Соттардың мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін еріксіз иеліктен шығару жөніндегі заңдарды қолдануының кейбір мәселелері туралы

Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының 2006 жылғы 25 желтоқсандағы N 8 Нормативтік қаулысы.

ХАБАРЛАНДЫРУ
Ескерту. Тақырыпқа өзгерту енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз) Нормативтік қаулысымен.
Ескерту. Бүкіл мәтін бойынша "мемлекеттік қажеттіктер, мемлекет қажеттіктері" деген сөздер "мемлекет мұқтажы" деген сөздермен ауыстырылды - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз) Нормативтік қаулысымен.

Жер учаскелерін мемлекеттік емес жер пайдаланушыдан немесе жеке меншік иесінен мемлекет мұқтажы үшін еріксіз иеліктен шығару иеліктен шығару туралы азаматтық істерді қарау кезінде соттардың заңнаманы біркелкі қолдану қажеттілігіне байланысты Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының жалпы отырысы ҚАУЛЫ ЕТЕДІ:

Ескерту. Кіріспе жаңа редакцияда - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз) Нормативтік қаулысымен; өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулысымен.

1. Жер учаскелерін мемлекет мұқтажы үшін еріксіз иеліктен шығару туралы істерді қарау кезінде көрсетілген құқықтық қатынастарды реттейтін заңдардың Қазақстан Республикасының Конституциясынанегізделгенін және Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінен(бұдан әрі - АК), Қазақстан Республикасының Жер кодексінен (бұдан әрі - Жер кодексі), "Мемлекеттік мүлік туралы" Қазақстан Республикасы Заңынан (бұдан әрі – "Мемлекеттік мүлік туралы" Заң), "Тұрғын үй қатынастары туралы" Қазақстан Республикасының Заңынан (бұдан әрі - Тұрғын үй қатынастары туралы Заң), сондай-ақ "Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару және өзін-өзі басқару туралы" , "Жеке тұрғын үй құрылысы туралы" , "Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы" , "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңдарынан және басқа да нормативтік құқықтық актілерден тұратынын соттар назарда ұстаулары қажет.

Ескерту. 1-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

2. Көрсетілген құқықтық қатынастардан туындайтын даулар бойынша талаптарды атқарушы орган мемлекет мұқтажы үшін еріксіз иеліктен шығаруға жататын жер учаскелері орналасқан аудандық (қалалық) сотқа қояды. Бұл ретте Жер кодексінің 88-бабына, "Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 65-бабының 7-тармағына және 69-бабының 4-тармағына сәйкес, егер:

меншiк иесi немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушы мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін сатып алуға байланысты өзiнен жер учаскесiн немесе өзге де жылжымайтын мүлікті мемлекет мұқтажы үшiн еріксіз иеліктен шығаруды бастау туралы қаулымен келіспесе;

сатып алынатын жер учаскесiнің құны туралы немесе сатып алудың басқа да шарттары туралы меншiк иесiмен немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушымен келiсiмге келмесе;

сондай-ақ сатып алынатын мүлікке қатысты құқықтары еріксіз иеліктен шығарған кезде тоқтатылатын немесе шектелетін тұлғалармен мүлікті беру туралы келісімге келмесе, жергілікті атқарушы орган сотқа тиісті талап қоя алатынын соттар назарда ұстаулары қажет.

Мемлекеттік емес заңды тұлғалар болып табылатын меншік иелері, жер пайдаланушылар, заңды тұлғаны құрмастан кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыратын, үй құрылысын немесе жер учаскесін кәсіпкерлік қызмет үшін пайдаланатын азаматтар талаптарда жауапкерлер болып көрсетілген жағдайларда мұндай талаптар мамандандырылған ауданаралық экономикалық соттарға қойылады.

Ескерту. 2-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

3. Арызды қабылдау туралы мәселені шешу кезінде судья талапкердің Қазақстан Республикасы Азаматтық іс жүргізу кодексінің (бұдан әрі - АІЖК) 150 және 151-баптарының талаптарын орындағанын тексергені жөн. Меншік иесіне хабарламаның тапсырылғаны және тең бағалы басқа жер учаскесі, жайлы тұрғын үй не ақшалай өтемақы беру ұсынылғаны туралы мәліметтер көрсетілмей талап қойылған жағдайда, талап арызды АІЖК 155-бабының бірінші бөлігінің тәртібімен қозғалыссыз қалдырып, талап қоюшыға өзінің талаптарын негіздейтін мән-жайларды және осы мән-жайларды растайтын дәлелдемелерді талапта келтіруі үшін мерзім берген жөн.

4. Істі соттың қарауына дайындау кезінде судья мына құжаттардың болуын тексереді, ал қажет болған жағдайда, тараптарға мынадай тиісті жазбаша дәлелдемелерді беруді ұсынады:

1) Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін еріксіз иеліктен шығару туралы қаулысы, қаланың (елді мекеннің) бас жоспарының Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 84-бабының 2-тармағымен белгіленген ерекше жағдайлар тізбесіне жататын нысандар құрылысы бөлігінің көшірмелерімен бірге;

2) органның қабылданған шешімі туралы, оның меншік иесіне, мемлекеттiк емес жер пайдаланушыға жіберілген күні көрсетілген, меншік иесінің оны алғаны туралы белгісі бар жазбаша хабарламасы;

3) жекешелендіру, сатып алу-сату, сыйға тарту шарты және (немесе) жер учаскесіне, үй құрылысына меншік құқығын немесе жер учаскесін пайдалану құқығын беретін құқық белгілейтін басқа да сәйкестендіруші құжаттар, сондай-ақ үй құрылысын пайдалануға қабылдау туралы акт, техникалық паспорт, үй құрылысы мен жер учаскесінің жоспарлары, жылжымайтын мүлікке және олармен жасалған мәмілелерге құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы құқықтық кадастр мәліметтері;

4) бағалау туралы есеп, құқық белгілеуші құжат (сату-сатып алу, сыйға тарту шарты және т.б.), немесе жер учаскесі мен онда орналасқан жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын немесе азаматтық-құқықтық шартта жер учаскесінің бағасы болмаған жағдайда кадастрлық (бағалау) құнын растайтын өзге де құжат;

5) жергілікті атқарушы органның тең бағадағы басқа жер учаскесін, жайлы тұрғын үйді беру туралы ұсынысын растайтын құжат.

Ескерту. 4-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

5. Талапкер ұсынған ақшалай өтемақының орнына жауапкердің бағасы тең басқа жер учаскесін, жайлы тұрғын үй беру туралы талапкерге қойған талаптары қарсы талаптар болып табылмайды. Сондықтан меншік иесінің өтем түрін таңдауға байланысты барлық мәселелерін соттар жергілікті атқарушы органдар мәлімдеген талап шегінде және Жер кодексінің "Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 67-бабы 6-тармағының, 88-бабының, "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 15-бабының, 29-бабының екінші тармағының және 119-1-бабының , сондай-ақ меншік иесінің құқықтарын қорғайтын басқа да нормалардың талаптарын сақтай отырып шешуге тиіс.

Ескерту. 5-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 24.12.2014 N 3 Нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

6. Соттар осындай істерді шешу кезінде Қазақстан Республикасы Конституциясы 26-бабының 3-тармағын басшылыққа алғандары жөн, соған сәйкес, заңмен көзделген ерекше жағдайларда мемлекет мұқтажы үшін мүліктен күштеп айыру оның құны тең бағамен өтелген кезде ғана жүргізілуі мүмкін. Сондай-ақ егер жер учаскесінің бөлігін иесінен мемлекет мұқтажы үшін еріксіз иеліктен шығарудан кейін меншік иесі немесе мемлекеттік емес жерді пайдаланушы қалған бөлікті бұрынғы нысаналы мақсаты бойынша пайдалана алмайтын болса, онда бүкіл жер учаскесінің иеліктен шығарылатынын ескеру қажет. Жер учаскесін бұрынғы нысаналы мақсаты бойынша пайдаланудың мүмкін еместігі туралы қорытындыны (мәліметті) жер қатынастары саласындағы уәкілетті орган ұсынады.

АК 188-бабының 5-тармағының күші бойынша мүлікке меншік құқығы Азаматтық кодекспен көзделген негіздер бойынша ғана ықтиярсыз тоқтатылуы мүмкін екенін назарда ұстаған жөн.

АК 255-бабының 1-тармағына сәйкес, Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның меншiк иесiне тиесiлi үй, өзге де қора-қопсы, құрылыстар немесе өсiмдiктер бар жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін еріксіз иеліктен шығару туралы қаулысына байланысты, жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтатуға тек заң актілерімен белгiленген реттер мен тәртiп бойынша, меншiк иесiне құны тең мүлiк берiп және өзге де шеккен залалдарын өтей отырып немесе меншiк құқығының тоқтатылуынан келтiрiлген залалдар көлемін толық өтегенде жол берiледi.

Жер кодексінің 81-бабы 2-тармағының 2) тармақшасына орай, жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін еріксіз иеліктен шығару, жер учаскесіне жеке меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын тоқтату үшін негіз болып табылады.

Егер істі қарау барысында Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның жер учаскесін еріксіз иеліктен шығару туралы қаулысы мемлекет мұқтажымен байланысты болмаса не мұндай қаулыны уәкілетті емес орган (ұйым, тұлға) қабылдаса, сондай-ақ шешім Жер кодексінің 84-бабының талаптарына сәйкес келмесе сот талапты қанағаттандырудан бас тартады. Жер учаскесінің меншік иесі немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушы Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның меншік немесе жер пайдалану құқығының тоқтатылуына әкеліп соғатын мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін еріксіз иеліктен шығару туралы шешімімен келіспеген жағдайда дау сот тәртібімен шешілгенге дейін шешімді жүзеге асыру мүмкін болмайды.

Ескерту. 6-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.
7. Алып тасталды - ҚР Жоғарғы Сотының 24.12.2014 N 3 Нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

8. Жер учаскесін ерекше жағдайларда Үкіметтің, жергілікті атқарушы органның талабы бойынша мемлекеттің мұқтажы үшін, осы мұқтаждықтарды өзге тәсілмен қанағаттандыру мүмкін болмаған кезде және иеліктен шығарылатын мүліктің тең құнын өтеген жағдайда еріксіз иеліктен шығаруға болатынын соттар дауды шешу кезінде ескергендері жөн.

Соттар жергілікті атқарушы органдардың алынатын мүлік құрамы бойынша жер учаскесін не өзге де жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шарттың жобасы бойынша аталған мүлікке қатысты құқықтары тоқтатылатын немесе шектелетін адамдар және өтеуге жататын залалдың мөлшері бойынша сотқа жүгінгенге дейін қандай шараларды қабылдағанын тексеруі тиіс. Осы мәселелерді шешу жер учаскесін еріксіз иеліктен шығару туралы шешім қабылдаған жергілікті атқарушы органның міндеті болып табылады. "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 15-бабына және 119-1-бабынасәйкес, меншік иесіне оның үйі бұзылғанға дейін оның таңдауы бойынша жайлы үй беріледі немесе тұрғын үйдің нарықтық құны мөлшерінде өтемақы төленеді.

Жергілікті атқарушы органның меншік иесіне құны тең басқа жер учаскесін не жайлы тұрғын үйді ұсынбастан жер учаскесін еріксіз иеліктен шығару туралы талап қойғаны сот отырысында анықталса, онда соттар істің талқылануын осы мәселе шешілгенге дейін АІЖК 189-бабының тәртібіне сай кейінге қалдырғандары жөн.

Ескерту. 8-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

9. Соттар жергілікті атқарушы органның еріксіз иеліктен шығарылған үй құрылысы орналасқан жер учаскесінің орнына жайлы пәтерді меншікке тегін беретінін назарда ұстаулары қажет. Ұсынылған тұрғын үй құнының бұзылатын тұрғын үй құнына сәйкес келмеуі талапты қанағаттандырмау үшін негіз болып табылмайды.

"Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 15-бабының 2 және 3-тармақтарының күші бойынша, егер берiлетiн тұрғын үйдiң құны бұзылатын тұрғын үйдiң құнынан артық болса, олардың құнындағы айырма меншiк иесiнен алынбайды, егер бұзылатын тұрғын үйдiң құны берiлетiн тұрғын үйдің құнынан артық болса, олардың құнындағы айырма меншiк иесiне өтеледi.

Ескерту. 9-тармаққа өзгерту енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз) Нормативтік қаулысымен.

10. Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін еріксіз иеліктен шығаруға орай азаматтарды басқа жайлы тұрғын үй беріп шығару туралы дауларды шешу кезінде, егер атқарушы орган меншік иесіне уақытша тұруға арналған үй-жай (уақытша тұрғын үй) не қолайсыз тұрғын үй берсе, соттар мұндай талаптарды қанағаттандырмауға тиіс.

Ескерту. 10-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

11. Еріксіз иеліктен шығарылатын объектілердің меншік иелері болып табылатын тұлғаларға ғана меншік құқығы тоқтағанға дейін жайлы тұрғын үй, жер учаскесі беріледі, ақшалай өтемақы төленеді.

Егер жер учаскесі ортақ меншік үлесі құқығымен бірнеше меншік иелеріне тиесілі болса, олардың әрқайсысы жеке жер учаскесiн меншiгiне алуға және (немесе) заңдарда көзделген өзге де өтем алуға құқылы.

Ескерту. 11-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

12. Есептерді, мамандардың жазбаша берген консультацияларын және бағалау қызметімен байланысты басқа да құжаттарды зерттеу кезінде, соттар олардың жер учаскесін (жер пайдалану құқығын), үй құрылыстарын, басқа да жылжымайтын объектілерді, сондай-ақ бағалауға жататын басқа мүлікті нарықтық құны бойынша бағалаудың тәртібі, стандарты мен әдістемесін көздейтін нормативтік құқықтық актілердің ережелеріне сәйкестігін тексергендері жөн. Бұл орайда, еріксіз иеліктен шығарылатын жер учаскесі үшін ақшалай өтемақының мөлшері, олар жер учаскесінің нарықтық құнын көрсетпейтіндіктен, "Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 67-бабының 2-тармағында көзделген жағдайларды қоспағанда, оның нормативтік немесе кадастрлық бағасы негізге алына отырып белгіленуге тиіс емес.

Бағалау қызметімен байланысты құжаттардың күнібұрын белгіленген күші болмайды, сондықтан олар іс бойынша басқа да дәлелдемелермен қатар соттың бағалауына жатады.

Егер тараптар ұсынған бағалау құжаттарында қайшылықтар болып, солардың нәтижесінде еріксіз иеліктен шығарылатын мүлік үшін өтемақының мөлшерін анықтау мүмкін болмаса, онда жазбаша консультациялар беруі не бағалау туралы жазбаша есеп дайындауы үшін сот бағалау қызметі саласындағы маманды шақыртуы мүмкін. Егер бағаланып отырған жылжымайтын нысанның нарықтық құнының мөлшері туралы келіспеушілік зерттеліп отырған нысандағы құрылыс материалының анықталмауынан орын алса, онда соттың сот сараптамасын тағайындағаны жөн.

Соттар сондай-ақ бағалаушының бағалау қызметін жүзеге асыруға арналған лицензиясы болуы керектігін және бағалау әдістерін заң талаптарына сәйкес дербес қолдануға құқылы екенін ескерулері қажет.

Алайда егер:

- бағалаушының бағалау объектiсiне қатысты шарттан тыс заттық немесе мiндеттемелiк құқығы болса не оны сатып алса;

- бағалаушы заңды тұлғаның-тапсырыс берушiнiң акционерi, құрылтайшысы, қызметкерi, меншiк иесi, қатысушысы, кредит берушiсi, дебиторы, демеушiсi болып табылса;

- бағалаушы - жеке тұлға тапсырыс берушi - жеке тұлғаның жақын туысы немесе жекжаты болып табылса;

- бағалаушы – заңды тұлғадағы жетекші не ол уәкілеттік берген адам тапсырыс беруші – жеке тұлғамен және (немесе) жетекшімен не оған өкілдік берген заңды тұлғаның адамымен жақын туыстық немесе жекжаттық байланыстарда болса, бағалаушы бақылауды жүргізе алмайды.

Бағалауға жататын құжатты соттың дәлелдеме ретінде қабылдау немесе қабылдамай тастау себептері сот актілерінде көрсетілуі керек.

Ескерту. 12-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

13. Соттар ақшалай өтемақының мөлшерін анықтау туралы дауларды қарау кезінде мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін еріксіз иеліктен шығаруға байланысты меншік құқығының тоқтауына орай келтірілген шығындарды меншік иесіне өтеудің барлық мәселелерін шешеді, бұл орайда, Мемлекеттік мүлік туралы" Заңның 67-бабының 2-тармағында көзделген жағдайларды қоспағанда, мүлік оның нарықтық бағасы негізге алына отырып бағаланады.

Иеліктен шығарылатын жер учаскесінің бағасы туралы мәселені зерттей отырып, соттар Мемлекеттік мүлік туралы заңның 67-бабының ережелерін ескеруге тиіс. Объектілердің нарықтық бағасын анықтау кезінде Мемлекеттік мүлік туралы заңның 67-бабының 3-тармағын, 208-бабын, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Заңын және бағалауды жүргізуге, пайдаланылатын тәсілдер мен әдістерге, бағалау туралы есептердің мазмұны мен нысанына қойылатын талаптарды белгілейтін басқа да бағалау қызметі саласындағы нормативтік құқықтық актілерді басшылыққа алу керек.

Жер учаскесімен, жоспарлы құрылыстармен, көпжылғы жасыл екпелермен және басқа да жылжымайтын объектілермен қатар, сондай-ақ шаруашылық-тұрмыстық қора-қопсы және абаттандыру элементтерiнің нарықтық құны ескерілетінін, бұларды салу үшін "Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы" Қазақстан Республикасы Заңының 68-бабының 2-тармағының күші бойынша жергілікті атқарушы органдардың рұқсатын алу талап етілмейтінін соттар назарда ұстағандары жөн.

Сонымен қатар, соттар Жер кодексінің 86-бабына сәйкес, меншiк иесiнің (жер пайдаланушының) жергілікті атқарушы орган жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін еріксіз иеліктен шығару туралы қаулы қабылдаған сәттен бастап жер учаскесiндегi жаңа құрылысқа, үйлердi (құрылыстарды, ғимараттарды) кеңейтуге немесе қайта жаңғыртуға байланысты шығындар мен залалды өздерiне алуға тәуекел ету-етпеу мәселесін зерттегендері жөн.

Жер учаскесін еріксіз иеліктен шығару үшін тұрғын үй кондоминиумына қатысушыға төленетін өтемақы "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 31-бабының 3-тармағының күші бойынша, үй-жайдың әрбiр меншiк иесiнiң (өзге құқық иеленушінің) ортақ мүлiктегi үлесi оған тиесiлi үй-жайға жеке (бөлек) меншiктен (өзге заттай құқықтан) бөлiнбейтіндіктен, жеке (бөлек) меншiкте тұрған тұрғын үй және (немесе) тұрғын үй емес үй-жайлардың пайдалы алаңдарының кондоминиумның осы нысанында тұрған барлық тұрғын үйлердің пайдалы алаңдарына және тұрғын үй емес үй-жайлардың алаңдарына қатынасымен анықталатыны ескеріле отырып есептеледі.

Ескерту. 13-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

14. Жер учаскесін мемлекет қажеттіктері үшін еріксіз иеліктен шығару туралы талап қанағаттандырылған жағдайда, соттар "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 15-бабының 1-тармағының күші бойынша, шешімді меншік иесін шығару және тұрғын үйді бұзу бөлігінде орындау туралы мәселе оған жайлы тұрғын үй берілген соң немесе ақшалай төлемақы төленгеннен кейін ғана шешілуге тиіс екендігін шешімнің қарар бөлімінде көрсеткендері жөн. Меншік иесі ақшалай өтемақыны алудан жалтарған жағдайда, тұрғын үйден шығару және оны бұзу бөлігіндегі соттың шешімін орындау мәселесі меншік иесін ақшалай қаражаттың атқарушы іс жүргізу органының бақылау қолма-қол ақша шотына немесе жеке сот орындаушысының ағымдағы шотына түскені туралы тиісінше хабардар еткеннен кейін шешілуге тиіс.

Талаптары қанағаттандырылған мемлекеттік орган да, сот иеліктен шығарған мүлік үшін тиісті өтемақы белгілеген жылжымайтын мүлік иесі, мемлекеттік емес жер пайдаланушы да, өндірісінде атқарушылық іс тұрған сот орындаушысы да соттың заңды күшіне енген шешімін мәжбүрлеп орындату, орындалуын кейінге қалдыру және біртіндеп орындату, шешімді орындау тәсілі мен тәртібін өзгерту туралы мәселеге бастамашы бола алады.

Ескерту. 14-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз); 24.12.2014 N 3 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулыларымен.

15. Қазақстан Республикасы Конституциясының 4-бабына сәйкес, осы нормативтік қаулы қолданыстағы құқық құрамына қосылады, сондай-ақ жалпыға бірдей міндетті болып табылады және ресми жарияланған күнінен бастап күшіне енеді.

Ескерту. 15-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Жоғарғы Сотының 2010.06.25 N 2 (қолданысқа енгізілу тәртібін 2-т. қараңыз) Нормативтік қаулысымен.

Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының Төрағасы
Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының судьясы,
жалпы отырыс хатшысының
міндетін атқарушы

О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 25 декабря 2006 года N 8.

ОБЪЯВЛЕНИЕ
Сноска. Заголовок с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2).
Сноска. По всему тексту слова "надобностей" и "надобностями" заменены на слова "нужд" и "нуждами" нормативным постановлением Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2).

В связи с необходимостью единообразного применения судами законодательства при рассмотрении гражданских дел о принудительном отчуждении у негосударственного землепользователя или собственника земельных участков для государственных нужд пленарное заседание Верховного Суда Республики Казахстан

ПОСТАНОВЛЯЕТ

Сноска. Преамбула в редакции нормативного постановления Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного суда РК от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

1. При разрешении дел о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд судам необходимо иметь в виду, что законодательство по указанным правоотношениям основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК), Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - Земельный кодекс), Закона Республики Казахстан "О государственном имуществе" (далее – Закон о государственном имуществе), Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее - Закон о жилищных отношениях), а также Законов Республики Казахстан "О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан", "Об индивидуальном жилищном строительстве", "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан", "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" и других нормативных правовых актов.

Сноска. Пункт 1 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

2. Иски по спорам, предъявляются исполнительным органом в районный (городской) суд по месту нахождения земельного участка, подлежащего принудительному отчуждению для государственных нужд. При этом судам следует иметь в виду, что местный исполнительный орган в соответствии со статьей 88 Земельного кодекса, пунктом 7 статьи 65 и пунктом 4 статьи 69 Закона о государственном имуществе вправе обратиться в суд с соответствующим иском, если:

собственник или негосударственный землепользователь не согласен с постановлением о начале принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

с ним не достигнуто соглашение о стоимости за изымаемый земельный участок или других условиях принудительного отчуждения земельного участка;

не достигнуто соглашение о передаче имущества, в том числе с лицами, права которых в отношении изымаемого имущества при принудительном отчуждении будут прекращены или ограничены.

В случаях, когда в исках ответчиками указаны собственники, землепользователи, являющиеся негосударственными юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, использующими домостроение или земельный участок для предпринимательской деятельности, такие иски предъявляются в специализированные межрайонные экономические суды.

Сноска. Пункт 2 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

3. При решении вопроса о принятии заявления судье следует проверить выполнение истцом требований статей 150 и 151 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК). В случае предъявления иска без указания сведений о вручении уведомления и предложении собственнику другого равноценного земельного участка, благоустроенного жилища, либо денежной компенсации, исковое заявление следует оставить без движения в порядке части первой статьи 155 ГПК с предоставлением срока для изложения в иске обстоятельств, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

4. При подготовке дела к судебному разбирательству судья проверяет наличие, а, при необходимости, предлагает сторонам представить следующие письменные доказательства:

1) постановление Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд с приложением выписки из генерального плана города (населенного пункта) в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных пунктом 2 статьи 84 Земельного кодекса;

2) письменное уведомление органа о принятом решении с указанием даты его направления собственнику, негосударственному землепользователю и отметкой о получении;

3) договор приватизации, купли-продажи, дарения и (или) другие идентификационные, правоустанавливающие документы на право собственности или землепользования на земельный участок, домостроение, а также акт о принятии домостроения в эксплуатацию, технический паспорт, планы домостроения и земельного участка, сведения правового кадастра о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) отчет об оценке, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т. д.) или иной документ, подтверждающий рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества либо кадастровую (оценочную) стоимость в случае отсутствия в гражданско-правовом договоре цены за земельный участок;

5) документ, подтверждающий предложения местного исполнительного органа о предоставлении другого равноценного земельного участка, благоустроенного жилища.

Сноска. Пункт 4 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

5. Требования ответчика к истцу о предоставлении другого равноценного земельного участка, благоустроенного жилища взамен предлагаемой истцом денежной компенсации не являются встречными требованиями. Поэтому все вопросы, связанные с выбором собственником формы компенсации должны рассматриваться судом в рамках заявленного местным исполнительным органом иска и с соблюдением требований пункта 6 статьи 67 Закона о государственном имуществе, статьи 88 Земельного кодекса, статьи 15, пункта 2 статьи 29 и статьи 119-1 Закона о жилищных отношениях, а также других норм, защищающих права собственника.

Сноска. Пункт 5 с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного суда РК от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

6. Судам при разрешении спора следует руководствоваться пунктом 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан, в соответствии с которым принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения. Также необходимо учесть, что если после принудительного отчуждения для государственных нужд части земельного участка, собственник или негосударственный землепользователь не может использовать по прежнему целевому назначению оставшуюся часть, то отчуждается весь земельный участок. Заключение (сведения) о невозможности использования земельного участка по прежнему целевому назначению предоставляет уполномоченный орган в области земельных отношений.

Следует иметь в виду, что в силу пункта 5 статьи 188 ГК право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Прекращение права собственности на недвижимость в связи с постановлением Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, согласно пункту 1 статьи 255 ГК допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с представлением собственнику равноценного имущества и возмещением иных понесенных убытков или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.

Основанием прекращения права частной собственности на земельный участок или права землепользования в силу подпункта 2) пункта 2 статьи 81 Земельного кодекса является принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд.

Если при разбирательстве дела будет установлено, что постановление Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельных участков не обусловлено государственными нуждами либо такое постановление принято неуполномоченным органом (организацией, лицом), а также если оно не соответствует требованиям статьи 84 Земельного кодекса, суд отказывает в удовлетворении иска. При несогласии собственника земельного участка или негосударственного землепользователя с постановлением Правительства, местного исполнительного органа о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд, влекущим прекращение права собственности или землепользования, оно не может быть осуществлено до разрешения спора в судебном порядке.

Сноска. Пункт 6 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).
7. Исключен нормативным постановлением Верховного суда РК от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

8. Судам при разрешении спора следует учитывать, что по требованию Правительства, местного исполнительного органа земельный участок в исключительных случаях может быть принудительно отчужден для государственных нужд при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения отчуждаемого имущества.

Судам следует проверять, какие меры приняты местным исполнительным органом до обращения в суд по разрешению вопросов по проекту договора о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества по составу изымаемого имущества, лицам, права которых в отношении данного имущества будут прекращены или ограничены, и размеру убытков, подлежащих возмещению. Разрешение этих вопросов является обязанностью местного исполнительного органа, принявшего решение о принудительном отчуждении земельного участка. Так в соответствии со статьями 15 и 119-1 Закона о жилищных отношениях собственнику до сноса его жилища по его выбору предоставляется в собственность благоустроенное жилище или выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости жилища.

Установив в судебном заседании, что иск о принудительном отчуждении земельного участка предъявлен местным исполнительным органом без предложения собственнику другого равноценного земельного участка либо благоустроенного жилища, судам следует отложить разбирательство дела в порядке статьи 189 ГПК для разрешения этого вопроса.

Сноска. Пункт 8 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

9. Суды должны иметь в виду, что благоустроенное жилище взамен принудительно отчуждаемого земельного участка с расположенным на нем домостроением передается местным исполнительным органом в собственность безвозмездно. Несоответствие стоимости предоставляемого жилища стоимости сносимого, не является основанием к отказу в удовлетворении иска.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 15 Закона о жилищных отношениях если стоимость предоставляемого жилища превышает стоимость сносимого, то разница в их стоимости с собственника не взимается, если же стоимость сносимого жилища превышает стоимость предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику.

Сноска. Пункт 9 с изменением, внесенным нормативным постановлением Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2).

10. При разрешении споров о выселении граждан с предоставлением другого благоустроенного жилища в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд суды не должны удовлетворять такие иски, если исполнительным органом предоставляется собственнику жилое помещение для временного проживания (временное жилье) либо неблагоустроенное жилище.

Сноска. Пункт 10 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

11. Благоустроенное жилище, земельный участок передаются, а денежная компенсация выплачивается до прекращения права собственности и лишь тем лицам, которые являются собственниками принудительно отчуждаемых объектов.

Если земельный участок принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то каждый из них имеет право на получение в собственность отдельного земельного участка и (или) на получение иной компенсации, предусмотренной законодательством.

Сноска. Пункт 11 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

12. При исследовании отчетов, письменных консультаций специалистов и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверить их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок, стандарт и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка (права землепользования), домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке. При этом следует иметь в виду, что, размер денежной компенсации за принудительно отчуждаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 67 Закона о государственном имуществе.

Документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранее установленной силы, и подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу.

Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за принудительно отчуждаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций, либо для изготовления письменного отчета об оценке. Если же разногласия о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости имеют место из-за неясности использованного строительного материала исследуемого объекта, то суду следует назначить судебную экспертизу.

Судам также необходимо учитывать, что оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности и вправе самостоятельно применять методы оценки в соответствии с требованием законодательства.

Оценка не может проводиться оценщиком, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика;

- оценщик - физическое лицо, является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом;

- оценщик - юридическое лицо, в котором руководитель либо уполномоченное им лицо состоит в близких родственных или свойственных связях с заказчиком - физическим лицом и (или) руководителем либо уполномоченным им лицом юридического лица.

В судебных актах должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его.

Сноска. Пункт 12 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

13. Судами при разрешении споров об определении размера денежной компенсации решаются все вопросы возмещения собственнику убытков, причиненных прекращением права собственности в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд, при этом имущество оценивается исходя из его рыночной цены, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 67 Закона о государственном имуществе.

Исследуя вопрос о цене за отчуждаемый земельный участок, суды должны учитывать положения статьи 67 Закона о государственном имуществе. При определении рыночной стоимости объектов следует руководствоваться пунктом 3 статьи 67, статьей 208 Закона о государственном имуществе, Законом "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" и другими нормативными правовыми актами в области оценочной деятельности, устанавливающими требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке.

Судам следует иметь в виду, что наряду с земельным участком, плановыми строениями, многолетними зелеными насаждениями и другими объектами недвижимости также учитывается рыночная стоимость хозяйственно-бытовых построек и элементов благоустройства, на возведение которых согласно пункта 2 статьи 68 Закона Республики Казахстан "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" не требуется получение разрешения местных исполнительных органов.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 86 Земельного кодекса судам следует исследовать вопрос, несет ли собственник (землепользователь) риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на земельном участке с момента принятия местным исполнительным органом постановления о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.

Компенсация за принудительно отчуждаемый земельный участок, подлежащая выплате участнику жилищного кондоминиума, исчисляется с учетом размера его доли, определяемого отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума, поскольку в силу пункта 3 статьи 31 Закона о жилищных отношениях доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение.

Сноска. Пункт 13 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

14. В случае удовлетворения иска о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд судам, в силу пункта 1 статьи 15 Закона о жилищных отношениях, следует в резолютивной части решения указывать, что вопрос об исполнении решения в части выселения собственника и сноса жилого дома должен решаться только после предоставления ему благоустроенного жилища или выплаты денежной компенсации. В случае уклонения собственника от получения денежной компенсации вопрос об исполнении решения суда в части выселения и сноса жилого дома должен решаться после надлежащего уведомления собственника о поступлении денежных средств на контрольный счет наличности органов исполнительного производства или текущий счет частного судебного исполнителя.

Вопросы о принудительном исполнении, об отсрочке и рассрочке исполнения вступившего в законную силу решения суда, изменении способа и порядка его исполнения вправе инициировать в установленном законом порядке как государственный орган, чьи требования удовлетворены, собственник недвижимости, негосударственный землепользователь, которому судом определена соответствующая компенсация за отчуждаемое имущество, так и судебный исполнитель, в производстве которого находится исполнительное производство.

Сноска. Пункт 14 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 25.06.2010 № 2 (порядок введения в действие см. п. 2); от 24.12.2014 № 3 (вводится в действие со дня официального опубликования).

15. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, а также является общеобязательным и вводится в действие со дня официального опубликования.

Председатель Верховного Суда
Республики Казахстан
Судья Верховного Суда
Республики Казахстан,
исполняющий обязанности
секретаря пленарного заседания