Азаматтардың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайларды жекешелендіру жөніндегі заңнаманы қолдану сот практикасы туралы

Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының нормативтік қаулысы 1997 жылғы 18 шiлдедегi N 9.

ХАБАРЛАНДЫРУЕскерту. Тақырып жаңа редакцияда - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

Мемлекеттiк тұрғын үй қорын жекешелендiруден шығатын дауларды шешу кезiнде соттардың заңдарды қолдану тәжiрибесiнде туындайтын кейбiр мәселелердiң түсiнiксiздiгiн атай келiп, Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының жалпы отырысы соттарға мынадай түсiндiрулер беруге қаулы етедi:

Ескерту. Атауы мен кіріспеге өзгеріс енгізілді, мәтін бойынша сөздер алмастырылды - ҚР Жоғарғы сотының 2004.06.18 N 8 нормативтік қаулысымен.

1. Қазақстан Республикасының Конституциясы, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (бұдан әрі - АК), "Тұрғын үй қатынастары туралы" Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі - Заң), "Мемлекеттік мүлік туралы" Қазақстан Республикасының Заңы, сондай-ақ заңға тәуелді мынадай нормативтік актілер: Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011 жылғы 1 маусымдағы № 616 қаулысымен бекітілген Мемлекеттік заңды тұлғаларға бекітіліп берілген мемлекеттік мүлікті мемлекеттік меншіктің бір түрінен екіншісіне беру қағидасы, Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2013 жылғы 2 шілдедегі № 673 қаулысымен бекітілген Мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілетін тұрғын үйлерді жекешелендіру қағидалары (бұдан әрі - Жекешелендіру қағидалары), Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2018 жылғы 12 ақпандағы № 49 қаулысымен бекітілген Әскери қызметшілерді қызметтік тұрғынжаймен қамтамасыз ету, тұрғын үй төлемдерінің мөлшерін есептеу, оларды тағайындау, қайта есептеу, жүзеге асыру, тоқтату, тоқтата тұру және қайта бастау қағидалары және басқалары қазіргі кезде тұрғын үйді жекешелендіру тәртібін регламенттейтін негізгі заңнамалық актілер болып табылады.

Жалға алушылардың мемлекеттiк тұрғын үй қорынан үйлердi жекешелендiруге арналған заңдарымен белгiленген құқықтары мемлекеттiк басқару органдары мен жергiлiктi өкiлеттi және атқарушы органдардың құжаттарымен шектелмейдi. Мұндай құжаттар олар қабылданған күннен бастап заңсыз болып табылады және қолданылуы тиiс емес (АК-тiң 3 бабы 5 тармағы).

Ескерту. 1-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы сотының 2004.06.18 N 8; 10.04.2015 № 2 (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі); 20.04.2018 № 7 (алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) нормативтік қаулыларымен.

2. Соттар заңды қолдану кезiнде Заңды қабылдағанға дейiн үй-жай алған азаматтардың орналасқан тұрғын үй-жайын Қазақстан Республикасы Тұрғын үй кодексiнiң және басқа заң құжаттарында көрсетiлген ережелер бойынша жекешелендiруге хақысы бар екенiн ескеруi керек.

Азаматтарға заң жүзеге асырыла бастағаннан кейiн мемлекеттiк тұрғын үй қорынан берiлген үй-жайлар онда көрсетiлген ретке және шарттарға байланысты жекешелендiруге жатады.

Қазақстан Республикасының азаматтары Қазақстан Республикасының аумағында мемлекеттік тұрғын үй қорынан тек қана бір тұрғын үйді жекешелендіруге құқылы. Купондық механизмді қолдана отырып тұрғын үйді жекешелендіру және негізгі тұрғын үйді жалға алушы отбасы мүшесінің бұрын жекешелендірілген тұрғын үйдегі үлесінің елу пайыздан кем болуы кейіннен оның мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйді жекешелендіру құқығын іске асыруына кедергі болмайды.

Ескерту. 2-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

3. Мемлекеттік кәсіпорындар, мекемелер, ұйымдар өзге меншік нысанына ауысқан кезде немесе оларды таратқан кезде кәсіпорындардың шаруашылық жүргізуіндегі немесе мекемелердің жедел басқаруындағы тұрғын үй қоры осы кәсіпорындар мен мекемелердің, өзге де заңды тұлғалардың құқықтық мирасқорларының шаруашылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына не жергілікті атқарушы органның қарамағына азаматтардың барлық тұрғын үй, соның ішінде тұрғын үйді жекешелендіру құқықтарын сақтай отырып, белгіленген тәртіппен берілуге тиіс. Сонымен бірге, егер меншік нысанын өзгерткен мемлекеттік кәсіпорындар мен мекемелердің құқықтық мирасқорлары өз қаражатының есебінен тұрғын үй-жайлар салса немесе сатып алса, онда мұндай үй-жайларды жалдау шарты бойынша онда тұратын адамдар тек меншік иесінің келісімімен жекешелендіре алады.

Ескерту. 3-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы сотының 2004.06.18 N 8, 2011.12.30 N 5 нормативтік қаулыларымен.

4. Тұрғын үй-жайды жалдаушы мен отбасы мүшелерiнiң жекешелендiруден бас тартуына байланысты жекешелендiрудi жүзеге асырған соңғылар мен атқарушы органдар арасында азаматтық құқық туралы дау туатынын ескере отырып, мұндай адамдардың өтiнiштерi талап арыз өндiрiсi тәртiбiмен қаралады.

Мұндай кезде даудың мәнi азаматтардың үй-жайды жекешелендiруге құқығы болып табылатынын ескеру керек, сондықтан мұндай өтiнiштер беру кезiнде мемлекеттiк баж салығы "Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы" Қазақстан Республикасы Кодексінің (Салық кодексі) 610-бабы 1-тармағының 7) тармақшасында көрсетiлген мөлшерде алынуы тиiс.

Тұрғын үй-жайдың мұраға берушiге, жату себебi бойынша сондай-ақ үлестi Жалпы бiрлескен меншiкке бөлу туралы талап қойған мұраға берушiнiң тiрi кезiнде тиiсiнше жекешелендiру құжаттары әзiрленбесе, мемлекеттiк баж салығы талап арыз беру сәтiнде осыған орай дау туған, яғни мүлiктiк сипаттағы талап арыз кезiндегi анықталған тұрғын үй-жайдың нақты құнына қарай төленедi. (Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы" Қазақстан Республикасы Кодексінің (Салық кодексі) 610-бабы 1-тармағының 1) тармақшасы).

Ескерту. 4-тармаққа өзгерістер енгізілді - ҚР Жоғарғы сотының 2004.06.18 N 8, 2011.12.30 N 5; 20.04.2018 № 7 (алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) нормативтік қаулыларымен.

5. Заңның 13 бабы 2 тармағына сәйкес жекешелендiрiлген үй-жай егер келiсiм шартта басқаша көрсетiлмеген болса, алушының және онымен бiрге тұрақты тұратын отбасы мүшелерiнiң, соның iшiнде уақытша жоқ адамдардың Жалпы бiрлескен жеке меншiгiне ауысады.

Осыған орай, соттар нақты iстердi қарау кезiнде жекешелендiрiлген пәтерде немесе үйде тұруға хақысы бар барлық адамдарды, олардың жекешелендiру келiсiм шартына қатынасын анықтауы қажет. Осылармен қатар тұрғын үй-жайды жеке меншiкке сатып алуға Қазақстан Республикасында тұрақты тұратын адамның ғана кәмелетке толған барлық отбасы мүшелерiнiң келiсiмiмен бiр-ақ рет сатып алатындығы жөнiндегi заң талаптарын ескеруi тиiс. Мұндайда жеке меншiк иесiнiң отбасы мүшелерi болып табылмайтын және оның тұрғын үйiнде жалға алушы құқығымен тұрып жатқан азаматтар жеке меншiгiне жекешелендiру тәртiбiмен мемлекеттiк тұрғын үй-жай қорынан алынған үйдi Қазақстан Республикасының заңдарымен белгiленген шарт пен тәртiп бойынша алуға хақысы бар.

Ескерту. 5-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

6. Тұрғын үй-жайды оны пайдаланушының бiрiнiң меншiгiне беру келiсiм шарттың дұрыстығы туралы дау туған жағдайда мүдделi адамдардың талаптары бойынша мұндай үй-жайға құқық беретiн құжаттарды сот мәмiленiң заңсыздығын тану үшiн азаматтық заңдар белгiлеген негiздер бойынша толық және жекелей заңсыз деп тануы мүмкiн. (АК-тiң 4 тарауы).

Ескерту. 6-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

7. Жекешелендіру қағидаларының 7-тармағында мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілген өздері тұратын тұрғын үйлерді меншігіне өтеусіз алатын тұрғын үй құқық қатынастарының субъектілері көрсетілген. Осындай жеңілдіктері бар адамға ғана жекешелендіру туралы шарт ресімделеді. Мұндай жағдайларда жекешелендірілетін үй-жай кәмелетке толған отбасы мүшелерінің келісімімен аталған жеңілдікті пайдаланатын адамның және оның отбасы мүшелерінің ортақ бірлескен меншігіне өтеді. Жекешелендірілген үй-жайдың иесі жекешелендіру туралы шартқа енгізілмеген адамдарды өз қалауы бойынша тұрғын үйден шығара алмайды.

Мұндай дауларды шешу кезiнде шығаруға қарсы адамдардың пiкiрлерi мен қарсылықтарын анықтай отырып, соттар жеңiлдiкпен пайдаланатын отбасы мүшелерiнiң атына меншiк құқығын рәсiмдеуге келiсiм бергендердiң жағдайы мен жайын тексеруi тиiс.

Қажеттi жағдайларда, жекешелендiруден бас тарту кезiнде азаматты адастыруға алып келсе немесе өзiнiң iс-әрекетiнiң мәнiн түсiнуге мүмкiндiгi жоқ болса немесе меншiк иесi мұндай бас тартудың шарты жөнiндегi келiсiмдi бұзса, соттар азаматтарға тұрғын үй-жайды жекешелендiру жөнiндегi бекiтiлген келiсiм шартты заңсыз деп тану жөнiнде қарсы талап арыз беру құқығын түсiндiруi тиiс.

Ескерту. 7-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

8. Жалға алушымен бiрге тұратын және оның отбасы мүшелерi болып табылатын кәмелетке толмаған адамдар Заңның 22 бабына сәйкес тұрғын үй-жайды жалға алу келiсiм шартымен туындайтын тең құқыққа ие болғандықтан, олар тұрып жатқан үй-жай жекешелендiрiлген жағдайда кәмелетке толған адамдармен (пайдаланушылармен) бiрдей осы тұрғын үй-жайға Жалпы бiрлескен меншiктiң қатысушылары бола алады.

Тұрғын үйдi жекешелендiру жөнiндегi органның өтiнiштердi қанағаттандырудан бас тартуы немесе даулы үй-жайдың меншiк иелерiнiң бiрi отбасының кәмелетке толмаған мүшесiн жекешелендiру келiсiм шартына енгiзуге келiспеген кезде немесе кәмелетке толмағандардың мүддесiн бiлдiретiн ата-анасының немесе басқа адамдардың жекешелендiру келiсiм шартын заңсыз деп тану жөнiнде сотқа осындай талап арызбен баруға қақысы бар.

Ескерту. 8-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

9. Жекешелендiрiлген тұрғын үй-жайдың меншiк иесi болған азаматтар АК-тiң (жалпыалпы бөлiмi) 188 бабына сәйкес оны басқа адамдар және мемлекеттiң заңмен қорғалатын құқықтары мен мүдделерiн бұзбастан оны өз бетiнше иеленуге, пайдалануға және қожалық етуге хақысы бар.

Осыған орай жекешелендiру тәртiбiмен сатып алынған тұрғын үй-жай осында тұрып жатқан азаматтардың Жалпы меншiгiне өтетiндiктен, мұндай меншiктiң бiр бөлiгiнiң оның қатысуымен берiлуi тек осы үйге үлестiк меншiк белгiленгеннен кейiн ғана мүмкiн екендiгiн соттар ескеруi тиiс. Жекешелендiрiлген пәтердiң Жалпы үлестiк меншiгiне қатысушының өз үлесiн басқа адамға сатуы, басқа меншiк иелерi артықшылықпен сатып алудағы өз құқығынан бас тартқан немесе осы құқықты АК-тiң 216 бабында көрсетiлген мерзiмде жүзеге асырмаған кезде ғана мүмкiн.

Ескерту. 9-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

10. Азаматтардың Жалпы меншiгiне жекешелендiру тәртiбiмен берiлген тұрғын үй-жайды айырбастау тек барлық Жалпы меншiкке қатысушылардың келiсiмiмен ғана мүмкiн.

11. Заңның 29-бабына орай (меншiк иесiнiң еркiнен тыс) тұрғын үйге меншiктену құқығын тоқтату заң құжаттарында көрсетiлген шарттар және тәртiп бойынша меншiк иесiнiң мiндеттемелерi бойынша тұрғын үйдi жер учаскесiмен бiрге алып қоюға, мемлекет мұқтажы үшiн үй орналасқан жер учаскесiн алып қоюға, (сатып алу), реквизициялауға және тәркiлеуге, сондай-ақ АК-де көрсетiлген басқа жағдайларға орай жолығудан басқа кезде жiберiлмейдi.

Басқа меншiк иелерiнiң меншiкке қатысушыларға олардың заттай үлесi орнына ақшалай сомамен немесе басқа өтемдермен өтеу жолымен тұрғын үй-жайға Жалпы бiрлескен меншiктiң тоқтатылуына байланысты нақты iстердi қарау кезiнде соттар мұндай төлемнiң меншiк иесiнiң келiсiмiмен ғана жiберiлетiнiн ескеру керек.

Меншiк иесi үлесiнiң ақшалай сомамен немесе басқа жолмен өтелуiнiң мүмкiндiгi және меншiк иесiнiң келiсiмiнсiз-ақ немесе сот шешiмi бойынша Жалпы мүлiктiң көпшiлiк сауда орнында сатылатыны, бұдан әрi түскен сома Жалпы меншiкке қатысушылар арасында олардың үлес мөлшерiне қарай бөлiнетiнi АК-де (218 бап) қарастырылған.

Жекешелендiрiлген пәтердi (үйдi) бөлу жөнiндегi дауларды қарай отырып, егер тиiстi меншiк иесiнiң үлесi болмашы және нақты бөлуге болмайтын болса, немесе үлесi бөлiнетiн меншiк иесi жалпы мүлiктi пайдалануға айтарлықтай мүдделi емес болса, және ол даулы тұрғын үй-жайда тұрмайтын басқа тұрғын алаңымен қамтамасыз етiлген болса, сондай-ақ егер Жалпы мүлiктi бөлудiң қисыны жоқ болса, соттар меншiк иесiнiң үлесiн ақша түрiнде бөлiп бере алады және соңғысы келiспеген кезде көпшiлiк сауда орнынан сату жөнiнде шешiм шығара алады.

Өтемақы алғаннан кейін меншік иесі жекешелендірілген тұрғын үйдегі үлесі құқығынан айырылады.

Ескерту. 11-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).
12. Алынып тасталды - ҚР Жоғарғы сотының 2004.06.18 N 8 нормативтік қаулысымен.

13. Заңның 13 бабы 6 тармағына сәйкес, бiрнеше адам тұратын үй (пәтер) тек қана жалға алушылар мен олардың отбасыларының кәмелетке толған мүшелерiнiң келiсiмiмен жекешелендiруi мүмкiн. Мұндай жағдайда тұрғын үй (пәтер) барлық жалға алушының Жалпы үлестiк меншiгi болады. Тұрғын жайды заңның аталған талаптарын бұза отырып жекешелендiру АК-тiң 157 бабында көрсетiлген салдарға орай келiсiм шарттың заңсыздығын тануға апарып соғады. Мұндай дауларды шешу кезiнде жекешелендiру келiсiм шартына өзгертулер енгiзу келiсiм шарттың заңдылығына дау тумайтын жағдайда, тараптардың келiсiмi немесе олардың кейбiрiнiң талап етуi бойынша АК-тiң 401, 402 баптарында көрсетiлген шарттар мен реттi сақтау кезiнде ғана орын алатынын ескеруi тиiс.

Ескерту. 13-тармаққа өзгеріс енгізілді - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

14. Жекешелендіру қағидаларының 12-тармағына сәйкес, тұрғын үйді жекешелендіру туралы шешімді мыналар қабылдайды:

коммуналдық тұрғын үй қорынан - жергілікті атқарушы органдардың тұрғын үй комиссиялары;

мемлекеттік кәсіпорындардың тұрғын үй қорынан - мемлекеттік кәсіпорындардың тұрғын үй комиссиялары;

мемлекеттік мекемелердің тұрғын үй қорынан - мемлекеттік мекемелердің тұрғын үй комиссиялары.

Тұрғын үй комиссиялары туралы үлгі ережені тұрғын үй қатынастары саласындағы мемлекеттік саясатты іске асыруды жүзеге асыратын уәкілетті орган бекітеді.

Жекешелендіру тәртібімен тұрғын үйді меншікке сатып алу үшін тұрғын үй комиссиясының қарауына ұсынылатын құжаттардың тізбесі Жекешелендіру қағидаларының 14-тармағында айқындалған, онда тұрғын үй комиссияларына Жекешелендіру қағидаларында көзделмеген қосымша құжаттарды талап етуге тыйым салынған.

Тұрғын үй комиссиясының тұрғын үйді жекешелендіруден бас тартуына негіз болған Жекешелендіру қағидаларының 16-тармағында көзделген талаптар түпкілікті болып табылады.

Азаматтар, егер:

Қазақстан Республикасының аумағында меншік иесі құқығында өзге тұрғын үйі болса, бұл ретте тұрғын үйдегі үлесінің елу пайыздан кем болуы ескерілмейді;

Қазақстан Республикасының аумағында ипотекалық тұрғын үй займы шарты бойынша міндеттемесі болса;

жекешелендіруге жүгінген сәтке дейін соңғы бес жыл ішінде оларға меншік иесі құқығымен тиесілі тұрғын үйді иеліктен шығарса, мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйді жекешелендіре алмайды.

Азаматтың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайды жекешелендіру құқығы болған жағдайда және уәкілетті мемлекеттік органға арыз беріп, мұра қалдырушы шарт жасауға өз еркін білдірсе, арызын кері қайтарып алмаса және өзіне байланысты емес себептер бойынша шартқа қол қоймаса, ол қайтыс болған жағдайда сот мұрагерлердің қойған талабы бойынша олардың жекешелендіру құқығын танитындығы соттарға түсіндірілуі тиіс. Соттың қойылған талапты қанағаттандыру туралы шешімі мемлекеттік органға заңнамада көзделген тәртіппен мұрагерлермен жекешелендіру шартын жасауға негіз болып табылады.

Осы тұрғын үйді жекешелендіру тәртібі қайтыс болған (қаза болған) адамның отбасы мүшелеріне көшетіндіктен, аталған жағдай мұрагерлердің қызметтік тұрғын үйге теңестірілген тұрғын үйді жекешелендіру құқығын жоймайды.

Иесіз қалған мүлік ретінде мемлекетке тиесілі тұрғын үйдің бөлігін заңнамалық актілерде белгіленген тәртіппен оған басым құқығы бар осы тұрғын үйдің басқа бөлігінің меншік иесі жекешелендіре алады.

Ескерту. 14-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

14-1. "Мемлекеттік мүлік туралы" 2011 жылғы 1 наурыздағы Қазақстан Республикасы Заңының 9-бабының 2-тармағына сәйкес, мемлекеттік мүлікті мемлекеттік меншіктің бір түрінен екіншісіне беруге жол беріледі.

Аталған мүлікті беру тәртібі Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011 жылғы 1 маусымдағы № 616 қаулысымен бекітілген Мемлекеттік заңды тұлғаларға бекітіліп берілген мемлекеттік мүлікті мемлекеттік меншіктің бір түрінен екіншісіне беру қағидасымен айқындалады.

Ескерту. Нормативтік қаулы 14-1-тармақпен толықтырылды - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

15. Заңға сәйкес қызметтік үй - мемлекеттік мекеменің тұрғын үй қорынан берілетін және өздерінің еңбек қатынастарының сипатына байланысты міндеттерін орындауы кезінде Қазақстан Республикасы азаматтарын, сондай-ақ Қазақстан Республикасының халықты жұмыспен қамту туралы заңнамасына сәйкес жұмыспен қамтуға жәрдемдесудің белсенді шараларына қатысатын Қазақстан Республикасының азаматтарын қоныстандыруға арналған айрықша құқықтық режимдегі тұрғын үй.

Қызметтік тұрғын үйге теңестірілген үйлерден басқа қызметтік тұрғын үй қатарына енгізілген тұрғын үй-жайлар жекешелендіруге жатпайды.

Қызметтік тұрғын үйге теңестірілген тұрғын үйдің құқықтық режимі коммуналдық тұрғын үй қорынан мемлекеттік қызметшілерге, бюджеттік ұйымдардың қызметкерлеріне, әскери қызметшілерге, ғарышкерлікке кандидаттарға, ғарышкерлерге, арнаулы мемлекеттік орган қызметкерлеріне және мемлекеттік сайланбалы қызмет атқаратын адамдарға немесе мемлекеттік кәсіпорынның тұрғын үй қорынан осы мемлекеттік кәсіпорынның қызметкерлеріне берілетін қызметтік тұрғын үйдің құқықтық режимінен басқаша болады. Сондықтан қызметтік тұрғын үй-жайларды жекешелендіруден туындайтын дауларды қарау кезінде соттар тұрғын үйдің құқықтық мәртебесін анықтауға тиіс.

Осы ретте қызметтік тұрғын үйге теңестірілген тұрғын үйді жалға алушылар өздері тұратын үй-жайларды меншік иесінің келісімімен белгілі бір жағдайларда жекешелендіруге құқылы екенін ескеру қажет (Заңның 101-бабы және Жекешелендіру қағидаларының 3, 4, 5-тармақтары).

Ескерту. 15-тармақ жаңа редакцияда - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).
16. Алып тасталды - ҚР Жоғарғы Сотының 10.04.2015 № 2 нормативтік қаулысымен (ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі).

17. Жекешелендiрiлген тұрғын үйдiң Жалпы бiрлескен қатысушысына оның үлесi болып табылатын жеке пәтердi бөлiп беру, оған тиесiлi үлесiн жеке бiр бiрiне тыс тұрғын бөлме түрiнде, қосалқы бөлмелердi бiрлесе пайдалану құқығын бере отырып, бөлiп бере алатын кезде ғана мүмкiн.

Осы қаулы жарияланған күннен бастап күшiне енедi.

Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының Төрағасы
Пленум хатшысы,
Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының судьясы

О судебной практике применения законодательства о приватизации гражданами жилых помещений из государственного жилищного фонда

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июля 1997 года № 9.

Сноска. Заголовок в редакции нормативного постановления Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).
Сноска. В наименовании, преамбуле и по всему тексту заменены слова - Нормативным постановлением Верховного Суда РК от 18 июня 2004 г. N 8.

ОБЪЯВЛЕНИЕ

Отмечая неясность некоторых вопросов, возникших в практике применения законодательства при разрешении споров, вытекающих из приватизации государственного жилищного фонда, пленарное заседание Верховного суда Республики Казахстан постановляет дать судам следующие разъяснения:

1. Основными законодательными актами, регламентирующими порядок приватизации жилья, в настоящее время являются: Конституция Республики Казахстан, Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее - ГК), Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее - Закон), Закон Республики Казахстан "О государственном имуществе", а также подзаконные нормативные правовые акты: Правила передачи государственного имущества, закрепленного за государственными юридическими лицами, из одного вида государственной собственности в другой, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 июня 2011 года № 616, Правила приватизации жилищ из государственного жилищного фонда, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 июля 2013 года № 673 (далее - Правила приватизации), Правила обеспечения служебным жилищем военнослужащих, исчисления размера, назначения, перерасчета, осуществления, прекращения, приостановления и возобновления жилищных выплат, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2018 года № 49 и другие.

Установленные законодательством права нанимателей на приватизацию жилища из государственного жилищного фонда не могут ограничиваться актами органов государственного управления и местных представительных и исполнительных органов. Такие акты являются недействительными с момента их принятия и не должны применяться (пункт 5 статья 3 ГК).

Сноска. Пункт 1 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 18.06.2004 N 8; от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования); от 20.04.2018 № 7 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

2. При применении законодательства следует иметь в виду, что граждане, получившие жилое помещение из государственного жилищного фонда до принятия Закона, вправе приватизировать занимаемое помещение по правилам, предусмотренным Жилищным Кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами.

Граждане Республики Казахстан вправе приватизировать на территории Республики Казахстан только одно жилище из государственного жилищного фонда. Участие в приватизации жилища через купонный механизм и наличие менее пятидесяти процентов доли члена семьи основного нанимателя в приватизированном ранее жилище не препятствует в последующем реализации его права на приватизацию жилища из государственного жилищного фонда.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам из государственного жилищного фонда после введения в действие Закона, подлежит приватизации в порядке и на условиях, предусмотренных им.

Сноска. Пункт 2 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного Суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

3. При переходе государственных предприятий, учреждений, организаций в иную форму собственности или при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий и учреждений, иных юридических лиц либо в ведение местного исполнительного органа в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и на приватизацию жилища. Вместе с тем, если правопреемники государственных предприятий и учреждений, изменивших форму собственности, построили или приобрели за счет своих средств жилые помещения, то такие помещения могут быть приватизированы лицами, проживающими в них по договору найма, только с согласия собственника.

Сноска. Пункт 3 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 18.06.2004 N 8 ; от 30.12.2011 № 5(вводится в действие со дня официального опубликования).

4. Учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого нанимателем и членами семьи жилого помещения между последними и исполнительными органами, осуществляющими приватизацию, возникает спор о праве гражданском, заявления таких лиц рассматриваются в порядке искового производства.

При этом следует иметь в виду, что предметом спора являются права граждан на приватизацию жилища, поэтому государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном подпунктом 7) пункта 1 статьи 610 Кодекса Республики Казахстан "О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)".

С исковых заявлений лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, предъявляющих требования о выделе доли в общей совместной собственности, а также в том случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, государственная пошлина оплачивается исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на момент предъявления иска, то есть как с исковых заявлений имущественного характера (подпункт 1) пункта 1 статьи 610 Кодекса Республики Казахстан "О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)").

Сноска. Пункт 4 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 18.06.2004 N 8; от 30.12.2011 № 5(вводится в действие со дня официального опубликования); от 20.04.2018 № 7 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

5. Согласно пункту 2 статьи 13 Закона приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними.

В связи с этим при рассмотрении конкретных дел необходимо устанавливать всех лиц, имеющих право на проживание в приватизируемых квартире или доме, выяснять их отношение к договору приватизации. Следует также учитывать требование закона о том, что выкупить занимаемое жилое помещение в собственность имеют право граждане постоянно проживающие в Республике Казахстан с согласия всех совершеннолетних членов семьи только один раз. При этом граждане, не являющиеся членами семьи собственника и проживающие в жилище последнего на правах нанимателя, вправе приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилище из государственного жилищного фонда на условиях и в порядке, установленных законодательством Республики Казахстан.

Сноска. Пункт 5 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

6. В случае возникновения спора о правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей, правоустанавливающие документы на такое помещение по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом полностью или частично недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (глава 4 ГК).

Сноска. Пункт 6 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

7. В пункте 7 Правил приватизации перечислены субъекты жилищных правоотношений, которые безвозмездно получают в собственность занимаемые ими жилища из государственного жилищного фонда. Оформление договора о приватизации производится только на лицо, имеющее такие льготы. В этих случаях приватизируемое помещение переходит с согласия совершеннолетних членов семьи в общую совместную собственность лица, пользующегося указанной льготой, и членов его семьи. Собственник приватизированного помещения не может по своему усмотрению выселить из него лиц, не включенных в договор приватизации.

При разрешении этих споров, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, суды должны проверить обстоятельства и условия, на которых ими было дано согласие на оформление права собственности на имя члена семьи, пользующегося льготами.

В необходимых случаях, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, гражданам необходимо разъяснять их право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

Сноска. Пункт 7 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

8. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся его членами семьи, согласно статьи 22 Закона имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения, они в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними лицами (пользователями) становятся участниками общей совместной собственности на это помещение.

В случае нарушения права собственность несовершеннолетнего члена семьи в результате невключения его в договор приватизации, родители несовершеннолетнего или другие лица, представляющие его интересы, вправе с согласия других собственников жилого помещения обратиться в органы по приватизации жилья с заявлением о включении несовершеннолетнего члена семьи в договор приватизации либо в суд с таким же иском.

Сноска. Пункт 8 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

9. Граждане, ставшие собственниками приватизированного жилого помещения, согласно статьи 188 ГК вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства.

В связи с этим следует иметь в виду, что поскольку выкупленное в порядке приватизации жилое помещение переходит в общую собственность граждан, занимающих это помещение, то отчуждение части такой собственности отдельным ее участником возможно только после установления долевой собственности на это помещение. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможно лишь при условии, если остальные собственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение срока, предусмотренного статьей 216 ГК.

Сноска. Пункт 9 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

10. Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

11. В силу статьи 29 Закона принудительное (помимо воли собственника) прекращение права собственность на жилище не допускается за исключением обращения взыскания на жилище вместе с земельным участком по обязательствам собственника в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами , изъятия (выкупа) земельного участка, на котором расположен дом для государственных нужд, реквизиции и конфискации, а также в иных случаях, предусмотренных ГК.

При рассмотрении конкретных дел, связанных с прекращением общей совместной собственности на жилое помещение путем выплаты денежной суммы или иной компенсации участнику собственности остальными сособственниками вместо выдела его доли в натуре суды должны иметь ввиду, что такая выплата допускается только с согласия собственника.

Гражданским кодексом (статья 218) предусмотрено, что доля собственника может быть компенсирована денежной суммой или иным образом и без согласия собственника, либо по решению суда общее имущество может быть продано с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.

Рассматривая споры о разделе приватизированной квартиры (дома) суды могут выделить долю собственника в денежном выражении и при несогласии последнего или принять решение о продаже с публичных торгов при условии, что доля соответствующего собственника является незначительной и не может быть реально выделена либо собственник, доля которого выделяется, не заинтересован существенно в использовании общего имущества и он не проживает в спорном жилом помещении, обеспечен другой жилой площадью, а также если раздел общего имущества производить нецелесообразно.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в приватизированном жилище.

Сноска. Пункт 11 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).
12. (Пункт 12 исключен - Нормативным постановлением Верховного Суда РК от 18 июня 2004 г. N 8 )

13. В соответствие с п. 6 статьи 13 Закона жилище (квартира), в котором проживает несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае жилище (квартира) поступает в общую долевую собственность всех нанимателей. Приватизация жилища (квартиры) с нарушением указанного требования Закона должна повлечь признание договора недействительным с последствиями, указанными в статье 157 ГК. При разрешении таких споров следует иметь иметь в виду, что внесение изменений в договор приватизации может иметь место только при соблюдении условий и порядка, предусмотренных статьями 401 , 402 ГК, по согласию сторон или по требованию некоторых из них, когда законность договора не оспаривается.

Сноска. Пункт 13 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 30.12.2011 № 5(вводится в действие со дня официального опубликования); от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

14. В соответствии с пунктом 12 Правил приватизации решение вопроса о приватизации жилищ принимают:

из коммунального жилищного фонда - жилищные комиссии местных исполнительных органов;

из жилищного фонда государственных предприятий - жилищные комиссии государственных предприятий;

из жилищного фонда государственных учреждений - жилищные комиссии государственных учреждений.

Типовое положение о жилищных комиссиях утверждается уполномоченным органом, осуществляющим реализацию государственной политики в сфере жилищных отношений.

Перечень документов, предоставляемых на рассмотрение жилищной комиссии, для приобретения в собственность жилищ в порядке приватизации определен в пункте 14 Правил приватизации, где жилищным комиссиям запрещено истребовать дополнительные документы, не предусмотренные Правилами приватизации.

Основания отказа в приватизации жилища жилищной комиссией, предусмотренные требованиями пункта 16 Правил приватизации, являются исчерпывающими.

Граждане не могут приватизировать жилище из государственного жилищного фонда, если:

имеют иное жилище на праве собственности на территории Республики Казахстан, при этом наличие доли менее пятидесяти процентов в жилище не учитывается;

имеют обязательство по договору ипотечного жилищного займа на территории Республики Казахстан;

произвели отчуждение жилища, принадлежащего им на праве собственности в течение последних пяти лет до момента обращения на приватизацию.

Судам следует разъяснить, что при наличии у гражданина права на приватизацию жилого помещения из государственного жилищного фонда и подавшего заявление в уполномоченный государственный орган, в случае его смерти, суд по иску наследников признает право приватизации за ними, так как наследодатель выразил волю на заключение договора, свое заявление не отозвал и по не зависящим от него причинам не подписал и не зарегистрировал договор. Решение суда об удовлетворении иска является основанием для заключения государственным органом договора о приватизации с наследниками в порядке, предусмотренном законодательством.

Указанное не умаляет права на приватизацию наследниками жилища, приравненного к служебному, поскольку право приватизации данного жилища переходит к членам семьи умершего (погибшего).

Часть жилища, принадлежащего государству в виде выморочного имущества, может быть приватизирована собственником другой части этого жилища, который имеет преимущественное право на приватизацию, в установленном законодательными актами порядке.

Сноска. Пункт 14 в редакции нормативного постановления Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

14-1. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона Республики Казахстан от 1 марта 2011 года "О государственном имуществе" допускается передача государственного имущества из одного вида государственной собственности в другой.

Порядок передачи указанного имущества определяется Правилами передачи государственного имущества, закрепленного за государственными юридическими лицами, из одного вида государственной собственности в другой, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 июня 2011 года № 616.

Сноска. Нормативное постановление дополнено пунктом 14-1 в соответствии с нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

15. В соответствии с Законом служебное жилище - жилище с особым правовым режимом, предоставляемое из жилищного фонда государственного учреждения и предназначенное для заселения гражданами Республики Казахстан на период выполнения ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений, а также гражданами Республики Казахстан, участвующими в активных мерах содействия занятости в соответствии с законодательством Республики Казахстан о занятости населения.

Жилые помещения, включенные в число служебных, кроме приравненных к служебным жилищам, приватизации не подлежат.

Правовой режим жилища, приравненного к служебному, отличается от правового режима служебного жилища, которое предоставляется из коммунального жилищного фонда государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим, кандидатам в космонавты, космонавтам, сотрудникам специальных государственных органов и лицам, занимающим государственные выборные должности, или из жилищного фонда государственного предприятия работникам данного государственного предприятия. Поэтому при рассмотрении споров, вытекающих из приватизации служебных жилых помещений, судам надлежит выяснить правовой статус жилища.

При этом необходимо учесть, что наниматели жилища, приравненного к служебному, вправе приватизировать занимаемые ими помещения при определенных условиях с согласия собственника (статья 101 Закона и пункты 3, 4, 5 Правил приватизации).

Сноска. Пункт 15 в редакции нормативного постановления Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).
16. Исключен нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

17. Выдел участнику общей совместной собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли возможен при условии выдела причитающейся ему доли в виде отдельной изолированной жилой комнаты с правом совместного пользования подсобными помещениями. Настоящее постановление вступает в силу со дня его опубликования.