҚР Әділет министрінің 24.05.2017 № 599 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

11. Салыстырмалы амалда материалдық емес актив құны нарықтық деректер негізінде айқындалады, мысалы бірдей немесе ұқсас актвитермен мәмілелердегі ұсыныс немесе сұраныс бағалары.

Салыстырмалы амал әдістері:

1) салыстырмалы талдау әдісі;

2) тарату (аллокация) әдісі – жанама салыстыру тәсілі;

3) алу (экстракция) әдісі – жанама салыстыру тәсілі.

Салыстырмалы талдау әдiсiн қолдану кезiнде материалдық емес активтердiң құны жақындағы сатылымдардың нақты бағаларын салыстыру не ұқсас объектiлерге сұраныс пен ұсыныс туралы ақпаратты зерттеу арқылы белгiленген бағаларды салыстыру жолымен айқындалады.

Салыстырмалы талдау әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) кемiнде олардың сатылу бағаларының нақтылығы жоғары деңгейде белгiлi болған салыстырылатын үш объектiнi таңдау жүргiзiледi;

2) осы аналогтың бағаланатын объектiден ерекшелiгiнiң әрбiр факторы бойынша индекстер есептеледi (материалдық емес активтер пайдаланылатын сала, материалдық емес активтің құндылығы мен қорғалуы, кәсіпорын рангі (шағын, орта, ірі бизнес), онда материалдық емес актив, материалдық емес активті пайдалану ауқымы, материалдық емес активті пайдалану мерзімі, материалдық емес активті пайдалану тәуекелі, материалдық емес актив, салыстырудың басқа да дәйекті факторлары енгізіледі);

3) әрбір аналогтың құны жоғарыда көрсетілген индекстердің көмегімен бағаланатын материалдық емес активтердiң құнына келтіріледі;

4) материалдық емес активтердің құны аналогтардың келтірілген құнының орташа шамасы ретінде есептеледі.

Тарату (аллокация) әдiсiн қолдану шарты кәсiпорынның барлық активтерiнiң нарықтық құнында материалдық емес активтердiң ең ықтимал үлесi туралы ақпараттың болуы болып табылады.

Тарату (аллокация) әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) бағаланатын материалдық емес активтердiң аналогтармен салыстыру элементтерiн айқындау;

2) салыстыру элементтерiнiң әрқайсысы бойынша әрбiр осындай материалдық емес активтердiң бағаланатын активтерден айырмашылығының сипаты мен дәрежесін айқындау;

3) салыстыру элементтерiнiң әрқайсысы бойынша осындай материалдық емес активтердiң бағасын түзетулердi айқындау, олардың әрқайсысының сипаты мен ерекшелiктеріне сәйкес материалдық емес активтерден айырмашылығы;

4) салыстыру элементтерiнiң әрқайсысы бойынша бағаланатын материалдық емес активтердiң ерекшелiктерiн көрсететiн әрбiр осындай материалдық емес активтердiң бағаларын түзету;

5) материалдық емес активтердiң нарықтық құнын нәтижелердi түзетуден кейiн алынған орташа мәнiн айқындау арқылы есептеу;

6) бағаланатын активке ұқсас кәсiпорын активтерiнiң жалпы құнындағы материалдық емес активтер үлесiнiң ең ықтимал мәнiн айқындау;

7) материалдық емес активтердiң нарықтық құнын бағаланатын кәсiпорынның барлық активтерiнiң нарықтық құнындағы үлесi ретiнде есептеу.

Алу (экстракция) әдiсiн қолдану шарттары:

1) кәсiпорынның материалдық активтерi құнының шамасы туралы ақпараттың болуы;

2) кәсiпорынның нақты таза операциялық кiрiсiнiң шамасы туралы ақпараттың болуы;

3) материалдық және материалдық емес активтердiң орта салалық рентабельдiлiгiнiң шамасы туралы ақпараттың болуы.

Алу (экстракция) әдiсi іс-әрекеттердiң мынадай реттiлiгiн болжайды:

1) есептiк орта салалық кiрiс шамасын нақты таза операциялық кiрiстi орта салалық рентабельдiлiкке көбейту арқылы айқындау;

2) осы кәсiпорынның материалдық емес активтерiн басқаратын есептiк орта салалық кіріс шамасын айқындау.

12. Жағымды іскерлік беделділіктің (гудвилл) құнын анықтау кезінде бағалау мақсаты үшін бизнестен немесе активтен туындайтын оның құрамына кіретін осы бизнестен немесе активтер тобынан ажыратылмайтын кез-келген болашақтағы экономикалық пайда анықталады. Осындай пайданың мысалдары ретінде бизнестерді біріктіру (өзге актвитер құнында көрсетілмеген операциялық шығындарды азайту және көлемнен үнемдеу) нәтижесінде туындайтын тиімділіктің артуы, ұйымдастырушылық капитал (мәселен, жаңа желі құру нәтижесінде немесе жаңа нарыққа шығу мүмкіндіктері және т.б.) болуы мүмкін.

Іскерлік беделділік құны ұйымдастыру құнынан (сатып алу бағасы) нақты немесе әлеуетті міндеттемелерді ескере отырып, түзетілген ақшадай және материалдық емес активтерді қоса алғанда барлық анықталатын материалдық активтерді алып тастағаннан кейінгі қалған соманы білдіреді.

Ескерту. 2-тарау 12-тармақпен толықтырылды – ҚР Әділет министрінің 24.05.2017 № 599 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

О некоторых вопросах оценочной деятельности

Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 30 марта 2015 года № 10580. Утратил силу приказом Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519 (вводится в действие с 13.07.2018)

Сноска. Утратил силу приказом Министра финансов РК от 05.05.2018 № 519 (вводится в действие с 13.07.2018).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 и пунктом 1 статьи 10-2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить:

1) Требования к форме и содержанию отчета об оценке согласно приложению 1 к настоящему приказу;

2) Стандарт оценки "Оценка стоимости движимого имущества" согласно приложению 2 к настоящему приказу;

3) Стандарт оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества" согласно приложению 3 к настоящему приказу;

4) Стандарт оценки "Базы и типы стоимости" согласно приложению 4 к настоящему приказу;

5) Стандарт оценки "Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов", согласно приложению 5 к настоящему приказу.

2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра юстиции Республики Казахстан Әбдірайым Б.Ж.

3. Департаменту регистрационной службы и организации юридических услуг в установленном законодательством порядке обеспечить государственную регистрацию настоящего приказа и его официальное опубликование.

4. Настоящий приказ водится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Министр

Б.Имашев

Приложение 1 к приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115

Требования к форме и содержанию отчета об оценке
1. Общие положения

1. Настоящие требования к форме и содержанию отчета об оценке (далее - требования) разработаны на основании Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" (далее - Закон) с использованием международных стандартов оценки и устанавливают требования к форме и содержанию отчета об оценке (далее - отчет), информации, используемой в отчете, а также описанию в отчете применяемой методологии и расчетов.

2. Настоящие требования являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности на территории Республики Казахстан.

3. Отчет составляется по итогам проведения оценки и представляет собой документ, оформленный в соответствии с Законом, настоящими Требованиями, международными стандартами и стандартами оценочной деятельности.

2. Требования к содержанию отчета об оценке

4. Отчет содержит следующие разделы и части:

титульный лист;

сопроводительное письмо (по согласованию с Заказчиком)

содержание отчета;

Раздел 1. Общие сведения об отчете;

Раздел 2. Общая информация и описание объекта оценки;

Раздел 3. Расчетная часть отчета;

Раздел 4. Заключительную часть;

Приложения.

Разделы 1 и 2 не занимают более половины содержания отчета, не считая его приложений.

5. Отчет составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, второй - у оценщика.

6. Титульный лист содержит:

1) наименование отчета;

2) номер отчета;

3) дату составления отчета;

4) наименование и местонахождение объекта;

5) дату оценки;

6) номер и дату заключения договора об оценке;

7) вид (тип) определяемой стоимости;

8) полное наименование или фамилию, имя, отчество (при его наличии) заказчика, его фактическое местонахождение или юридический адрес, банковские реквизиты;

9) сведения об оценщике:

для юридического лица: полное наименование, БИН, банковские реквизиты, юридический адрес оценщика, наименование палаты оценщиков, членом которой оно является;

для физического лица: фамилия, имя, отчество (при его наличии) оценщика, ИИН, его фактическое местонахождение, наименование палаты оценщиков, членом которой он является;

10) заверенные печатью фамилия, имя, отчество (при его наличии) и подпись лица, утверждающего отчет.

7. В сопроводительном письме содержатся:

1) цель и назначение оценки;

2) общая информация, идентифицирующая объект оценки;

3) использованные для отчета подходы и методы оценки;

4) итоговая величина стоимости объекта оценки.

8. Содержание отчета отражает включенные в его состав разделы (подразделы) с указанием страниц.

9. Раздел 1 "Общие сведения об отчете" содержит:

1) задание на оценку, с указанием наименование оцениваемого объекта, собственника объекта, местонахождение объекта, оцениваемые права, цель оценки, вид и назначение оценки, дату оценки и дату отчета, идентификацию оцениваемого имущества, определение базы и типа устанавливаемой стоимости;

2) сведения об оценщике (номер и дата выдачи лицензии, сведения о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика (при наличии) и другие);

3) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

4) перечень документов, использованных при проведении оценки:

нормативные правовые акты и стандарты оценки в соответствии с Законом, перечень данных, использованных при проведении оценки, с указанием источника их получения;

5) основные термины и определения, применяемые в отчете.

10. Раздел 2 "Общая информация и описание объекта оценки" содержит:

1) дату осмотра объекта оценки;

2) общую характеристику и состояние объекта оценки;

3) состав объекта оценки;

4) назначение и текущее использование объекта оценки;

5) описание местоположения объекта оценки;

6) описание основных характеристик оцениваемого объекта.

При оценке предприятий и крупных объектов недвижимости для целей кредитования дополнительно указываются:

1) обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе;

2) обзор текущей активности и тенденции на рынке оцениваемого имущества;

3) отраслевой обзор (составляется в случае, если оценивается недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе которого организовано производство определенных товаров (услуг).

11. Раздел 3 "Расчетная часть отчета" содержит:

1) методологию оценки;

2) краткое изложение сущности методов трех подходов и обоснование выбора подходов и методов, примененных в данном отчете;

3) описание процесса оценки с применением выбранных подходов/методов;

4) расчеты, выполненные выбранными подходами/методами;

5) раздел "Согласование результатов оценки".

Согласование результатов оценки производится в случае использования более одного метода и если результаты, полученные разными методами, не отличаются друг от друга более чем в два раза. Если это требование нарушено, уточняются расчеты или исходная информация, использованная в них. Согласование производится методом среднего взвешенного. Для определения весовых коэффициентов применяются математические методы расчета, которые необходимо описать в отчете.

12. Раздел 4 "Заключительная часть отчета" содержит итоговое заключение о величине стоимости объекта.

Итоговая величина стоимости объекта оценки выражается в валюте Республики Казахстан (тенге) и отражена в виде цифры, округленной до тысячи тенге с письменной расшифровкой суммы в скобках.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

13. Приложения к отчету содержат:

1) акт осмотра объекта оценки;

2) копию свидетельства о членстве в Палате оценщиков;

3) фотографии объекта оценки (только для недвижимого имущества, транспорта, оборудования и другого материального имущества);

4) фотографии рабочего стола компьютера (скриншот), содержащие сведения о ценах объектов-аналогов и ссылки на объявления, полученные из сети Internet;

5) таблицы расчетов (при его наличии);

6) таблицы с перечнем активов предприятия и их рыночной стоимостью (при необходимости);

7) исходные данные для проведения оценки в соответствии с Законом;

8) другие документы, при необходимости.

3. Требования к форме отчета об оценке

14. Отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его личной печатью.

Отчет юридического лица, подписывается оценщиком (оценщиками), утверждается руководителем юридического лица или уполномоченным им лицом и заверяется печатью.

15. Листы отчета, кроме титульного, нумеруются постранично и прошиваются. Все листы 1, 2, 3 и 4 разделов парафируются оценщиком составившим отчет. Парафирование может производиться личной подписью или факсимиле.

Приложение 2 к приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115

Стандарт оценки "Оценка стоимости движимого имущества"
1. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки стоимости движимого имущества (далее - Cтандарт) раскрывает основные понятия и устанавливает обязательные требования к оценке движимого имущества с учетом региональных факторов, специфических условий ценообразования и отражения их в учете и отчетности.

2. Стандарт разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" (далее - Закон) и международными стандартами оценки, устанавливает основные требования к методам оценки движимого имущества.

3. Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность.

4. Видом оценки является обязательная и инициативная оценка.

5. Действие стандарта распространяется на оценку всех типов материального движимого имущества.

6. В настоящем стандарте используются следующие понятия:

1) биологические активы - животное или растение, которое в процессе биологических преобразований способно давать сельскохозяйственную продукцию и/или дополнительные биологические активы, а также приносить другим способом экономические выгоды;

2) генерирующая единица - наименьшая идентифицируемая группа активов, обеспечивающая поступление денежных средств, которые в значительной степени независимы от других активов или групп активов;

3) оборудование – активы, в частности мебель и комплектующие, принадлежности и инвентарь, автотранспортные средства и инструменты для демонтажа, используемые в целях организационно-технологического обеспечения деятельности предприятия или организации;

4) улучшения арендатора - фиксированные улучшения или добавления к земле или зданиям, устанавливаемые и оплачиваемые арендатором для удовлетворения своих нужд, обычно устраняемые арендатором по окончании срока аренды. Их устранение не наносит недвижимости серьезного ущерба;

5) движимое имущество (движимые вещи и ценности) - имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги;

6) предметы коллекционирования - произведения искусства, старинные предметы, драгоценные камни, ювелирные изделия, музыкальные инструменты, нумизматические или филателистические коллекции, редкие книги и архивные материалы;

7) установки – активы, которые неотделимы от других активов и включают составные и конструктивные элементы объектов коммунального хозяйства, специализированных зданий, машин и оборудования;

8) корпоративные активы - активы, не способные независимо от других активов или групп активов производить притоки денежных средств, но при этом их балансовая стоимость полностью не относится к генерирующей единице;

9) транспортное средство - зарегистрированный на территории Республики Казахстан железнодорожный, автомобильный, морской, внутренний водный, воздушный, городской электрический, в том числе метрополитен, а также находящийся на территории Республики Казахстан магистральный трубопроводный транспорт;

10) специализированное имущество - имущество, которое редко продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, конфигурацией, размером, местоположением и иными свойствами;

11) машины - аппараты, используемые для выполнения специализированных технологических процессов, обусловленных операционными требованиями хозяйствующего субъекта;

12) операционное имущество - актив, который считается необходимым для основной деятельности постоянно функционирующего предприятия;

13) офисное оборудование - мебель, компьютерная техника, средства связи и типа подобного;

14) затратный подход при оценке произведений искусства - подход к определению стоимости произведений искусства, рассматривающий в качестве заменителя при покупке данного произведения искусства возможность создания другого произведения искусства, которое заместит данное;

15) торговые принадлежности и приспособления арендатора - не являющиеся недвижимостью принадлежности, присоединенные к имуществу арендатором и используемые им при ведении торговли или бизнеса;

16) внешнее (экономическое) устаревание (обесценение) - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и предложений на сложившемся в регионе рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими местными условиями);

17) физический износ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;

18) функциональное устаревание - потеря стоимости объекта в связи с удешевлением его воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новым;

19) коэффициент торможения Чилтона - показатель степени при расчете изменения стоимости в зависимости от различия основного параметра оцениваемого движимого имущества от аналога, стоимость которого известна.

2. Методы оценки движимого имущества

7. Установление рыночной или иной стоимости движимого имущества производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

8. Доходный подход к оценке движимого имущества применяется, если удается выделить конкретные денежные потоки, создаваемые оцениваемым активом или группой дополнительных активов, например, когда такая группа активов образует единый процесс, в котором производятся реализуемые на рынке продукты. Однако некоторые элементы денежного потока связаны с нематериальными активами, и из него сложно выделить вклад, вносимый движимым имуществом. Доходный подход не используется для отдельно оцениваемого движимого имущества.

Методы доходного подхода:

1) метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием движимого имущества в коммерческих целях;

2) метод прямой капитализации - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени;

3) метод капитализации по моделям роста - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерно увеличивающейся величине дохода в неограниченные или ограниченные периоды времени, аналогичен методу прямой капитализации, но в отличие от него значение коэффициента капитализации находится не сравнительным подходом из рыночных данных, а рассчитывается на базе требуемой нормы отдачи на капитал.

9. Затратный подход для оценки машин и оборудования применяется в случае отсутствия активного рынка движимого имущества, а также при оценке отдельных специализированных активов. Затратный подход используется для определения остаточной стоимости воспроизводства/замещения объекта оценки путем расчета стоимости его полного воспроизводства или стоимости замещения за вычетом накопленного износа.

Стоимость полного воспроизводства определяется как сумма затрат (в текущих ценах) на создание точной копии объекта оценки (с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки).

Стоимость замещения определяется как сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки (с использованием современных материалов и технологий).

Методы затратного подхода подразделяются на 2 группы:

1 группа - методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости оборудования, изготовленного собственными силами:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы, приводя их тем самым к современному уровню цен;

3) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2 группа - методы, основанные на способах косвенного определения затрат, применяются для оценки стоимости машин и оборудования (за исключением изготовленного собственными силами):

1) метод замещения или аналого-параметрический метод, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод, который заключается в корректировке балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс;

3) метод удельных ценовых показателей заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, то есть цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

10. Величина накопленного износа движимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания (обесценения).

Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ равен сумме затрат на текущий ремонт машин и оборудования.

Неустранимый физический износ рассчитывается следующими методами:

методом эффективного возраста (метод срока жизни);

экспертным анализом физического состояния;

методом корреляционных моделей;

методом потери производительности;

методом потери прибыльности.

Функциональное устаревание объекта оценки может быть определено на основе метода прямого сравнения с новым, более совершенным объектом-аналогом, появившемся на рынке на дату оценки.

Внешнее (экономическое) устаревание связано с влиянием на машины и оборудование внешних факторов. Такое устаревание выражается в снижении степени полезности имущества вследствие воздействия экономических или других внешних факторов, например вследствие изменений в оптимальном использовании техники, законодательных нововведений, отрицательно сказавшихся на ее стоимости, вследствие ограничения прав собственности или увеличения акцизов, изменений в соотношении спроса и предложения на данный тип имущества. Степень влияния этих факторов измеряется в абсолютном или в процентном выражении.

11. Сравнительный подход используется для объектов оценки, для которых удается найти достаточно сведений о недавних продажах или ценах предложения аналогов.

Сравнительный подход основывается на анализе недавних продаж или цен предложений объектов-аналогов, сопоставлении этой информации с объектом оценки и проведения соответствующих корректировок.

Методы сравнительного подхода:

1) метод рыночной информации - определение стоимости движимого имущества путем использования информации о ценах продаж, опубликованных в прайс-листах заводов-изготовителей, дилеров или других источниках информации о ценах продажи;

2) метод сравнительного анализа - определение стоимости путем сравнения недавних продаж или цен предложений сопоставимых объектов движимого имущества с оцениваемым объектом после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

3) метод статистического моделирования (метод массовой оценки) - способ рассмотрения оцениваемого объекта движимого имущества как представителя некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны;

4) метод корреляционных моделей - способ оценки объекта движимого имущества, основанный на определении средневзвешенного параметра в условных единицах, характеризующего технико-экономические свойства оцениваемого объекта и связанного пропорциональной зависимостью с его стоимостью.

3. Требования к методам оценки движимого имущества

12. При выборе и применении методов оценки оценщиком соблюдаются следующие требования:

1) идентифицируется назначение оценки и вид определяемой стоимости;

2) обеспечивается достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта недвижимости;

3) проводится правовой анализ, идентифицируются имущественные права и обременения;

4) обосновывается выбор методов оценки;

5) обеспечивается исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.

4. Проведение оценки (порядок проведения оценки)

13. При оценке объекта проводится:

1) определение задания (идентификация оцениваемого имущества, идентификация имущественных прав, уточнение назначения оценки, установление базы оценки и вида стоимости, согласование даты оценки, определение прочих ограничивающих условий, осмотр объекта оценки и заключение договора на проведение оценки);

2) предварительный анализ, отбор и сбор данных (сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте оценки, анализ спроса и предложения на аналогичное имущество);

3) выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки;

4) согласование результатов, полученных на основе применения методов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки.

5) составление отчета об оценке.

Приложение 3 к приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115

Стандарт оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества"
1. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки стоимости недвижимого имущества (далее – Стандарт) разработан на основании Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с учетом международных стандартов оценки и устанавливает основные требования к оценке недвижимого имущества.

2. В настоящем Стандарте используются следующие понятия:

1) остаточный срок экономической жизни объектов оценки – срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;

2) альтернативное использование – возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;

3) земельное улучшение – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ;

4) фактический возраст земельных улучшений – период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;

5) срок экономической жизни земельных улучшений – период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;

6) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

7) многолетние насаждения – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий деревья и кустарники, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла;

8) строения – земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и типа подобное;

9) сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и типа подобное);

10) объекты незавершенного строительства – строения, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии;

11) действительный валовый доход - потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости;

12) Операционные расходы - расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делится на:

условно-постоянные;

условно-переменные, или эксплуатационные;

расходы на замещение, или резервы;

13) рентный доход (земельная рента) – доход, который получается с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

14) сопоставимые данные – данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и другие;

15) элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и другие;

16) внешнее (экономическое) устаревание – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);

17) физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;

18) чистый операционный доход (далее - ЧОД) – доход, который определяется как разность между действительным валовым доходом и операционными затратами;

19) передающие устройства – земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи);

20) эффективный (действительный) возраст – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону;

21) тренд – индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни;

22) функциональное устаревание – потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;

23) потенциальный валовый доход – доход, который получают от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов.

3. Действие настоящего Стандарта распространяется на оценку всех типов материального недвижимого имущества.

4. Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте.

3. Действие настоящего Стандарта распространяется на оценку всех типов материального недвижимого имущества.

4. Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте.

2. Методы оценки недвижимого имущества

5. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

6. Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.

Методы доходного подхода:

1) метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки в коммерческих целях;

2) метод прямой капитализации дохода - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1) прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;

2) расчет действительного дохода исходя из фактического коэффициента загрузки данного или аналогичного объекта;

3) расчет чистого операционного дохода (далее - ЧОД) как разности между действительным валовым доходом и операционными затратами, а рентного дохода – как разности между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

4) в качестве расчетного ЧОД принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;

5) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;

6) расчет стоимости объекта оценки путем деления ЧОД или рентного дохода на ставку капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1) обоснование периода прогнозирования;

2) прогнозирование величин денежных потоков по годам периода как разницы между действительным валовым доходом и операционными затратами;

3) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет;

4) определение текущей стоимости денежного потока;

5) прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;

6) определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.

7. Расчет необходимых затрат, связанных с приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с характеристиками подобного недвижимого имущества, доход от которого учитывался во время прогнозирования чистого операционного дохода объекта оценки, рассчитывается во время применения:

1) метода прямой капитализации дохода – путем уменьшения полученной стоимости объекта оценки на размер текущей стоимости необходимых затрат;

2) метода дисконтирования денежного потока – путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.

Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического износа и (или) функционального устаревания, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки. При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки.

Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат, учитываются затраты владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода.

8. Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при оценке специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передающих устройств и т.п. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно.

Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства/замещения объекта оценки. Остаточная стоимость воспроизводства/замещения объекта оценки состоит из остаточной стоимости воспроизводства/замещения земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования. Остаточная стоимость воспроизводства/замещения земельных улучшений определяется как разница между стоимостью полного воспроизводства/замещения и накопленным износом.

Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.

Методы затратного подхода:

1) метод поэлементного расчета – определение стоимости полного воспроизводства или стоимости замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других нормативов;

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости – определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей стоимости строительства, нормативы которых установлены в национальной валюте;

3) метод удельных показателей – способ определения полной восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности;

4) индексный метод – способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд - произведение индексов изменения стоимости строительства в течение хронологического возраста недвижимости.

Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания (обесценения).

Физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение (создание, замену, текущий ремонт) признаков физического износа.

Неустранимый физический износ рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов. Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни, который принимается по установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам.

Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое.

Устранимое функциональное устаревание равно сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам. Неустранимое функциональное устаревание рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности (использования) в связи с низким качеством недвижимости.

Внешнее (экономическое) устаревание недвижимости неустранимо. Оно оценивается путем капитализации потери дохода, вызванного неудачным расположением недвижимости и другими экономическими факторами.

9. Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, – аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки, скорректированных на выявленные различия.

Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Аналоги должны быть из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурировать с ним.

Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Для этого выполняется анализ цен сделок/предложений путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.

Методы сравнительного подхода:

1) метод сравнительного анализа предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену;

2) метод соотнесения цены и дохода, представленный двумя модификациями – методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект;

3) метод статистического моделирования, предполагающий создание мультипликативной модели оценки.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа используется следующая последовательность действий:

1) исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту;

2) проверка информации на надежность, точность и соответствия ее рыночным данным;

3) выбор не менее трех типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения;

4) расчет корректирующих коэффициентов путем сравнения сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения;

5) внесение корректировок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения;

6) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Корректирующие коэффициенты рассчитываются по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта.

После выбора единицы сравнения выполняются корректировки цен предложений/продаж сравнимых объектов в порядке, выработанном практикой оценки, при этом первые пять корректировок выполняются в строгом порядке, остальные выполняются в произвольном порядке:

1) корректировка на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);

2) корректировка на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок;

3) корректировка на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется);

4) корректировка на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется);

5) корректировка на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен предложений не применяется);

6) корректировка на местоположение - учитывает разницу цен в зависимости от местоположения;

7) корректировка на физические характеристики - учитывает разницу в физических характеристиках объектов;

8) корректировка на целевое использование недвижимости - учитывает отклонения на целевое использование.

Метод статистического моделирования аналогичен методу сравнительного анализа, но корректирующие коэффициенты рассчитываются статистическими методами с использованием информации о ценах продаж/предложений, количество которых равно десятикратному числу рассчитываемых параметров. На основе произведенных расчетов создается мультипликативная модель оценки.

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

Этапы оценки недвижимости при помощи ВРМ:

1) оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

2) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

3) вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4) по каждому аналогу рассчитывается ВРМ;

5) определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод ВРМ позволяет получить упрощенную, грубую оценку, которая используется только при сравнении не обремененных ипотекой объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе.

Метод общего коэффициента капитализации применяется к ЧОД объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением ЧОД сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к ЧОД оцениваемого объекта.

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации:

1. рассчитывается ЧОД оцениваемого объекта недвижимости;

2. подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине ЧОД;

3. по каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

4. определяется итоговый общий коэффициент капитализации как среднее арифметическое расчетных общих коэффициентов капитализации по всем аналогам;

5. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение ЧОД оцениваемого объекта к среднему общему коэффициенту капитализации по отобранным аналогам.

10. Оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации определяется методами:

1) сравнительного анализа;

2) развития;

3) разнесения (аллокации);

4) извлечения (экстракции);

5) остаточной стоимости;

6) капитализации земельной ренты.

При наличии избыточного количества земли по сравнению с нормативом и возможности выделения излишнего участка, его стоимость оценивается по рыночной стоимости при условии его наиболее эффективного условия.

Метод сравнительного анализа для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельным участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам или ценам предложений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобных земельных участков и определения объектов сравнения;

сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения;

определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;

согласование полученных результатов расчета.

Метод развития связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков или объединением с другими участками, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления или слияния, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Метод разнесения (аллокации) - способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для распределения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определение рыночной стоимости улучшений земельного участка (размещенных на нем зданий);

2) определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенных земельных участков, подобных оцениваемому;

3) расчет рыночной стоимости земли как доли в рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с учетом коэффициента зонирования.

Метод извлечения (экстракции) - способ косвенного сравнения, применяемый при оценке земельных участков путем анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов недвижимости, сравнимых в других отношениях.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод остаточной стоимости основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.

Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Применение метода ограничивается доходными объектами имущества.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод капитализации земельной ренты применяется путем для оценки земельного участка, способного независимо приносить ренту как свободного, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

3. Особенности оценки специфических объектов недвижимости

11. Для оценки земельных участков, которые используются как сельскохозяйственные угодья, валовой доход для определения рентного дохода рассчитывается на основании анализа динамики типового урожая сельскохозяйственных культур и цен его реализации на рынке. Затраты, которые учитываются во время расчета рентного дохода, включают производственные затраты и прибыль производителя, которые являются типичными для регионального рынка.

12. Для оценки земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, рентный доход рассчитывается путем вычитания производственных затрат и прибыли производителя за период оборота рубки из валового дохода, который прогнозируется от использования лесных ресурсов.

13. Стоимость земельных участков, в границах которых расположены природные и искусственные замкнутые водоемы, использующиеся для хозяйственной деятельности, определяется аналогично оценке земельных участков, содержащих земельные улучшения.

14. Стоимость объектов незавершенного строительства определяется с применением затратного, сравнительного подходов, а также путем объединения всех методических подходов.

В случае объединения методических подходов стоимость объекта незавершенного строительства определяется как разность между прогнозируемой рыночной стоимостью объекта оценки при условии наиболее эффективного использования после завершения его строительства и ввода в эксплуатацию и приведенными к текущей стоимости затратами на завершение строительства и ввод этого объекта в эксплуатацию.

15. Стоимость природных объектов недвижимого имущества определяется на основе результатов анализа их полезности для владельца (балансодержателя, пользователя) и с учетом ограничений, установленных законодательством относительно использования этих объектов.

16. Стоимость передаточных устройств определяется с применением затратного и доходного подходов. Доходный подход основывается на учете платы за использование подобного недвижимого имущества.

17. Оценка объектов исторического имущества выполняется в следующей последовательности:

1) идентификация объекта оценки;

2) идентификация права собственности;

3) определяется уровень регистрации исторического статуса: международный, национальный или региональный;

4) исследуются ограничения, установленные в связи с охраной исторического имущества;

5) производится оценка одним или несколькими методами, приведенными в настоящем Стандарте, учитывая преимущества и ограничения, которыми обладают объекты исторического имущества.

4. Требования к методам оценки

18. При выборе и применении методов оценки оценщиком соблюдаются следующие требования:

1) идентифицируется назначение оценки и вид определяемой стоимости;

2) обеспечивается достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта недвижимости;

3) проводится правовой анализ, идентифицируются имущественные права и обременения;

4) обосновывается выбор методов оценки;

5) обеспечивается исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.

5. Порядок проведения оценки

19. Оценка объекта проводится в следующем порядке:

1) определение задания (идентификация оцениваемого имущества, идентификация имущественных прав, уточнение назначения оценки, установление базы оценки и вида стоимости, согласование даты оценки, определение прочих ограничивающих условий, осмотр объекта и заключение договора на проведение оценки);

2) предварительный анализ, отбор и сбор данных (сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте оценки, анализ спроса и предложения на аналогичное имущество, анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости);

3) выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки (сравнительный, доходный, затратный подходы);

4) согласование результатов, полученных на основе применения методов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки;

5) составление полного повествовательного отчета.

Приложение 4 к приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115

Стандарт оценки "Базы и типы стоимости"
1. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки "Базы и типы стоимости" (далее – Стандарт) разработан на основании Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с использованием международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и иных видов стоимости, отличных от рыночной. Стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

2. Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность.

3. В настоящем Стандарте используются следующие понятия:

1) стоимость замещения - стоимость затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки;

2) специальная стоимость – сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя;

3) справедливая стоимость – расчетная цена для передачи активов или обязательств между конкретными осведомленными и заинтересованными сторонами, отражающая соответствующие интересы каждой из сторон;

4) первоначальная стоимость – стоимость фактически произведенных затрат по возведению или приобретению основных средств, включая уплаченные невозмещаемые налоги и сборы, а также затраты по доставке, монтажу, установке, пуску в эксплуатацию и любые другие расходы, непосредственно связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению;

5) инвестиционная стоимость или ценность – стоимость актива, рассматриваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в операционных целях, для его собственника или будущего собственника;

6) утилизационная стоимость – рыночная стоимость в конце экономического срока жизни, то есть когда эксплуатация имущества опасна или нецелесообразна;

7) таможенная стоимость – стоимость, определяемая в целях исчисления таможенных платежей, рассчитываемая на основе действующего таможенного законодательства;

8) рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения;

9) стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

10) страховая стоимость – стоимость имущества, предусматриваемая положением контракта или страхового полиса;

11) налоговая стоимость – стоимость, рассчитываемая на основе действующего налогового законодательства;

12) ликвидационная стоимость – подвид рыночной стоимости группы активов, совместно используемых в бизнесе, предлагаемых для продажи по отдельности, обычно после закрытия бизнеса;

13) синергетическая стоимость - вид стоимости, которая превышает рыночную стоимость за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов;

14) терминальная стоимость – стоимость актива или целой компании на определенный момент времени в будущем;

15) балансовая стоимость – сумма, по которой актив признается в бухгалтерском балансе после вычета суммы всей накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

4. База оценки представляет собой заявление об основных допущениях измерения в стоимостной оценке. Она описывает основные допущения, на которых будет основываться определяемая стоимость, например, характер гипотетической сделки, отношения и мотивацию сторон, а также степень экспозиции актива на рынке. Приемлемая база оценки зависит от целей оценки.

5. Базы оценки подразделяются на три основные категории:

1) базы, указывающие на наиболее вероятную цену, которая получается гипотетическом обмене, происходящем на свободном и открытом рынке.

2) базы, указывающие на выгоды, которые физическое или юридическое лицо получает от владения активом. Базы оценки этой категории основываются на соображениях экономической полезности или функциях имущества, а не на его способности быть купленным участниками рынка или эффектов необычных или нетипичных условий рынка;

3) базы, указывающие на цены, которые на разумных основаниях могли бы быть согласованы в отношении актива при его обмене между двумя конкретными сторонами.

6. Стоимостные оценки могут потребовать применения баз оценки, которые определяются законодательством, правилами, в рамках частного договора или в ином документе.

7. Выбор базы оценки и типа стоимости предшествует заключению договора на проведение оценки имущества и зависит от назначения оценки имущества, его особенностей, а также нормативных требований.

8. Целью оценки является установление величины конкретного вида стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки оцениваемого объекта оценки и устанавливается в договоре с заказчиком отчета об оценке.

9. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки используется при определении сторонами цены для совершения действий с объектом оценки, в том числе при купле-продаже, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений.

2. Рыночная стоимость объекта оценки и ее подвиды

10. Рыночная стоимость имущества отражает его наиболее эффективное использование, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводит к наивысшей стоимости этого имущества. Данный факт учитывается участниками рыночных отношений при установлении предлагаемой цены.

11. Рыночная стоимость не включает затраты продавца и покупателя при осуществлении сделки, а также затраты на налоги, которые необходимо оплачивать по результатам этой сделки.

12. Рыночная стоимость определяется оценщиком при:

1) изъятии имущества для государственных нужд;

2) определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

3) определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;

4) определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

5) определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

6) определении стоимости безвозмездно полученного имущества;

7) приватизации государственного имущества;

8) ведении исполнительного производства;

9) уступке прав требования;

10) разделе имущества;

11) передаче в доверительное управление, либо аренду;

12) других, установленных законодательством случаях.

13. В зависимости от типа оцениваемого имущества и его фактического или предполагаемого состояния на момент оценки используются подвиды рыночной стоимости:

1) ликвидационная стоимость;

2) утилизационная стоимость;

3) терминальная стоимость.

14. В промежуточных расчетах рыночной стоимости, а также в финансовой отчетности применяются:

1) стоимость замещения;

2) стоимость воспроизводства;

3) балансовая стоимость;

4) первоначальная стоимость.

3. Нерыночные типы стоимости объекта оценки

13. К нерыночным типам стоимости, определяемым по второй и третьей категории баз оценки относятся:

1) инвестиционная стоимость;

2) специальная стоимость;

3) справедливая стоимость;

4) синергетическая стоимость.

14. К типам стоимости, определяемым на базах оценки, устанавливаемых законодательством, относятся:

1) налоговая стоимость;

2) страховая стоимость;

3) таможенная стоимость.

4. Подходы к оценке

15. В зависимости от конкретного объекта стоимости объекта оценки определяются методами сравнительного, доходного и/или затратного подхода.

16. Сравнительный подход обеспечивает получение показателя стоимости путем сравнения оцениваемого актива с идентичными или аналогичными активами, в отношении которых доступна информация о ценах.

В рамках данного подхода первым шагом является рассмотрение цен недавних продаж или цен предложений идентичных или аналогичных активов, при условии, что уместность такой информации четко определена и была подвергнута критическому анализу. В некоторых случаях наблюдаются различия между оцениваемым активом и его аналогами в части правовых, экономических и физических характеристик. Для отражения различий между активом и аналогами, а также фактическими условиями и допущениями, лежащими в основе используемой базы оценки, или прочими допущениями, сделанными в процессе проводимой оценки, в ценовую информацию по некоторым аналогам вносятся соответствующие поправки.

17. Доходный подход обеспечивает получение показателя стоимости путем приведения будущих денежных потоков к единой текущей капитальной стоимости.

В данном подходе анализируется доход, который актив будет создавать на протяжении срока его полезного использования, а текущая стоимость объекта оценки определяется посредством дисконтирования (капитализации) будущих денежных потоков. Поток доходов определяется в соответствии с договором или договорами или имеет недоговорную основу, например, в форме ожидаемой прибыли, получаемой от использования или сохранения активов.

Доходный подход также применяется к оценке обязательств, при этом анализируются денежные потоки, необходимые для обслуживания обязательства до его погашения.

18. Затратный подход обеспечивает получение показателя стоимости базируясь на использовании экономического принципа, согласно которому покупатель не заплатит за актив больше, чем сумму затрат, необходимую для получения актива равной полезности, будь то посредством его покупки или строительства.

Этот подход основан на принципе утверждающем, что цена, которую покупатель заплатил бы на рынке за оцениваемый актив, в отсутствие усложняющих факторов продолжительного времени и связанных с этим неудобств и рисков, не будет превышать затрат на приобретение или строительство эквивалентного актива. Часто по причине возраста или устаревания оцениваемый актив оказывается менее привлекательным, чем альтернативные активы, которые приобретаются или построены. Если это так, то в зависимости от требуемой базы оценки в затраты на альтернативный актив вносятся корректировки.

Приложение 5 к приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115

Стандарт оценки "Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов"
1. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов (далее – Стандарт) разработан на основании Закона "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с использованием международных стандартов оценки и устанавливает основные требования к методам оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Стандарт применяется для оценки всех видов объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов на территории Республики Казахстан.

Сноска. Пункт 1 в редакции приказа Министра юстиции РК от 24.05.2017 № 599 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

2. В настоящем Стандарте используются следующие понятия:

1) извлечение (экстракция) – способ косвенного сравнения. Он дает расчетную стоимость нематериальных активов путем применения анализа фактической рентабельности предприятия со среднеотраслевыми показателями рентабельности материальных и нематериальных активов;

2) итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов и методов оценки;

3) комбинированный платеж – лицензионный платеж, который включает роялти и паушальный платеж;

4) дисконтирование (капитализация) – пересчет будущих денежных потоков в текущую стоимость объекта оценки;

5) дисконтная ставка – ставка доходности, используемая для конверсии денежной суммы, подлежащей выплате или получению в будущем, в нынешнюю стоимость, используемая при оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности;

6) интеллектуальная собственность – результат интеллектуальной творческой деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции физического или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);

7) объекты промышленной собственности – изобретения, промышленные образцы, полезные модели, селекционные достижения, товарные знаки, знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров, фирменные наименования;

8) остаточный срок полезного использования объекта права интеллектуальной собственности – период, начиная с даты оценки до окончания срока полезного использования, объекта права интеллектуальной собственности;

9) мультипликатор дохода – соотношение между ценой продажи или стоимостью имущества и средним годовым доходом или его ожидаемой величиной основывается на валовой или на чистой величине дохода;

10) охранные документы – патенты на изобретения, промышленные образцы, полезные модели, селекционные достижения, свидетельства на товарные знаки, знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров;

11) лицензионный платеж – плата за предоставление прав на использование объекта права интеллектуальной собственности, которая является предметом лицензионного договора. К лицензионным платежам относятся паушальный платеж, роялти и комбинированный платеж;

12) лицензионный договор – договор, по которому владелец исключительного права на объект промышленной собственности (лицензиар) предоставляет другой стороне (лицензиату) право временно использовать соответствующий объект промышленной собственности определенным образом;

13) нематериальный актив – это не денежный актив, который не имеет физической формы, обладает экономическими свойствами, предоставляет права и экономические выгоды своему правообладателю;

14) цена исполнения опциона – цена сделки, дающая право купить ("колл") или продать ("пут") в течение предусмотренного опционным контрактом срока ценную бумагу в обусловленном количестве и по заранее оговоренной цене;

15) выручка от реализации продукции – сумма средств, полученных от реализации продукции за расчетный период, равная произведению объема реализованной продукции в натуральном измерении на ее цену;

16) роялти – регулярные процентные отчисления, устанавливаемые в виде определенных фиксированных ставок и выплачиваемые лицензиатом лицензиару за использование объектов интеллектуальной собственности, через определенные согласованные промежутки времени;

17) чистый денежный поток – величина полученных на протяжении операционного периода денежных средств, равная сумме чистой операционной прибыли и амортизации за вычетом подоходного налога, капитальных затрат и прироста чистого оборотного капитала;

18) разнесение (аллокация) – способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью нематериальных активов и материальными активами. Результатом является мера для разнесения общей рыночной стоимости между нематериальными активами и активами в целом для целей сравнения.

Сноска. Пункт 2 в редакции приказа Министра юстиции РК от 24.05.2017 № 599 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

3. Для целей настоящего стандарта объектами оценки могут выступать:

1) исключительные права на результаты интеллектуальной творческой деятельности;

2) исключительные права на средства индивидуализации участников гражданского оборота, товаров, работ или услуг;

3) деловая репутация (гудвилл).

Сноска. Пункт 3 в редакции приказа Министра юстиции РК от 24.05.2017 № 599 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

4. Нематериальный актив признается в качестве актива предприятием в соответствии с международным стандартом финансовой отчетности, когда:

высока вероятность того, что организация получит в будущем ожидаемые экономические выгоды, непосредственно связанные с данным активом;

достоверно определяется стоимость актива.

5. В состав нематериальных активов с указанием их стоимости включаются в качестве учетных единиц следующие права на объекты интеллектуальной собственности:

вытекающие из принадлежащих патентов на изобретения;

вытекающие из принадлежащих патентов на промышленные образцы;

вытекающие из принадлежащих патентов на полезные модели;

вытекающие из принадлежащих свидетельств на товарные знаки;

вытекающие из принадлежащих патентов на новые сорта растений и пород животных;

вытекающие из заключенных лицензионных договоров на использование изобретений, защищенных патентами, принадлежащими другим лицам;

вытекающие из заключенных лицензионных договоров на использование промышленных образцов, защищенных патентами, принадлежащими другим лицам;

вытекающие из заключенных лицензионных договоров на использование полезных моделей, защищенных патентами, принадлежащими другим лицам;

вытекающие из заключенных лицензионных договоров на использование товарных знаков, защищенных свидетельствами, принадлежащими другим лицам;

исключительные права на "ноу-хау", передаваемые на основе договора о передаче "ноу-хау" и подтвержденные документами предприятий, выступающих сторонами по договору о передаче "ноу-хау";

на принадлежащие объекты авторского права и смежных прав;

исключительные права объектов интеллектуальной собственности, не требующие подтверждения государственными документами (топологии интегральных микросхем, программ для ЭВМ, базы данных и другие объекты авторского права.

6. Финансовые интересы представляют собой нематериальные активы и включают:

неотъемлемые от права собственности на бизнес или имущество, т.е. права пользования, занятия, продажи, сдачи в аренду или управления;

неотъемлемые права в рамках контракта, предоставляющего опцион на покупку или договора аренды, содержащего опцион на покупку, т.е. право исполнения или неисполнения;

права, неотъемлемые от права собственности на выпуск ценных бумаг (т.е. права сохранения их у себя или передачи их другим лицам).

7. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов производится в случаях:

1) оценки активов для финансовой отчетности в соответствии с международными стандартами;

2) определения стоимости предмета залога, в том числе при ипотеке;

3) определения стоимости имущественных вкладов в уставный капитал;

4) определения стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

5) определения стоимости безвозмездно полученного имущества;

6) страхования объектов интеллектуальной собственности и рисков правообладателей при их использовании;

7) определения ущерба, нанесенного правообладателю вследствие нарушения прав интеллектуальной собственности;

8) уступки прав на объекты интеллектуальной собственности и выдаче лицензии на их использование.

Сноска. Пункт 7 в редакции приказа Министра юстиции РК от 24.05.2017 № 599 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

2. Методы оценки объектов интеллектуальной собственности
и нематериальных активов

8. Оценка объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов в зависимости от конкретного объекта, назначения оценки и наличия достоверной информации выполняется методами доходного, сравнительного и затратного подхода.

9. Методы доходного подхода:

1) метод роялти (метод освобождения от роялти);

2) метод преимущества в прибылях;

3) метод избыточного дохода;

4) метод остаточной стоимости;

5) метод развития (опционный метод).

В методе освобождения от роялти стоимость нематериальных активов определяется исходя из стоимости гипотетических лицензионных платежей, которые будут сэкономленными благодаря владению активом, а не использованию его по лицензии от третьих лиц.

Гипотетические выплаты роялти корректируются с учетом факторов налогообложения в течение срока использования нематериальных активов и дисконтируются к дате оценки для получения их приведенной стоимости. В некоторых случаях платежи роялти включают в себя начальный взнос в дополнение к периодическим суммам, основанным на проценте от выручки или ином финансовом показателе.

Для получения ставки гипотетических роялти используются два метода:

1) метод, основанный на ставках рыночных роялти по сопоставимым или аналогичным сделкам. Необходимым условием применения метода является наличие сопоставимых нематериальных активов, которые передаются в пользование по лицензии на постоянной коммерческой основе;

2) метод, основанный на разделении прибыли, порожденной нематериальным активом, между лицензиатом и лицензиаром и определении той ее доли, которая могла бы гипотетически быть выплачена лицензиару за право пользования оцениваемым нематериальным активом в независимой коммерческой сделке между заинтересованным лицензиатом и заинтересованным лицензиаром.

Ставки роялти часто имеют значительный разброс на рынке для сопоставимых активов. Поэтому разумно сопоставить величину роялти, которую предполагается использовать, с показателем операционной рентабельности требуемый типичным оператором бизнеса от продаж с использованием оцениваемого актива.

Метод освобождения от роялти предполагает следующую последовательность действий:

1) определение величины ежегодного валового операционного дохода по трем вероятным сценариям (оптимистическому, пессимистическому и реалистическому) в течение срока действия права на используемый объект интеллектуальной собственности;

2) определение доли интеллектуальной собственности в создании валового операционного дохода с помощью стандартных значений роялти по отраслям промышленности и видам товаров и изделий, которые принимаются по данным, публикуемым в справочной литературе по оценке имущества;

3) уточнение полученной величины дохода (прибыли) с помощью введения поправки на ценность и защищенность объекта интеллектуальной собственности, величины которых публикуются в справочной литературе по оценке имущества;

4) расчет величины средневзвешенной цены капитала;

5) расчет мультипликатора дохода, используя модель аннуитета, которая представляет собой функцию, зависящую от юридического срока жизни оценки интеллектуальной собственности и величины средневзвешенной стоимости капитала;

6) расчет терминальной стоимости;

7) расчет рыночной стоимости объекта интеллектуальной собственности методом прямой капитализации или дисконтирования денежных потоков;

8) расчет наиболее вероятной величины стоимости объекта интеллектуальной собственности методом среднего взвешенного результатов трех сценариев.

По данному методу стоимость объекта интеллектуальной собственности рассчитывается как дисконтированная (капитализированная) сумма годовой выручки бизнес – линии за расчетный срок лицензионного договора, умноженная на стандартную ставку роялти с поправкой на ценность и защищенность объектов интеллектуальной собственности, участвующей в создании на этой линии денежного потока.

Метод преимущества в прибылях предполагает сравнение прогнозируемой прибыли или денежных потоков, которые были бы получены бизнесом в случае использования оцениваемого нематериального актива, с теми прибылями или потоками, которые бы бизнес смог получить, если бы он не использовал этот актив. Метод часто используется, когда основанные на рынке ставки роялти недоступны или ненадежны.

После установления разницы в прибыли, которая бы смогла образоваться, следует определить соответствующую ставку дисконтирования, применяемую для приведения прогнозируемых добавочных периодических прибылей или денежных потоков к текущей стоимости, или коэффициент капитализации, требующийся для капитализации постоянного уровня добавочной прибыли или денежных потоков.

Метод преимуществ в прибылях применяется как для оценки нематериальных активов, использование которых позволяет сократить расходы, так и для оценки тех активов, использование которых создает дополнительную прибыль или денежные потоки, которые дисконтируются (капитализируются).

Условием применения метода преимущества в прибылях является наличие информации позволяющей определить ожидаемую величину свободного денежного потока, которая образуется благодаря использованию в данном производстве оцениваемого объекта.

Дисконтирование (капитализация) предполагает следующую последовательность действий:

1) рассчитывается чистый денежный поток, создаваемый благодаря использованию нематериальных активов;

2) определяется ставка дисконтирования (капитализации);

3) для денежных потоков, продолжительность которых превышает 5 лет, рассчитывается терминальная стоимость;

4) определяется приведенная стоимость будущих денежных потоков;

5) методом экспертных оценок в зависимости от вида нематериальных активов или по данным, которые приведены в научно-методической литературе по оценке нематериальных активов, находится коэффициент, учитывающий характер производства продукции (индивидуальный, серийный, массовое производство);

6) рассчитывается рыночная стоимость нематериальных активов путем умножения приведенной стоимости дополнительных доходов на коэффициент, учитывающий характер производства продукции.

Расчет стоимости нематериальных активов производится с помощью дисконтирования чистого денежного потока с учетом коэффициента доли вклада нематериальных активов в чистый доход и поправкой на ценность и защищенность объектов интеллектуальной собственности.

Метод избыточного дохода определяет стоимость нематериальных активов исходя из приведенной стоимости денежных потоков, связанных с оцениваемым нематериальным активом, за вычетом той доли денежных потоков, которая относится к другим сопутствующим активам. Метод избыточного дохода обычно используется при оценке клиентских соглашений, взаимоотношений с клиентами и проектов научных и конструкторских исследований.

Метод избыточного дохода применяется либо на базе прогнозируемых денежных потоков за один период, и тогда он называется однопериодным методом избыточного дохода, либо с использованием денежных потоков за несколько периодов, и тогда он называется многопериодным методом избыточного дохода. Поскольку нематериальные активы обычно приносят денежные выгоды на протяжении продолжительного времени, используется многопериодный метод избыточного дохода.

Метод избыточного дохода подразумевает определение ожидаемых денежных потоков от всего небольшого бизнеса или группы его активов, принадлежащих этому бизнесу, которые относятся ко всем доходам, получаемым от оцениваемого актива.

Из этого прогнозного денежного потока вычитается доля денежных потоков, связанная с сопутствующими материальными, нематериальными и финансовыми активами. Осуществляется путем расчета соответствующих начислений или экономической ренты, приходящейся на счет сопутствующих активов, и ее вычета из денежных потоков. Для получения надежной оценки рассматриваемого актива целесообразно включить в расчет дополнительное начисление, которое позволит отразить любую дополнительную стоимость, обусловленную тем фактом, что все активы совместно задействованы в продолжающем функционировать бизнесе действующего предприятия. Это позволит отразить выгоды от денежных потоков, создаваемых активом в форме собранной вместе рабочей силы, который не будет доступен покупателю оцениваемого актива, приобретаемого в отдельности.

Метод остаточной стоимости применяется в следующих случаях:

1) если известна или точно определяется стоимость материальных активов;

2) если известен или определяется чистый денежный поток, генерируемый бизнесом, т.е. материальными и нематериальными активами.

При применении метода остаточной стоимости для оценки нематериальных активов в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который получается от использования всего имущества предприятия с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет нематериальных активов. Для получения показателя стоимости он капитализируется.

Метод остаточной стоимости предполагает следующую последовательность действий:

методом капитализации находится рыночная стоимость всего предприятия (бизнеса), неотъемлемой частью которого является оцениваемый нематериальный актив;

рассчитывается рыночная стоимость нематериального актива как разница между стоимостью всех активов бизнеса и его материальными активами.

5) Метод развития (опционный метод) предполагает, что модели методов дисконтирования (капитализации) не учитывают возможность влияния менеджеров на развитие бизнеса в будущем в зависимости от складывающейся на рынке конъюнктуры. Патент на продукт обеспечивает фирме право на развитие продукта и его рынка. Так будет, только если текущая стоимость ожидаемого денежного потока, поступающего от продажи продукта, превысит себестоимость (издержки) развития. Если этого не произойдет, то фирма может отложить патент и не подвергаться дальнейшим издержкам. Поэтому патент на продукт рассматривается как колл-опцион, в котором сам продукт является базовым активом.

Метод развития (опционный метод) предполагает следующую последовательность действий:

определяется безрисковая ставка, соответствующая времени жизни нематериальных активов, за которую принимается ставка рефинансирования;

рассчитывается стоимость базового актива, т.е. приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые ожидаются от использования оцениваемого нематериального актива;

рассчитывается цена исполнения, то есть приведенная стоимость будущих затрат, необходимых для внедрения и использования оцениваемого нематериального актива;

определяется годовое стандартное отклонение цены базового с помощью данных, регулярно рассчитываемых международными рейтинговыми агентствами по каждой отрасли производства;

устанавливается расчетный период действия нематериальных активов.

10. Затратный подход используется для внутренне созданных нематериальных активов, которые не имеют идентифицируемых источников дохода. При применении затратного подхода рассчитывают затраты на замещение по аналогичным активам либо по аналогичным услугам, имеющим сопоставимый потенциал или полезность.

Методы затратного подхода:

1) метод фактических затрат;

2) метод стоимости восстановления.

В основу метода фактических затрат положены показатели материальных затрат, необходимых для создания (приобретения), испытания и сопровождения с учетом износа и запланированной прибыли, налогов и обязательных платежей конкретного объекта интеллектуальной собственности. Данный метод используется для оценки объектов интеллектуальной собственности, созданных на самом предприятии, для постановки на балансовый учет и в качестве ориентира для оценки другими методами для определения минимальной цены лицензии.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) по данным бухгалтерского учета устанавливается историческая (первоначальная) стоимость, за которую был приобретен оцениваемый объект и дата постановки его на баланс;

2) по данным статистики рассчитывается тренд (индекс инфляции за период с момента покупки оцениваемого объекта);

3) историческая стоимость приводится к текущей стоимости путем ее умножения на полученный тренд;

4) рассчитывается функциональный (моральный) износ оцениваемого объекта;

5) рассчитывается рыночная стоимость путем вычитания полученного износа из текущей первоначальной стоимости.

Метод стоимости восстановления заключается в определении на дату оценки всех затрат, необходимых для воссоздания (воспроизводства, замещения) идентичного по назначению и качеству объекта оценки.

В случае, когда интеллектуальная собственность приобретена, в расчетах при определении ее стоимости, учитываются следующие виды затрат:

1) на приобретение имущественных прав;

2) на освоение в производстве товаров с использованием интеллектуальной собственности;

3) на маркетинг (исследование, анализ и отбор информации для определения аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности).

В случае, когда интеллектуальная собственность создана на самом предприятии, в расчетах при определении ее стоимости, учитываются следующие виды затрат:

1) на поисковые работы и разработку темы;

2) на создание экспериментальных образцов;

3) на услуги сторонних организаций (например, на выявление интеллектуальной собственности, на выдачу охранных документов);

4) на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе);

5) на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации;

6) на составление и утверждение отчета.

Полные затраты на создание объекта интеллектуальной собственности определяются как текущая стоимость прошлых затрат на разработку объектов интеллектуальной собственности и его правовую охрану с учетом нормативной прибыли.

Стоимость разработки объекта интеллектуальной собственности определяется как сумма затрат на проведение научно-исследовательских работ (далее – НИР) и на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанной с созданием объекта.

Величина затрат на проведение НИР определяется как сумма затрат на поисковые работы, проведение теоретических исследований, проведение экспериментов, составление, рассмотрение и утверждение отчета, на проведение испытаний и других расходов связанных с НИР.

Величина затрат на разработку документации определяется как сумма затрат на выполнение эскизного проекта, выполнение технического проекта, выполнение рабочего проекта, выполнение расчетов, проведение авторского надзора, на дизайн.

Величина общего износа рассчитывается методом эффективного возраста.

При оценке изобретений и полезных моделей, в текущей стоимости прошлых затрат помимо общего износа учитывается еще и коэффициент технико-экономической значимости.

Сноска. Пункт 10 с изменениями, внесенными приказом Министра юстиции РК от 24.05.2017 № 599 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

11. В сравнительном подходе стоимость нематериального актива определяется на основе рыночных данных, например цены предложения или спроса в сделках с идентичными или схожими активами.

Методы сравнительного подхода:

1) метод сравнительного анализа;

2) метод разнесения (аллокации) – способ косвенного сравнения;

3) метод извлечения (экстракции) – способ косвенного сравнения.

При использовании метода сравнительного анализа стоимость нематериальных активов определяется путем сопоставления фактических цен недавних продаж, либо цен, установленных путем исследования информации о спросе и предложении на аналогичные объекты.

Метод сравнительного анализа предполагает следующую последовательность действий:

1) производится выбор не менее трех сравнимых объектов, цена продажи которых известна с высокой долей достоверности;

2) рассчитываются индексы по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта (отрасль, в которой используется нематериальный актив, ценность и защищенность нематериального актива, ранг предприятия (малый, средний, крупный бизнес), где внедряется нематериальный актив, масштаб использования нематериального актива, срок использования нематериального актива, риск использования нематериального актива, другие достоверные факторы сравнения);

3) стоимость каждого аналога приводится к стоимости оцениваемого нематериального актива с помощью вышеуказанных индексов;

4) рассчитывается рыночная стоимость нематериального актива как средняя величина приведенной стоимости аналогов.

Условием применения метода разнесения (аллокации) является наличие информации о наиболее вероятной доле нематериального актива в рыночной стоимости всех активов предприятия.

Метод разнесения (аллокации) предполагает следующую последовательность действий:

1) определение элементов сравнения оцениваемого нематериального актива с аналогами;

2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного нематериального актива от оцениваемого;

3) определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных нематериальных активов, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от нематериальных активов;

4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного нематериального актива, нивелирующие их отличия от оцениваемого нематериального актива;

5) расчет рыночной стоимости оцениваемого нематериального актива, путем определения среднего значения полученных после корректировки результатов;

6) определение наиболее вероятного значения доли нематериального актива в общей стоимости активов предприятия, подобных оцениваемому;

7) расчет рыночной стоимости нематериального актива как доли в рыночной стоимости всех активов оцениваемого предприятия.

Условия применения метода извлечения (экстракции):

1) наличие информации о величине стоимости материальных активов предприятия;

2) наличие информации о величине фактического чистого операционного дохода предприятия;

3) наличие информации о величине среднеотраслевой рентабельности материальных и нематериальных активов.

Метод извлечения (экстракции) предполагает следующую последовательность действий:

1) определение расчетной величины среднеотраслевого дохода путем умножения фактического чистого операционного дохода на среднеотраслевую рентабельность;

2) определение величины расчетного среднеотраслевого дохода, который могут генерировать нематериальные активы данного предприятия.

12. Для целей оценки при определении стоимости положительной деловой репутации (гудвилл) определяется любая будущая экономическая выгода, генерируемая бизнесом или активами, которые неотделимы от данного бизнеса или групп активов, входящих в его состав. Примерами таких выгод может быть увеличение эффективности, возникающее в результате объединения бизнесов (снижение операционных затрат и экономии от масштаба, не отраженные в стоимости других активов), организационный капитал (например, выгоды, возникающие благодаря созданной сети или возможности выхода на новые рынки и тому подобное).

Стоимость деловой репутации представляет собой сумму, остающуюся после вычитания из стоимости (цены покупки) организации стоимости всех идентифицируемых материальных активов, в том числе денежных, и нематериальных активов, скорректированной с учетом фактических или потенциальных обязательств.

Сноска. Стандарт дополнен пунктом 12 в соответствии с приказом Министра юстиции РК от 24.05.2017 № 599 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).