Тұрғын үйге меншік құқы туралы заңдарды қолданудың кейбір мәселелері туралы

Қазақстан Республикасы Жоғарғы сотының 1999 жылғы 9 шілде N 10 нормативтік қаулысы.

ХАБАРЛАНДЫРУТұрғын үйге меншiк құқығын тану, меншiк иесiне үлесiн бөлiп беру және тұрғын үйдi пайдалану тәртiбiн белгілеу туралы даулар жөнiндегi заңдарды қолдану туралы iстер бойынша сот тәжiрибесiн жинақтаудың қорытындысын талқылап, Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының жалпы отырысы қаулы етеді:

Ескерту. Атауы мен кіріспеге өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы сотының 2004 жылғы 18 маусымдағы N 7 нормативтік қаулысымен .

1. Осындай санаттағы дауларды жан-жақты және дұрыс шешудi қамтамасыз ету мақсатында iстердi сот қарауына дайындау барысында соттар тараптардың тұрғын үйге құқық меншiктерiн және қосалқы меншiктерiнiң үлес мөлшерiн белгiлейтiн құжаттарды (қозғалмайтын мүлiктi тiркеу органының үйді кiмнiң атына және қандай үлесте тiркелгенi туралы анықтама, мұраға құқықтылығы туралы куәлiк, сатып алу-сату, сыйлау туралы келiсiмдер, тұрғын үйге немесе оның бөлiгiне меншiк құқығын тану туралы заң күшiне енген сот шешiмдерi және басқалар) талап еткенi жөн. Тұрғын үйдiң және жер учаскесiнiң жобасы, сондай-ақ iс үшiн маңызы бар басқа да құжаттар ұсынылуы мүмкiн.

2. Тұрғын үйге меншiк құқығы туралы даулар бойынша iстердi қараған кезде, нақты жағдайларды ескере отырып, сот сатып алу-сату келiсiмi бойынша бiрлесiп алынған тұрғын үйге егер келiсiмге сатып алушы ретiнде көрсетiлген тұлғалар мен жанұя мүшесi арасында тұрғын үйдi бiрiгiп сатып алу туралы келiсiмге қол жеткiзiлсе және осы мақсатта жанұя мүшелерi оны алуға қаражат жұмсаған болса, жанұя мүшелерiнің ортақ құқықтық меншiгiн тану туралы талаптарды қанағаттандыруы мүмкiн.

3. Құрылысы бiтпеген тұрғын үйлердi бөлу туралы талаптарды, тек жер ресурстарын басқаратын органның басқа тұлғаларды қосалқы құрылыс салушылар ретiнде келiсiмге кiргiзуге рұқсаты болғанда ғана, сот талап арызды қанағаттандыруы мүмкiн. Бұл мәселенi шешу үшiн iске жер ресурстарын басқару және сәулет органдарын қатыстыру қажет. Бұл қағида ерлi-зайыптылардың үй-жайды бөлу дауына қолданылмайды, себебi ол олардың ортақ бiрiккен меншiгi болып табылады және олардың үлестерi тепе-тең болып танылады.

4. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің (бұдан әрі - АК) 244-бабының 3 тармағына сәйкес өз еркiмен салынған объектi туралы бiрнеше мүдделi тұлғалар арасында өз еркiмен салынған объектi туралы дау туындаған жағдайда, соттар өкiлеттi органның жер учаскесiн мүдделі тұлғаның бiреуiне беруi немесе сотқа өз еркiмен құрылыс салынған жер учаскесi оған меншiк құқығы сот арқылы танылған тарапқа берiлетiндiгі туралы хабарлау мүмкiн екендiгiн ескеруi тиiс. <*>

АК-нiң 244 бабының 4-шi тармағында көрсетiлген әлеуметтiк экономикалық тиiмдiлiктi - өз еркiмен салынған құрылыстарды мемлекет мұқтаждығына немесе төтенше жағдайларға байланысты (Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 84, 91-баптары) өкiлеттi органның қорытындысы негiзiнде жердi алуды түсiну қажет. <*>

Ескерту. 4-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы сотының 2004 жылғы 18 маусымдағы N 7 нормативтік қаулысымен .

5. Соттар үлестi меншiктегi үй-жайдың оған қатысушылардың өзара келiсiмi бойынша олардың өз арасында бөлiнуi мүмкiн екендiгiн ескеру керек.

Егер келiсiмге қол жетпесе, онда қатысушы өз үлесiн заттай бөлiп берудi талап етуге құқылы. Мұндайда, берiлген құжаттар мен тараптардың түсiнiктемелерi негiзiнде, соттар әр жағдайда техникалық, өртке қарсы және санитарлық нормаларды сақтай отырып, үй-жай мен тұрмыстық шаруашылыққа арналған салынымдарды қосалқы меншiк иелерiнiң үлестерiне сәйкес бөлу мүмкiндiгi туралы, тараптардың ұсынған нұсқаларымен қоса, тұрғын үй-жайды бөлудiң немесе пайдалануға берудiң барлық рұқсат етiлетiн нұсқалары туралы, тұрғын үй мен басқа құрылыстардың нақты бағасы, сондай-ақ бөлiнуге жататын үйдiң әр бөлiгiнiң бағасы туралы, қайта құруға қажеттi шығындардың мөлшерi, тағы басқалары туралы қорытынды алу үшiн техникалық сараптама тағайындаудың қажеттiгi жөнiндегi мәселенi соттар әр жағдайда талқылаулары қажет. Сот шешiлетiн мәселенiң сипатына қарай сараптама жүргiзудi құрылыс және коммуналдық шаруашылық мамандарына жүктей алады. Сараптама iс жүргiзу құқығы нормаларының талаптарын қатаң сақтай отырып, тағайындалуы және өткiзiлуi тиiс. Сараптама өткiзуге жұмсалған шығындар тараптар есебiнен төленедi.

Қоса меншiк иесiне оған тиесiлi үлесiн бөлу - оның меншiгiне үйдiң оның үлесiне сәйкес белгiлi бiр бөлiгiн және шаруашылық-тұрмыстық бағыттағы құрылыстарды беру болып табылады және бұл ортақ меншiк құқығын жояды (АК 218 бабы). Пәтерлердегi қосалқы үй-жайлар (асхана, кiреберiс бөлмелер, қоймалар, т.б.) ортақ пайдалануға қалдырылады және бөлуге жатпайды. Көп пәтерлi тұрғын үйлердегi әр меншiк иелерiнiң ортақ мүлiктегi (дәлiздер, баспалдақтар, лифттер, жертөлелер, шатырлар және т.б.) үлестерi заттай бөлiнiп берiлуi мүмкiн емес.

6. Ортақ үлестiк меншiкке қатысушылардың тұрғын үйге қатысты құқықтары өз үлестерiне сай тең болғандықтан, сот мүмкiн болған жағдайда құрылыстардың шаруашылық бағытына мөлшерсiз зиян тигiзбей, үлестi заттай бөлгенде тұрғын үйдiң және тұрғын емес құрылыстардың бағасы мен көлемi бойынша оның үлесiне сәйкес бөлiгін беруге тиiс. Құрылыстардың шаруашылық бағытына мөлшерсiз зиян келтiрiлуi деп - үйдiң техникалық күйiнiң айтарлықтай нашарлауын, қайта өзгерту барысында тұрғын жайды тұрғын емес үй-жайға айналдыруды, көлем мөлшерiнiң тарлығына байланысты немесе пайдалануға жайсыз тұрғын-үй ретiнде пайдалануға болмайтын үй-жайды үлеске бөлiп берудi түсiну керек.

7. Yлестiк меншiктегi тұрғын жайды заттай немесе одан үлестi бөлу мүмкiндiгi болмағанда, сонымен бiрге АК-нiң 218 бабының 2-бөлiмiнiң 4 тармағында көрсетiлген жағдайларда да, үлестiк меншiкке қатысушыны тұрғын жайды пайдалану тәртiбiн, егер мұндай тәртiп тараптардың келiсiмдерiмен белгiленбесе, белгiлеудi талап ету құқығынан айырмайды.

Мұндай талаптарды шешуде сот тұрғын жайды пайдаланудың үлестерге сәйкес келмеуi мүмкiн нақты орныққан тәртiбiн әр қосалқы меншiк иесiнiң тұрғын жайға мұқтаждылығын және бiрiгiп пайдаланудың нақты мүмкiндiгiн ескередi.

Тұрғын жайды пайдалану тәртiбiн анықтағанда, әр қосалқы меншiк иесiне, оның меншiктегi үлес құқығына сәйкес, нақты бөлiгi берiледi. Мұндайда тұрғын жайға құқық меншiк жойылмайды. Бөлiнген үй-жайдың бөлек болмауы және қосалқы меншiк иесiнiң тиесiлi үлесiне дәл сәйкес келмеуi де мүмкiн. Егер қоса меншiк иесiнiң пайдалануына оған тиесiлi үлесiнен артық мөлшердегi үй-жай берiлген болса, қалған қосалқы меншiк иелерiнiң талабы бойынша одан үлесiнен артық үй-жайдың бөлiгін пайдаланғаны үшiн төлем ақы өндірілуі мүмкін.

8. Yлестi нақты заттай бөлу мүмкiндiгi болғанда тұрғын-жайдың бөлiгi үшiн ақшалай өтемдi бөлiнушiнiң пайдасына, қоса меншiк иелерiнiң пайдаларына, егер олар оған қарсы болса, өндiруге болмайды, себебi мүлiктi билеу тек мүлiк иесiнiң құқына жатады және ол ондай құқықтан заңда көрсетілген жағдайлар мен негiздер арқылы айырылады.

Заттай бөлу мүмкiндiгi болмағанда құқықтық меншiктегi тұрғын-жайдағы үлестiң ақшалай өтемi тараптардың келiсiмiмен анықталады. Егер келiсiмге қол жетпесе, бөлiнушi меншiк иесiнiң талабы бойынша дау туындаған кездегi тұрғын үйдiң нарықтық бағасын есепке ала отырып, өтем мөлшерiн сот шешедi. Мұндайда, тараптардың түсiнiктемелерi, сараптамашылардың қорытындылары, құрылыс материалдарының бағалары, оларды тасымалдаудың бағасы, сол жердегі бағаларға сәйкес жұмысшы күшiне жұмсалған төлемақы, ыңғайлылықтар мен үйдiң орналасқан жерi (қала, ауыл, курорттық аймақ және т.б.), оның ескiру дәрежесi, сондай-ақ тұрғын жайды дұрыс бағалауға әсер ететiн басқа да жағдайлар ескерiледi. Ақшалай өтем алған тұлға тұрғын жайға құқық меншiгiн, сондай-ақ меншiк иелерiнiң келiсiмiнсiз тұрғын жайда тұру құқығын жоғалтады, сондықтан, ортақ меншiк иелiгiне қатысушы кез-келген тұлғаның талабы бойынша шығарылуы мүмкiн.

9. Ерлi-зайыптылардың тұрғын-жайын бөлгенде, сот кәмелетке жасы толмаған балалардың мүдделерiн және де (немесе), егер ерлi-зайыптылардың бiреуi негiзсiз себептермен табыс таппаса немесе ерлi-зайыптылардың ортақ мүлкін жанұя мүддесiне зиян келтiрiп пайдаланса, ерлі-зайыптылардың үбiрiнің мүддесiн сақтай отырып, ерлi-зайып үлестерiнiң тепе-теңдiгi бастамасын сақтамауға құқылы.

Ерлi-зайыптылардың бiрлескен меншiгi болып саналатын тұрғын үйдi салуға олардың бiреуiнiң туыстарының қатысқаны, ерлi-зайыптылардың бiреуінің үлесiн көбейтуге негiз бола алмайды.

10. Несие берушiнiң талабы бойынша борышкердiң тұрғын үйдегi үлесi өндiрiлiп алынуы мүмкiн болғандықтан, сот мұндай өндiрулер екi жәйттермен шектелетiнiн ескеруi керек: а) несие берушiнiң талабын қанағаттандыру үшiн борышкердiң басқа мүлкi болмауы тиiс; б) ортақ меншiкке қатысушылар бұл үлестi оның нарықтық бағасының мөлшерiне сай сатып алып, түсiрілген қаражат есебінен борышты өтеуге құқылы. Мұндай шарттар болмағанда борышкердiң, ортақ меншiк құқығындағы үлес, жария етiлiп сатуға жатады.

11. Үлесті бөліп беру және үйді пайдалану тәртібін белгілеу туралы талаптар құрылыстың орналасқан жеріндегі соттың қарауына жатады.

Ескерту. 11-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 20.04.2018 № 7 нормативтік қаулысымен (алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

12. Осы қаулының қабылдануына байланысты ҚазССР Жоғарғы Соты Пленумының 1974 жылғы 1 қазандағы "Азаматтардың жеке меншік құқығына жататын үй құрылыстарын бөлу және меншік құқығын анықтау жөніндегі сот тәжірибесінің кейбір мәселелері туралы" N 6 қаулысы, Пленумның 1982 жылғы 15 наурыздағы N 1 қаулысымен енгізілген өзгерістермен бірге күші жойылды деп танылсын.

КСРО Жоғарғы Соты Пленумының 1981 жылғы 31 шілдедегі "Тұрғын үйлерге меншік құқығымен байланысты дауларды шешудің сот тәжірибесі туралы" N 4 қаулысы Қазақстан Республикасында қолданылмайды деп танылсын.

13. Қазақстан Республикасы Конституциясының 4-бабына сәйкес қаулы қолданыстағы құқықтың құрамына қосылады, жалпыға бірдей міндетті болып табылады және алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.

Ескерту. Нормативтік қаулы 13-тармақпен толықтырылды - ҚР Жоғарғы Сотының 20.04.2018 № 7 нормативтік қаулысымен (алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының Төрағасы
Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының судьясы,
Пленум хатшысы

О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 9 июля 1999 года № 10.

Сноска. Наименование с изменениями - нормативным постановлением Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июня 2004 года N 7 .

ОБЪЯВЛЕНИЕ

Обсудив итоги обобщения судебной практики по делам о применении законодательства по спорам о признании права собственности на жилище, выделе доли собственнику, определении порядка пользования жилищем, пленарное заседание Верховного Суда Республики Казахстан постановляет: <*>

Сноска. Преамбула с изменениями - нормативным постановлением Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июня 2004 года N 7 .

1. В целях обеспечения всестороннего и правильного разрешения споров в стадии подготовки дела к судебному рассмотрению судам следует истребовать документы, подтверждающие право собственности сторон на жилище и размер долей собственников (справки регистрационного органа по недвижимости о том, за кем и в каких долях зарегистрирован дом, свидетельство о праве на наследство, договоры о купле-продаже, дарении, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на жилище или на его часть и др.). Могут быть представлены планы жилища и земельного участка, а также другие документы, имеющие значение для дела.

2. При разрешении дел по спорам о праве собственности на жилище суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за членами семьи права общей собственности на совместно приобретенное по договору купли-продажи жилище, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке жилища и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в его приобретение.

3. Требования о разделе жилого дома, незаконченного строительством, могут быть удовлетворены судом только при наличии разрешения органов по управлению земельными ресурсами на включение в договор об отводе земельного участка других лиц в качестве застройщиков. Для выяснения данного вопроса необходимо привлекать к участию в деле органы по управлению земельными ресурсами и архитектуры. Эти положения не распространяются на споры о разделе жилища между супругами, поскольку оно является их общей совместной собственностью и их доли признаются равными.

4. При возникновении на основании пункта 3 статьи 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) между несколькими заинтересованными лицами спора, касающегося самовольно построенного объекта, судам необходимо иметь в виду, что уполномоченный орган может предоставить земельный участок одному из заинтересованных лиц или сообщить суду о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение.

Под социально-экономической целесообразностью, указанной в пункте 4 статьи 244 ГК, следует понимать изъятие земли с самовольной постройкой для государственных нужд либо при обстоятельствах чрезвычайного характера (статьи 84, 91 Земельного кодекса Республики Казахстан), основанное на заключении уполномоченного органа. <*>

Сноска. Пункт 4 с изменениями - нормативным постановлением Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июня 2004 года N 7 .

5. Судам следует иметь в виду, что жилище, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Если соглашение не достигнуто, участник вправе требовать выдела своей доли в натуре. При этом судам необходимо на основании представленных документов и показаний сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить техническую экспертизу для получения заключения о возможности выдела части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения в соответствии с долями собственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости жилища и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п. Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом соответствующим специалистам по строительству и коммунальному хозяйству. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями норм процессуального права. Оплату расходов за производство экспертизы производить за счет сторон.

Выдел собственнику принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части жилища и построек хозяйственно-бытового назначения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение права общей собственности (статья 218 ГК). Подсобные помещения в квартирах (кухня, коридоры, кладовые и т.п.) должны оставаться в общем пользовании и разделу не подлежат. В многоквартирном жилом доме доля каждого собственника помещений в общем имуществе (подъезды, лестницы, лифты, чердаки, крыши, подвалы и др.) не может быть выделена в натуре.

6. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении жилища пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилища и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.д.

7. Невозможность раздела жилища, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части 2 пункта 4 статьи 218 ГК, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования жилищем, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования жилищем, который может точно не соответствовать долям, нуждаемость каждого из сособственников в жилище и реальную возможность совместного использования.

При установлении порядка пользования жилищем каждому из сособственников передается в пользование конкретная его часть, исходя из его доли в праве собственности. При этом право собственности на жилище не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем полагается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.

8. При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть жилища не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжаться имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве собственности на жилище определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из рыночной стоимости жилища на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки жилища. Лицо, получившее денежную компенсацию, теряет право собственности на жилище, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем, может быть выселено по иску любого участника общей собственности.

9. При разделе жилища супругов суд вправе отступить от начала равенства долей супругов, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) из интересов одного из супругов, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Участие в строительстве жилого дома, являющегося общей совместной собственностью супругов, родственников одного из них, не может служить основанием увеличения доли этого супруга.

10. Поскольку по требованию кредитора возможно обращение на долю должника в жилище, суду необходимо иметь в виду, что такое взыскание ограничено двумя моментами: а) у должника не должно быть другого имущества для удовлетворения требований кредитора, б) остальные участники общей собственности вправе выкупить эту долю по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, и за счет вырученной суммы погасить долг. При отсутствии этих условий доля должника в праве общей собственности подлежит продаже с публичных торгов.

11. Иски о выделе доли и об определении порядка пользования домом подсудны суду по месту нахождения строения.

Сноска. Пункт 11 с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного суда РК от 20.04.2018 № 7 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

12. В связи с принятием настоящего постановления постановление Пленума Верховного Суда Казахской ССР P74006S_ "О некоторых вопросах судебной практики по делам об установлении права собственности и разделе домостроений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности" от 1 октября 1974 года № 6 с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 15 марта 1982 года № 1, считать утратившим силу, а постановление Пленума Верховного Суда СССР "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" от 31 июля 1981 года № 4 - не действующим в Республике Казахстан.

13. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, является общеобязательным и вводится в действие со дня первого официального опубликования.

Сноска. Постановление дополнено пунктом 13 в соответствии с нормативным постановлением Верховного суда РК от 20.04.2018 № 7 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

Председатель Верховного
Суда Республики Казахстан:
Секретарь Пленума, Судья
Верховного Суда Республики Казахстан: