Тұрғын үй нарығындағы бағалар индексін құру әдістемесін бекіту туралы

Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Статистика комитеті Төрағасының м.а. 2016 жылғы 26 ақпандағы № 41 бұйрығы. Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2016 жылы 31 наурызда № 13558 болып тіркелді.

"Қазақстан Республикасының "Мемлекеттік статистика туралы" Заңының 12-бабы 5) тармақшасына және Қазақстан Республикасы Президентінің 2020 жылғы 5 қазандағы № 427 Жарлығымен бекітілген Қазақстан Республикасының Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі туралы ереженің 17-тармағы 22) тармақшасына сәйкес БҰЙЫРАМЫН:

Ескерту. Кіріспе жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

1. Қоса беріліп отырған Тұрғын үй нарығындағы бағалар индексін құру әдістемесі бекітілсін.

2. Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Статистика комитетінің Баға статистикасы басқармасы Заң басқармасымен бірлесіп заңнамада белгіленген тәртіппен:

1) осы бұйрықтың Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінде мемлекеттік тіркелуін;

2) осы бұйрық мемлекеттік тіркелгеннен кейін күнтізбелік он күн ішінде оның көшірмесінің мерзімді баспасөз басылымдарында және "Әділет" ақпараттық-құқықтық жүйесінде ресми жариялауға жіберілуін;

3) тіркелген бұйрықты алған күннен бастап бес жұмыс күні ішінде баспа және электрондық түрде Қазақстан Республикасының нормативтік құқықтық актілерінің эталондық бақылау банкіне енгізу үшін "Республикалық құқықтық ақпарат орталығы" шаруашылық жүргізу құқығындағы республикалық мемлекеттік кәсіпорнына жіберілуін;

4) осы бұйрықтың Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Статистика комитетінің интернет-ресурстарында орналастырылуын;

5) осы бұйрықты Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Статистика комитетінің аумақтық органдарына жұмыс бабында басшылыққа алу және пайдалану үшін жеткізілуін қамтамасыз етсін.

3. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау жетекшілік ететін Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Статистика комитеті төрағасының орынбасарына (Ж.Ә. Жарқынбаев) жүктелсін.

4. Осы бұйрық алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі.

Қазақстан Республикасы
Ұлттық экономика министрлігі
Статистика комитеті төрағасының
міндетін атқарушы	Б. Иманәлиев

"КЕЛІСІЛДІ"

Қазақстан Республикасының

Әділет министрі

Б. Имашев __________________

2016 жылғы 3 наурыз

Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Статистика комитеті төрағасының міндетін атқарушының 2016 жылғы 26 ақпандағы № 41 бұйрығымен бекітілді

Тұрғын үй нарығындағы бағалар индексін құру әдістемесі
1-тарау. Жалпы ережелер

Ескерту. 1-тараудың тақырыбы жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

1. Осы Тұрғын үй нарығындағы бағалар индексін құру әдістемесі (бұдан әрі – Әдістеме) халықаралық стандарттарға сәйкес қалыптастырылатын және "Мемлекеттік статистика туралы" Қазақстан Республикасының 2010 жылғы 19 наурыздағы Заңына сәйкес бекітілетін статистикалық әдіснамаға жатады.

2. Әдістеме тұрғын үй бағасының деңгейіне жалпымемлекеттік статистикалық байқаудың, байқауға тұрғын үй түрлерін іріктеудің, салмақтық құрауыштарды қалыптастырудың негізгі аспектілерін, баға индектерін есептеу формулаларын және кезеңдерін айқындайды.

3. Осы Әдістемені Қазақстан Республикасы Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігінің Ұлттық статистика бюросы (бұдан әрі - Бюро) және оның аумақтық бөлімшелері тұрғын үй бағаларына жалпымемлекеттік статистикалық байқау жүргізу және баға индекстерін құру кезінде қолданады.

Ескерту. 3-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

4. Әдістеме Халықаралық еңбек ұйымы, Халықаралық Валюта Қоры, Экономикалық ынтымақтастық және даму ұйымы, Еуростат, Біріккен Ұлттар Ұйымының Еуропалық экономикалық комиссиясы, Дүниежүзілік Банкімен дайындалған "Жылжымайтын тұрғын үй мүлігіне бағалар индексі бойынша нұсқаудың" (2013 жыл) ұсынымдарын ескерумен әзірленген.

5. Әдістемеде тұрғын үйге бағалар индексін құрудың қолданыстағы әдістері, бағалық ақпаратты алу үшін дереккөздер ерекшеліктері баяндалған және республикада осы көрсеткішті есептеу тәртібі баяндалған.

6. Тұрғын үй нарығындағы бағалар индексі жылжымайтын мүлік объектілерін сату мен жалға беру бағаларының өзгеруін сипаттайды.

Өңірлер бойынша және жалпы республика бойынша тұрғын үйді сатудың және жалдаудың орташа бағасы мен баға индексін құру үшін ақпараттық ағындар әкімшілік дереккөздің деректері мен тұрғын үй нарығындағы бағаларды жалпымемлекеттік статистикалық байқаудың материалдары болып табылады.

Дереккөздеріне байланысты қалалық елді мекендердің бастапқы немесе қайталама нарығындағы тұрғын үйді сатудың және тұрғын үйді жалға берудің бағалары байқалады.

Бастапқы тұрғын үй нарығы пайдалануға жаңа енгізілген нарықты білдіреді. Сатып алу-сату объектісі біраз уақыт аралығында жұмыс істейтін және пайдалану нәтижесінде едәуір тозу дәрежесі бар тұрғын үй нарығы қайталама деп есептеледі.

7. Тұрғын үйге орташа баға және баға индекстері оны бағалау кезінде, әртүрлі ақша төлемдерінің мөлшерін анықтауда, бағдарламалар мен жобаларды іске асыру мониторингісінде, халықаралық салыстыруларды жүргізуде пайдаланылады. Аталған көрсеткіштердің серпіні жалпы ішкі өнімді есептеу, талдау жүргізу, болжамдау және ғылыми зерттеулер, республиканың және өңірлер халқының әл-ауқатын өлшеуде, жеке тұлғалардың және құрылыс ұйымдарының тұрғын үй құрылысын жүргізу және сатып алу туралы шешім қабылдауы үшін пайдаланылады.

8. Тұрғын үй нарығына өзіндік ерекшеліктер тән, бұл тұрғын үйге индекстер құру кезінде белгілі бір мәселелерге әкеледі:

1) тұрғын үйдің біртекті екендігі. Баға индекстерін қалыптастыру уақыттың өзгеруімен ұқсас объектілер бағаларының арақатынасына негізделген. Тұтыну тауарларынан айырмашылығы тұрғын үй өзінің қайталанбауымен сипатталады. Екі абсолютті бірдей үй немесе пәтер болмайды, әрбір үйдің белгілі орналасқан орны және құрылымдық сипаттамаларының жиынтығы болады. Осы себептен салыстырылатын үлгілердің дәстүрлі әдіснамасына негізделген кез келген баға индексін құруға қарағанда, тұрғын үйге баға индексін құру едәуір күрделі рәсімі болып табылады;

2) бастапқы ұсынылған баға және тұрғын үйді сату бойынша мәміленің түпкілікті бағасының айырмашылығы. Тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша мәмілені жасау кезінде сатушы мен сатып алушы арасында бастапқы бағаның төмендеуіне әкеліп соқтыратын саудаласуды белгілеу ықтималдығы болады. Ұсынылған баға бекітілген шама болмайды және соңғы бағадан едәуір ерекшеленеді. Тұрғын үйге баға индексін қалыптастыру кезінде жасалған мәмілелердің бағасын есепке алуы нақты қалыптасқан бағаның өзгеруін көрсетеді.

9. Осы Әдістемеде "Тұрғын үй қатынастары туралы", "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңдарында айқындалған ұғымдар пайдаланылады.

Ескерту. 9-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

2-тарау. Дереккөздер және тұрғын үйге баға индекстерін құрудың әдісі

Ескерту. 2-тараудың тақырыбы жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

10. Тұрғын үйге баға индексі оны қалыптастыруға қолданылатын дереккөздердегі ақпараттың сапасына тәуелді болады. Қолайлы дереккөзді таңдау тұрғын үйге баға индексін қалыптастыру кезінде маңызды міндет болып табылады. Дереккөзді іріктеу критерийлері:

1) қолданылатын дереккөз тұрғын үйге баға индексін құрудың мақсатына сәйкес келеді;

2) тұрғын үйге баға индексін ұлттық және өңірлік деңгейде құрастыруды қамтамасыз етеді;

3) дереккөз ұсынатын ақпарат дәл және толық болып табылады;

4) бағалар туралы деректер өзекті және анықталған мерзімнен алдын-ала ұсынылады;

5) тұрғын үй объектілерінің сапалық өзгерістерін есепке алу үшін қажетті ақпараттың көлемін қамтамасыз етеді;

6) халықаралық ұйымдармен қолданылатын дереккөздерге анықтау, қамту, кезеңділік және басқа сипаттамалар бөлігінде қарама-қайшы болмайды.

11. Тұрғын үй нарығында баға индексін есептеу үшін көп таралған дереккөздер – әкімшілік дереккөздер, жылжымайтын мүлік агенттіктері, құрылыс компаниялары, банктер және тұрғын үйді сатып алу бойынша кредит берумен айналысатын өзге де қаржы ұйымдары болып табылады.

Олар онда бар ақпараттың сипаты, оның сапасы және жеделдігі, қамту және кезеңділігі, байқау бірлігі, ұғымдары және олардың анықтамасы бойынша ерекшеленеді.

Статистикалық мақсаттар үшін әкімшілік дереккөздер қолжетімді, олардың деректерінің сапасы және толықтығы жоғары деңгейде бола тұра жұмсалатын шығындар төмен болып табылады. Көптеген елдерде тұрғын үйге баға индексін қалыптастыру үшін жер тіркелімдері, салық органдары, жергілікті басқару органдары, нотариаттар сияқты әкімшілік дереккөздердің деректері қолданылады. Сонымен қатар тиісті ақпаратты банктерден және бағалау компанияларынан алады.

Егер әкімшілік дереккөздердің деректері талаптарға сәйкес келмесе, тұрғын үй нарығындағы баға индексін құру үшін деректер бұқаралық ақпарат құралдарындағы немесе интернет-ресурстардағы тұрғын үйді сату туралы хабарландырулардан бағаларды тіркеу арқылы арнайы ұйымдастырылған статистикалық байқаулардың материалдарынан алынады.

2-параграф. Баға индексін құрудың әдісі

12. Тұрғын үйге баға индексін құру кезінде стратификация әдісі қолданылады. Стратификация тұрғын үйге баға индексін құру әдісімен есептеу түрінде тура және қарапайым болып табылады. Объектінің алғашқы жиынтықтарын бағаның аз шашылуымен ерекшеленетін топтарға бөлу стратификация мақсаты болып табылады. Бөлу бағаны анықтау сипаттамаларына сәйкес жүргізіледі, олардың негізгілері үй алаңы (жалпы және тұрғын), орналасқан жері, пайдалануға берілген жылы, түрі, үйдің сыртқы қабырға материалы және өзге сипаттамалары (қабат, бөлме саны, санитарлық тораптар саны, лифтінің, гараждың бар болуы және басқалар).

Стратификациялық іріктемені құру екі кезеңді үдерістен тұрады, оның барысында зерттелетін жиынтықты құрайтын көптеген элементтер страталарға бөлінеді, оның әрбір элементі бір және тек бір ғана стратаға кіреді.

Стратификация үшін ауыспалыларды іріктеу кезінде келесі қағидаттарды негізге алады:

1) бір стратаның элементтері өз араларында ұқсас, ал әртүрлі стратаға кіретін элементтер әртүрлі болып табылады;

2) ауыспалылар үй бағасымен тығыз байланысқан. Бұл байланыс тығыз болған сайын алынатын бағалаулар дәлірек болады;

3) ауыспалылар стратификация қарапайым болу қамтамасыз етілуі есебінен таңдалады.

Стратификациялық ауыспалыларды таңдау үйдің сипаттамасы туралы деректердің тұрақты негізде қолжетімділігіне және олардың бағаға әсер ету дәрежесіне байланысты. Оңтайлы страталар санын анықтау стратификация әдісінің негізгі міндеттерінің бірі болып табылады.

Үйдің сипаттамалары бойынша жете стратификация стратаның біртектілігін қамтамасыз етеді және үй сапасының өзгеруімен байланысты проблемаларды төмендетеді. Біртекті страталарды анықтағанда әрбір топтың орташа бағасы нақты үй типі үшін тұрақты сапаның бағасы ретінде қолданылады. Страталар санының шамадан тыс көбеюінен топтар шегінде байқау саны қысқартылады немесе онда бірде-бір тұрғын үй объектісі болмайды. Нақтыланған сегменттің тәжірибелік проблемасы салмақтау құрауыштары үшін деректерді алу қиындығы болып табылады.

Іріленген стратификация кезінде страта ішінде тұрғын үй объектілерінің іріктемесінде едәуір композициялық өзгерістер болуы мүмкін. Бұл байқалатын үйдің уақыттағы салғастырымдылық шартының бұзылуына әкеліп соқтырады, ол үйге баға индексі мәнінің ауытқу ықтималдылығын жоғарылатады.

Халықаралық сарапшылармен Қазақстанда тұрғын үйге баға индексін құру үшін ең қолайлы әдіс ретінде стратификация ұсынылған. Қолданылатын дереккөздер үйді таңдалған сипаттамаларға сәйкес топтарға бөлуге және үйдің әртүрлі түрлеріне баға индексін құруға мүмкіндік береді.

Стратификация әдісінің принциптері пайдаланушыларға түсіндіру үшін оңай, бұл көрсеткішті құру әдіснамасының айқындылығын қамтамасыз етеді.

3-тарау. Жалпымемлекеттік статистикалық байқаудың материалдары негізінде тұрғын үй нарығындағы баға индекстерін құру

Ескерту. 3-тараудың тақырыбы жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

13. Жаңа тұрғын үйді сатудың, тұрғын үйді қайта сатудың және жалға берудің орташа бағаларын және баға индекстерін қалыптастыру үшін ақпарат дереккөзі жалпымемлекеттік статистикалық байқаудың материалдары болып табылады.

Мемлекеттік статистиканың аумақтық бөлімшелерінің бағаларды жинауға жауапты, тиісті лауазымды адамдары тұрғын үйді сату және жалға беру бойынша операцияларды жүзеге асыратын ұйымдардың қызметкерлеріне тікелей сауал салуы арқылы, сондай-ақ бұқаралық ақпарат құралдарында немесе интернет-ресурстарда орналастырылатын хабарландырулардан бағаларды тіркейді.

Ескерту. 13-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

1-параграф. Жаңа тұрғын үйлерді сату бағаларының индексі

14. Жаңа тұрғын үйге бағаны байқау үшін іріктеме өңірлердегі бастапқы тұрғын үй нарығында бар тұрғын үйдің түрлерінен қалыптастырылады. Астана мен республикалық маңызы бар қалаларды қоспағанда, барлық қалалардың бастапқы тұрғын үй нарығы көптігімен ерекшеленбейді, сондықтан іріктемеге барлық жаңа тұрғын үйлер енгізіледі. Қалада коммерциялық құрылыс ұйымдары салған жаңа үйлер болмаған кезде іріктемеге мемлекеттік бағдарламалар шеңберінде сатылатын тұрғын үйді енгізуге болады.

Тіркеуге:

1) әртүрлі әрлеумен (таза, бастапқы, бастапқы жақсартылған), кірпіш, монолит немесе панельден жасалған қабырғасы бар, белгілі кластағы (3.02-43-2007 Тұрғын үй ғимараттар Қазақстан Республикасының Құрылыс нормалары мен ережелеріне (бұдан әрі – ҚР ҚНмЕ) сәйкес II, III, IV класы немесе эконом және бизнес-класы), жаңа көп қабатты (5 қабаттан кем емес) бір-, екі-, үш бөлмелі абаттандырылған пәтерлердің;

2) зерттелетін қаладағы тұрғын үй нарығында оларды сатудың едәуір үлесі бар болғанда жаңа бір пәтерлі үйлердің бағалары жатады.

Таза әрленген пәтерлер ретінде тұру үшін толық дайындалған пәтерлер болып табылады. Осындай пәтерлерге ішкі әрлеу (қаптайтын, сырлау, тұсқағаз жапсыру) жұмыстарының аяқталуы, таза еденді орналастыру, санитарлық-техникалық жабдықтары мен аспаптарының, тұрмыстық мақсаттардағы электр техникалық аспаптарының, асханадағы газ немесе электр плиталарының және пәтер ішіндегі есік блоктарының орнатылуы тән.

Бастапқы немесе жақсартылған бастапқы әрленген пәтерлер ретінде әрлеумен байланысты жұмыстарды өткізу қажеттілігі бар, тұру үшін дайындық дәрежелері әртүрлі пәтерлер болып табылады.

ҚР ҚНмЕ-ге сәйкес тұрғын ғимараттар бір адамға тұрғын алаңының мөлшері, еденнен төбенің астына дейін тұрғын жайдың биіктігі, тұрғын бөлмелердің саны, ас бөлмесінің ең төмен алаңы, үй мен пәтердің әрлеуінің сапасы сияқты және басқа да көрсеткіштеріне байланысты I, II, III және IV кластарға бөлінеді.

Баға байқауына II, III және IV кластағы пәтерлер енгізіледі.

I класс сипаттамалары зерттелетін қалалардағы тұрғын үй нарықтарында жеткілікті көрнекілігі жоқ тұрғын үйдің элиталық типіне сәйкес келеді. Байқауға I кластағы тұрғын үйді қосу іріктемеде бағалардың едәуір шашылуына әкелуі мүмкін.

ҚР ҚНмЕ-нің жіктелімімен қатар тұрғын үй нарығында эконом, бизнес, элиталық кластар бойынша тұрғын үйлерді бөлу кеңінен қолданылады. Жаңа тұрғын үйдің бағасын байқағанда, іріктемеге эконом және бизнес кластағы объектілер енгізіледі.

Пәтердің (үйдің) сипаттамаларын: орналасқан жері, үйдің сыртқы қабырға материалдары, бөлме саны, әрлеу, тұрғын үйдің жалпы алаңы және асхананың алаңы, үйдің қабаттылығы, пәтер орналасқан қабат, тұрғын үйдің класы, тұрғын үй кешенінің атауы (оның болуына байланысты) көрсете отырып сатудың бағасы тіркеледі.

Ескерту. 14-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

2-параграф. Тұрғын үйлерді қайта сату бағасының индексі

15. Зерттелетін кезең бойы өзгермейтін, арнайы іріктеп алынған сипаттамаларымен (жалпы алаңы, орналасқан жері, бөлме саны, қабат, үйдің қабырғасының материалы, салынған жылы) абаттандырылған және абаттандырылмаған тұрғын үйлерді қайта сату бағалары байқауға жатады. Пәтерлерді іріктеу кезінде олардың ең көрнекті түрлері есепке алынады.

Тұрғын үй іріктемесін қалыптастыру қағидаттары:

1) репрезентативтілік. Байқауға қосылған пәтер (үй) түрі тұрғын үй нарығының жалпы құрылымында жоғары үлес салмағын алады және ұсынылатын типтің баға серпінін көрсетеді;

2) өзектілік, тұрақтылық. Іріктелген пәтер (үй) түрі сұранысқа ие және нарықта ұзақ уақыт бойы тұрады.

Ескерту. 15-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

16. Абаттандырылған тұрғын үйлерді қайта сату бағаларын байқау үшін іріктемеге көп қабатты (5 қабаттан кем емес) кірпіш, монолит немесе панель үйлердегі бір, екі, үш бөлмелі пәтерлер, абаттандырылмаған үйлерде – (су құбыры, кәріз, орталықтан жылыту, ыстық сумен қамтамасыз ету) коммуналдық жайлылықтардың ең болмағанда бір түрі жоқ бір пәтерлі (жеке) үйлер енгізіледі.

Ескерту. 16-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

3-параграф. Тұрғын үйлерді жалға беру бағаларының индексі

17. Байқау үшін ұйымдарды іріктеу келесі критерийлердің сақталуымен жүзеге асырылады:

1) іріктелген объектілер тұрғын үйлер түрін барынша мүмкін қамтумен қамтамасыз етеді;

2) іріктемеде тұрғын үйді жалға беру бойынша қызметтердің әртүрлі көлемімен ұйымдар көрсетілген;

3) ұйымдардың баға ақпараты қаланың барлық аудандарындағы тұрғын үйге баға өзгерісін көрсетеді;

4) тұрғын үйдің орналасқан жері мен бағасын қоса алғанда атрибуттар бойынша ақпарат қолжетімді.

18. Абаттандырылған тұрғын үйлерді жалға беру бағаларын байқау үшін іріктемеге көп қабатты (5 қабаттан кем емес) кірпіш, монолит немесе панель үйдегі бір, екі, үш бөлмелі пәтерлер, абаттандырылмаған үйлерде – (су құбырлары, кәріз, орталықтан жылыту, ыстық сумен қамтамасыз ету) коммуналдық жайлылықтардың ең болмағанда бір түрі жоқ бір пәтерлі (жеке) үйлер енгізіледі.

Әр байқалатын қалада тұрғын үйдің репрезентативті түрлері таңдалады, олардың толық сипаттамасы құрастырылады. Тұрғын үйдің сипаттамаларын жете сипаттау зерттелетін екі кезеңдегі пәтерлердің салыстырымдылығын орындауды қамтамасыз етеді. Жете сипаттауда пәтерлердің сандық және сапалық сипаттамалары: бөлме саны, қабырға материалы, пайдалануға берілген жылы, орналасқан жері, жалпы алаңы және асхана алаңы, үй қабаттылығы, пәтердің орналасқан қабаты, абаттандыру түрлерімен қамтамасыз етілуі, жиһаз бен тұрмыстық техниканың бары ескеріледі.

19. Үйдің әрбір түрі бойынша іріктеме бағалық белгіленім санын қамтамасыз етеді, ол оның орташа бағасын репрезентативті анықтауға мүмкіндік беретіндей болуы керек. Іріктемедегі элементтер саны жыл бойы әрбір үй түрінің шегінде тұрақты болып қалады.

20. Белгілі бір типтегі пәтерлерді сату, алып сату немесе жалға беру бойынша деректер уақытша болмағанда тұрғын үйдің өзге түрлеріне баға өзгерістері негізінде баға индекстерінің шартты есептеуі немесе өткен айдағы бағасының ауыстырылуы жүргізіледі.

4-тарау. Әкімшілік дереккөздің деректері негізінде тұрғын үй нарығындағы баға индекстерін құру

Ескерту. 4-тараудың тақырыбы жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

21. Қазақстан Республикасында тұрғын үйлерді қайта сату бағалары туралы әкімшілік деректер Бюроның Тұрғын үй қорының статистикалық тіркелімінен (бұдан әрі - ТҚСТ) қалыптастырылады. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің "Жылжымайтын мүлік тіркелімі" Мемлекеттік дерекқорынан (бұдан әрі – ЖМТ МД) мәліметтер ТҚСТ деректерін өзектілендіру көзі болып табылады.

ЖМТ МДҚ-нан интеграциялық өзара іс-қимыл арқылы алынатын мәліметтің негізінде облыстық және республикалық маңызы бар қалалар бойынша тұрғын үйге баға индексін құру жүзеге асырылады.

ТҚСТ келесі құрылымды қамтиды:

1) тұрғын үйдің орналасқан жері (мекенжайы);

2) тұрғын үйдің техникалық сипаттамалары (үйдің қабат саны, бөлме саны, жалпы және тұрғын алаңы, үйді пайдалануға берілген жыл, үйдің сыртқы қабырғасының материалы, тұрғын үйдің биіктігі);

3) абаттандырудың болуы (жылыту, электр, сумен жабдықтау, кәріз, газ);

4) үйдің немесе пәтердің түрі;

5) сатып алу-сату шарты бойынша мәміле сомасы;

6) мәміле күні.

Құрылымда көрсетілген 1), 2), 3), 4)-тармақшалар бұдан әрі оларды құрайтын атрибуттар бойынша нақтыланады.

Ескерту. 21-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

22. Тұрғын үйлерді қайта сату бағасының индексі ТҚСТ деректері негізінде стратификация әдісін қолданумен қалыптастырылады.

Тұрғын үйлерді қайта сату бағасының индексін құру үшін ТҚСТ деректер қорынан келесі атрибуттар таңдалады:

1) қала;

2) көше, үй;

3) үйдің қабаттылығы;

4) пәтер түрлері;

5) үйлер түрлері;

6) бөлме саны;

7) үйдің жалпы және тұрғын алаңы;

8) пайдалануға берілген жылы;

9) сыртқы қабырға материалдары;

10) абаттандырылуы;

11) сатып алу-сату мәмілесі бойынша келісім сомасы;

12) мәміле күні.

23. Стратификация әдісін қолдану ауыспалыларды таңдауды көздейді, соған сәйкес тұрғын үйлердің жалпы жиынтығын страталарға бөлу жүзеге асырылады. ТҚСТ деректері негізінде стратификация үшін бағаны анықтау ауыспалылары ретінде:

1) үй түрі (бір пәтерлі, көп пәтерлі);

2) бөлме саны (бір, екі, үш және одан да көп) болып табылады.

Үйдің стратификациясы үшін ауыспалылар бір страта шегінде байқау сандарының жеткілікті қамтамасыз етілуі және үйдің ұқсас түрлеріне бағаны салыстыру мүмкіндігі есебінен таңдалады.

24. Тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша мәмілелер туралы ақпарат страта бойынша бөлінеді:

1) тұрғын үйлерді қайта сату (бір пәтерлі үй);

2) тұрғын үйлерді қайта сату (көп пәтерлі үйлердегі пәтерлер), бір бөлмелі;

3) тұрғын үйлерді қайта сату (көп пәтерлі үйлердегі пәтерлер), екі бөлмелі;

4) тұрғын үйлерді қайта сату (көп пәтерлі үйлердегі пәтерлер), үш және одан да көп бөлмелі.

25. Кезең үшін тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша нақты тіркелген мәмілелер туралы деректер қолдануына байланысты әр тоқсанда стратада пәтерлердің (үйлердің) саны мен олардың құрылымы өзгереді. Нақты қаладағы тұрғын үйлерді қайта сатудың орташа бағасы есепті кезеңде өткен кезеңмен салыстырғанда едәуір төмен немесе жоғары болады.

Көрсеткіштерді есептеудің нақтылығы үшін ақпаратты бақылаудың әртүрлі түрлері қарастырылады. Есептеуге нөлдік және экстремалдық бағалары бар мәмілелер, белгіленген шекті мәндердің шегінен шығатын алаңымен және бөлме санымен тұрғын үйлерді сату бойынша мәмілелер қосылмайды.

Егер стратадағы мәмілелердің саны аз немесе нөлге тең, бұл страта бойынша орташа баға және баға индексін есептеу үшін қаланың басқа страталары бойынша немесе басқа қалалардың ұқсас страталары бойынша бағаның орташа өзгеруі негізінде олардың шартты есептеуі жүргізіледі.

5-тарау. Салмақтау сызбасын қалыптастыру

Ескерту. 5-тараудың тақырыбы жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

26. Өңірлер және республика бойынша орташа бағаларды және баға индекстерін қалыптастыру үшін салмақтау сызбасы құрастырылады.

Салмақтау сызбасы ретінде стандартты жіктелімдерге сәйкес агрегаттаудың барлық дәрежесі бойынша тұрғын үйдің нақты түрлері салмағының жиынтығы болып табылады. Оның көмегімен көрсеткіштерді төменгі деңгейден жоғарғыға агрегаттауы жүзеге асырылады.

Салмақтау құрауыштары үйдің зерттелетін түрінің маңыздылығын және оның баға өзгерісінің индекстің жалпы мәніне әсерін көрсетеді.

27. Салмақтарды қалыптастыру үшін дереккөздер:

1) жаңа тұрғын үйлерді сату үшін тұрғын үйлерді пайдалануға беру туралы деректер қолданылады;

2) тұрғын үйлерді қайта сату үшін республиканың тұрғын үй қоры туралы ақпарат қолданылады.

6-тарау. Тұрғын үйге баға статистикасы көрсеткіштері

Ескерту. 6-тараудың тақырыбы жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

28. Тұрғын үй баға деңгейіне жалпымемлекеттік статистикалық байқаудың негізінде келесі түрлері бойынша орташа бағалар мен баға индекстері қалыптастырылады:

1) жаңа тұрғын үйлерді сату (көп пәтерлі үйлердегі пәтерлер);

2) абаттандырылған тұрғын үйлерді қайта сату (көп пәтерлі үйлердегі пәтерлер);

3) абаттандырылмаған тұрғын үйлерді қайта сату;

4) алып тасталды - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

5) абаттандырылған тұрғын үйді жалға беру;

6) абаттандырылмаған тұрғын үйді жалға беру.

Ескерту. 28-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.
29. Алып тасталды - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

7-тарау. Орташа бағалар мен баға индекстерін есептеу

Ескерту. 7-тараудың тақырыбы жаңа редакцияда - ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросы Басшысының 31.08.2021 № 16 (алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік он күн өткен соң қолданысқа енгізіледі) бұйрығымен.

30. Өңірдегі тұрғын үйдің

түрінің жалпы алаңының бір шаршы метрінің орташа бағасы тұрғын үй объектілерінің осы түріне байқалатын бағаларының геометриялық орта мәні ретінде есептеледі:

мұнда:

–

кезеңдегі тұрғын үйдің

түрінің орташа бағасы;

–

кезеңдегі тұрғын үйдің

түрінің бағаларының туындысы;

–

кезеңдегі тұрғын үйдің

түрінің іріктемедегі (стратадағы) бағаларының саны.

31. Тұрғын үйдің

түрінің жалпы алаңының бір шаршы метрінің республика бойынша орта есеппен бағасын есептеу байқалатын қалалардың орташа бағалары мен олардың салмақтау құрауыштары негізінде мына формула бойынша жүзеге асырылады:

мұнда:

–

кезеңдегі тұрғын үйдің

түрінің республика бойынша орташа бағасы;

– тұрғын үйдің

түрінің

қаладағы орташа бағасы;

–

қаланың салмағы.

Жаңа тұрғын үйлерді сату үшін қалалардың салмақтары ретінде пайдалануға берілген тұрғын үйдің алаңының жалпы көлемінде өңірлердің үлестері, тұрғын үйлерді қайта сату үшін – тұрғын үй қорындағы өңірлердің үлестері болып табылады.

Ұқсас формула қарапайым деңгейден жоғары деңгейлерге орташа бағаларды агрегаттау үшін қолданылады. Осы жағдайда

– тұрғын үйдің

түрінің салмағы.

32. Үйдің орташа бағасы жеке баға индекстерін есептеу негізі болып табылады. Жеке (қарапайым) индекс зерттелетін жиынтықтың (тұрғын үйдің нақты түрінің) бір элементінің баға өзгерісін көрсетеді.

Әрбір үй түрі үшін жеке баға индексі Джевонс формуласы бойынша есепті және базалық кезеңдерде нақты бір үй түріне бағаның орташа геометриялық бағаларды қарапайым салыстырудың салыстырмалы шамасы түрінде анықталады:

мұнда:

– өткен кезеңмен салыстырғандағы есепті кезеңдегі үйдің

түрінің баға индексі;

–

және

кезеңдегі тұрғын үйдің

түрінің орташа бағалары;

–

және

кезеңдегі тұрғын үйдің

түрінің іріктеме (страта) көлемі.

33. Жеке баға индекстерінің негізінде олардың агрегатталуы жүргізіледі. Агрегаттық индекс өлшеусіз элементтерден тұратын әлеуметтік-экономикалық құбылыстың орташа өзгеруін сипаттайтын салыстырмалы көрсеткіш болып табылады.

Агрегаттық баға индексі үй түрлерінің жеке баға индексінің орташа салмақтанған шамасы арқылы анықталады. Есептеу үшін Ласпейрес формуласы қолданылады:

мұнда:

– өткен

кезеңмен салыстырғандағы

кезеңі үшін үйдің баға индексі;

– тиісінше

және

кезеңдеріндегі тұрғын үйдің бағалары;

– агрегаттау үшін салмақ ретінде алынатын пайдалануға берілген тұрғын үйдің жалпы алаңы немесе тұрғын үй қорындағы тұрғын үйдің жалпы алаңы (есептелетін индекске байланысты).

34. Баға индекстері салыстырудың әртүрлі кезеңдеріне есептеледі:

1) өткен жылғы желтоқсанға есепті айдың баға индексі өткен айға есепті айдың баға индексі және өткен жылғы желтоқсанға өткен айдың баға индекстерін көбейту ақылы табылады:

мұнда:

– өткен жылғы желтоқсанға есепті айдың баға индексі;

– өткен айға есепті айдың баға индексі;

– өткен жылғы желтоқсанға өткен айдың баға индексі.

2) базалық жылғы желтоқсанға есепті айдың баға индексі өткен айға есепті айдың баға индексі мен базалық жылғы желтоқсанға өткен айдың баға индекстерінің туындылары арқылы есептеледі:

мұнда:

– базалық жылғы желтоқсанға есепті айдың баға индексі;

– базалық жылғы желтоқсанға өткен айдың баға индексі.

3) өткен жылғы тиісті айға есепті айдың баға индексі базалық жылғы желтоқсанға есепті айдың баға индексін базалық жылғы желтоқсанға өткен жылғы тиісті айдың баға индексіне бөлумен есептеледі:

мұнда:

– өткен жылғы тиісті айға есепті айдың баға индексі;

– базалық жылғы желтоқсанға есепті айдың баға индексі;

– базалық жылғы желтоқсанға өткен жылғы тиісті айдың баға индексі.

4) өткен жылғы тиісті кезеңге есепті кезеңнің баға индексі базалық жылғы желтоқсанға есепті кезеңнің баға индекстерінің қосындысын базалық жылғы желтоқсанға өткен жылғы тиісті кезеңнің баға индекстерінің қосындысына бөлу арқылы есептеледі:

мұнда:

– өткен жылғы тиісті кезеңге есепті кезеңнің баға индексі;

– базалық жылғы желтоқсанға есепті кезеңнің баға индекстері;

– базалық жылғы желтоқсанға өткен жылғы тиісті кезеңнің баға индекстері.

5) өткен тоқсанға есепті тоқсанның баға индексі базалық жылғы желтоқсанға есепті тоқсанға кіретін айлар баға индекстерінің қосындысының өткен тоқсанның ұқсас айларының баға индексі қосындысына арақатынасымен есептеледі:

мұнда:

– өткен тоқсанға есепті тоқсанның баға индексі;

– базалық жылғы желтоқсанға есепті тоқсан айларының баға индекстері;

– базалық жылғы желтоқсанға өткен тоқсан айларының баға индекстері.

6) өткен жылғы тиісті тоқсанға есепті тоқсанның баға индексі:

мұнда:

– тиісті тоқсанға есепті тоқсанның баға индексі;

– базалық жылғы желтоқсанға есепті тоқсан айларының баға индекстері;

– базалық жылғы желтоқсанға өткен жылғы тиісті тоқсан айларының баға индекстері.

7) тоқсан үшін баға индексі:

мұнда:

– тоқсан үшін баға индексі;

– базалық жылғы желтоқсанға есепті тоқсанның соңғы айының баға индексі;

– базалық жылғы желтоқсанға өткен тоқсанның соңғы айының баға индексі.

Сонымен бірге бірінші тоқсанның баға индексі, өткен жылғы желтоқсанға наурыздың баға индексімен бірдей болады.

8) базалық жылға есепті тоқсанның баға индексі:

мұнда:

– есепті тоқсандағы орташа баға;

– базалық жылдың орта жылдық бағасы.

Базалық жылға есепті тоқсанның баға индексін қалыптастыру үшін базалық жылғы тоқсандардың бағаларынан орташа арифметикалық шамасының формуласы бойынша базалық жылдың орта жылдық бағасын есептеу жүргізіледі. Базалық жылдың орта жылдық бағасы:

мұнда:

– тиісінше базалық жылғы 1, 2, 3, 4 тоқсандардың орташа бағалары.

9) өткен жылғы тиісті тоқсанға есепті тоқсанның баға индексі:

мұнда:

– тиісінше базалық жылға есепті тоқсанның және өткен жылғы тиісті тоқсанның баға индексі.

Об утверждении Методики построения индекса цен на рынке жилья

Приказ и.о. Председателя Комитета по статистике Министерства национальной экономики Республики Казахстан от 26 февраля 2016 года № 41. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 31 марта 2016 года № 13558.

В соответствии с подпунктом 5) статьи 12 Закона Республики Казахстан "О государственной статистике" и подпунктом 22) пункта 17 Положения Агентства по стратегическому планированию и реформам Республики Казахстан, утвержденного Указом Президента Республики Казахстан от 5 октября 2020 года № 427, ПРИКАЗЫВАЮ:

Сноска. Преамбула – в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

1. Утвердить прилагаемую Методику построения индекса цен на рынке жилья.

2. Управлению статистики цен совместно с Юридическим управлением Комитета по статистике Министерства национальной экономики Республики Казахстан в установленном законодательством порядке обеспечить:

1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан;

2) в течение десяти календарных дней после государственной регистрации настоящего приказа направление его копии на официальное опубликование в периодических печатных изданиях и информационно-правовой системе "Әділет";

3) в течение пяти рабочих дней со дня получения зарегистрированного приказа направление в печатном и электронном виде в Республиканское государственное предприятие на праве хозяйственного ведения "Республиканский центр правовой информации" для включения в Эталонный контрольный банк нормативных правовых актов Республики Казахстан;

4) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсах Комитета по статистике Министерства национальной экономики Республики Казахстан;

5) доведение настоящего приказа до территориальных органов Комитета по статистике Министерства национальной экономики Республики Казахстан для руководства и использования в работе.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего заместителя Председателя Комитета по статистике Министерства национальной экономики Республики Казахстан (Джаркинбаев Ж.А.).

4. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Исполняющий обязанности
Председателя Комитета по статистике
Министерства национальной экономики
Республики Казахстан	Б. Иманалиев

"СОГЛАСОВАН"

Министр юстиции

Республики Казахстан

__________________ Б. Имашев

3 марта 2016 г.

Утверждена приказом исполняющего обязанности Председателя Комитета по статистике Министерства национальной экономики Республики Казахстан от 26 февраля 2016 года № 41

Методика построения индекса цен на рынке жилья
Глава 1. Общие положения

Сноска. Заголовок главы 1– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

1. Настоящая Методика построения индекса цен на рынке жилья (далее – Методика) относится к статистической методологии, формируемой в соответствии с международными стандартами и утверждаемой в соответствии с Законом Республики Казахстан от 19 марта 2010 года "О государственной статистике".

2. Методика определяет основные аспекты общегосударственного статистического наблюдения за уровнем цен на жилье, отбора видов жилья для наблюдения, формирования весовых составляющих, формулы и этапы расчета индексов цен.

3. Настоящая Методика применяется Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам Республики Казахстан (далее – Бюро) и его территориальными подразделениями при проведении общегосударственного статистического наблюдения за ценами на жилье и построении индексов цен.

Сноска. Пункт 3– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

4. Методика разработана с учетом рекомендаций "Руководства по индексам цен на жилую недвижимость" (2013 год), подготовленного Международной Организацией Труда, Международным Валютным Фондом, Организацией Экономического Сотрудничества и Развития, Евростатом, Европейской экономической комиссией Организации Объединенных Наций, Всемирным банком.

5. В Методике изложены существующие методы построения индекса цен на жилье, особенности источников данных для получения ценовой информации и определен порядок расчета данного показателя в республике.

6. Индексы цен на рынке жилья характеризуют изменение цен продажи и аренды объектов жилой недвижимости.

Информационными потоками для построения средних цен и индексов цен продажи и аренды жилья по регионам и в целом по республике являются данные административного источника и материалы общегосударственного статистического наблюдения за ценами на рынке жилья.

В зависимости от источника данных наблюдаются цены продажи жилья на первичном или вторичном рынке городских населенных пунктов и цены аренды жилья.

Первичный рынок представляет собой рынок вновь введенного в эксплуатацию жилья. Вторичным считается рынок жилья, где объектом купли-продажи выступает жилье, функционирующее в течение некоторого времени и обладающее определенной степенью износа в результате эксплуатации.

7. Средние цены и индексы цен на жилье используются для его оценки, определения размера различных денежных выплат, мониторинга реализации программ и проектов, проведения международных сопоставлений. Динамика указанных показателей используется при исчислении валового внутреннего продукта, проведении анализа, прогнозировании и научных исследованиях, измерении благосостояния населения республики и регионов, принятии решений о покупке и строительстве жилья физическими лицами и строительными организациями.

8. Рынку жилья присущи специфические особенности, приводящие к определенным проблемам при построении индексов цен на жилье:

1) неоднородность жилья. Формирование индексов цен основано на соотношении цен идентичных объектов с изменением времени. В отличие от потребительских товаров, жилье характеризуется своей неповторимостью. Не существует двух абсолютно одинаковых домов или квартир, каждое жилище имеет однозначно определенное месторасположение и набор структурных характеристик. По этой причине построение индекса цен на жилье является более сложной процедурой, чем построение любого индекса цен, основанного на традиционной методологии сопоставимых моделей;

2) различие первоначальной цены предложения и окончательной цены сделки по продаже жилья. В ходе заключения сделки по купле-продаже жилья между продавцом и покупателем существует вероятность установления торга, приводящего к снижению первоначальной цены. Цена предложения не является фиксированной величиной и существенно отличается от окончательной цены. Учет цен завершенных сделок при формировании индекса цен на жилье обеспечивает отражение изменения фактически сложившихся цен.

9. В настоящей Методике используются понятия, определенные в Законах Республики Казахстан "О жилищных отношениях", "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан.

Сноска. Пункт 9– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Глава 2. Источники данных и метод построения индексов цен на жилье

Сноска. Заголовок главы 2– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Параграф 1. Источники данных

10. Индекс цен на жилье зависит от качества информации, содержащейся в используемом для его формирования источнике данных. Выбор приемлемого источника данных является важной задачей при формировании индекса цен на жилье. Критериями выбора источника являются:

1) используемый источник данных соответствует цели построения индекса цен на жилье;

2) обеспечивает построение индекса цен на рынке жилья на национальном и региональном уровне;

3) предоставляемая источником информация является точной и полной;

4) данные о ценах актуальны и предоставляются в заранее определенные сроки;

5) обеспечивает объем информации, необходимый для учета качественных изменений жилых объектов;

6) не противоречит источникам, используемым международными организациями, в части определений, охвата, периодичности и других характеристик.

11. Распространенными источниками данных для расчета индексов цен на рынке жилья являются административные источники, агентства недвижимости, строительные компании, банки и другие финансовые организации, занимающиеся кредитованием по приобретению жилья.

Они различаются по характеру содержащейся в них информации, ее качеству и оперативности, охвату и периодичности, единицам наблюдения, понятиям и их определениям.

Административные источники, доступные для статистических целей, обладают высоким уровнем полноты и качества данных при минимальных затратах. Во многих странах для формирования индекса цен на жилье используются данные таких административных источников, как земельные регистры, налоговые органы, местные органы управления, нотариаты. Также соответствующую информацию получают из банков и оценочных компаний.

Если данные административных источников не соответствуют требованиям, то данные для построения индекса цен на рынке жилья получают из материалов специально организованных статистических наблюдений путем регистрации цен из объявлений о продаже жилья в средствах массовой информации или на интернет-ресурсах.

Параграф 2. Метод построения индексов цен

12. При построении индексов цен на жилье используется метод стратификации. Стратификация является прямым и простым в плане расчетов методом построения индекса цен на жилье. Целью стратификации является разделение первоначальной совокупности объектов на группы, отличающиеся меньшим разбросом цен. Разделение производится согласно ценоопределяющим характеристикам, основными из которых являются площадь жилья (общая и жилая), месторасположение, год ввода в эксплуатацию, тип, материал наружных стен дома и прочие характеристики (этаж, число комнат, число санитарных узлов, наличие лифта, гаража и другие).

Построение стратифицированной выборки представляет собой двухэтапный процесс, в ходе которого множество элементов, образующих исследуемую совокупность, разделяется на страты так, что каждый ее элемент входит в одну и только одну страту.

При выборе переменных для стратификации исходят из следующих принципов:

1) элементы одной страты схожи между собой, а элементы, входящие в разные страты, являются разными;

2) переменные тесно связаны с ценой жилья. Чем теснее эта связь, тем точнее получаемые оценки;

3) переменные подбираются с учетом обеспечения простоты стратификации.

Выбор стратификационных переменных зависит от доступности данных о характеристиках жилья на регулярной основе и степени их влияния на цену. Определение оптимального числа страт является одной из главных задач метода стратификации.

Детальная стратификация по характеристикам жилья обеспечивает однородность страты и снижает проблемы, связанные с изменением качества жилья. При определении однородных страт средняя цена каждой группы используется как цена постоянного качества для конкретного типа жилья. При чрезмерном увеличении числа страт сокращается количество наблюдений в пределах группы либо она не содержит ни одного жилого объекта. Практической проблемой детальной сегментации является также сложность получения данных для весовых составляющих.

При укрупненной стратификации возможны существенные композиционные изменения в выборке жилых объектов внутри страты. Это влечет за собой нарушение условия сопоставимости наблюдаемого жилья во времени, что повышает вероятность искажения значения индекса цен на жилье.

Стратификация рекомендована международными экспертами в качестве наиболее приемлемого метода для построения индекса цен на жилье в Казахстане. Используемые источники данных позволяют производить разделение жилья на группы согласно выбранным характеристиками и формировать индексы цен на различные виды жилья.

Принципы метода стратификации легки для объяснения пользователям, что обеспечивает прозрачность методологии формирования показателя.

Глава 3. Построение индексов цен на рынке жилья на основе материалов общегосударственного статистического наблюдения

Сноска. Заголовок главы 3– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

13. Информационным источником для формирования средних цен и индексов цен продажи нового жилья, перепродажи и аренды жилья являются материалы общегосударственного статистического наблюдения.

Цены регистрируются соответствующими должностными лицами территориальных подразделений государственной статистики, ответственными за сбор цен, путем непосредственного опроса сотрудников организаций, осуществляющих операции по продаже и аренде жилья, а также фиксируются из объявлений, размещаемых в средствах массовой информации или на интернет-ресурсах.

Сноска. Пункт 13– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Параграф 1. Индекс цен продажи нового жилья

14. Для наблюдения за ценами на новое жилье выборка формируется из видов жилья, присутствующих на первичных рынках жилья регионов. Во всех городах, за исключением городов республиканского значения и столицы, рынок нового жилья не отличается большой насыщенностью, поэтому в выборку включаются практически все новые жилые объекты. При отсутствии в городе нового жилья, построенного коммерческими строительными организациями, допускается включение в выборку жилья, реализуемого в рамках государственных программ.

Регистрации подлежат цены на:

1) одно-, двух-, трехкомнатные благоустроенные квартиры в новом многоэтажном доме (не менее 5 этажей) определенного класса (II, III, IV класс согласно Строительным нормам и правилам Республики Казахстан 3.02-43-2007 Жилые здания (далее – СНиП РК) или эконом и бизнес-класс), со стенами из кирпича, монолита или панелей, имеющие различную отделку (чистовую, черновую, черновую улучшенную);

2) новые одноквартирные дома при значительной доли их реализации на рынке жилья обследуемого города.

Квартирами с чистовой отделкой являются квартиры с полной готовностью для проживания. Для таких квартир характерно завершение внутренних отделочных (облицовочных, малярных, обойных) работ, обустройство чистых полов, установка санитарно-технического оборудования и приборов, электротехнических приборов бытового назначения, газовых или электрических кухонных плит и внутриквартирных дверных блоков.

Квартирами с черновой или с черновой улучшенной отделкой являются квартиры с разной степенью готовности для проживания, в которых необходимо проведение работ, связанных с отделкой.

Согласно СНиП РК жилые здания подразделяются на I, II, III и IV классы в зависимости от таких показателей, как размер жилой площади на одного человека, высота жилых помещений от пола до низа потолков, количество жилых комнат, минимальная площадь кухонных помещений, качество отделки дома и квартир и других.

В наблюдение за ценами включаются квартиры II, III и IV классов.

Характеристики I класса соответствуют элитному типу жилья, не имеющему достаточную репрезентативность на рынках жилья обследуемых городов. Подключение жилья I класса в наблюдение может привести к значительному разбросу цен в выборке.

Одновременно с классификацией СНиП РК на рынке жилья широко используется деление жилых зданий по классам эконом, бизнес и элит. При наблюдении за ценами на новое жилье в выборку подключаются объекты эконом и бизнес класса.

Фиксируется цена продажи квартиры (дома) с указанием детальных характеристик: местоположение, материал наружных стен дома, количество комнат, отделка, общая площадь жилья и площадь кухни, этажность дома, этаж расположения квартиры, класс жилья, наименование жилого комплекса (при его наличии).

Сноска. Пункт 14– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Параграф 2. Индекс цен перепродажи жилья

15. Наблюдению подлежат цены перепродажи благоустроенного и неблагоустроенного жилья со специально подобранными характеристиками (общая площадь, месторасположение, количество комнат, этаж, материал стен дома, год постройки), неизменными в течение обследуемого периода. При выборке квартир учитываются наиболее представительные их виды.

Принципами формирования выборки жилья являются:

1) репрезентативность. Вид включенной в наблюдение квартиры (дома) занимает большой удельный вес в общей структуре рынка жилья и отражает динамику цен представляемого типа;

2) актуальность, регулярность. Вид отобранной квартиры (дома) востребован и находится на рынке в течение длительного периода времени.

Сноска. Пункт 15– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

16. Для наблюдения за ценами перепродажи благоустроенного жилья в выборку включаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры в многоэтажных кирпичных, монолитных или панельных домах (не менее 5 этажей), неблагоустроенного – одноквартирные (индивидуальные) дома, не имеющие хотя бы одного вида коммунальных удобств (водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения).

Сноска. Пункт 16– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Параграф 3. Индекс цен аренды жилья

17. Выбор организаций для наблюдения осуществляется с соблюдением следующих критериев:

1) отобранные объекты обеспечивают максимально возможный охват видов жилья;

2) в выборке представлены организации с различным объемом услуг по аренде жилья;

3) ценовая информация организаций отражает изменение цен на жилье во всех районах города;

4) доступна информация по атрибутам жилья, включая его месторасположение и цену.

18. Для наблюдения за ценами аренды благоустроенного жилья в выборку включаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры в многоэтажных кирпичных, монолитных или панельных домах (не менее 5 этажей), неблагоустроенного – одноквартирные (индивидуальные) дома, не имеющие хотя бы одного вида коммунальных удобств (водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения).

В каждом обследуемом городе подбираются репрезентативные виды жилья, составляется их детальное описание. Детальное описание характеристик жилья обеспечивает сопоставимость квартир в обоих периодах обследования. В детальном описании учитываются количественные и качественные характеристики квартир, как число комнат, материал стен, год ввода в эксплуатацию, местоположение, общая площадь и площадь кухни, этажность дома, этаж расположения квартиры, обеспеченность видами благоустройств, наличие мебели и бытовой техники.

19. Выборка по каждому типу жилья обеспечивает количество ценовых котировок, позволяющее репрезентативно определить его среднюю цену. Число элементов в выборке в течение года остается постоянным в пределах каждого из типов жилья.

20. При временном отсутствии данных по продаже, перепродаже или аренде квартир определенного типа производится условное исчисление индексов цен на основе изменений цен на другие виды жилья или перенос цены предыдущего месяца.

Глава 4. Построение индексов цен на рынке жилья на основе данных административного источника

Сноска. Заголовок главы 4– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

21. Административные данные о ценах перепродажи жилья в Республике Казахстан формируются из Статистического регистра жилищного фонда (далее – СРЖФ) Бюро. Источником актуализации данных СРЖФ являются сведения из Государственной базы данных "Регистр недвижимости" (далее – ГБД РН) Министерства юстиции Республики Казахстан.

На основании полученных посредством интеграционного взаимодействия сведений из ГБД РН осуществляется построение индекса цен на жилье по городам областного и республиканского значения.

СРЖФ имеет следующую структуру:

1) месторасположение жилья (адрес);

2) технические характеристики жилья (этажность дома, количество комнат, общая и жилая площадь, год ввода дома в эксплуатацию, материал наружных стен дома, высота жилого помещения);

3) наличие благоустройств (отопление, электричество, водоснабжение, канализация, газ);

4) тип дома или квартиры;

5) сумма сделки по договору купли-продажи;

6) дата сделки.

Подпункты 1), 2), 3), 4) указанные в структуре, далее детализируются по составляющим их атрибутам.

Сноска. Пункт 21– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

22. Индекс цен перепродажи жилья формируется на основе данных СРЖФ с использованием метода стратификации.

Для построения индекса цен перепродажи жилья из базы данных СРЖФ выбираются следующие атрибуты:

1) город;

2) улица, дом;

3) этажность дома;

4) типы квартир;

5) типы домов;

6) количество комнат;

7) общая и жилая площади жилья;

8) год ввода в эксплуатацию;

9) материал наружных стен;

10) благоустройство;

11) сумма сделки по договору купли-продажи;

12) дата сделки.

23. Использование метода стратификации предполагает выбор переменных, согласно которым осуществляется разделение общей совокупности жилья на страты. Ценоопределяющими переменными для стратификации на основе данных СРЖФ являются:

1) тип дома (одноквартирный, многоквартирный);

2) количество комнат (одна, две, три и более).

Переменные для стратификации жилья выбираются с учетом обеспечения достаточного числа наблюдений в пределах одной страты и возможности сравнения цен на сопоставимые виды жилья.

24. Информация о сделках по купле-продаже жилья распределяется по стратам:

1) перепродажа жилья (одноквартирные дома);

2) перепродажа жилья (квартиры в многоквартирных домах), однокомнатные;

3) перепродажа жилья (квартиры в многоквартирных домах), двухкомнатные;

4) перепродажа жилья (квартиры в многоквартирных домах), трех и более комнатные.

25. Каждый квартал количество квартир (домов) и их структура в страте меняется, так как используются данные о фактически зарегистрированных сделках по купле-продаже жилья за период. Средняя цена перепродажи жилья в отчетном периоде в определенном городе складывается значительно ниже или выше, чем в предыдущем периоде.

Для точности расчета показателей предусматриваются различные виды контроля информации. В расчет не включаются сделки с нулевыми и экстремальными ценами, сделки по продаже жилья с площадью и количеством комнат, выходящими за границы установленных предельных значений.

Если количество сделок в страте мало или равно нулю, для расчета средней цены и индекса цен по данной страте производится их условное исчисление на основе среднего изменения цен по остальным стратам города или по аналогичным стратам других городов.

Глава 5. Формирование схемы взвешивания

Сноска. Заголовок главы 5– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

26. Для формирования средних цен и индексов цен по регионам и республике составляется схема взвешивания.

Схемой взвешивания является совокупность весов конкретных видов жилья определенная по всем степеням агрегации согласно стандартной классификации. С помощью нее осуществляется агрегирование показателей от низшего уровня к высшему.

Весовые составляющие отражают значимость каждого обследуемого вида жилья и воздействия изменения его цены на общее значение индекса.

27. Источники для формирования весов:

1) для продажи нового жилья используются данные о вводе жилья в эксплуатацию;

2) для перепродажи жилья используется информация о жилищном фонде республики.

Глава 6. Показатели статистики цен на жилье

Сноска. Заголовок главы 6– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

28. На основе общегосударственного статистического наблюдения за уровнем цен на жилье формируются средние цены и индексы цен по следующим видам:

1) продажа нового жилья (квартиры в многоквартирных домах);

2) перепродажа благоустроенного жилья (квартиры в многоквартирных домах);

3) перепродажа неблагоустроенного жилья;

4) Исключен приказом Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

5) аренда благоустроенного жилья;

6) аренда неблагоустроенного жилья.

29. Исключен приказом Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Глава 7. Расчет средних цен и индексов цен

Сноска. Заголовок главы 7– в редакции приказа Руководителя Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК от 31.08.2021 № 16 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

30. Средняя цена одного квадратного метра общей площади жилья вида k в регионе рассчитывается как среднее геометрическое значение из наблюдаемых цен на жилые объекты данного вида:

где:

– средняя цена жилья вида k в период t;

– произведение цен на жилье вида k в период t;

– количество цен в выборке (страте) жилья вида k в период t.

31. Расчет цены одного квадратного метра общей площади жилья вида k в среднем по республике осуществляется на основе средних цен обследуемых городов и их весовых составляющих по формуле:

где:

– средняя цена по республике на жилье вида k в период t;

– средняя цена города i на жилье вида k;

– вес города i.

Весами городов для продажи нового жилья служат доли регионов в общем объеме площади введенного жилья, перепродажи жилья – доли регионов в общем жилищном фонде.

Аналогичная формула применяется для агрегирования средних цен жилья с элементарного уровня на более высокие уровни. В этом случае

– вес жилья вида i.

32. Средние цены на жилье являются основой расчета индивидуальных индексов цен. Индивидуальный (элементарный) индекс цен отражает изменение цен одного элемента изучаемой совокупности (конкретного вида жилья).

Индивидуальный индекс цен для каждого вида жилья определяется по формуле Джевонса как простая относительная величина сравнения средних геометрических цен на данный вид жилья в отчетном и базовом периодах:

где:

– индекс цен на жилье вида k в отчетном периоде по сравнению с предыдущим;

– средние цены на жилье вида k в периоды t и t-1;

– размер выборки (страты) жилья вида k в периоды t и t-1. Для перепродажи жилья их значения либо совпадают, либо различны в зависимости от числа совершенных сделок купли-продажи по данному виду жилья. Для построения индексов цен продажи нового жилья и аренды жилья размер выборки сохраняется постоянным в течение отчетного года

.

33. На основе индивидуальных индексов цен производится их агрегирование. Агрегатным индексом является относительный показатель, характеризующий среднее изменение социально-экономического явления, состоящего из несоизмеримых элементов.

Агрегатный индекс цен определяется как средневзвешенная величина из индивидуальных индексов цен по видам жилья. Для расчета используется формула Ласпейреса:

где:

– индекс цен на жилье за период t по сравнению с предыдущим периодом t-1;

– цены на жилье в периоды t и t-1, соответственно;

– общая площадь жилья, введенного в эксплуатацию или общая площадь жилья в жилищном фонде (в зависимости от рассчитываемого индекса), принимаемые в качестве весов для агрегирования.

34. Индексы цен рассчитываются к различным периодам сравнения:

1) индекс цен отчетного месяца к декабрю предыдущего года находится посредством перемножения индекса цен в отчетном месяце к предыдущему месяцу и индекса цен предыдущего месяца к декабрю предыдущего года:

где:

– индекс цен отчетного месяца к декабрю предыдущего года;

– индекс цен отчетного месяца к предыдущему;

– индекс цен предыдущего месяца к декабрю предыдущего года.

2) индекс цен отчетного месяца к декабрю базового года рассчитывается как произведение индекса цен в отчетном месяце к предыдущему месяцу и индекса цен предыдущего месяца к декабрю базового года:

где:

– индекс цен отчетного месяца к декабрю базового года;

– индекс цен предыдущего месяца к декабрю базового года.

3) индекс цен отчетного месяца к соответствующему месяцу предыдущего года вычисляется делением индекса цен отчетного месяца к декабрю базового года на индекс цен соответствующего месяца предыдущего года к декабрю базового года:

где:

– индекс цен отчетного месяца к соответствующему месяцу предыдущего года;

– индекс цен отчетного месяца к декабрю базового года;

– индекс цен соответствующего месяца предыдущего года к декабрю базового года.

4) индекс цен отчетного периода к соответствующему периоду предыдущего года рассчитывается делением суммы индексов цен месяцев отчетного периода к декабрю базового года на сумму индексов цен месяцев соответствующего периода предыдущего года к декабрю базового года:

где:

– индекс цен отчетного периода к соответствующему периоду предыдущего года;

– индексы цен месяцев отчетного периода к декабрю базового года;

– индексы цен месяцев соответствующего периода предыдущего года к декабрю базового года.

5) индекс цен отчетного квартала к предыдущему кварталу рассчитывается отношением суммы индексов цен к декабрю базового года за месяцы, входящие в отчетный квартал, к сумме аналогичных индексов цен за месяцы предыдущего квартала:

где:

– индекс цен отчетного квартала к предыдущему кварталу;

– индексы цен месяцев отчетного квартала к декабрю базового года;

– индексы цен месяцев предыдущего квартала к декабрю базового года.

6) индекс цен отчетного квартала к соответствующему кварталу предыдущего года:

где:

– индекс цен отчетного квартала к соответствующему кварталу;

– индексы цен месяцев отчетного квартала к декабрю базового года;

– индексы цен месяцев соответствующего квартала предыдущего года к декабрю базового года.

7) индекс цен за квартал:

где:

– индекс цен за квартал;

– индекс цен последнего месяца отчетного квартала к декабрю базового года;

– индекс цен последнего месяца предыдущего квартала к декабрю базового года.

При этом индекс цен за первый квартал будет совпадать с индексом цен марта к декабрю предыдущего года.

8) индекс цен отчетного квартала к базовому году:

где:

– средняя цена в отчетном квартале;

– среднегодовая цена базового года.

Для формирования индекса цен отчетного квартала к базовому году производится расчет среднегодовой цены базового года по формуле средней арифметической величины из цен кварталов базового года. Среднегодовая цена базового года:

где:

– средние цены за 1, 2, 3, 4 квартал базового года, соответственно.

9) индекс цен отчетного квартала к соответствующему кварталу предыдущего года:

где:

– индексы цен к базовому году в отчетном квартале и соответствующем квартале предыдущего года, соответственно.