Сноска. Утратило силу постановлением Правительства РК от 28.06.2014 № 728 (вводится в действие с 01.01.2015).
Примечание РЦПИ!
Вводится в действие с 1 июля 2012 года.
Правительство Республики Казахстан ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить прилагаемую Программу «Доступное жилье – 2020».
2. Министерствам индустрии и новых технологий, финансов, экономического развития и торговли, труда и социальной защиты населения Республики Казахстан, Агентству Республики Казахстан по статистике, акиматам областей, городов Астаны и Алматы, акционерному обществу «Фонд национального благосостояния «Самрук - Казына» (по согласованию) совместно с Агентством Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства в установленном законодательством порядке принять меры, вытекающие из настоящего постановления.
3. Признать утратившими силу некоторые решения Правительства Республики Казахстан согласно приложению к настоящему постановлению.
4. Настоящее постановление вводится в действие с 1 июля 2012 года.
Премьер-Министр
Республики Казахстан К. Масимов
Утверждена
постановлением Правительства
Республики Казахстан
от 21 июня 2012 года № 821
Программа «Доступное жилье – 2020»
Сноска. Программа с изменением, внесенным постановлением Правительства РК от 31.05.2013 № 560.
1. Паспорт программы
Сноска. Раздел 1 с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 29.12.2012 № 1777; от 31.03.2014 № 286.
Наименование |
Программа «Доступное жилье – 2020» |
Основание для |
В целях реализаций поручения Президента |
Государственный |
Агентство Республики Казахстан по делам |
Цель |
Комплексное решение проблем развития |
Задачи |
Создание полноценного сбалансированного |
Сроки реализации |
2012 - 2020 годы |
Целевые индикаторы |
Строительство в 2012 - 2020 годах – |
Источники и |
1. Потребность затрат из бюджета составит: 2 000 743,0 миллионов тенге (далее – млн. тенге), в том числе: в 2012 году – 144 328,4 млн. тенге, в 2013 году – 182 900,0 млн. тенге, в 2014 году – 266 050,4 млн. тенге, в 2015 году – 242 467,0 млн. тенге, в 2016 году – 252 836,1 млн. тенге, в 2017 году – 218 996,6 млн. тенге, в 2018 году – 223 252,1 млн. тенге, в 2019 году – 228 321,6 млн. тенге, в 2020 году – 241 591,0 млн. тенге, из них: |
2. На строительство жилья через АО «Фонд |
2. Введение
За время независимости Республики Казахстан строительство жилья стало одним из приоритетных направлений Стратегии развития страны до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
Начиная с середины двухтысячных годов, Правительством Республики Казахстан были приняты ряд документов по развитию жилищного строительства, основные из которых:
1) Государственная программа развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, утвержденная Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года № 1388 (далее – Программа 2005 - 2007 годов);
2) Государственная программа жилищного строительства на 2008-2010 года, утвержденная Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года № 383 (далее – Госпрограмма 2008 - 2010 годов);
3) Программа по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010 – 2014 годы, утвержденная постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 сентября 2010 года № 1004;
4) Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы, утвержденная постановлением Правительства Республики Казахстан от 31 марта 2011 года № 329 (далее – Программа 2011 – 2014 годов).
Основными направлениями Госпрограммы 2005-2007 годов являлись обеспечение устойчивого темпа роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения путем снижения его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначального взноса и ставки кредитования.
Реализация Госпрограммы 2005 - 2007 годов осуществлялась путем принятия мер, направленных на стимулирование строительства жилья для среднего класса и социально защищаемых слоев населения: строительство коммунального жилья и доступного жилья за счет государственных средств для приоритетной категории граждан (молодые семьи, имеющие детей, работники государственных органов и учреждений, работники государственных предприятий социальной сферы) стоимостью реализации, не превышающей 56515 тенге за один квадратный метр, а также развитие индивидуального жилищного строительства и строительство жилья за счет привлечения инвестиций частного капитала.
В рамках Госпрограммы 2005 - 2007 годов была разработана специальная Программа ипотечного кредитования доступного жилья и достигнуты следующие целевые условия ипотечного кредитования:
1) размер ставки вознаграждения – 10 %;
2) размер первоначального взноса – 10 %;
3) срок ипотечного кредита - 20 лет.
В целях комплексного решения проблем развития индивидуального жилищного строительства в республике была проведена работа, направленная на совершенствование процедур предоставления земельных участков и обеспечения районов жилищной застройки инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
В 2006 - 2007 годах на развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры бюджетам местных исполнительных органов были направлены целевые трансферты в сумме 50,5 млрд. тенге. В результате было построено более 3,3 тыс. км инженерных сетей. Кроме этого во многих регионах введены в эксплуатацию трансформаторные подстанции, силовые трансформаторы, тепловые камеры, хозфекальные канализационные коллекторы, насосные станции.
Постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 августа 2006 года № 726 были утверждены Правила предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, предусматривающие упрощенный порядок выделения земельных участков.
С 1 января 2005 года было выделено 221594 участка, в том числе молодым семьям - 59599 участков (33 %), работникам госорганов – 13942 (28 %), работникам предприятий социальной сферы - 30874 (35 %).
Благодаря проведенным мероприятиям в рамках Госпрограммы 2005 - 2007 годов произошел рост темпов жилищного строительства, созданы условия, повышающие привлекательность жилищного строительства для инвестиций и механизм кредитования местных исполнительных органов для строительства доступного жилья с последующей реализацией приоритетным категориям граждан, использованы инструменты ипотечного кредитования, системы жилищных строительных сбережений, системы гарантирования ипотечных кредитов, возобновлено строительство коммунального жилья.
Были приняты следующие законы Республики Казахстан:
1) от 7 июля 2006 года № 182 «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросу развития арендного сектора жилья», предусматривающий создание условий для развития арендного сектора жилья.
Данный Закон устанавливает правовой статус, условия найма арендных домов в республике, механизм аренды жилья местными исполнительными органами, налоговое стимулирование строительства арендного жилья, а также определяет правовое положение, особенности функционирования фондов недвижимости в Республике Казахстан;
2) от 7 июля 2006 года № 180 «О долевом участии в жилищном строительстве», устанавливающий гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.
За 2005 - 2007 годы по всем источникам финансирования на жилищное строительство было направлено 1113 млрд. тенге инвестиций.
По итогам реализации Госпрограммы 2005 - 2007 годов при задании 15,8 млн. кв. метров фактически было введено в эксплуатацию 17,9 млн. кв. метров общей площади жилых домов (с легализацией – 19,3 млн. кв. метров), перевыполнение составило 13 % (с легализацией – 22 %).
Таким образом, свою основную задачу - стимулирование развития жилищного строительства – Госпрограмма на 2005 - 2007 годы выполнила.
В Госпрограмме 2008 - 2010 годов также уделялось большое внимание обеспечению жильем малообеспеченных граждан и граждан, отнесенных к приоритетной категории, по цене 56515 тенге за 1 квадратный метр общей площади жилища.
Учитывая отсутствие средств на выплату первоначального взноса у большинства граждан, отнесенных к приоритетным категориям, кредитование их осуществляется через систему жилищных строительных сбережений с использованием предварительного займа.
Наряду с этим, продолжено строительство коммунального (арендного) жилья и инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки за счет средств республиканского бюджета.
Кроме того, начаты предварительные работы по развитию в Алматинской области четырех городов-спутников города Алматы и села Кощи, как города-спутника города Астаны.
Для стимулирования государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства предусмотрено использование социально-предпринимательских корпораций.
По итогам Госпрограммы 2008 - 2010 годов, при задании 19,3 млн. кв. метров, фактически было введено в эксплуатацию 19,7 млн. кв. метров общей площади жилых домов или 102 % к плану.
Несмотря на то, что план по вводу жилья в 2008 - 2010 годах выполнен, мировой финансовый кризис все же отразился на жилищном строительстве, в первую очередь с участием дольщиков.
Правительством Республики Казахстан был утвержден План первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития, в который вошли меры по обеспечению стабильности на ипотечном рынке страны, защиты прав дольщиков и завершения объектов строительства.
Для поддержки дольщиков Правительством Республики Казахстан принят комплекс мер по бюджетному финансированию долевого строительства в сумме 263,4 млрд. тенге (на 01.01.2011 г.).
В результате, если в 4 квартале 2007 года на момент начала мирового финансового кризиса в республике строилось 450 жилых комплексов (62889 дольщиков), то по состоянию на 1 января 2011 года оставалось достроить 58 объектов (13650 дольщиков).
Следует отметить, что вливание бюджетных средств в долевое строительство - это разовая акция, обусловленная необходимостью предотвращения социальной напряженности в обществе.
В качестве системной меры, исключающей в дальнейшем необходимость бюджетных затрат на урегулирование взаимоотношений в долевом строительстве, ужесточено действующее законодательство, регламентирующее долевое строительство - 11 июля 2009 года принят Закон Республики Казахстан «О внесении изменении и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве», предусматривающий повышение защиты прав дольщиков.
Благодаря принятым Правительством Республики Казахстан мерам были завершены объекты коммерческого жилищного строительства, тем самым это обеспечило рост темпов ввода жилья предприятиями частной формы собственности в 2008 - 2010 годах.
Начиная с 2011 года, дальнейшее развитие жилищного строительства было предусмотрено в рамках Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010 – 2014 годы, основной целью которой является обеспечение индустриально-инновационного развития строительной индустрии, устойчивого и сбалансированного производства строительных материалов в нашей стране. При этом вопросы жилищного строительства отошли на «второй план». В тоже время, начиная с 2008 года, наблюдается снижение частных инвестиций в жилищное строительство, за счет которых в докризисный период строилось более 87 % жилья (из них ИЖС до 60 %). Проведенный Агентством Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства анализ показал, что в 2012 году следует ожидать резкого снижения объемов жилищного строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.
Чтобы сохранить объемы жилищного строительства, стимулировать привлечение в него частных инвестиций, более широко использовать потенциал системы жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также решить другие задачи, 31 марта 2011 года Правительство утвердило Программу жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы.
В рамках Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годов предусмотрены - новая схема строительства кредитного жилья МИО с реализацией через ЖССБК, повышающая его доступность для основной массы населения, развитие ИЖС, поддержка коммерческого жилья путем фондирования банков второго уровня (далее – БВУ), строительство АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.
В результате принятых мер в 2011 году было сдано 6,5 млн. квадратных метров жилья по всем источникам финансирования, что на 8,3 % выше запланированного объема ввода.
Таким образом, говоря о результатах реализации вышеуказанных программ жилищного строительства, на основе проведенного анализа можно отметить, что поставленные задачи в целом были выполнены.
Вместе с тем, анализ показал и слабые стороны указанных программ:
1) не удалось до конца обеспечить доступность жилья для основной массы экономически активного населения;
2) не было ускорено обеспечение жильем граждан, перед которыми государство имеет обязательства, а также молодых семей.
Для решения данных задач, Президентом Республики Казахстан Назарбаевым Н.А. в Послании народу Казахстана от 27 января 2012 года «Социально-экономическая модернизация – главный вектор развития Казахстана» поручено провести ревизию и анализ действующих в отрасли строительства программ, разработать и утвердить на их основе единую Программу «Доступное жилье – 2020», предусматривающую доведение ежегодного ввода арендного жилья до 1 млн. кв. метров и механизмы аренды с выкупом, а также комплекс мер по развитию строительной индустрии.
3. Анализ текущей ситуации
Сноска. Раздел 3 с изменением, внесенным постановлением Правительства РК от 31.05.2013 № 560; от 31.03.2014 № 286.
На сегодняшний день в отрасли жилищного строительства реализуется Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы.
В Программе 2011 - 2014 годов установлены основные принципы и направления жилищного строительства – строительство жилья местными исполнительными органами для реализации с использованием системы жилстройсбережений и путем фондирования банков второго уровня для финансирования строительства, продолжено строительство арендного жилья и развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулирование привлечения частных инвестиций в жилищное строительство.
Одним из механизмов, который позволит сохранить темпы развития жилищного строительства, является развитие системы жилстройсбережений. В соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана от 29 января 2010 года «Новое десятилетие – новый экономический подъем – новые возможности Казахстана» были начаты работы по развитию системы жилищных строительных сбережений и в целом коммерческого сектора жилья. По их итогам выработана новая схема строительства кредитного жилья местными исполнительными органами с реализацией через ЖССБК по цене за 1 квадратный метр в чистовой отделке в пределах 142,5 тысяч тенге в городе Алматы, в городах Астане, Актау, Атырау и Усть-Каменогорске - 112,5 тысяч тенге, в остальных регионах - 90 тысяч тенге.
Данная схема повысила доступность жилья для широких слоев населения.
Необходимо отметить, что реализация данной схемы в регионах - это только первый этап использования потенциала ЖССБК.
В 2011 году, на строительство и реализацию жилья через систему жилстройсбережений за счет кредитных средств из республиканского бюджета местным исполнительным органам выделено 28,8 млрд. тенге, введено в эксплуатацию 54,1 тыс. кв. метров или 814 квартир.
Учитывая, что наряду с ИЖС другой основной составляющей в общем объеме ввода жилья является коммерческое жилье, доля которого в докризисный период составляла порядка 35-40 %, государством оказана им поддержка, заключающаяся в фондировании банков второго уровня для дальнейшего финансирования строительства.
Для этого было осуществлено финансирование ЖССБК из республиканского бюджета посредством увеличения уставного капитала. При этом ЖССБК осуществляло размещение обусловленных депозитов сроком на 5 лет по ставке вознаграждения 3 % годовых в БВУ в пропорции 50 % (пятьдесят процентов) со стороны ЖССБК и 50 % (пятьдесят процентов) собственные средства БВУ от стоимости проекта с тем условием, чтобы эффективная ставка вознаграждения для конечного заемщика (проектной компании) не превышала 12 % годовых. Кроме того, реализация готового жилья 2-3-го класса комфортности по данному механизму должна производиться по фиксированной цене, где стоимость реализации 1 (одного) квадратного метра готового жилья в чистовой отделке должна составлять не более 170 000 (сто семьдесят тысяч) тенге.
В 2011 году на увеличение уставного капитала ЖССБК было выделено 57 млрд. тенге, из них БВУ использовано 2,4 млрд. тенге или 4 %.
На строительство жилья для очередников МИО в 2011 году выделены из республиканского бюджета целевые трансферты в сумме 10,9 млрд. тенге. Введено в эксплуатацию 120,5 тыс. кв. метров общей площади арендных квартир (2006 квартир).
На развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки из республиканского бюджета в 2011 году выделены целевые трансферты в сумме 28,1 млрд. тенге, в том числе Акмолинской области на проведение предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны, - 3,8 млрд. тенге и Алматинской области на проведение предварительных работ по строительству четырех городов-спутников города Алматы – 4,0 млрд. тенге. В результате, построено по республике 1162,7 км. инженерных сетей, в том числе 564,3 км. линий электроснабжения, 50,5 км сетей теплоснабжения, 128,5 км сетей водоснабжения, 144,7 км канализации, 217,1 км газопроводов и 57,6 км. подъездных дорог.
В рамках Программы 2011 - 2014 годов, предусмотрены и другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства.
Дополнительным инструментом, который позволит продолжить развитие жилищного строительства, является строительство через акционерное общество «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» со стопроцентным участием ФНБ «Самрук-Казына» в его уставном капитале. По данному механизму АО «Фонд недвижимости» предоставляет жилые и коммерческие (нежилые) помещения в аренду, аренду с выкупом и прямую продажу. Соответствующие условия и методика предоставления жилья Фондом недвижимости разработаны и утверждены.
Также, одним из направлений, который позволит сохранить темпы жилищного строительства, является содействие МИО инициативам граждан по самостоятельному решению жилищных проблем, в том числе путем создания жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК). При этом обязательным условием создания ЖСК должны быть выделение под застройку земельного участка, находящегося в государственной собственности и не предоставленного в землепользование, и подведение к участку застройки необходимых сетей и коммуникаций.
Кроме перечисленных мер, как и в предыдущие годы, в 2011 году Правительством была продолжена поддержка дольщиков. Всего, начиная с 2007 года, государственное финансирование долевого строительства составило 464,3 млрд. тенге (освоено 415,0 млрд. тенге или 89 %).
В результате из 450 жилых комплексов (62889 дольщиков) за прошедший период решены проблемы около 62,7 тысяч дольщиков на 430-ти объектах (с учетом 4 новых объектов с 4823 дольщиками).
По состоянию на 1 мая 2012 года по республике осталось завершить 24 объекта с 4891 дольщиком, в том числе самостоятельно достраиваемых - 12 объектов с 1238 дольщиками, за счет господдержки – 12 объектов с 3653 дольщиками. (Из указанных 24 объектов, в городе Астане 7 объектов - 1 130 дольщиков, в городе Алматы 7 объектов -1 025 дольщиков, в других регионах 10 объектов - 2 736 дольщиков.)
Принятие указанных мер позволило по итогам 2011 года обеспечить сдачу 6,5 млн. квадратных метров жилья по всем источникам финансирования, что на 8,3 % выше запланированного годового плана. Улучшили свои жилищные условия более 55 тысяч семей. Направлено на жилищное строительство 417,1 млрд. тенге инвестиций, или 119,2 % к аналогичному показателю 2010 года.
Предприятиями и организациями государственной собственности в 2011 году сдано в эксплуатацию 834,3 тыс. кв. метров жилья. Государственный сектор занимает всего 12,8 % от общего объема ввода жилья в республике.
Предприятиями и организациями частной формы собственности и населением за отчетный период введено 5,4 млн. кв. метров общей площади жилых домов. Из них за счет средств населения построено 3,6 млн. кв. метров, или 54,6 % от общего объема ввода жилья в республике. Это на 13 % больше, чем в 2010 году.
Намеченные Программой 2011 - 2014 годов мероприятия в основном выполняются, за исключением направления – фондирование банков второго уровня для финансирования строительства. В 2011 году на эти цели было выделено 57 млрд. тенге. Однако из них БВУ было использовано только 2,4 млрд. тенге или 4 %. Всего поступило заявок на сумму около 6 млрд. тенге. Учитывая это, оставшиеся 51 млрд. тенге перераспределены решением Правительства Республики Казахстан от 24 мая 2012 года № 672 следующим образом:
1) 26 млрд. тенге направлены на предоставление предварительных и промежуточных займов по ставке вознаграждения 4 % годовых для выкупа жилья участниками Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года № 383;
2) 25 млрд. тенге на снижение ставок вознаграждения по предварительным и промежуточным жилищным займам.
Указанное перераспределение 51 млрд. тенге, в том числе 26 млрд. тенге на выкуп жилья участниками Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы и 25 млрд. тенге на снижение ставок вознаграждения по предварительным и промежуточным жилищным займам и их дальнейшая реализация сохраняются в рамках новой Программы «Доступное жилье-2020».
Регламент завершения реализации направления Программы 2011 - 2014 годов – фондирование банков второго уровня для финансирования строительства - сохраняется также прежней в рамках данной Программы «Доступное жилье-2020». ЖССБК в пределах предусмотренных средств в размере 6 млрд. тенге будет осуществлять размещение обусловленных депозитов, как и было ранее прописано в Программе 2011 - 2014 годов.
Реализация жилья осуществляется по выбору БВУ с использованием нижеследующих схем:
1) депозитно-накопительной системы с последующей ипотекой;
2) депозитно-накопительной системы с последующей продажей в рассрочку;
3) системы жилищных строительных сбережений.
При этом, возможно применение и иных схем реализации жилья.
Для районов с повышенной сейсмичностью допускаются поправочные коэффициенты к стоимости строительства одного квадратного метра жилья, согласно СНиП Республики Казахстан 2.03-30-2006 «Строительство в сейсмических районах».
Обусловленное размещение средств в БВУ для последующего кредитования строительных компаний будет осуществляться на основании Соглашения между ЖССБК и БВУ.
Строительство объектов должно осуществляться через проектные компании.
Проект по строительству объекта должен быть одобрен решением межведомственной комиссии. Жилье должно быть по уровню комфортности 2 - 3-го класса.
Перечень объектов строительства определяется БВУ совместно с застройщиками по согласованию с МИО и утверждается Государственной комиссией по модернизации экономики Республики Казахстан.
Вместе с тем, несмотря на принимаемые меры, на сегодняшний день остался не решенным ряд проблем, оказывающих влияние, как на социальную направленность, так и на эффективную реализацию Программы 2011 - 2014 годов:
1) недостаточное финансирование строительства арендного жилья для очередников, состоящих на учете в местных исполнительных органах;
2) недостаточное использование возможностей системы жилстройсбережений;
3) не сформирован эффективный рынок строительной индустрии;
4) не удалось обеспечить доступным жильем основную массу экономически активного населения, в том числе молодые семьи.
Для решения указанных проблем требуется разработка новой Программы в сфере жилищного строительства.
Прежде чем приступить к разработке Программы необходимо было определить параметры покупательской способности населения, оплаты труда и цен на жилье.
По итогам анализа рынка труда и недвижимости за 2011 год, проведенного Министерством экономического развития и торговли, были определены параметры покупательской способности населения, оплаты труда и цены на жилье:
стоимость покупки одного квадратного метра жилья составила:
1) нового - 156 тысяч тенге,
2) на вторичном рынке - 113 тысяч тенге.
Среднемесячная заработная плата по республике составила 89 тыс. тенге.
Реальная заработная плата составила 53 тыс. тенге в месяц (с учетом покупательской способности населения со средним достатком применен поправочный коэффициент 0,6).
На основе этих данных рассмотрим возможности покупки жилья среднестатистической семьей из 4-х человек, двое из которых работают и получают реальный доход 106 тыс. тенге в месяц.
Расходы данной семьи приняты в сумме 64 тыс. тенге – по 16 тыс. тенге на одного человека в месяц.
Свободный лимит для покупки квартиры - 42 тыс. тенге (106 – 64 = 42).
Ежемесячный платеж для семьи из 4-х человек за квартиру площадью 40 кв. метров по ипотечному займу на срок 15 лет под 12 % годовых составит:
1) в новом доме - 86 тысяч тенге, что в 2,2 раза выше доступного лимита в 42 тыс. тенге;
2) на вторичном рынке на аналогичных условиях - 63 тысячи тенге, что в 1,6 раза выше доступного лимита.
Как видно из приведенного расчета семья с указанным уровнем дохода не может себе позволить приобретать жилье в собственность.
Таким образом, из 8,4 млн. человек экономически активного населения, свыше 6 млн. работающих не могут приобрести жилье на рыночных условиях. Создание условий и принятие мер по обеспечению жильем данной группы - являются основной задачей Правительства на ближайшую перспективу.
Чтобы решить эти задачи, в первую очередь, необходимо увеличить объемы строительства жилья с нынешних 6,0 млн. кв. метров до 10 млн. кв. метров к 2020 году. Этого объема строительства можно достичь только посредством применения индустриальных методов: крупнопанельного домостроения (КПД), конструкции несъемной опалубки и сборно-каркасного домостроения. Использование индустриальных методов домостроения позволяет снизить стоимость жилья и уменьшить сроки строительства.
Для внедрения индустриальных методов в нашей стране предварительно с выездом был изучен опыт стран ближнего и дальнего зарубежья - Турции, Беларуссии, России, Германии и Арабских Эмиратов, добившихся значительных успехов в сфере жилищного строительства.
Анализ зарубежного опыта показывает, что в этих странах оказывается поддержка отрасли жилищного строительства:
1. Республика Беларусь (далее – РБ)
Для стимулирования строительства в РБ были созданы следующие условия:
1) освобождение от НДС строительных компаний;
2) бесплатное предоставление земельных участков;
3) фиксированная стоимость строительных материалов;
4) фиксированная маржа строительных компаний – не более 5 %;
5) долевое строительство через государственные строительные компании.
Строительство жилья в РБ осуществляется в основном за счет средств населения через систему жилищно-строительных кооперативов и долевое строительство. Государство участвует в строительстве жилья посредством выдачи льготных кредитов населению (ставка вознаграждения от 1 % до 5 % годовых на срок от 20 до 40 лет) и строит социальное жилье в небольших объемах для приоритетной категории граждан, которое остается в собственности у государства.
В РБ проведена работа по реконструкции 8 домостроительных комбинатов в 2006 - 2010 годах (далее - ДСК). ДСК осуществляют строительство посредством применения индустриальных методов: крупнопанельного домостроения (КПД), конструкции несъемной опалубки и сборно-каркасного домостроения. Использование индустриальных методов домостроения позволяет снизить стоимость жилья и уменьшить сроки строительства.
Использование КПД позволяет снизить стоимость жилья и уменьшить сроки строительства, и с учетом использования современных технологий за счет КПД можно возводить жилье быстро и качественно.
2. Российская Федерация (далее – РФ)
В настоящее время в РФ действует Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011 - 2015 годы, утвержденная постановлением Правительства РФ.
В реализации Программы принимают участие государственные институты развития. Их деятельность в жилищной сфере способствовала повышению доступности ипотеки (Внешэкономбанк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию); частичному решению проблемы капитального ремонта жилых зданий и переселения граждан из аварийного фонда (Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства); получен практический опыт госфинансирования инфраструктуры лучших проектов комплексной застройки (Минрегион России, Внешэкономбанк).
В целях стимулирования строительства доступного жилья Внешэкономбанк активно участвует в реализации проектов в области производства инновационных строительных материалов, предоставляющих возможность резко снизить себестоимость жилищного строительства.
В целом, в рамках стратегии развития промышленности стройматериалов для обеспечения доступности жилья в России за 2 прошедших года было введено 700 новых предприятий по производству стройматериалов (из них: в 2010 году – 300 предприятий, в 2011 году – 400 предприятий).
В данное время в РФ разрабатывается новая программа до 2020 года. Особый интерес представляет развитие арендного сектора жилья (государственного и частного).
Рынок частного арендного жилья сегодня сформирован, в основном, из принадлежащих гражданам жилых помещений и, по экспертным оценкам, составляет 8 - 10 % жилищного фонда (на 01.01.2012 г. жилфонд РФ – 3,2 млрд. кв.м).
Приоритетом государственной политики в данной сфере будут создание условий для развития частного жилищного фонда, жилые помещения которого предоставляются, в первую очередь, внаем на длительный срок (более пяти лет), и интеграция сегментов арендного жилья (индивидуальных наймодателей и бизнес-наймодателей) при обеспечении равных условий для всех участников рынка.
По мере повышения спроса населения на арендное жилье будут созданы условия для строительства частных домов, предназначенных для сдачи внаем бизнес-наймодателями (доходных домов). При этом задачей институтов развития станет создание рыночных механизмов кредитования и рефинансирования кредитов на рынке найма жилья.
Предполагаемый спрос на арендное жилье может составить по РФ до 700 млн. кв. метров.
Для развития «корпоративной аренды» предлагается поддержать хозяйствующих субъектов, формирующих арендный фонд для своих сотрудников.
Строительство арендного жилья частными компаниями для последующей передачи в найм предполагается осуществлять на следующих условиях:
1) на бесплатно предоставленном земельном участке, обеспеченном инженерной инфраструктурой. В этом случае себестоимость 1 кв. метра для большинства регионов будет ниже 22 000 рублей (примерно 110 тыс. тенге);
2) государство должно гарантировать инвестору доходность в 10 % годовых, что чуть выше текущей доходности по рынку.
Прогнозируется, что к 2020 году доля частного арендного жилищного фонда составит около 15 % всего жилищного фонда, в том числе доля жилья, сдаваемого в наем бизнес-наймодателями, – 5 - 7 %.
3. Германия
На данный момент на рынке жилья Германии прослеживаются следующие тренды: превалирование арендного жилья, смещение потребительских предпочтений от сельского жилья к городскому, уменьшение интереса к собственным домам в пользу квартир.
Несмотря на то, что собственное жилье – мечта любого человека, большинство жителей Германии не в состоянии ее осуществить. Мешает этому несколько факторов. С одной стороны, идет сворачивание государственных программ стимулирования покупки жилья частными лицами. С другой стороны, регулирование государством цен на рынке аренды и удержание их на низком уровне.
И хотя демографические сдвиги, низкие ипотечные ставки и гибкая кредитная политика постепенно изменяют ситуацию, на данный момент лишь 43 % немцев имеют собственное жилье. Данный показатель ниже среднего уровня по Евросоюзу.
Жилищная политика очень тесно связана с государственной поддержкой исключительно «уязвимым группам», таким как многодетные семьи, одинокие родители и т.п. Причем упор сделан не на строительство, а на предоставление субсидий для аренды жилья. Сегодня в Германии больше половины населения арендует жилье.
В то же время в Германии серьезное внимание уделяется внедрению новых технологий в строительную отрасль и производство строительных материалов. Одними из крупных промышленных компаний Германии в строительной отрасли являются фирмы «B.T. innovation GmbH» и «EBAWE». Основная деятельность компаний - разработка и поставка оборудования для заводов ЖБИ под различные методы строительства зданий.
4. Турция
Основными уполномоченными органами в сфере регулирования жилищной политики в Турции являются:
1) Министерство общественных работ и жилищного строительства (министерство);
2) Управление по развитию жилищного строительства Турции (ТОКi).
Основные функции министерства:
- курирует строительство, финансируемые за счет государственных средств (планирование, проведение тендеров, контроль и приемка);
- выдача лицензии, регулирование и утверждение стандартов в области строительства.
Основная функция TOKi - обеспечение предложений на рынке жилья для лиц с низкими и средними доходами путем финансирования строительных проектов.
Одной из главных сфер деятельности TOKi является программа «Преобразование трущобных районов/Проекты по обновлению городских районов Турции». TOKi застраивает районы, в которых местные администрации сносят или предполагают сносить трущобы.
Интересной является финансовая модель, разработанная TOKi, чтобы реализовать правительственные решения в отношении существующей политики жилищного строительства и приобретения жилья. Финансовая модель названа моделью «перераспределения доходов», при которой жильем обеспечивается группа населения с высокими доходами путем строительства жилья на участках земли, принадлежащих TOKi, в сотрудничестве с частным сектором, чтобы полученные доходы направить на проекты по строительству жилья для групп населения с низкими и средними доходами.
Эта модель основана на разделении доходов от продаж с частным партнером.
Социальная программа TOKi по строительству жилья направлена на людей с низкими и средними доходами, которые в существующих рыночных условиях не могут приобрести в собственность жилье.
Распределение жилищных проектов, осуществляемых TOKi:
1) 14 % проекты по программе «Сбор средств методом перераспределения доходов»;
2) 86 % проекты по программе «Социальное жилье». Бенефициарии проектов социального жилья TOKi делают первый взнос в начале строительства и затем они продолжают платить ежемесячно согласно плану выплат, приведенному к единому показателю. Для большинства проектов этот показатель является индексом заработной платы в государственном секторе.
Сроки выплат кредитов TOKi устанавливаются равными 10-15-20 лет в среднем, в зависимости от финансовых возможностей целевых групп.
Сектор строительных материалов в Турции развит очень хорошо и доля турецких товаров и оборудования в строительстве составляет более 95 %.
С учетом зарубежного опыта, для успешной реализации Программы «Доступное жилье - 2020» в Казахстане предусматриваются меры по дальнейшей индустриализации строительства, без которой невозможно обеспечить запланированный рост объемов жилищного строительства.
Ведутся переговоры с Государственным предприятием «Институт жилища – НИПТИС имени Атаева С.С.» Республики Беларусь. По предварительной договоренности решено открыть филиал данного института с нашим участием в Казахстане. Это первый шаг, а затем, когда будут подготовлены кадры и соответствующая база, планируется открыть самостоятельный институт.
При участии Министерства индустрии и новых технологий, Агентства Республики Казахстан по делам строительства и ЖКХ, акиматов и беларусских партнеров рассматриваются вопросы оптимального размещения домостроительных комбинатов на территории Казахстана.
Проведены встречи с немецкими производителями в Министерстве индустрии и новых технологий с участием заместителей акимов областей, городов Астаны и Алматы, заинтересованных госорганов и юридических лиц. На этих встречах презентованы новые технологии домостроительных комбинатов и достигнуты договоренности с производителями из Германии.
Кроме этого, для решения задач по импортозамещению, в рамках Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010 – 2014 годы предусматриваются строительство новых производств по выпуску листового стекла и керамической плитки, увеличение производства радиаторов и арматуры, сантехники и труб, а также других материалов и изделий.
Указанные меры по развитию индустриального домостроения и импортозамещению являются важным фактором повышения доступности жилья, так как позволяют снизить стоимость жилья, уменьшить сроки и повысить качество строительства.
Именно через повышение доступности жилья будет решаться главная цель государственной жилищной политики в рамках Программы «Доступное жилье - 2020» - создание условий для обеспечения жильем различных категорий наших граждан.
Доступность жилья будет обеспечиваться следующими мерами государственной поддержки:
1) государство будет поддерживать реализацию проектов строительства жилья приоритетных параметров;
2) застройщикам будут предоставляться земельные участки с подведенными инженерными коммуникациями;
3) гражданам с невысокими доходами будут предоставлены механизмы и финансовые инструменты;
4) проектировщикам, строителям, производителям строительных материалов будут созданы благоприятные условия для применения передовых технологий.
В рамках государственной поддержки приоритетными параметрами строительства и оплаты жилья будут следующие:
1) площадь жилья – от 35 до 75 кв.м.;
2) предельная стоимость – от 80 до 100 тыс.тенге за кв.м.;
3) величина среднемесячного платежа – 50 тыс. тенге.
Таким образом, государство будет поддерживать:
1) проектирование, строительство и реализацию малогабаритного жилья эконом-класса (не выше 3 и 4 классов комфортности);
2) развитие таких финансовых институтов, как Жилстройсбербанк Казахстана и Казахстанская ипотечная компания, чтобы обеспечить этот уровень платежей.
Вместе с тем, с учетом условий строительства в различных регионах могут быть предусмотрены более широкие параметры жилья.
4. Цель, задачи, целевые индикаторы и показатели результатов
реализации Программы
Сноска. Раздел 4 с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 12.09.2012 № 1189.
Цель Программы
Комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее дальнейшее повышение доступности жилья для населения.
Задачи Программы
1. Создание полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса.
2. Обеспечение жильем категорий граждан, установленных Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях», а также молодых семей и широких слоев населения по линии жилищных строительных сбережений и АО «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания» путем строительства жилья 3 и 4 классов комфортности, в том числе малоэтажного, отвечающего требованиям ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.
3. Комплексное освоение территорий и развитие застроенных территорий в целях массового строительства жилья, в первую очередь экономического класса.
4. Привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства.
5. Развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки.
6. Развитие индивидуального жилищного строительства.
7. Решение вопроса сноса аварийного жилья.
8. Поддержка строительства жилья некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищными строительными кооперативами, а также индивидуальными застройщиками.
9. Развитие строительной индустрии в Республике Казахстан путем внедрения новых современных технологий, увеличение производства строительных материалов, конструкций и изделий, отвечающих требованиям энергоэффективности и экологичности, повышение доли казахстанского содержания в жилищном строительстве.
Целевые индикаторы и показатели результатов
реализации Программы
Сноска. Подраздел с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 29.12.2012 № 1777; от 31.05.2013 № 560; от 31.03.2014 № 286.
Ед. |
Ответ- |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
|
Строительство |
тыс. |
МРР, |
6 050 |
6 600 |
6 900 |
7 200 |
7 600 |
7 700 |
8 000 |
9 000 |
10 000 |
Жилье для |
тыс. кв. метров |
МРР, |
150 |
225 |
275 |
275 |
275 |
275 |
275 |
275 |
275 |
Жилье для всех |
тыс. |
МРР, |
245 |
388 |
330 |
330 |
330 |
330 |
330 |
330 |
330 |
Жилье для |
тыс. |
МРР, |
- |
155 |
155 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
Жилье АО «ИО |
тыс. |
МРР, |
- |
- |
210 |
250 |
545 |
530 |
530 |
530 |
530 |
Жилье АО «Фонда недвижимости «Самрук-Казына» в аренду с выкупом |
тыс. |
АО «ФН |
- |
60 |
90 |
150 |
150 |
150 |
150 |
150 |
150 |
Жилье в рамках |
тыс. |
МРР, |
- |
25 |
25 |
30 |
35 |
50 |
50 |
50 |
50 |
Строительство жилья в рамках Дорожной карты занятости 2020 |
тыс. |
МРР, |
102,6 |
115 |
115 |
165 |
165 |
165 |
165 |
165 |
165 |
ИЖС |
тыс. |
МИО |
3 000 |
3 500 |
3 200 |
3 250 |
3 300 |
3 350 |
3 400 |
3 800 |
4 300 |
Коммерческое |
тыс. |
МИО |
2 552,4 |
1 800 |
2 500 |
2 550 |
2 600 |
2 650 |
2 900 |
3 500 |
4 000 |
Прочие |
тыс. |
МИО, центральные государственные органы, национальные компании |
- |
332 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
5. Этапы реализации Программы
Сноска. Раздел 5 с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 12.09.2012 № 1189; от 31.05.2013 № 560; от 31.03.2014 № 286.
В рамках Программы предусматриваются следующие основные направления:
1. Жилье для очередников МИО.
2. Жилье по линии ЖССБК:
1) для всех категорий населения;
2) для молодых семей.
3. Жилье АО «ИО «КИК».
4. Ремонт жилищного фонда по Программе модернизации в Республике Казахстан на 2011-2020 годы (вторичное жилье).
5. Жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья.
6. Строительство ИЖС.
7. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры.
8. Строительство жилья в рамках Дорожной карты занятости 2020.
9. Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
Процедуры распределения жилья по направлениям «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и требования к строительству жилья МИО
Сноска. Раздел 5 дополнен подразделом в соответствии с постановлением Правительства РК от 31.03.2014 № 286.
1. Участники направлений «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» подразделяются на следующие группы:
1) I группа: категория лиц, предусмотренных подпунктами 1-1), 2), 3) пункта 1 статьи 67 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях» (далее – Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях»).
Категории лиц, относящиеся к группе I, участвуют в поднаправлении «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК, направлениях «Жилье АО «ИО «КИК» и «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»;
2) II группа: все категории лиц, в том числе приоритетными категориями по направлению «Жилье АО «ИО «КИК» являются:
работники государственных юридических лиц;
работники негосударственных организаций любой формы собственности, осуществляющие следующие виды деятельности в социальной сфере:
оказание медицинских услуг, за исключением косметологических;
оказание услуг в сфере дошкольного воспитания и обучения, образования;
деятельность в сфере науки, спорта (кроме спортивно-зрелищных мероприятий коммерческого характера), культуры и искусства (за исключением шоу-бизнеса).
По поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК участвуют все категории лиц группы II, без обозначения приоритетных категорий;
3) III группа: лица, участвующие в поднаправлении «Жилье для молодых семей» по линии ЖССБК и соответствующие следующим требованиям:
молодая семья, состоящая в браке не менее двух лет, и возраст обоих супругов не достиг 29 лет (на момент подачи заявления на участие в Программе), а также неполная семья, в которой детей (ребенка) воспитывает один из родителей, не достигший возраста 29 лет, в том числе разведенный, вдовый.
2. Способы реализации жилья в рамках Программы:
1) по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК через систему жилстройсбережений для выкупа в собственность или в аренду с последующим выкупом;
2) по поднаправлению «Жилье для молодых семей» по линии ЖССБК через систему жилстройсбережений в аренду с последующим выкупом;
3) по направлению «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» для выкупа в собственность за счет собственных средств, систему жилстройсбережений, кредиты банков второго уровня или в аренду с последующим выкупом по истечении срока аренды, либо в случае досрочного выкупа, согласно условиям Фонда недвижимости;
4) по направлению «Жилье «АО «ИО «КИК» в аренду с последующим выкупом по истечении срока аренды, согласно условиям АО «ИО «КИК».
3. Основные требования, предъявляемые к участникам Программы группы I, заявляющим на участие по направлениям «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК, «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»:
1) по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК подтверждает платежеспособность по обслуживанию займа для выкупа жилья через систему жилстройсбережений или по накоплению жилищных сбережений с учетом арендных платежей по арендному жилью с последующим выкупом;
2) по направлению «Жилье АО «ИО «КИК» подтверждает платежеспособность по внесению платежей за арендное жилье с последующим выкупом;
3) по направлению «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» подтверждает платежеспособность по внесению платежей за арендное жилье с последующим выкупом либо готовность выкупить жилье за счет собственных или заемных средств.
4. Основные требования, предъявляемые к участникам Программы группы II и III, заявляющим на участие по направлениям «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК»:
1) иметь гражданство Республики Казахстан или статус оралмана;
2) иметь регистрацию в городах Астаны и Алматы в течении последних 2-х лет, в случае претендования на получение жилья в данных городах по направлениям «Жилье АО «ИО «КИК» и «Жилье по линии ЖССБК»;
по другим регионам иметь регистрацию в населенном пункте, в котором участник претендует на получение жилья по направлению «Жилье АО «ИО «КИК» и поднаправлению «Жилье для молодых семей» по линии ЖССБК;
по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК в других регионах требование о регистрации в населенном пункте, в котором участник претендует на получение жилья, не распространяется;
3) отсутствие у участника Программы и постоянно совместно проживающих с ним членов его семьи (супруги, несовершеннолетних детей), а также других членов семьи, включенных в состав семьи и указанных в заявлении, жилья на праве собственности или арендного жилья с правом последующего выкупа на территории Республике Казахстан;
4) отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий участником Программы и постоянно совместно проживающих с ним членов его семьи (супруги, несовершеннолетних детей), а также других членов семьи, включенных в состав семьи и указанных в заявлении, путем обмена жилого помещения или отчуждения жилища, принадлежащего ему на праве собственности, в течение последних 5 (пяти) лет по территории Республики Казахстан;
5) подтверждение платежеспособности по обслуживанию займа для выкупа жилья через систему жилстройсбережений или накоплению жилищных сбережений с учетом арендных платежей, по внесению платежей за арендное жилье с последующим выкупом по направлению «Жилье АО «ИО «КИК».
Допускается участие в Программе лиц по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» в городах Астаны и Алматы, несоответствующих требованиям подпункта 2), и в иных регионах подпунктам 3), 4) настоящего пункта в случае наличия нераспределенного жилья среди участников, соответствующих установленным требованиям.
5. Перечень необходимых документов для подтверждения участником Программы соответствия основным требованиям:
1) документ, удостоверяющий личность участника Программы и членов его семьи (нотариально заверенная копия для предъявления в МИО);
2) документ о заключении брака (расторжении брака), свидетельства о смерти супруга/супруги, рождении детей (нотариально заверенная копия для предъявления в МИО);
3) справка о наличии или отсутствии у участника Программы и постоянно проживающих с ним членов семьи недвижимого имущества или арендного жилья с правом последующего выкупа по территории Республике Казахстан;
4) адресная справка о регистрации участника Программы и постоянно проживающих с ним членов семьи по месту жительства, подтверждающая проживание в соответствующем населенном пункте;
5) справка с места работы о заработной плате (для предъявления в финансовые институты);
6) справка о стаже работы участника Программы с копией трудовой книжки, заверенной кадровой службой, или выпиской из послужного списка, с места работы на момент подачи заявления (для группы II направления «Жилье АО «ИО «КИК»).
Участник Программы группы I, кроме документов, предусмотренных подпунктами 1) – 5) настоящего пункта, предъявляет иные документы по подтверждению принадлежности к категории, определенной пунктом 1 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Данные документы предоставляются в соответствии с нормативным правовым актом по вопросам постановки на учет граждан Республики Казахстан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном местным исполнительным органом в частном жилищном фонде.
Участник Программы группы I, относящийся к категории лиц, предусмотренных подпунктом 3) пункта 1 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», приобретающий жилье в собственность через механизм купли – продажи по направлению «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук–Казына», дополнительно предоставляет заявление о готовности выкупить жилье за счет собственных и/или заемных средств.
6. Порядок оценки платежеспособности участника Программы направлений «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»:
1) Участники Программы направления «Жилье по линии ЖССБК» подтверждают платежеспособность в соответствии с внутренними требованиями ЖССБК для выкупа жилья по обслуживанию займа или по накоплению сбережений с учетом арендных платежей по аренде жилья с последующим выкупом.
По направлению «Жилье для всех категорий населения» участник Программы подтверждает платежеспособность вначале как покупатель жилья, в случае неподтверждения им порога платежеспособности рассматривается как арендатор жилья.
Участники Программы, претендующие на арендное жилье, подтверждают наличие ежемесячного совокупного дохода семьи (за минусом пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и других отчислений) в пределах:
минимальный – для городов Астаны и Алматы – 4-х кратный размер прожиточного минимума, для остальных городов – 3-х кратный размер прожиточного минимума (для поднаправления «Жилье для молодых семей»);
максимальный:
не более 12-кратного размера прожиточного минимума (для поднаправления «Жилье для молодых семей»);
не более 15-кратного размера прожиточного минимума (для поднаправления «Жилье для всех категорий населения»);
2) по направлениям «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и «Жилье АО «ИО «КИК» оценка платежеспособности участника Программы по внесению арендных платежей для последующего выкупа арендного жилья определяется в соответствии с внутренними требованиями операторов Программы данных направлений, которые размещают на интернет-ресурсах документацию и автоматизированную программу по расчету максимальной суммы арендных платежей.
Участники Программы вправе посредством автоматизированной программы по расчету максимальной суммы арендных платежей, размещенной на интернет-ресурсах операторов Программы, провести самостоятельно предварительный анализ платежеспособности по типу выбираемой квартиры.
Для проведения данного анализа участник Программы должен иметь сведения по совокупному доходу семьи (за минусом пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и других отчислений).
Участники Программы направления «Жилье АО «ИО «КИК» подтверждают наличие максимального ежемесячного совокупного дохода семьи (за минусом пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и других отчислений) в пределах:
для городов Астаны и Алматы – не более 15-кратного размера прожиточного минимума;
для остальных городов – не более 12-кратного размера прожиточного минимума.
7. В рамках Программы допускается приобретение в собственность жилья или аренда жилья с последующим выкупом не более 1 единицы по всем направлениям Программы и по всем регионам Казахстана.
Контроль за исполнением данного требования возлагается на МИО всех регионов и операторов Программы.
Договора аренды подлежат обязательной государственной регистрации участником Программы в уполномоченном органе по регистрации прав на недвижимое имущество.
Не допускается реализация участником Программы приобретенного в рамках Программы жилья в течение двух лет со дня его приобретения, за исключением случаев реализации заложенного жилья в принудительном внесудебном порядке или по решению суда в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан.
8. Распределение, реализация строящегося жилья осуществляется через МИО, ЖССБК и Фонд недвижимости:
1) МИО проводит мероприятия, связанные с распределением жилья для участников Программы:
группы I – по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК, по направлениям «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»;
группы II – по направлению «Жилье АО «ИО «КИК»;
группы III – по направлению «Жилье для молодых семей» по линии ЖССБК;
2) ЖССБК осуществляет распределение жилья для участников Программы группы II по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» по системе присвоения баллов.
Основные требования к формированию пулов определяются в подразделе Программы «Жилье для всех категорий населения». Порядок формирования пулов, распределения и выкупа жилья определяется внутренними документами ЖССБК;
3) Фонд недвижимости проводит мероприятия, связанные с распределением жилья, в соответствии с подпунктом 3) пункта 6 подраздела Программы «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в случае отсутствия претендентов на получение жилья из группы I.
9. Жилье распределяется в следующей пропорции и порядку:
1) по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения»:
50 % для участников группы I;
50 % для участников группы II.
Жилье между группами распределяется в равной пропорции и равнозначного типа квартир. Порядок распределения квартир между МИО и ЖССБК определяется в соответствующем договоре о сотрудничестве по каждому объекту строительства. В случае нечетного количества квартир в объекте строительства данный остаток закрепляется за ЖССБК.
В случае недобора претендентов на получение жилья из группы I МИО передает нераспределенные квартиры ЖССБК.
ЖССБК при недоборе претендентов на получение жилья из группы II передает нераспределенные квартиры МИО.
В случае отсутствия претендентов из группы I и II ЖССБК распределяет жилье среди вкладчиков ЖССБК для городов Астаны и Алматы, не соответствующих требованиям подпункта 2), и для иных регионов подпунктов 3), 4) пункта 4 настоящего подраздела в соответствии с порядком, изложенным в подразделе Программы «Жилье для всех категорий населения»;
2) по направлению «Жилье АО «ИО «КИК»:
70 % для участников группы I;
30 % для участников группы II.
В случае недобора претендентов на получение жилья из группы I данного направления МИО распределяет жилье участникам из группы II в установленном настоящим подразделом порядке;
3) по направлению «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» 100 % от определенного Фондом недвижимости к реализации жилья через МИО для участников группы I.
Приобретать жилье в собственность через механизм купли – продажи могут лица, предусмотренные подпунктом 3) пункта 1 статьи 67 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
При недоборе претендентов на получение жилья из группы I по данному направлению Фонд недвижимости осуществляет реализацию оставшегося нераспределенного жилья согласно подпункту 3) пункта 8 настоящего подраздела.
10. МИО в целях выполнения требований пунктов 1 – 7, подпункта 1) пункта 8, пункта 9 настоящего подраздела в срок не ранее 6 (шести) месяцев до даты завершения строительства осуществляет следующие мероприятия:
1) создает жилищную комиссию, либо обеспечивает функционирование действующей жилищной комиссии, определяет места расположения пунктов приема заявлений на участие в Программе, обеспечивает их материально-техническое оснащение и проведение разъяснительной работы среди населения.
Жилищная комиссия формируется с участием представителей местных исполнительных и представительных органов, общественных организаций, средств массовой информации;
2) публикует в средствах массовой информации и посредством интернет-ресурсов объявление об условиях реализации жилья с указанием направления реализации Программы, категорий граждан, характеристиках жилья, местах приема документов, дате начала и завершения приема документов на основании информации, полученной от АО «ИО «КИК», Фонда недвижимости и заключаемых соглашений с ЖССБК;
3) осуществляет с учетом направлений Программы прием от участников Программы из групп I, II и III заявлений на участие в Программе и документов согласно пункту 5 настоящего подраздела;
4) формирует предварительный список участников Программы, прошедших отбор, соответственно количеству жилья соответствующего типа квартир с учетом:
по группе I, претендующих на получение жилья по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК, направлениям «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»: порядка очереди раздельных списков учета граждан, нуждающихся в получение жилища из коммунального жилищного фонда, сформированных в соответствии с нормами Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях»;
по группе II, претендующих на получение жилья по направлению «Жилье АО «ИО «КИК»: приоритетных категорий, стажа работы участника Программы (на момент подачи заявления). При этом, на момент подачи заявления место работы участника Программы должно относиться к населенному пункту, в котором предполагается получение жилья в рамках Программы.
При равенстве условий у участников Программы решение о включении в список определяется жилищной комиссией большинством голосов;
по группе III, претендующих на получение жилья по направлению «Жилье для молодых семей»: балльной системы, предусмотренной подразделом Программы «Жилье для молодых семей» по линии ЖССБК;
5) направляет в ЖССБК, АО «ИО «КИК» и Фонд недвижимости списки претендентов, прошедших предварительный отбор, а также выдает участникам Программы, включенных в список, соответствующее направление для оценки платежеспособности с указанием площади жилья, стоимости или аренды жилья за 1 кв.м (далее – направление).
Участники Программы с данным направлением обращаются в ЖССБК, АО «ИО «КИК» и иные финансовые институты, определенные Фондом недвижимости, которые с момента предоставления участником Программы направления и полного пакета документов рассматривают их в течение 7 (семи) рабочих дней.
Участники Программы в срок не более 20 (двадцати) календарных дней с даты получения направления должны предъявить в МИО уведомление об оценке платежеспособности, выданное ЖССБК, АО «ИО «КИК» и иными финансовыми институтами.
В случае выдачи участнику Программы отрицательной оценки платежеспособности, а также неявки в установленный срок с момента вручения МИО направления, производится отбор другого участника Программы из числа оставшихся участников Программы;
6) формирует по выбранным типам квартир и способам приобретения жилья окончательные списки претендентов с указанием их индивидуальных идентификационных номеров, подтвердивших платежеспособность, а также заявивших о своей готовности приобрести жилье через прямую продажу по направлению «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук – Казына», утверждаемые решением жилищной комиссии.
При включении в список претендентов по поднаправлению «Жилье для всех категорий населения» преимущество определяется за покупателями жилья;
7) уведомляет отобранных претендентов и направляет в ЖССБК, АО «ИО «КИК» и Фонд недвижимости утвержденные списки претендентов;
8) осуществляет дальнейший контроль по заключению претендентами из группы I договоров аренды или купли-продажи в зависимости от направлений Программы:
в целях исполнения требования пункта 7 настоящего подраздела проводит мониторинг участия лиц из группы I в Программе на основании информации, полученной от МИО других регионов и ЖССБК, представляемой согласно соглашению, со списками, сформированными по всем направлениям Программы;
исключает участника Программы из группы I, получившего жилье в рамках направлений Программы путем выкупа или аренды с последующим выкупом, из учета, нуждающихся в получении жилища из коммунального жилищного фонда.
Порядок заключения договоров аренды с участниками Программы определяется подразделами «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
11. МИО и операторы Программы публикуют на собственных интернет-ресурсах сформированные списки претендентов в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты утверждения с указанием критериев отбора (даты учета заявлений, наличия баллов, категории участника Программы, критерии, предусмотренные пунктом 4 данного подраздела).
МИО и операторы Программы обеспечивают прозрачность процедур распределения жилья путем размещения на собственных интернет-ресурсах информации о реализации жилья, рассмотрении заявлений участников Программы с момента их подачи до принятия решения о распределении квартир.
С целью повышения интереса населения к участию в Программе МИО и операторами Программы обеспечивается широкое освещение основных направлений в средствах массовой информации и на собственных интернет-ресурсах, а также проведение разъяснительной работы среди населения.
12. Требования к строительству жилья МИО по направлениям «Жилье для очередников МИО» и «Жилье по линии ЖССБК».
Жилье по уровню комфортности по направлению «Жилье для очередников МИО» должно быть 4 класса комфортности, по направлениям «Жилье по линии ЖССБК» – 3-го и 4-го класса.
МИО осуществляют проектирование, строительство и (или) приобретение готового жилья у частных застройщиков в рамках Программы по указанным направлениям за счет средств республиканского бюджета. Затраты, превышающие стоимость строительства жилья, могут быть произведены за счет средств местного бюджета.
Стоимость строительства и (или) приобретения у частных застройщиков 1 квадратного метра государственного арендного дома 4 класса комфортности по направлению «Жилье для очередников МИО» не будет превышать 80 тыс. тенге в регионах (без стоимости инженерных сетей и учета сейсмичности региона) и в городах Астаны и Алматы – до 120 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей).
Цена реализации жилья за 1 квадратный метр в чистовой отделке по направлению «Жилье по линии ЖССБК» будет составлять:
1) 4 класса комфортности до 120 тыс. тенге в городах Астаны и Алматы (без стоимости инженерных сетей), до 110 тыс. тенге – в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау (без стоимости инженерных сетей), 90 тыс. тенге – в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей и учета сейсмичности региона);
2) 3 класса комфортности до 142,5 тыс. тенге в городах Астаны и Алматы (без стоимости инженерных сетей), до 115 тыс. тенге – в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау (без стоимости инженерных сетей), до 100 тыс. тенге – в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей и учета сейсмичности региона);
3) в зоне особого градостроительного регулирования, прилегающих к границе города Алматы территориях Алматинской области, цена реализации за 1 квадратный метр в чистовой отделке предусматривается аналогичной ценам жилья 3-го и 4-го классов комфортности по городу Алматы. Зона особого градостроительного регулирования определена постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 октября 2010 года № 1097 «О генеральном плане пригородной зоны города Алматы (комплексная схема градостроительного планирования территорий)».
Для районов с повышенной сейсмичностью допускаются поправочные коэффициенты к стоимости строительства одного квадратного метра жилья:
1) 10 баллов – 1,27;
2) 9 баллов – 1,22;
3) 8 баллов – 1,16;
4) 7 баллов – 1,1.
Сейсмичность района жилищного строительства определяется в соответствии со СНиП Республики Казахстан 2.03-30-2006 «Строительство в сейсмических районах».
Окончательная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры по регионам определяется на основе положительного заключения государственной экспертизы на проектно-сметную документацию жилых домов.
Предусматривается, начиная с 2015 года, выделять средства на строительство жилья с учетом применения коэффициента инфляции к стоимости строительства.
В целях сохранения ценового параметра строительства 1 квадратного метра жилья по Программе и увеличения объемов строительства жилья допускается использование принципов государственно-частного партнерства с подрядными строительными организациями.
В связи с чем, МИО могут предусмотреть при проектировании объектов встроенные торговые и офисные площади и/или дополнительные этажи, финансирование строительства которых подрядные строительные организации осуществляют самостоятельно и вправе в дальнейшем реализовывать.
При реализации принципа государственно-частного партнерства МИО оформляют заключения государственной экспертизы с разделением площадей и стоимости помещений, строящихся за счет средств государственного бюджета, от помещений, строящихся за счет частных средств, а также предусматривают в условиях конкурса возмещение подрядными строительными организациями затрат на проектирование в части торговых и офисных площадей, дополнительных этажей и раздельный ввод в эксплуатацию жилых, торговых и офисных площадей.
При этом МИО и подрядные строительные организации осуществляют финансирование строительства в соответствии с утвержденным и согласованным графиком производства работ.
С целью строительства жилья МИО выделяют земельные участки, обеспечив подведение к ним инженерно-коммуникационной инфраструктуры.
Жилье для очередников МИО
Сноска. Подраздел с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 12.09.2012 № 1189; от 29.12.2012 № 1777; от 31.05.2013 № 560; от 31.03.2014 № 286.
Квартиры в государственном арендном доме предоставляются очередникам МИО в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Сам механизм строительства и реализации арендного (коммунального) жилья следующий:
1) Правительство Республики Казахстан выделяет бюджетные средства на проектирование, строительство и/или приобретение арендных домов и инженерно-коммуникационной инфраструктуры;
2) МИО выделяют земельные участки под строительство арендного жилья, обеспечивают инженерно-коммуникационной инфраструктурой, осуществляют проектирование и строительство арендных домов и (или) приобретение готовых квартир (домов) у частных застройщиков, ведут контроль за ходом и качеством строительных работ, принимают на баланс построенное жилье, распределяют квартиры гражданам указанных выше категорий, ведут эксплуатацию жилья, взимают арендную плату;
3) средства в виде арендной платы возвращаются в бюджет.
При строительстве арендного (коммунального) жилья и инженерно-коммуникационной инфраструктуры МИО могут привлекать социально-предпринимательские корпорации.
В целях недопущения роста стоимости строительства арендных домов и экономии бюджетных средств будут разработаны типовые проекты жилых домов для всех регионов Казахстана с учетом требований государственных нормативов по энергосбережению и повышению энергоэффективности. Применение энергосберегающих мероприятий позволит снизить коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание арендных (коммунальных) жилых домов.
В рамках проекта Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» будет рассмотрен вопрос о предоставлении жилищ из государственного жилищного фонда гражданам, относящимся к социально уязвимым слоям населения, только на условиях найма (без права приватизации).
В случае принятия данного закона местные исполнительные органы будут строить арендное жилье без права выкупа 4 класса комфортности для очередников из числа социально уязвимых слоев населения.
Жилье по линии ЖССБК
Сноска. Подраздел с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 12.09.2012 № 1189; от 31.05.2013 № 560.
1. Жилье для всех категорий населения
Сноска. Подраздел 1 с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 30.09.2013 № 1022 (вводится в действие после первого официального опубликования); от 31.03.2014 № 286.
Данное направление жилищного строительства выработано в рамках работы по развитию системы жилищных строительных сбережений, начатой в соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана от 29 января 2010 года «Новое десятилетие – новый экономический подъем – новые возможности Казахстана», и реализуется в рамках Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы.
Анализ реализации указанной Программы на 2011-2014 годов показал, что данное жилье пользуется спросом у населения. Так, если к началу реализации Программы 2011 - 2014 годов было около 17 тыс. вкладчиков банка, желающих участвовать в приобретении жилья по данному направлению, то на сегодняшний день - уже более 75 тыс. человек. В то же время в рамках Программы 2011 - 2014 годов планируется построить порядка 10 тыс. квартир (в среднем – 2,5 тыс. квартир ежегодно). Это в 7,5 раза меньше потребности.
В этой связи, необходимо не только продолжить строительство жилья по данному направлению, но и увеличить его финансирование.
Механизм строительства жилья МИО и его реализация через систему жилстройсбережений выглядят следующим образом:
1. Предоставление МИО кредитов из республиканского бюджета для осуществления проектирования, строительства и/или приобретения готового жилья. В случае реализации проекта через социально-предпринимательские корпорации, МИО выделяет бюджетный кредит СПК для осуществления строительства жилья.
2. Подписание МИО и ЖССБК соглашения о намерениях по сотрудничеству в рамках проекта по строительству и реализации жилья через систему жилищных строительных сбережений.
МИО и ЖССБК подписывают договор о сотрудничестве по строительству и порядку реализации жилья по каждому объекту строительства.
МИО и ЖССБК согласовываются типовые формы договоров купли-продажи, аренды жилья.
3. ЖССБК формирует пулы покупателей и арендаторов жилья и распределяет квартиры для участников группы II, МИО – для участников группы I.
4. Выкуп жилья участниками пулов может осуществляться по следующим направлениям:
1) за счет жилищных, предварительных и промежуточных жилищных займов, накопленных жилстройсбережений и собственных средств по окончании строительства жилья;
2) через аренду жилья с последующим выкупом за счет жилищных займов, накопленных жилстройсбережений и собственных средств. Максимальный срок аренды должен составлять не более 8 лет с даты ввода жилья в эксплуатацию.
5. Обеспечение МИО строительства жилья и введение его в эксплуатацию.
6. Заключение МИО договоров купли-продажи квартир с участниками пула покупателей, выкупающих жилье, или заключение договоров аренды с последующим выкупом с участниками пула, которые предполагают выкуп жилья по истечении срока накопления жилстройсбережений.
7. Предоставление ЖССБК займов участникам пула покупателей для выкупа распределенных квартир.
Участник пула предоставляет в ЖССБК в качестве залогового обеспечения приобретенную квартиру.
ЖССБК осуществляет перечисление сумм займов, накоплений и собственных средств участников пула покупателей в МИО в счет оплаты приобретаемых квартир.
8. Погашение МИО бюджетного кредита.
В период строительства ЖССБК осуществляет мониторинг за ходом строительства каждого объекта жилья в качестве представителя участников пулов покупателей и арендаторов жилья. После завершения строительства МИО письменно уведомляет ЖССБК о готовности объекта строительства жилья к вводу в эксплуатацию для принятия участия ЖССБК в приеме построенного объекта жилья в эксплуатацию.
После ввода в эксплуатацию объекта жилья:
МИО заключают договоры купли-продажи (либо аренды жилья) на основании представленных ЖССБК списков участников пула по каждому объекту жилья, обеспечивают оформление и регистрацию права собственности на жилье за счет средств участника Программы.
Для практической реализации данной схемы МИО должны выделить земельные участки с подведенной к ним инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
Данная схема повышает доступность жилья для широких слоев населения.
Главным преимуществом механизма является отсутствие необходимости финансирования выкупа жилья государством. Выкуп жилья производится за счет накопленных жилстройсбережений вкладчиков, собственных средств и жилищных займов, предоставляемых АО «ЖССБК».
Порядок формирования пулов, распределения и выкупа жилья определяется органом управления ЖССБК.
Основные требования к формированию пулов покупателей жилья и арендаторов жилья с последующим выкупом:
ЖССБК с учетом требований подпункта 2) пункта 8, пунктов 9, 11 подраздела «Процедуры распределения жилья по направлениям «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и требования к строительству жилья МИО» и внутренних документов формирует пулы покупателей жилья и арендаторов жилья с последующим выкупом из участников Программы группы II.
В срок не ранее 6 (шести) месяцев до даты завершения строительства, указанной в соглашении с МИО, осуществляет мероприятия с формированием пулов.
ЖССБК публикует в средствах массовой информации и посредством интернет-ресурсов объявление об условиях реализации жилья с указанием направления реализации Программы, категорий граждан, характеристиках жилья, местах приема документов, дате начала и завершения приема документов.
Основные требования к формированию пулов:
1) пулы покупателей жилья и арендаторов жилья с последующим выкупом формируются из вкладчиков ЖССБК на основании их заявлений на участие в Программе;
2) при формировании пулов приоритетное право включения в пулы имеют вкладчики ЖССБК, набравшие большее количество баллов исходя из учета следующих показателей: значение (величина) оценочного показателя, накопление минимально необходимого объема жилстройсбережений, срок накопления жилстройсбережений. Расчет баллов производится по состоянию на следующий рабочий день с даты завершения приема заявлений заявителей для участия в пулах;
3) после подсчета баллов ЖССБК производит проверку соответствия участника Программы требованиям пункта 4, подпункта 1) пункта 6, пункта 7 подраздела «Процедуры распределения жилья по направлениям «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и требования к строительству жилья МИО».
Участники Программы предъявляют документы согласно пункту 5 подраздела «Процедуры распределения жилья по направлениям «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и требования к строительству жилья МИО», а также иные документы, в соответствии с внутренними документами ЖССБК;
4) для включения в пул приоритет среди участников определяется в следующей последовательности:
покупатели, приобретающие жилье за счет займов ЖССБК, накопленных жилстройсбережений и собственных средств;
арендаторы жилья с последующим выкупом.
Среди участников пулов внутри групп, определенных данным подпунктом, приоритет выбора при распределении жилья определяется количеством баллов, набранных при формировании пулов.
Соотношение сумм займов ЖССБК, собственных средств и накопленных сбережений участников Программы определяется внутренними документами ЖССБК.
Особенности аренды жилья с последующим выкупом:
1. МИО осуществляет формирование списков арендаторов на основании проведенных отборов из группы I и II.
ЖССБК направляет в МИО списки арендаторов по группе II.
2. МИО заключают с участниками Программы договора аренды, которые в том числе предусматривают:
1) оплату арендаторами арендного платежа, установленного МИО в соответствии с методикой расчета арендной платы, взимаемой в государственных арендных домах, утвержденной приказом Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 26 августа 2011 года № 306, но не более 100 тенге за 1 кв.м. на период не более 8 лет;
2) оплату коммунальных услуг: электричество, вода, тепло, целевые расходы на содержание жилья и т.д.;
3) обязательство накопления взносов в жилстройсбережения в течение срока накопления, установленного договором о жилстройсбережениях (максимальный срок накопления сбережений для выкупа арендного жилья - не более 8 лет с даты ввода жилья в эксплуатацию);
4) порядок выселения МИО арендатора и членов его семьи из арендного жилья при поступлении информации из ЖССБК об отсутствии платежей по накоплению взносов в жилстройсбережения в течение 3-х месяцев.
В таком случае МИО выселяет арендатора из квартиры.
При невыполнении арендатором договорных обязательств либо его добровольного выезда ЖССБК перечисляет в МИО компенсацию за его фактическое проживание в арендном жилье из накопленных арендатором жилстройсбережений и/или гарантийного взноса. Сумма компенсации исчисляется в размере однократного размера ежемесячного взноса во вклад, рассчитанного на стандартных условиях накопления сбережений в течение 8 лет, за каждый месяц проживания с даты заключения договора аренды.
Информация о выселении или выезде арендатора из жилья представляется МИО в ЖССБК, в том числе о количестве месяцев проживания для перечисления компенсации в МИО;
5) порядок и условия проживания в арендном жилье и т.д.
Процедуры выселения участника Программы из арендного жилья, в случае невыполнения условий договора аренды и/или договора о жилстройсбережениях, осуществляются МИО.
Копии заключенных договоров аренды жилья представляются МИО в банк.
3. Заключение ЖССБК с участниками Программы дополнительных соглашений к договорам о жилстройсбережениях, содержащим условия аренды жилья с последующим выкупом, прием от арендатора оплаты гарантийного взноса в размере 6-ти кратного ежемесячного взноса по накоплению жилстройсбережений, на случай невнесения платежей по накоплению взносов.
Оплата гарантийного взноса не требуется при наличии у участника Программы суммы накопленных жилстройсбережений в размере, равном либо превышающем размер гарантийного взноса.
4. Въезд арендатора в квартиру, осуществление накоплений жилстройсбережений согласно заключенному договору о жилстройсбережениях.
5. Отбор последующего арендатора в связи невыполнением предыдущим арендатором договорных обязательств, либо его добровольного выезда производится в порядке, установленном подразделом «Процедуры распределения жилья по направлениям «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и требования к строительству жилья МИО». Для последующего арендатора стоимость жилья будет уменьшена МИО на размер полученной компенсации за фактическое проживание предыдущего арендатора.
6. Направление ЖССБК списков в МИО для заключения договоров купли-продажи арендных квартир по истечении срока и выполнения условий накопления жилстройсбережений для получения жилищного займа для выкупа арендного жилья.
7. Оформление и подписание МИО с участниками Программы договоров купли-продажи, передача их в ЖССБК для оформления договоров банковского займа и залога.
8. Предоставление жилищных займов сроком до 15 лет в соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», внутренними документами банка.
Выкупаемое арендное жилье предоставляется в залог банку.
Основные критерии для получения жилищных займов:
1) выполнение норм Закона Республики Казахстана от 7 декабря 2000 года «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», условий договора о жилищных строительных сбережениях для получения займа и внутренних документов ЖССБК;
2) подтверждение платежеспособности для обслуживания займа согласно требованиям ЖССБК;
3) предоставление приобретаемого жилья или выкупаемого арендного жилья в залог в соответствии с внутренними требованиями ЖССБК.
Реализация Программы по направлению (аренда жилья с последующим выкупом) будет начата с 2013 года.
2. Жилье для молодых семей
Сноска. Подраздел 2 с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 30.09.2013 № 1022 (вводится в действие после первого официального опубликования); от 31.03.2014 № 286.
Это новое направление жилищного строительства, выработанное в рамках реализации поручения Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева, данного 27 января 2012 года в Послании народу Казахстана «Социально-экономическая модернизация - главный вектор развития Казахстана».
Механизм строительства МИО арендного жилья для молодых семей с правом выкупа через систему жилстройсбережений следующий:
1. Выделение МИО целевых трансфертов из республиканского бюджета для осуществления проектирования, строительства и/или приобретения готового арендного жилья. В случае реализации проекта через социально-предпринимательские корпорации МИО выделяют трансферты СПК для осуществления строительства жилья.
2. Подписание МИО и ЖССБК соглашения о намерениях по сотрудничеству в рамках проекта по строительству арендного жилья с правом выкупа через систему жилищных строительных сбережений.
После выбора согласованного МИО и ЖССБК проекта, подписывается договор о сотрудничестве МИО и ЖССБК по строительству и реализации жилья по каждому объекту строительства.
МИО и ЖССБК согласовываются типовые формы договоров аренды жилья, купли-продажи.
3. Обеспечение МИО строительства арендного жилья.
4. Формирование МИО списка претендентов на участие в Программе.
5. Выдача МИО претендентам на участие в Программе направлений на оценку платежеспособности в ЖССБК.
6. Оценка ЖССБК платежеспособности для участия в Программе осуществляется в соответствии с внутренними документами банка, представление подтверждения о прохождении платежеспособности для участия в Программе.
7. Формирование МИО окончательных списков подтвердивших платежеспособность заявителей для распределения арендного жилья.
8. Заключение ЖССБК с участниками Программы дополнительных соглашений к договорам о жилстройсбережениях, содержащим условия участия в Программе (выкупа арендного жилья), прием от арендатора оплаты гарантийного взноса в размере 6-ти кратного ежемесячного взноса по накоплению жилстройсбережений, на случай невнесения платежей по накоплению взносов.
Оплата гарантийного взноса не требуется при наличии у участника Программы суммы накопленных жилстройсбережений в размере, равном либо превышающем размер гарантийного взноса.
9. После ввода в эксплуатацию жилья заключение МИО с участниками Программы договоров аренды, которые в том числе предусматривают:
1) оплату арендаторами арендного платежа по нулевой ставке на период не более 8 лет (оплата коммунальных услуг: электричество, вода, тепло, целевые расходы на содержание жилья и т.д. предусматриваются);
2) обязательство накопления взносов в жилстройсбережения в течение срока до 8 лет с даты заключения договора аренды для выкупа арендного жилья;
Порядок накопления взносов во вклад определяется договором о жилищных строительных сбережениях и внутренними документами ЖССБК;
3) порядок выселения МИО арендатора и членов его семьи из арендного жилья при поступлении информации из ЖССБК об отсутствии платежей по накоплению взносов в жилстройсбережения в течение 3-х месяцев. Мониторинг внесения взносов в жилстройсбережения осуществляется ЖССБК с даты заключения договора аренды.
В таком случае МИО выселяет арендатора из квартиры, ЖССБК перечисляет в МИО компенсацию за фактическое проживание участника Программы в арендном жилье из накопленных жилстройсбережений и/или гарантийного взноса участника. Сумма компенсации исчисляется в размере однократного размера ежемесячного взноса во вклад, рассчитанного на стандартных условиях накопления сбережений в течение 8 лет, за каждый месяц проживания с даты заключения договора аренды.
Информация о выселении арендатора из жилья представляется МИО в ЖССБК, в том числе количестве месяцев проживания для перечисления компенсации.
Далее МИО в установленные совместно с ЖССБК сроки производят замену участника Программы в предусмотренном выше порядке. Для последующего арендатора стоимость жилья будет уменьшена МИО на размер полученной компенсации за фактическое проживание предыдущего арендатора;
4) порядок и условия проживания в арендном жилье и т.д.
Процедуры выселения и замены участника Программы из арендного жилья, в случае невыполнения условий договора аренды и/или договора о жилстройсбережениях, осуществляются МИО.
Копии заключенных договоров аренды жилья предоставляются МИО в банк.
10. Въезд арендатора в квартиру, осуществление накоплений жилстройсбережений согласно заключенному договору о жилстройсбережениях.
11. В случае необходимости выезда арендатора из арендного жилья на добровольной основе, ЖССБК перечисляет в МИО компенсацию за фактическое проживание участника Программы в арендном жилье из накопленных жилстройсбережений и гарантийного взноса участника. Сумма компенсации исчисляется в размере однократного размера ежемесячного взноса во вклад, рассчитанного на стандартных условиях накопления сбережений в течение 8 лет, за каждый месяц проживания с даты заключения договора аренды.
Информация о выезде арендатора из жилья представляется МИО в ЖССБК, в том числе количестве месяцев проживания для перечисления компенсации.
Далее МИО в установленные совместно с ЖССБК сроки производят замену участника Программы в предусмотренном выше порядке. Для последующего арендатора стоимость жилья будет уменьшена МИО на размер полученной компенсации за фактическое проживание предыдущего арендатора.
12. Направление ЖССБК списков в МИО для заключения договоров купли-продажи арендных квартир по истечении срока и при выполнении условий накопления жилстройсбережений для получения жилищного займа для выкупа арендного жилья.
13. Оформление и подписание МИО с участниками Программы договоров купли-продажи, передача их в ЖССБК для оформления договоров банковского займа и залога.
14. Предоставление жилищных займов сроком до 15 лет в соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», внутренними документами банка.
Выкупаемое арендное жилье предоставляется в залог банку.
Главным преимуществом механизма является отсутствие необходимости финансирования выкупа жилья государством. Выкуп жилья производится за счет накопленных жилстройсбережений вкладчиков, собственных средств и жилищных займов, предоставляемых АО «ЖССБК». Вторым важным преимуществом для государства является возможность повторного направления вырученных средств на строительство арендного жилья, т.е. двойного использования ресурсов в течение 20-ти лет и большего охвата населения данным механизмом Программы. Третьим важным фактором является отсутствие необходимости мониторинга МИО полноты и своевременности арендных платежей.
Для молодых семей несомненным преимуществом является возможность накапливать сбережения для выкупа жилья в течение 8 лет, уже проживая в арендном жилье на льготных условиях, затем возможность получения жилищного займа на срок до 15 лет.
Данный механизм строительства и реализации арендного жилья повышает доступность жилья для молодых семей.
Порядок отбора МИО участников Программы и очередности предоставления жилья определяется МИО. При этом, порядок приема заявлений и взаимодействия с участниками Программы утверждается и обеспечивается МИО с учетом доступности, открытости и информированности обо всех этапах рассмотрения заявлений, подсчета баллов, строительства и предоставления жилья.
Отбор участников Программы производится МИО по балльной системе (по наибольшему количеству баллов):
1) исключен постановлением Правительства РК от 31.03.2014 № 286;
2) за первого ребенка – 20 баллов, за каждого второго и последующего ребенка – 30 баллов;
3) за каждого из членов семьи, являющегося инвалидом или страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, согласно перечню утвержденному Правительством Республики Казахстан – 10 баллов;
4) претендентам, не включенным в список на построенный дом при предыдущих отборах в рамках государственных программ, – дополнительно 5 баллов;
5) за каждого из супругов, относящихся к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не достигшие двадцати девяти лет, потерявших родителей до совершеннолетия, - 10 баллов.
Очередность распределения арендного жилья определяется количеством набранных баллов. При равенстве баллов у претендентов решение определяется жилищной комиссией большинством голосов.
Основные критерии, предъявляемые к участникам Программы для получения жилищных займов:
1) выполнение норм Закона Республики Казахстана от 7 декабря 2000 года «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», условий договора о жилищных строительных сбережениях для получения займа и внутренних документов ЖССБК;
2) подтверждение платежеспособности для обслуживания займа согласно требованиям ЖССБК;
3) предоставление выкупаемого арендного жилья в залоговое обеспечение в соответствии с внутренними требованиями ЖССБК.
Реализация данного направления - строительство жилья для молодых семей начата с 2012 года.
Ставки вознаграждений по жилищным займам для всех категорий граждан и молодых семей составят от 4 % до 6,5 % годовых в зависимости от тарифной программы вкладчиков ЖССБК.
Жилье АО «ИО «КИК»
Сноска. Подраздел с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 12.09.2012 № 1189; от 31.05.2013 № 560; от 30.09.2013 № 1022 (вводится в действие после первого официального опубликования); от 31.03.2014 № 286.
Новое направление – строительство жилья акционерным обществом «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания» (АО «ИО «КИК») – арендное жилье с правом выкупа со сроком реализации до 2030 года.
По строительству и предоставлению арендного жилья с правом выкупа (далее – аренда с выкупом) АО «ИО «КИК» предлагается следующий механизм:
1. Правительство Республики Казахстан:
1) выделяет местным исполнительным органам целевые трансферты на подведение инженерно-коммуникационной инфраструктуры;
2) осуществляет капитализацию АО «ИО «КИК» за счет средств республиканского бюджета с 2013 по 2020 годы в размере 122, 800 млрд. тенге;
3) предоставляет АО «ИО «КИК» государственную гарантию для выпуска облигаций с 2013 по 2020 годы в размере 56,504 млрд. тенге.
2. МИО:
1) предоставляют АО «ИО «КИК» земельные участки для строительства арендного жилья с подведенной инженерно-коммуникационной инфраструктурой и благоустройством, а также имеющуюся проектно-сметную документацию для повторного применения;
2) заключают с АО «ИО «КИК» соглашение о сотрудничестве, проводят отбор и ведут учет участников Программы, которым может быть предоставлено арендное жилье, в соответствии с подразделом «Процедуры распределения жилья по направлениям «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и требования к строительству жилья МИО.
3. АО «ИО «КИК» с целью реализации задач, поставленных в рамках Программы, на базе действующего структурного подразделения создаст компанию по автоматизации и систематизации платежей (далее – дочерняя организация), которой будут переданы функции по работе с потенциальными арендаторами, заключению арендных и коммунальных (эксплуатационных) договоров, сбору и систематизации арендных, коммунальных (эксплуатационных) платежей и платежей, связанных с обслуживанием текущих операций по ипотеке, а также обеспечению полноты и своевременности денежных потоков. Указанная дочерняя организация в свою очередь создаст специализированную жилищно-строительную компанию (далее – зависимая организация) с функциями по организации и проведению необходимых тендеров, техническому надзору на всех этапах строительства совместно с МРР, приемке и вводу арендного жилья, а по их завершению обеспечивать передачу АО «ИО «КИК». Данные дочерние/зависимые организации будут созданы в форме акционерных обществ и/или товариществ с ограниченной ответственностью для обеспечения прозрачности их деятельности и с дальнейшим возможным выделением из структуры АО «ИО «КИК», в том числе в рамках государственно-частного партнерства.
При этом взаимоотношения между АО «ИО «КИК» и его дочерней/зависимой организациями будут обеспечиваться на основании отдельных соглашений, в том числе договоров доверительного управления имуществом. Общая сумма затрат, понесенных дочерними/зависимыми организациями, будет относиться на себестоимость арендного жилья в пределах сумм, предусмотренных Программой.
Для обеспечения безубыточной деятельности дочерняя организация вправе предоставлять услуги по автоматизации и систематизации платежей юридических лиц, в том числе финансовых организаций, а также по приему и обработке платежей по коммунальным и эксплуатационным услугам от физических лиц.
При строительстве арендного жилья с правом выкупа АО «ИО «КИК» и (или) его дочерние/зависимые организации:
1) проводят тендер на разработку проектно-сметной документации (ПСД) и обеспечивают проведение государственной экспертизы;
2) проводят тендер на проведение строительно-монтажных работ, определение подрядной строительно-монтажной организации (далее – подрядчик). При необходимости квалификационные требования к подрядчикам согласовываются с МРР;
3) по итогам проведенных тендеров заключают с подрядчиками соответствующие договоры на строительство арендного жилья;
4) финансируют строительство арендного жилья путем выделения средств траншами на счет подрядчиков;
5) контролируют процесс и этапы строительства арендного жилья;
6) осуществляют иные мероприятия, возникающие в ходе реализации Программы.
С целью реализации задач, поставленных в рамках Программы,
АО «ИО «КИК» и (или) его дочерние/зависимые организации могут приобретать (выкупать) у третьих лиц незавершенные объекты жилищного строительства, построенные и не введенные в эксплуатацию объекты жилищного строительства, построенное и введенное в эксплуатацию (готовое) жилье (далее – приобретаемые объекты), соответствующие требованиям настоящей Программы, для дальнейшей передачи в аренду с выкупом. Приобретаемые объекты должны соответствовать 3 и/или 4 классу комфортности.
В целях реализации Программы АО «ИО «КИК» и (или) его зависимая организация могут совместно с частными инвесторами принимать участие в строительстве жилья (софинансировании незавершенного строительства), соответствующего требованиям Программы.
АО «ИО «КИК» и/или его дочерние/зависимые организации могут предусмотреть при проектировании объектов встроенные коммерческие площади и дополнительные этажи. При этом получают раздельные заключения государственной экспертизы на жилую часть и коммерческие площади, предусматривают в условиях конкурса возмещение подрядной организацией затрат на проектирование в части коммерческих площадей или дополнительных этажей, раздельный ввод в эксплуатацию жилых и коммерческих площадей. Финансирование строительства коммерческих площадей и дополнительных этажей проводится самостоятельно подрядчиком/инвестором.
4. После завершения строительства ввод в эксплуатацию объектов строительства и оформление правоустанавливающих документов осуществляются с участием МИО и (или) МРР.
5. АО «ИО «КИК» и (или) его дочерние/зависимые организации по завершении строительства арендного жилья при участии МИО и(или) МРР обеспечивают приемку/ввод в эксплуатацию объектов строительства и оформление правоустанавливающих документов.
После ввода в эксплуатацию арендного жилья АО «ИО «КИК» и (или) его дочерние/зависимые организации информируют МИО о количестве введенного арендного жилья.
6. МИО направляют в АО «ИО «КИК» список прошедших отбор участников Программы для оценки платежеспособности. Участники Программы представляет в АО «ИО «КИК» соответствующие документы для определения платежеспособности.
7. АО «ИО «КИК» проводит оценку платежеспособности участников Программы.
8. АО «ИО «КИК» и (или) его дочерние/зависимые организации после распределения МИО арендного жилья и предоставления МИО утвержденного списка участников Программы – потенциальных арендаторов заключают с ними договоры аренды с правом выкупа, в том числе с правом досрочного выкупа по истечении 10-летнего срока аренды по остаточной стоимости, которая равна сумме оставшихся ежемесячных арендных платежей, с проведением соответствующих мероприятий, связанных с государственной регистрацией договоров аренды.
9. АО «ИО «КИК» и (или) его дочерние/зависимые организации:
1) осуществляют прием и мониторинг ежемесячных арендных платежей;
2) при условии выполнения арендатором обязательств по договору аренды передает ему в собственность арендное жилье.
10. Участники Программы:
1) при включении в список потенциальных арендаторов после подтверждения платежеспособности вправе заключить с АО «ИО «КИК» и (или) его дочерними/зависимыми организациями договоры аренды жилья с правом выкупа;
2) обеспечивают внесение первоначального гарантийного взноса в сумме, равной размеру 6-месячного арендного платежа;
3) обеспечивают страхование риска неплатежа суммы аренды путем привлечения АО «КФГИК» или страховых организаций.
11. АО «ИО «КИК» привлекает частные инвестиции путем размещения обеспеченных облигаций, в том числе с государственной гарантией, секьюритизированных облигаций на внешних и внутренних фондовых рынках среди неограниченного круга инвесторов, займы международных финансовых институтов и инструменты исламского финансирования. Всего планируется привлечь частных инвестиций за 2015 - 2030 годы на общую сумму 1 080,456 млрд. тенге, в том числе: за 2015 - 2020 годы - 318,452 млрд. тенге и за 2021 - 2030 годы – 762,004 млрд. тенге.
12. Правительство Республики Казахстан принимает меры по дальнейшей реализации механизма Программы – социальное арендное жилье АО «ИО «КИК» с правом выкупа на 2021 – 2030 годы, связанные с:
1) капитализацией АО «ИО «КИК» за счет средств республиканского бюджета с 2021 по 2030 годы в размере 167,160 млрд. тенге;
2) предоставлением АО «ИО «КИК» государственной гарантии для выпуска облигаций с 2021 по 2030 годы в размере 87,655 млрд. тенге.
Общая сумма финансовых вливаний в данный механизм Программы путем пополнения уставного капитала АО «ИО «КИК» и привлечения частных инвестиций за 2013 – 2030 годы составит 1 370,417 млрд. тенге, в том числе: за 2013 – 2020 годы – 441,253 млрд. тенге, за 2021 – 2030 годы – 929,164 млрд. тенге.
Аренда с выкупом предусматривает следующие основные условия:
1) срок договора аренды с выкупом составляет 15 лет. При недостаточности доходов для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не достигших двадцати девяти лет, потерявших родителей до совершеннолетия, срок договора аренды с выкупом может составлять от 15 до 30 лет;
2) минимальный первоначальный взнос при заселении в размере 6 месячных арендных платежей;
3) возможность уступки права аренды с выкупом третьему лицу с согласия АО «ИО «КИК» и (или) его дочерних/зависимых организаций;
4) возможность переселения в арендное жилье большей/меньшей площади в зависимости от текущего финансового состояния;
5) возможность выкупа арендного жилья по истечении 10 лет аренды по остаточной стоимости, которая равна сумме оставшихся ежемесячных арендных платежей;
6) возможность привлечения соарендаторов при недостаточности доходов.
Цена реализации арендного жилья за 1 квадратный метр в чистовой отделке будет составлять:
1) 4 класса комфортности до 120 тыс. тенге в городах Астаны и Алматы (без стоимости инженерных сетей), до 115 тыс. тенге – в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау (без стоимости инженерных сетей), до 110 тыс. тенге – в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей и учета сейсмичности региона);
2) 3 класса комфортности до 140 тыс. тенге в городах Астаны и Алматы (без стоимости инженерных сетей), до 125 тыс. тенге – в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау (без стоимости инженерных сетей), до 120 тыс. тенге – в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей и учета сейсмичности региона);
3) в зоне особого градостроительного регулирования, прилегающих к границе города Алматы территориях Алматинской области, цена реализации за 1 квадратный метр в чистовой отделке предусматривается аналогичной ценам жилья 3-го и 4-го классов комфортности по городу Алматы. Зона особого градостроительного регулирования определена постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 октября 2010 года № 1097 «О генеральном плане пригородной зоны города Алматы (комплексная схема градостроительного планирования территорий)».
Для районов с повышенной сейсмичностью допускаются поправочные коэффициенты к стоимости строительства одного квадратного метра жилья:
1) 10 баллов – 1,27;
2) 9 баллов – 1,22;
3) 8 баллов – 1,16;
4) 7 баллов – 1,1.
Сейсмичность района жилищного строительства определяется в соответствии со СНиП Республики Казахстан 2.03-30-2006 «Строительство в сейсмических районах».
Окончательная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры по регионам будет определяться на основе положительного заключения Государственной экспертизы на проектно-сметную документацию жилых домов.
В период действия договора аренды с выкупом оплата коммунальных и эксплуатационных услуг по арендному жилью должна производиться арендаторами по тарифам, установленным для физических лиц в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
Стоимость строительства 1 кв. метра арендного жилья может пересматриваться в соответствии с коэффициентом инфляции по годам, начиная с 2015 года.
Для реализации данного механизма требуется внесение изменений и дополнений в действующее законодательство Республики Казахстан (Кодекс Республики Казахстан о налогах и других обязательных платежах в бюджет, (Налоговый кодекс), Бюджетный кодекс Республики Казахстан, Земельный кодекс Республики Казахстан, законы Республики Казахстан о финансовом лизинге, об ипотеке недвижимого имущества, о рынке ценных бумаг и другие подзаконные акты Республики Казахстан).
Ремонт жилищного фонда по Программе модернизации
жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан
на 2011 - 2020 годы
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике в 2010 году жилищный сектор республики насчитывал 270,9 млн. кв. метров общей площади, из них 263,9 млн. кв. метров или 97,4 % жилья находится в частной собственности.
По данным МИО 50,1 млн. кв. метров или 32 % существующего жилищного фонда, относящегося к многоквартирным жилым домам, требуют проведения отдельных видов ремонта, а 3,8 млн. кв. метров (2 %) - это аварийное жилье, подлежащее сносу, как непригодное для дальнейшей эксплуатации.
В целях сохранения имеющегося жилищного фонда Главой государства в своем Послании народу Казахстана от 28 января 2011 года «Построим будущее вместе!» дано соответствующее поручение, в реализацию которого Правительством Республики Казахстан принято постановление от 30 апреля 2011 года № 473 «Об утверждении Программы модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011 - 2020 годы» (далее – Программа ЖКХ).
Программа ЖКХ предусматривает два механизма проведения ремонта общего имущества кондоминиумов – капитальный ремонт проводится с участием социально-предпринимательских корпораций, действующих в каждом регионе республики, а текущий ремонт – с участием специализированных уполномоченных организаций с участием государства.
Реализация Программы ЖКХ стартовала в 2011 году, в качестве «пилотных» проектов к ремонту запланировано 564 многоквартирных жилых дома.
Для реализации механизмов ремонта жилых домов в 2011 году из резерва Правительства Республики Казахстан выделены целевые трансферты местным исполнительным органам в сумме 7 342 млн. тенге, в том числе 1 842 млн. тенге для капитализации социально-предпринимательских корпораций и 5 500 млн. тенге для капитализации специализированных уполномоченных организаций с участием государства.
В настоящее время ремонтные работы завершены по 380 кондоминиумам, по остальным работы подходят к завершению.
Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2012 года № 501 в Программу ЖКХ внесен ряд поправок, направленных на формирование «эффективного собственника».
С 2013 года ремонт общего имущества кондоминиумов будет производиться по одному механизму – из республиканского бюджета будут выделены целевые трансферты местным исполнительным органам областей, городов Астаны и Алматы, которые будут направлены на капитализацию специализированной уполномоченной организации с участием государства.
При необходимости местные исполнительные органы областей, городов Астана и Алматы используют средства местного бюджета для реализации указанного механизма.
Между органом управления кондоминиумом, собственниками помещений (квартир) и специализированной уполномоченной организацией, которая является генподрядчиком, заключается договор на проведение ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
Специализированная уполномоченная организация производит ремонтные работы с возможностью привлечения субподрядчиков.
Основой для участия населения в Программе ЖКХ является одобренное общим собранием собственников помещений (квартир) решение о проведении ремонта. В дальнейшем составляется смета расходов, утверждается размер затрат каждого собственника, который определяется отношением полезной площади жилых и (или) нежилых площадей, находящейся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном многоквартирном жилом доме.
В течение срока, установленного договором, собственники помещений (квартир) производят ежемесячные взносы на сберегательный счет своего кондоминиума в банке второго уровня.
Местные исполнительные органы обеспечивают контроль за ходом проведения ремонтных работ и мониторинг возврата средств от собственников помещений (квартир).
В приемке выполненных работ принимают участие жилищные инспекции, органы управления объектом кондоминиума и представители собственников помещений (квартир) ремонтируемых объектов.
Программа рассчитана на 2011 - 2020 годы, при этом, источники финансирования предусматривают средства как республиканского, так и местных бюджетов, а также средства населения в виде накоплений на предстоящий капитальный ремонт.
Малообеспеченным семьям (гражданам) будет оказана жилищная помощь для оплаты за капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума и (или) взносов на накопление средств на капитальный ремонт в соответствии с Правилами предоставления жилищной помощи, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314.
Реализация Программы ЖКХ по ремонту существующего жилищного фонда направлена на снижение доли объектов кондоминиума, требующих капитального ремонта с 32 % до 22 % к 2015 году, и до 10 % к 2020 году.
Жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья
Сноска. Подраздел с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 31.05.2013 № 560; от 30.09.2013 № 1022 (вводится в действие после первого официального опубликования); от 31.03.2014 № 286.
В рамках настоящей Программы предусматривается реализация пилотного проекта по сносу аварийного жилья в городе Астане.
1. Исключена постановлением Правительства РК от 31.03.2014 № 286.
При разработке данного направления был применен опыт города Анкары по реализации Программы регенерации городской среды с участием государственного предприятия «ТOKI», заключающейся в строительстве социального жилья со сносом аварийного и ветхого жилья.
Агентством Республики Казахстан по делам строительства и ЖКХ с участием заинтересованных государственных органов и акиматов города Астаны и Мангистауской области были рассмотрены варианты схем сноса аварийного жилья в указанных регионах и проведен анализ законодательства по данному вопросу.
По итогам рассмотрения принято решение - снос аварийного жилья и переселение из него граждан производить в порядке реквизиции жилого дома и земельного участка, на котором расположен дом, классифицируя сложившуюся ситуацию как чрезвычайную ситуацию техногенного характера местного масштаба.
Пилотный проект реконструкции сложившейся части города Астаны предусматривает организацию строительства жилья уполномоченной организацией акимата города Астаны на принципах возвратности государственных инвестиций и сноса аварийного жилья, комплексную реконструкцию «старых» кварталов городов.
В сложившейся части города Астаны требуют реконструкции и сноса 2 978 домов, площадью 588 тысяч кв. метров или 11264 квартиры, которые разделены на 42 района реконструкции, на территории – 315,6 га. Из них:
1) 5-ти этажные – 66 домов;
2) 4-х этажные – 13 домов;
3) 3-х этажные – 19 домов;
4) 2-х этажные – 174 дома;
5) 1-этажные (бараки) – 127 домов;
6) дома усадебного типа – 2 579 домов.
Площадь проектируемого жилья взамен сносимого составит 3,1 млн. кв. метров.
Работу по организации сноса аварийного жилья и строительства доступного жилья в городе Астане предлагается организовать по следующим механизмам:
1. Определение районов и этапов реконструкции города.
2. Анализ собственности в районах реконструкции.
3. Достижение договоренности с собственниками домов, признанных аварийными в установленном законодательством порядке и подлежащих сносу.
4. Определение местной чрезвычайной ситуации.
5. Переселение жильцов домов, подлежащих сносу, либо выплата денежной компенсации в установленном законодательством порядке.
6. Снос аварийного жилья.
7. Проектирование и строительство новых домов и инженерно-коммуникационной инфраструктуры.
8. Из общего объема строительства жилья в период с 2013 по 2020 годы обеспечение передачи доли введенных в эксплуатацию площадей для обеспечения жильем собственников сносимых объектов в соответствии с потребностями местного исполнительного органа.
9. Продажа доли жилых и нежилых помещений во вновь построенных домах:
1) через систему ЖССБК, банки второго уровня;
2) прямая продажа.
Источники и объемы финансирования.
Потребность финансирования составит 40 млрд.тенге, в том числе: 2013-2014 года - выделение из республиканского бюджета в рамках реализации Программы «Доступное жилье - 2020» уполномоченной организации акимата города Астаны займа в размере по 20,0 млрд.тенге ежегодно.
В дальнейшем предполагается финансирование проекта за счет других источников – привлечение частных инвестиций, займы от БВУ, целевые трансферты из республиканского и местного бюджета на пополнение уставного капитала уполномоченной организации, доходы от продажи коммерческой недвижимости и предоставления сопутствующих услуг в ходе реализации проекта.
Реализация механизма сноса аварийного жилья и переселения граждан.
Акимат города Астаны:
1) создает уполномоченную организацию для реализации проекта реконструкции городской среды, сноса аварийного жилья и строительства жилого фонда города Астаны;
2) проводит комиссионные обследования домостроений, по результатам которых будут составлены акты технических обследований с указанием их физического износа и установления оснований для признания жилья аварийным;
3) в установленном законодательством порядке в рамках чрезвычайной ситуации местного масштаба производит изъятие и освобождение земельных участков;
4) определяет районы реконструкции, производит отвод земельных участков для осуществления строительства;
5) обеспечивает строительство магистральных инженерных сетей;
6) в соответствии с законодательством Республики Казахстан организует обеспечение жильем собственников аварийных домостроений из существующего и формируемого в дальнейшем за счет передаваемых уполномоченной организацией долей коммунального жилого фонда;
6-1) организует возмещение стоимости за реквизируемое имущество собственникам нежилых помещений в аварийных домах. В случае согласия собственника нежилого помещения, находящегося в аварийном доме, возмещение за реквизируемое имущество может быть обеспечено путем предоставления равнозначных по площади нежилых помещений в строящихся объектах по данному направлению Программы.
Уполномоченная организация (со 100 % участием акимата города Астаны):
1) проектирует и осуществляет строительство жилых домов;
2) реализует на рынке часть построенного жилья;
3) за счет реинвестирования полученных доходов от продажи жилых и нежилых помещений организует дальнейшее строительство;
4) обеспечивает возврат займа в размере 40,0 млрд.тенге в бюджет равномерными долями с 2021 года.
Деятельность уполномоченной организации, основной задачей которой будет реализация предложенных в пилотном проекте мер, позволит комплексно решать вопросы реконструкции городской среды, сноса жилья, строительства государственного жилого фонда.
В рамках пилотного проекта предусмотрено строительство жилья 3 - 4 классов комфортности и коммерческого жилья с офисными помещениями и паркингами элитного и бизнес-класса для реализации на рынке недвижимости для рефинансирования проекта и возврата заемных средств в бюджет.
Стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилища определяется на основе положительного заключения государственной экспертизы на проектно-сметную документацию жилых домов.
Стоимость реализации 1 кв. метра общей площади жилища будет предусмотрена не ниже 192 400 тенге, при этом цена продажи будет зависеть от уровня комфортности строящегося жилья и сложившейся конъюнктуры рынка недвижимости на момент реализации.
Предлагаемый механизм реконструкции «старых» кварталов столицы позволит обеспечить возвратность средств, выделенных государством на строительство жилья, даст импульс развитию стройиндустрии, мощный мультипликативный эффект в развитии жилищного строительства в целом. Все это, в конечном счете, обеспечит доступность жилья широким слоям населения.
Эти меры позволят сделать жилье доступным, улучшат архитектурный облик города, снизят контраст между левым и правым берегом столицы.
Реализация пилотного проекта обеспечит:
1) выполнение мероприятий по сносу аварийного жилья - к концу 2017 года планируется снести 228 аварийных домов, площадью 150,0 тыс. м2 и обеспечить 3519 семей комфортными условиями проживания в городе Астане;
2) за счет рефинансирования средств от продажи коммерческого жилья снять бюджетную нагрузку с местного исполнительного органа по сносу аварийного жилья и строительству жилья для переселения собственников аварийных домостроений;
3) за счет коммерческой направленности проекта обеспечить возврат займа в сумме 40,0 млрд. тенге в бюджет с 2021 года;
4) после возврата кредитных средств уполномоченной организации продолжить строительство жилья для пополнения государственного жилого фонда в пропорции 10 % - в госфонд, 90 % - на реализацию;
5) комплексную реконструкцию «старых» кварталов столицы с созданием современного архитектурного облика, соответствующего статусу столицы.
Преимущества реализации пилотного проекта:
1) формирование современного архитектурного облика сложившейся части города на основе комплексной реконструкции застройки старых кварталов;
2) комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения;
3) обеспечение жильем социально-защищаемых слоев населения столицы;
4) исключение точечной застройки и уплотнения внутриквартальных территорий;
5) предоставление жителям новых квартир в равнозначных по площади размерах взамен сносимого жилья, но не менее однокомнатной квартиры. Предоставление собственникам нежилых помещений равнозначных по площади офисных помещений в строящихся объектах по данному направлению Программы;
6) строительство домов государственного жилищного фонда;
7) создание сбалансированного рынка жилья;
8) формирование эффективного рынка строительной индустрии;
9) обеспечение контроля за качеством проектирования и строительства объектов в ходе реализации Программы. Соблюдение градостроительных норм.
2. Исключена постановлением Правительства РК от 31.03.2014 № 286.
Строительство ИЖС
Основную долю (до 50 % - 60 %) в общем объеме жилищного строительства в Казахстане занимает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Для стимулирования ИЖС необходимо предусмотреть:
1) развитие производства местных строительных материалов для возведения домов по новым технологиям;
2) организацию работы МИО по распространению типовых проектов строительства малоэтажных жилых домов. Данные проекты должны предоставляться гражданам бесплатно;
3) площадки под ИЖС должны отводиться массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами, проектами детальной планировки и правилами застройки населенных пунктов;
4) отведенные под ИЖС массивы до начала строительства жилых домов должны быть обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;
5) предоставление МИО гражданам земельных участков.
Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки
Сноска. Подраздел в редакции постановления Правительства РК от 31.03.2014 № 286.
В целях своевременного ввода строящегося жилья в эксплуатацию необходимо обеспечение районов жилищной застройки соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктурой (далее – ИКИ), включающие инженерные сети тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, телефонизации, водоотведение (канализации), инженерные сооружения, внутриквартальные дороги и проезды, улицы в жилой застройке, благоустройство внутридворовых территорий.
Проектирование, развитие и строительство ИКИ, а также приобретение ИКИ (без благоустройства внутридворовых территорий) у частных застройщиков, осуществляется за счет средств республиканского бюджета с учетом софинансирования из местного бюджета.
При этом частные застройщики должны получить соответствующее положительное заключение государственной экспертизы по сметной стоимости строительства.
Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в
городах-спутниках
Основной целью Прогнозной схемы территориально-пространственного развития страны до 2020 года, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 21 июля 2011 года № 118, является создание условий, обеспечивающих рост благосостояния населения на основе развития и эффективного использования социально-экономического потенциала каждого региона. Почти половина экономического потенциала (47,2 %) страны сосредоточена в четырех регионах (городах Алматы и Астане, Атырауской и Карагандинской областях). В региональном разрезе положительное сальдо миграции к 2020 году будет характерно для городов Астаны (15,2 тыс. человек) и Алматы (13,4 тыс. человек). Город Астана позиционируется в качестве крупного инновационного и управленческого центра Казахстана, города-лидера, концентрирующего экономическую активность в прилегающих областях и выступающего в роли «локомотива» для остальных территорий страны. Перспективный потенциал Алматы позволяет в будущем позиционировать его как город устойчивого инновационного развития, передовых технологий, развитой инфраструктуры с благоприятной социальной и экологической средой для ведения бизнеса, проживания и отдыха людей.
Анализ агломерационных процессов Казахстана показал, что вокруг крупнейших городов Казахстана идет формирование городских агломераций. Вместе с тем, для агломерационных центров, особенно для города Алматы, актуальным является вопрос об ограничении неконтролируемого роста численности населения и переходе к новым принципам развития: развитие с акцентом на создание благоприятной среды проживания. Поэтому необходимо переходить на принципы устойчивого пространственного развития: рост городов вместо расширения их территории; разделение функций и специализации между городом-центром и его пригородами, которые станут самостоятельными центрами экономической занятости. Для использования преимуществ городских агломераций большое значение имеют процессы формирования и развития их пригородных зон.
Одним из путей достижения обозначенной цели является дальнейшая реализация инвестиционных проектов по развитию городов-спутников городов Алматы и Астаны, начатых в рамках Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы.
На основе концепции развития городов-спутников города Алматы «G4 City» предстоит создать четыре города-спутника с населением более 300 тысяч человек. К моменту завершения проекта здесь планируется ввести в эксплуатацию более 9 миллионов квадратных метров жилых площадей, застраиваемых ведущими казахстанскими и иностранными компаниями.
Первый город «Gate Сity» позиционируется как деловой и финансовый центр национального и регионального уровня, расположен в северном направлении от черты города Алматы в 8 километрах от международного аэропорта. Эта зона станет транспортным узлом и в дальнейшем новым вспомогательным центром для Алматы. Второй город «Golden Сity» - культурно-развлекательный и образовательный центр. Третий город «Growing Сity» позиционируется как город науки и современных технологий с объектами логистики и научно-производственным комплексом. Четвертый город «Green Сity» - город отдыха, развлечений и туризма.
В целях привлечения иностранных инвестиций в строительство жилья на территории Gate City необходимо продолжить работу по финансированию строительства объектов инженерно-коммуникационной инфраструктуры. На период до 2020 года потребность бюджетных средств составит 120 млрд. тенге. Данные средства будут направлены на строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также выкуп земель под строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры. Следует учесть, что затраты на строительство инженерных коммуникаций остальных городов-спутников значительно меньше, так как основные снабжающие источники (водо-, тепло- и энергообеспечение, а также очистные сооружения) будут сосредоточены в первом городе.
По первой очереди строительства «Gate Сity» предусматривается ввод в эксплуатацию 650 тыс.кв. метров жилых площадей в основном за счет средств частных инвесторов.
В Талгарском районе Алматинской области планируется строительство города-спутника международного стандарта «Алтын Сай» (западнее Кульджинского тракта между проспектом Рыскулова города Алматы и автомагистралью, ведущей на аэропорт) с гармоничным архитектурным ансамблем, развитой инфраструктурой и качественными системами управления, включающими все необходимые условия для комфортного проживания человека. Общая застраиваемая площадь составит 2 млн. кв. метров, из них планируемый жилищный фонд – 1,3 млн. кв. метров. Численность постоянно проживающего населения составит 48,3 тыс. человек. Стоимость реализации проекта 230 млрд. тенге, при этом сумма предполагаемого бюджетного финансирования на строительство инженерной инфраструктуры составит 19,4 млрд. тенге (8,4 %), что связано с близостью к городу Алматы и возможностью подключения к городским магистральным сетям. Планируется за 10 лет обеспечить новым жильем порядка 15 тысяч семей казахстанцев. На строительство жилья будут привлечены средства частных инвесторов, государственные кредиты (жилищные займы АО «ЖССБК», АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»). Будут созданы условия для развития индивидуального жилищного строительства (коттеджное жилье).
В связи с интенсивным развитием города Астаны в настоящее время возникают особые требования к развитию районов Акмолинской области, прилегающих к столице. Приближенность к столице села Кощи Целиноградского района, находящегося в зоне особого градостроительного регулирования, делает его привлекательным для инвесторов в плане строительства жилья. Проектная численность села Кощи составит 70 тысяч жителей. По итогам реализации Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы в рамках проекта по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны, практически завершено строительство основных объектов инженерной инфраструктуры (котельная, трансформаторная подстанция, очистные сооружения). В течение трех лет (2013 - 2015 годы) планируется завершить работы по строительству сетей водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и дорожной инфраструктуры.
Обеспечение села Кощи инженерной инфраструктурой способствует завершению строительства жилых комплексов, строящихся с участием дольщиков, развитию индивидуального жилищного строительства, привлечению частных застройщиков в строительство жилья, созданию комфортных условий для проживания.
Строительство жилья в рамках Дорожной карты занятости 2020
Сноска. Подраздел с изменениями, внесенными постановлением Правительства РК от 31.03.2014 № 286.
Данное направление предусматривает строительство (приобретение) жилых домов и инженерно-коммуникационной инфраструктуры в рамках Дорожной карты занятости 2020.
Регионы, в которых будет осуществляться строительство жилья, и необходимые для этого объемы средств определяются оператором данной Программы – Министерством труда и социальной защиты населения Республики Казахстан по согласованию с местными исполнительными органами областей, городов Астаны и Алматы.
На строительство и (или) приобретение арендного жилья в 10 областях республики в 2011 году выделены кредитные средства в сумме 11023,7 млн. тенге. В 2011 году введено в эксплуатацию 55,9 тыс. кв. метров общей площади квартир или 285 индивидуальных жилых домов и 768 квартир.
В 2012 году на строительство арендного жилья предусмотрено выделение 8,9 млрд. тенге. На эти деньги будет построено 115,0 тыс. кв. метров жилья.
Начиная с 2015 года, в рамках Дорожной карты занятости 2020 планируется ежегодно строить до 165,0 тыс. кв. метров арендного жилья.
Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»
Сноска. Подраздел с изменениями, внесенными постановлением Правительства РК от 31.05.2013 № 560: от 31.03.2014 № 286.
В соответствии с Планом совместных действий Правительства Республики Казахстан, Национального Банка и Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009 - 2010 годы, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 25 ноября 2008 года № 1085 (далее – План совместных действий), предусмотрены меры по решению проблем на рынке недвижимости.
Для этого создано акционерное общество «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» со стопроцентным участием ФНБ «Самрук-Казына» в его уставном капитале.
В рамках настоящей Программы Фонд недвижимости будет осуществлять финансирование проектов по строительству жилых объектов.
Для осуществления строительства жилья по данному направлению
будут использоваться собственные средства АО «Самрук-Қазына» и средства Национального фонда.
Механизмы строительства жилых объектов:
1. Организация строительства по инвестиционным заявкам частных застройщиков (инвесторов).
В соответствии с внутренними процедурами Фонд недвижимости проводит отбор и рассмотрение проектов по строительству жилых объектов (далее – проекты), представленных частными застройщиками (инвесторами).
Проекты должны соответствовать следующим требованиям:
1) наличие земельного участка, свободного от обременений, обеспеченного или запланированного к обеспечению соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктурой в соответствии с планами развития инфраструктуры местных исполнительных органов;
2) наличие проектно-сметной документации с заключением государственной экспертизы;
3) класс комфортности жилья – не выше 3 класса по СНиП Республики Казахстан 3.02-43-2007 «Жилые здания». Общая площадь одной квартиры Фонда недвижимости не должна превышать 120 кв. метров и/или одноквартирного малоэтажного дома (коттеджа) - не более 200 кв. метров, наличие коммерческих помещений и машиномест в соответствии с требованиями СНиП Республики Казахстан. Базовая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилища (квартиры) должна составлять в ценах 2012 года не более 150 тыс. тенге в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау и их пригородных зонах, не более 120 тыс. тенге – в других регионах Республики Казахстан. В последующие годы стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилища (квартиры) будет скорректирована с учетом изменения индекса цен в строительстве;
4) доля участия застройщика (инвестора) в проекте должна быть не менее 20 % от стоимости проекта, включая затраты на приобретение земельного участка (по кадастровой стоимости), разработку проектно-сметной документации и проведение государственной экспертизы, и/или денежные средства, обеспеченные соответствующими гарантиями либо наличием подтвержденных источников финансирования на срок до завершения строительства объекта, и/или незавершенное строительство, подтвержденное заключением технического аудита по выполненному объему строительно-монтажных работ в объекте до момента начала реализации проекта с участием Фонда недвижимости;
5) исключен постановлением Правительства РК от 31.03.2014 № 286.
6) исключен постановлением Правительства РК от 31.05.2013 № 560.
При отборе приоритет отдается тем проектам, в которых доля участия застройщика (инвестора) в финансировании больше.
2. Реализация проектов Фондом недвижимости на земельных участках МИО.
В случае предоставления МИО Фонду недвижимости земельных участков, обеспеченных или запланированных к обеспечению соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктурой, Фонд недвижимости организует строительство жилья, соответствующего требованиям, указанным в подпункте 3) пункта 1 данного подраздела, с привлечением строительных компаний (инвесторов) для участия в реализации проектов.
При этом, строительные компании могут привлекаться Фондом недвижимости в качестве инвесторов и/или генеральных подрядчиков по проектам.
3. Реализация проектов через целевой депозит.
Для финансирования строительства жилья Фонд недвижимости размещает целевые депозиты в банках второго уровня путем заключения договора о целевом срочном банковском вкладе, в соответствии с которыми банки второго уровня за счет средств целевого вклада осуществляют кредитование застройщиков для строительства жилых объектов.
Жилье, передаваемое в собственность Фонда недвижимости в счет возмещения суммы целевого депозита, должно соответствовать требованиям, указанным в подпункте 3) пункта 1 данного подраздела.
Условия и порядок размещения Фондом недвижимости целевых депозитов в банках второго уровня регламентируется внутренней документацией Фонда недвижимости.
3-1. Фонд недвижимости имеет право осуществлять выкуп жилых и нежилых помещений, соответствующих требованиям, указанным в подпунктах 1-3) пункта 1 данного подраздела, в строящихся объектах недвижимости.
4. МИО обеспечивают земельные участки для реализации проектов необходимыми наружными инженерными сетями и наружной улично-дорожной инфраструктурой.
5. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию помещения распределяются согласно долям участия в проекте.
Вместе с тем, застройщику (инвестору) может быть предоставлено право реализации профинансированных Фондом недвижимости помещений по свободной цене, но не более 50 % от общей площади с выплатой Фонду недвижимости стоимости помещения и вознаграждения в размере не менее действующей ставки рефинансирования, установленной Национальным Банком Республики Казахстан на момент заключения соответствующего договора.
Фонд недвижимости, руководствуясь принципами сохранности и возвратности вложенных инвестиций, осуществляет постоянный мониторинг за ходом строительства объекта.
6. Реализация жилья и коммерческих (нежилых) помещений Фондом недвижимости осуществляется путем аренды, аренды с выкупом и прямой продажи в следующем порядке:
1) реализация жилья Фондом недвижимости через МИО:
подписание с МИО типового соглашения о сотрудничестве по распределению жилья;
направление в МИО списков жилых помещений, определенных к реализации через МИО, в соответствии с внутренними документами Фонда недвижимости, с информацией о характеристиках по реализации (количество и площади, размеры ежемесячных арендных платежей, цены продажи, а также способа реализации по каждому типу квартир) не менее чем за 6 (шесть) месяцев до даты завершения строительства;
направление соответствующим финансовым институтам методики расчета максимальной суммы арендных платежей, определяемой внутренними правилами Фонда недвижимости;
получение от МИО утвержденных списков отобранных претендентов Программы в сроки и порядке, предусмотренном подразделом «Процедуры распределения жилья по направлениям «Жилье по линии ЖССБК», «Жилье АО «ИО «КИК», «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и требования к строительству жилья МИО»;
предоставление, в том числе аффиллированной компанией, претендентам возможность выбора квартир согласно очередности определяемой порядковым номером в предоставленных списках МИО, закрепление за ними жилья и заключение договоров аренды с выкупом или купли-продажи, условия которых определяются внутренними правилами Фонда недвижимости;
2) Фонд недвижимости (аффиллированная компания) имеет право отказать физическому лицу из пула МИО в распределении жилого помещения в случаях:
недостаточности платежеспособности для оплаты ежемесячных арендных платежей;
неоплаты необходимой суммы гарантийного взноса при заключении договора аренды с выкупом или суммы средств, необходимой для заключения договора купли-продажи;
непредставления требуемых документов в срок 40 (сорок) календарных дней, со дня утверждения списка МИО.
Фонд недвижимости направляет в МИО соответствующую информацию о лицах, которым отказано в заключение договоров купли-продажи или аренды;
3) жилье Фонда недвижимости, не определенное к реализации через МИО, а также жилье, не распределенное в соответствии с подпунктом 1) настоящего пункта, и коммерческие (нежилые) помещения подлежат реализации в соответствии с внутренними правилами Фонда недвижимости.
Распределение жилья в аренду с выкупом производится с соблюдением принципа предоставления приоритетности лицам, не имеющим жилья или нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Между Фондом недвижимости (аффиллированной компанией Фонда недвижимости) и арендатором заключается договор аренды с выкупом. При этом, договором аренды с выкупом может быть предусмотрено право на досрочное приобретение жилых помещений в собственность арендатором.
Физические лица могут реализовать свое право на приобретение жилых помещений, в том числе на условиях аренды с выкупом не более одного раза.
Реализация жилых помещений Фондом недвижимости в аренду с выкупом будет осуществляться до 15 лет. Размер арендной платы определяется, исходя из принципов возвратности выделенных средств на финансирование строительства и финансовой устойчивости Фонда недвижимости. Базовая цена прямой продажи 1 кв. метра общей площади жилища (квартиры) в первый год реализации Фондом недвижимости составит не более 180 тыс. тенге в городах Астаны, Алматы, Атырау, Актау и их пригородных зонах, не более 144 тыс. тенге - в других регионах Республики Казахстан. В последующие годы цена прямой продажи будет уточнена с учетом изменения стоимости строительства 1 кв. метра жилища (квартиры).
После полного исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды жилья с выкупом жилое помещение будет передано Фондом недвижимости в собственность арендатора.
Другие направления повышения доступности жилья
Наряду с вышеуказанным комплексом мер по повышению уровня доступности жилья и созданию дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства, МИО необходимо оказывать содействие инициативам граждан по самостоятельному решению жилищных проблем. В этом направлении положительно зарекомендовали себя жилищно-строительные кооперативы, степень риска в которых намного меньше, чем при долевом строительстве. Обязательным условием создания ЖСК должно быть выделение под застройку земельного участка, находящегося в государственной собственности и не предоставленного в землепользование. При этом к участку застройки МИО должны подвести необходимые инженерные сети и коммуникации. Оформление в собственность ЖСК земельного участка должно осуществляться после введения в эксплуатацию жилого дома.
О мерах по обеспечению доступности земельных ресурсов
Сноска. Подраздел с изменением, внесенным постановлением Правительства РК от 31.03.2014 № 286.
Одним из составляющих доступности жилья является наличие земельных участков под жилищную застройку, обеспеченных инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
Для этих целей МИО необходимо:
1) провести ревизию имеющихся земельных участков, пригодных под массовую застройку;
2) определить приоритетные районы массовой застройки жилыми домами в соответствии с утвержденными генеральными планами, проектами детальной планировки и правилами застройки населенных пунктов;
3) провести предварительные работы по подготовке земельных участков;
4) обеспечить свободный доступ к информации о наличии свободных земельных участков;
5) обеспечить предоставление земельных участков застройщику в соответствии с действующим законодательством.
Отведенные под застройку массивы до начала строительства жилых домов должны быть обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой.
О мерах по развитию стройиндустрии и индустриального домостроения
Промышленность строительных материалов является крупной составляющей экономики и, являясь основной материальной базой для строительства, существенно влияет на темпы роста в других отраслях экономики и социальное состояние общества в целом.
В настоящее время в Казахстане в состав отрасли входят 592 предприятия, в том числе 199 являются крупными, 393 средние и мелкие предприятия. Всего в стройиндустрии Казахстана занято 31,5 тыс. человек.
Промышленность строительных материалов - это комплексная отрасль, включающая порядка 20 самостоятельных отраслей, многие из которых насчитывают в своем составе несколько производств, при этом каждая отрасль образует свой рынок, который функционирует самостоятельно, образуя в совокупности общий рынок строительных материалов.
Одной из специфических особенностей рынка строительных материалов является «единство» потребителя, для большинства подотраслей рынка - это строительные организации. В строительстве потребляется свыше 75 - 80 % продукции строительных материалов, более 95 % стеновых материалов, 90 % изделий из строительного бетона, 85 % асбестоцементных изделий, 95 % сборного железобетона. В виду этого на развитие рынка основных видов строительных материалов влияют объемы строительства и развития строительной индустрии, а с учетом динамики изменения объемов строительства происходит его формирование.
Следующим отличием данной отрасли являются недостаточная развитость единого рынка и рыночного пространства, функционирование локальных рынков строительных материалов в регионах, а также неравномерное и несбалансированное территориальное распределение предприятий, вызванное привязкой к разрабатываемым источникам сырья.
Основные производственные мощности промышленности стройматериалов расположены в восточных, южных и центральных областях республики. Соответственно цементные и другие базовые заводы по строительным материалам, изделиям и конструкциям строились в этих регионах. Диспропорции в территориальном размещении в условиях высоких тарифов вызывают большие финансовые издержки по доставке продукции и сырья. Удельный вес транспортных расходов в цене реализации при поставке на значительные расстояния достигает 55 - 65 %, что вызывает значительную дифференциацию цен по областям республики. Еще одним из важных факторов является то, что спрос на строительные материалы характеризуется сезонностью.
В последние десятилетия опережающие темпы развития получил нефтегазовый сектор на Западном Казахстане, резко выросли объемы жилищного и другого гражданского строительства в Астане, Алматы, Алматинской области и др.
Доступность жилья в первую очередь обеспечивается за счет применения качественных, недорогих строительных материалов, во-вторых, круглогодичным строительством. Повсеместное обеспечение строительной отрасли базовыми строительными материалами, а также их соответствие требованиям безопасности жизнедеятельности, пожаробезопасности, и прочим нормам являются неотъемлемым фактором успешной реализации государственных программ.
В этой связи во исполнение поручения Президента страны для решения вопросов по обеспечению строительными материалами объектов строительства в рамках Программы «Доступное жилье 2020», в рамках Карты индустриализации в ближайшее время будут созданы дополнительно новые производственные мощности.
В реализацию Программы «Доступное жилье 2020» будет проведена корректировка Программы развития строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010 - 2014 годы, в рамках которой будет разработан комплекс мер по развитию стройиндустрии, произведен расчет потребности в стройматериалах исходя из объемов основных строительных работ по программе «Доступное жилье 2020», по программам «Акбулак» и модернизации ЖКХ, по основным дорожно-строительным материалам, а также проработаны дополнительные меры для обеспечения строительной отрасли необходимыми материалами.
В Программе по развитию стройиндустрии помимо сборно-каркасного домостроения в целях ускорения сроков и снижения стоимости строительства жилья в качестве приоритета предусматривается развитие крупнопанельного домостроения.
Для организации в стране домостроительных комбинатов был изучен опыт зарубежных компаний-производителей комплектных заводов и оборудования для индустриального домостроения.
Исходя из объемов ввода жилья по регионам за счет государственных средств в рамках реализации настоящей Программы будут определены оптимальное количество домостроительных комбинатов, наиболее подходящая технология, мощность производства, схема и структура финансирования, в том числе за счет инструментов программы «Производительность 2020» или вхождения в уставной капитал СПК.
6. Необходимые ресурсы
Сноска. Раздел 6 с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 29.12.2012 № 1777; от 31.03.2014 № 286.
На реализацию Программы в 2012 - 2020 годы будут направлены средства республиканского и местных бюджетов, средства институтов развития, а также частные внутренние и зарубежные инвестиции.
Объем финансирования за счет республиканского бюджета на строительство кредитного жилья, арендного жилья для очередников и молодых семей, развитие системы жилищных строительных сбережений, фондирование ЖССБК и АО «ИО «КИК», строительство жилья в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья, а также развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, в том числе городов-спутников городов Астаны и Алматы – 2 000,7 млрд. тенге, в том числе: в 2012 году – 144,3 млрд. тенге, в 2013 году – 182,9 млрд. тенге, в 2014 году – 266,1 млрд. тенге, в 2015 году – 242,5 млрд. тенге, в 2016 году – 252,8 млрд. тенге, в 2017 году – 219,0 млрд. тенге, в 2018 году – 223,3 млрд. тенге, в 2019 году – 228,3 млрд. тенге, в 2020 году – 241,6 млрд. тенге.
Объем финансирования Программы на 2012 - 2020 годы будет уточняться в рамках прогнозных показателей республиканского бюджета на соответствующий финансовый год.
Ожидаемый результат от реализации Программы
Сноска. Подраздел с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 12.09.2012 № 1189; от 29.12.2012 № 1777; от 31.05.2013 № 560.
В результате реализации Программы:
в 2012 - 2020 годах планируется ввести в эксплуатацию около – 69 050,0 тыс. кв. метров общей площади жилья, в том числе: в 2012 году – 6 050,0 тыс. кв. метров, в 2013 году – 6 600,0 тыс. кв. метров, в 2014 году – 6 900,0 тыс. кв. метров, в 2015 году – 7 200,0 тыс. кв. метров, в 2016 году – 7 600,0 тыс. кв. метров, в 2017 году – 7 700,0 тыс. кв. метров, в 2018 году – 8 000,0 тыс. кв. метров, в 2019 году – 9 000,0 тыс. кв. метров, в 2020 году – 10 000,0 тыс. кв. метров.
За счет кредитных средств из республиканского бюджета в 2012 - 2020 годах будет построено:
1) кредитного жилья местными исполнительными органами с его реализацией через систему жилстройсбережений – 2 943,0 тыс. кв. метров, в том числе: в 2012 году – 245,0 тыс. кв. метров, в 2013 году – 388,0 тыс. кв. метров, в 2014 – 2020 годы по 330,0 тыс. кв. метров.
За счет целевых трансфертов из республиканского бюджета в 2012 - 2020 годах будет построено:
2) арендное (коммунальное) жилье местными исполнительными органами для очередников – 2 300,0 тыс. кв. метров, в том числе: в 2012 году – 150,0 тыс. кв. метров, в 2013 году – 225,0 тыс. кв. метров, в 2014 – 2020 годы по 275,0 тыс. кв. метров;
3) арендное жилье местными исполнительными органами молодым семьям – 1 510,0 тыс. кв. метров, в том числе: в 2013 году – 155,0 тыс. кв. метров, в 2014 году – 155,0 тыс. кв. метров, в 2015 - 2020 годах по 200,0 тыс. кв. метров;
4) жилье фонда АО «ИО «КИК» с реализацией населению через аренду с выкупом – 3 125,0 тыс. кв. метров, в том числе: в 2014 году – 210,0 тыс. кв. метров, в 2015 году – 250,0 тыс. кв. метров, в 2016 году – 545,0 тыс. кв. метров, в 2017 - 2020 годы по 530,0 тыс. кв. метров;
5) жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья – 315,0 тыс. кв. метров, в том числе: в 2013 году – 25,0 тыс. кв. метров, в 2014 году – 25,0 тыс. кв. метров, в 2015 году – 30,0 тыс. кв. метров, в 2016 году – 35,0 тыс. кв. метров, в 2017 - 2020 годы по 50,0 тыс. кв. метров.
За счет собственных средств АО «ФНБ «Самрук-Қазына» и средств Национального фонда Республики Казахстан будет построено в 2013 году – 60,0 тыс. кв. метров, в 2014 году – 90,0 тыс. кв. метров, в 2015 – 2020 годах по 150,0 тыс. кв. метров жилья.
Ожидается мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья.
7. План мероприятий по реализации Программы
План мероприятий приведен в приложении к настоящей Программе.
Приложение
к Программе «Доступное жилье – 2020»
План мероприятий по реализации Программы
Сноска. Приложение с изменениями, внесенными постановлениями Правительства РК от 12.09.2012 № 1189; от 29.12.2012 № 1777; от 31.05.2013 № 560; от 31.03.2014 № 286.
№ |
Мероприятия |
Срок |
Ответственные |
Предполагаемые |
Источники |
Форма завершения |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1. |
Кредитование |
2012 - 2020 |
МРРМЭБП, |
442,8, в том числе: |
Респуб- |
Информация в |
в том числе: |
||||||
Кредитование |
2012 - 2020 |
МРР, |
402,8, в том числе: |
Республи- |
Информация в |
|
Кредитование бюджета города Астаны на строительство жилья в районах сноса аварийного жилья |
2012 - 2020 |
МРР, акимат г. Астаны |
20,0 в том числе: |
Республи- |
Информация в |
|
2. |
Целевые |
2012 - 2020 |
МРР, |
489,7, в том числе: |
Республи- |
Информация в |
в том числе: |
||||||
Целевые |
2012 - 2020 |
МРР, |
263,6 |
Республи- |
Информация в |
|
Целевые |
2012 - 2020 |
МРР, |
226,1, в том числе: |
Республи- |
Информация в |
|
2-1. |
Целевые трансферты бюджету города Астаны на строительство жилья в районах сноса аварийного жилья |
2012 – 2020 |
МРР, |
20,0, в том числе: в 2013 г. – 20,0 |
Республи- |
Информация в ПРК, МЭБП |
3. |
Целевые |
2012 - 2020 |
МРР, |
844,2, в том числе: |
Республи- |
Информация в |
в том числе: |
||||||
развитие, |
2012 - 2020 |
МРР, |
811,0 |
Республи- |
Информация в |
|
развитие |
2012 - 2020 |
МРР, |
33,2, в том числе: |
Республи- |
Информация в |
|
4. |
Увеличение |
2012 - 2020 |
МРР, |
122,8, в том числе: |
Республи- |
Информация в |
5. |
Целевые |
2013 - 2020 |
МРР, |
89,0 |
Республи- |
Информация в |
6. |
Кредитование |
2012 - 2020 |
МРР, |
12,2 в том |
Республи- |
Информация в |
7. |
Внесение |
4 квартал |
МЭБП, МФ, |
Не требуется |
Концепция |
|
8. |
Предоставление |
2015 - 2016 |
МЭБП, МФ, |
Выпуск госу- |
||
9. |
Выделение |
2013 - 2020 |
МИО |
Информация в |
||
10. |
Строительство |
2012 - 2020 |
МИО |
Информация в |
||
11. |
Внесение |
3 квартал |
МРР, |
Не требуются |
Концепция законопроекта |
* - расходы на реализацию Программы будут уточняться в законе о республиканском бюджете на соответствующие финансовые периоды.
Примечание: расшифровка аббревиатур:
ПРК – Правительство Республики Казахстан
МРР – Министерство регионального развития Республики Казахстан
МЭБП – Министерство экономики и бюджетного планирования Республики Казахстан
МФ – Министерство финансов Республики Казахстан
НБ РК – Национальный Банк Республики Казахстан
МИО – местные исполнительные органы
АО «ФНБ «Самрук-Казына» – акционерное общество «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына»
АО «Фонд недвижимости» – акционерное общество «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»
ЖССБК – акционерное общество «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана»
АО «ИО «КИК» – акционерное общество «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания»
СПК – социально-предпринимательская корпорация
ЖСК – жилищно-строительные кооперативы
СНиП РК – строительные нормы и правила Республики Казахстан
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
Приложение
к постановлению Правительства
Республики Казахстан
от 21 июня 2012 года № 821
Перечень
утративших силу некоторых решений
Правительства Республики Казахстан
1. Постановление Правительства Республики Казахстан от 31 марта 2011 года № 329 «Об утверждении Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 годы».
2. Постановление Правительства Республики Казахстан от 13 сентября 2011 года № 1049 «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Республики Казахстан от 31 марта 2011 года № 329 «Об утверждении Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы».
3. Постановление Правительства Республики Казахстан от 13 декабря 2011 года № 1524 «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Республики Казахстан от 31 марта 2011 года № 329 «Об утверждении Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы».
4. Постановление Правительства Республики Казахстан от 24 мая 2012 года № 672 «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Республики Казахстан от 31 марта 2011 года № 329 «Об утверждении Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы».
