Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы туралы

Қазақстан Республикасы Yкiметiнің 2000 жылғы 21 тамыздағы N 1290 қаулысы. Күші жойылды - Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011 жылғы 31 наурыздағы № 330 Қаулысымен

      Ескерту. Күші жойылды - ҚР Үкіметінің 2011.03.31 № 330 Қаулысымен.

      Тұрғын үй құрылысын дамыту, тұрғын үй саласына инвестицияларды тартудың ұйымдастырушылық-экономикалық тетiгiн әзiрлеу, республикада ипотекалық несие беру жүйесiнiң нормативтiк құқықтық базасын жетiлдiру мақсатында Қазақстан Республикасының Yкiметi ҚАУЛЫ ЕТЕДI: 
      1. Қоса берiлiп отырған Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы мақұлдансын. 
      2. Қазақстан Республикасының Энергетика, индустрия және сауда министрлiгi Қазақстан Республикасының Қаржы министрлiгiмен, Экономика министрлiгiмен, Мемлекеттiк кiрiс министрлiгiмен, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкiмен (келiсiм бойынша) және Қазақстан Республикасының Бағалы қағаздар жөнiндегi ұлттық комиссиясымен (келiсiм бойынша) бiрлесiп 2 ай мерзiмде белгiленген тәртiппен келiсiлген, көрсетiлген Тұжырымдаманы iске асыру жөнiндегi бағдарламаны Қазақстан Республикасының Үкiметiне енгiзсiн. 
      3. Осы қаулының орындалуын бақылау Қазақстан Республикасының Энергетика, индустрия және сауда министрлiгiне жүктелсiн. 
      4. Осы қаулы қол қойылған күнінен бастап күшіне енеді. 

    Қазақстан Республикасы

     Премьер-Министрінің

     бірінші орынбасары

                                            Қазақстан Республикасы

                                             Yкiметiнiң 2000 жылғы

                                              21 тамыздағы N 1290

                                             қаулысымен мақұлданған
 

          Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi 
                  қаржыландыру және ипотекалық несие беру 
                       жүйесiн дамыту тұжырымдамасы 

                                КIРIСПЕ 

      Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады. 
      Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемаларын шешуге елеулi үлес қосты, өйткенi құрылыстық жинақ тұрғын үйдi қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады. Құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржылық рыноктардың болуын қажет етпейдi және халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Осы бағдарламаны табысты жүргiзу, мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың тартым деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi жағдайларды жасау халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйенi тартымды етуге мүмкiндiк бередi. Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытуға мемлекет мүдделi және осы жүйеге қатысушылар оның қолдауын пайдаланатын болады. 
      Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi, мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың экономикалық неғұрлым белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiле отырып дамытылуы тиiс. 
      Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру тетiгiн жасау, халықтың қалың жiктерiнiң тұрғын үй проблемаларын шешу, тұрғын үй бағасын төмендету (құрылыс материалдары мен құрылыс жұмыстары құнын арзандату есебiнен) және Қазақстан Республикасы Yкiметiнiң 2000-2002 жылдарға арналған iс-қимыл бағдарламасын iске асыру жөнiндегi iс-шаралар жоспарына сәйкес, тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту және тұрғын үй қорын сақтау тұжырымдамасы" әзiрленуде. Осы "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы" (бұдан әрi - Тұжырымдама) аталған тұжырымдаманың құрамдас бөлiгi болып табылады. Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Yкiметi "Құрылыстық жинақ туралы" Қазақстан Республикасы Заңының жобасын қажеттi негiздемелерiмен бiрге осы Тұжырымдаманың аяқталу кезеңінде Республика Парламентiне ұсынып қойғандықтан, бұдан әрi негiзгi назар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту мәселелеріне аударылады. 
      Тұжырымдамада ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидаттары белгiленген. Тұжырымдамаға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң тәптiштелген сипаттамасы енгiзiлген. Жылжымайтын мүлiктi кепiлге салған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту көзделедi. Банктер ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырылуы мүмкін. 
      Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастыруда Қазақстан Республикасының Үкiметi мен Ұлттық Банктiң негiзгi рөлi қатысушылардың қаржылық тәуекелiн төмендету мен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жеткiзудi арттыру мақсатында заңнамалық базаны құру және процестi нормативтiк реттеу нысанында болады. 
      Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары мен екiншi деңгейдегi банктер негiзгi құрылтайшылары болып табылатын ипотекалық компанияны құру көзделедi. Осы компания несиелiк ресурстарды жылдам қайтаруды және өтiмдiлiгi проблемасын шешудi қамтамасыз етуге арналған қайталама рынокта кепiлхат мәселелерiн қарайтын болады. 

            I. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ ЖАҒДАЙЫ 

      Тұрғын үйдi қаржыландырудың дәстүрлi кеңестiк жүйесi тұтас алғанда, жүргiзiлген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттiк тұрғын үй салуға арналған бюджеттiк ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекте тұрған азаматтарға тегiн беру болып табылады. 
      Қазақстанда экономикалық өзгерiстердiң басынан бастап, өзiнiң маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргiзiлуде. 
      Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру 1991 жылы "Мемлекет иелiгiнен алу және жекешелендiру туралы", "Жеке меншiк туралы" заңдар қабылданғаннан кейiн басталды. Кейiнiрек кепілдiк, инвестициялық қызмет туралы заңнамалық кесiмдер қабылданды жаңа Азаматтық кодекс  K941000_ ,  К990409_ , "Жылжымайтын мүлiктiң ипотекасы туралы"  U952723_ , "Жылжымайтын мүлiкке құқықты Мемлекеттiк тiркеу және олармен мәмiле жасау туралы"  U952727_ заң күшi бар Қазақстан Республикасы Президентiнің Жарлықтары, "Тұрғын үй қатынастары туралы"  Z970094_ Қазақстан Республикасының Заңы күшiне енгiзiлдi, купондық жекешелендiру туралы ереже әзiрлендi және т.б. Сөйтiп, тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалған болатын. 
      Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшiлiк бөлiгiнiң төлем сұранысының жеткiлiктi түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ дайын тұрғын үйдi алуға несиелердiң болмауынан реформаның алғашқы жылдарында дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабiлетi үшін қолқа көрсетуге қажеттi несиелiк-қаржылық тетiгiмен қамтамасыз етiлмедi. 
      1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан Республикасы Президентiнiң N 1344  U931344_ Жарлығымен "Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттiк бағдарламасы және оны iске асыру механизмi" қабылданды. Онда мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бiрқатар аса маңызды стратегиялық қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар жүйесiне қажеттi өзгерiстер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерiн реформалау; монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін оны арзандату жөнiнде шаралар кешенiн әзiрлеу; осы процеске азаматтар мен заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және пайдалану процесiне қатысушыларға жеңiлдiктер жүйесiн енгiзу; тұрғын үй саласында жалға алу секторын кеңейту жөнiндегi шараларды жүзеге асыру; құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер учаскелерiн бөлу мен тiркеудiң оңайлатылған рәсiмдерiн әзiрлеу; тұрғын үй салынатын аудандарда әлеуметтiк, экономикалық және көлiктiк инфрақұрылымдарды кешендi дамыту; мемлекеттiң тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшiн тиiмдi ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын мүліктің рыногын тұтас дамыту. 
      Атап өтiлген жарлықта жарияланған стратегиялық мiндеттердiң едәуiр бөлiгi бүгiнгi күнге дейiн iске аспағанына қарамастан, бұл құжат тұрғын үй проблемасының мемлекет үшiн маңызды екенiн және тұрғын үй саясатының мемлекет қызметiнiң басым бағыттарының қатарына кiретiнiн көрсетедi. Бұл дайын тұрғын үй секторын бұдан әрi реформалау және оны қаржыландыру жүйелерiн талдау үшiн өте маңызды. 
      Сонымен қатар, республикада бiрнеше жылдардан берi қолда бар тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру көлемi шамамен 0,5%-ды құрайды және ескiрген және авариялық үй құрылысының көлемiне теңестiрiледi. Осындай қарқынмен тұрғын үй қорын жаңарту жағдайында оның бiржола тозуының нақты қаупi бар және егер, үй-жайдың көпшiлiк бөлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда орналасқанын ескеретiн болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары апатты болуы мүмкiн. 
      Құрылыс саласында инвестициялық белсендiлiктiң төмендеуi көптеген мердiгерлiк ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр әсер еттi. Нәтижесiнде, құрылыс секторында жұмыс iстейтiндердiң саны қысқара бастады. Мұндай жағдайда, құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың жаңа тетiктерiн нақты жiберудiң маңыздылығы бiрнеше есе артады, соның iшiнде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебiнен, өйткенi мұның өзi құрылыс саласында құлдыраудың тоқтауына, жұмыспен қамту көрсеткiштерiн жақсартуға, әлеуметтік сипаттағы бiрқатар проблемаларды шешуге шынында да көмектесуi мүмкiн. 
      Сұраным мен ұсыным факторлары. Сұраным мен ұсынымның деңгейi мен құрылымының, сонымен қатар тұрғын үй мүлкiне баға белгiлеудiң Қазақстанда бiрқатар ерекшелiктерi бар, мұны ипотекалық несие беру рыногын қалыптастырудың болашағын бағалау кезiнде ескеру қажет. Республика бойынша тұтасымен тұрғын үйге сұраным деңгейi өте төмен. Бұл қалалардың басым көпшілігi мен бүкiл ауылдық мекендерге қатысты. Жылжымайтын мүлкiне азды-көптi сұраным қалыптасқан бiрден-бiр орталықтар, екi бас қала - Алматы мен Астана қалалары болып табылады, себебi, оларда бұрынғыдай республиканың бизнес таңдаулылары ғана емес, сонымен бiрге шенеунiктердiң көп мөлшерiне қоса шетелдiктер жиналған, сондай-ақ бұған өнеркәсiп саласының негiзiнен жұмыс iстеп тұрған өндiрушi және қайта өңдеушi кәсiпорындары шоғырланған кейбiр қалалар енедi. 
      Сұранымға әсер етушi факторлардың бiрi ретiнде бюджеттiк шек қою және атап айтқанда, отбасының табысы алға шықты. Қазақстандағы отбасы табысының орташа деңгейi көршiлес елдердiң көрсеткiштерiнен асып түскенімен, төмен деңгейде қалып отыр. Қазақстан Республикасының Статистика жөнiндегi агенттiгiнiң соңғы мәлiметтерi бойынша 1999 жылғы шiлдедегi халықтың орта есеппен жан басына шаққандағы ақшалай табыстары 3224 теңгенi немесе 23 АҚШ долларын құрады сонымен бiрге, шiлдеде Астана мен Алматы қалалары тұрғындарының орта есеппен жан басына шаққандағы табыстары теңестi және 5486 теңгенi (39 $) құрады. Қазақстандағы орташа үй шаруашылығының құрамы 3,5 адамды құрайтындығын ескерсек, шiлдеде үй шаруашылығының орташа айлық ақшалай табысы республика бойынша 11284 теңге (80 $), ал Астана мен Алматы қалалары бойынша - 19201 теңге (137 $). Соңғы төрт жыл iшiндегi халықтың тұрмыс деңгейiнiң негiзгi көрсеткiштерi 1-кестеде берiлген.

     Қазақстан Республикасы халқының тұрмыс деңгейiнің негiзгі 

     әлеуметтiк-экономикалық индикаторлары 

                                                                 1-кесте

_________________________________________________________________________

                                     | 1995  |  1996  |  1997  | 1998

_____________________________________|_______|________|________|_________ 

Үй шаруашылығының қолдағы бар түзету | 786,0 | 1062,5 | 1339,2 | 1363,8

енгізілген жалпы табысы, млрд.теңге  |       |        |        | 

_____________________________________|_______|________|________|_________ 

Жан басына шаққанда, мың теңге       | 49,2  |  66,99 |  88,2  | 91,2

_____________________________________|_______|________|________|_________ 

ІЖӨ пайызға шаққанда                 | 77,8  |  75,0  |  80,1  | 78,7

_____________________________________|_______|________|________|_________

Үй шаруашылығындағы нақты түпкілікті | 807,1 | 1063,4 | 1294,5 | 1344,0

тұтыну, млрд.теңге                   |       |        |        | 

_____________________________________|_______|________|________|_________  

Жан басына шаққанда, мың теңге       | 50,1  |  66,9  |  85,2  | 89,9

_____________________________________|_______|________|________|_________  

ІЖӨ пайызға шаққанда                 | 76,9  |  78,8  |  77,5  | 83,2

_____________________________________|_______|________|________|_________ 

Айына халықтың жан басына теңгемен   |       |        |        | 

шаққандағы ақшалай табыстары         |1720   |  2371  | 2849   | 3020 

_____________________________________|_______|________|________|_________  

Бір қызметкердің есептелген орташа   | 4786  |  6841  |  8541  | 9682

бастапқы айлық жалақысы, теңге       |       |        |        | 

_____________________________________|_______|________|________|_________  

Тағайындалған айлық зейнетақының     | 1876  |  3283  |  3554  | 3964

орташа мөлшері, теңге                |       |        |        | 

_____________________________________|_______|________|________|_________  

Күнкөрістің ең төменгі шамасы (орта  |  -    |   -    |  3505  | 3716

есеппен жан басына шаққанда,бір айға)|       |        |        |

теңге                                |       |        |        |

_____________________________________|_______|________|________|_________  
 

  Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі 
 

        Халықтың едәуір бөлігінің ешқандай елеулі қорлары жоқ және бүкіл табысын ағымдағы тұтынуға жұмсау мұқтаждарына мәжбүрлі екендігін ескеру керек. Ақша жинау нормасының деңгейі 1999-2000 жылдардан бастап өсе бастағанына қарамастан, төмен болып қалуда. 
      Халықтың тұрғын үйге сұранымы көпшiлiк жағдайда демографиялық көрсеткiштермен айқындалады, олар, жаңа отбасының құрылу қарқыны көшi-қон деңгейi, күрделi үй шаруашылығының саны және т.б. Қазақстанда бала туудың жалпы коэффициентiнің кему үрдiсi байқалуда, өлiмнiң жалпы коэффициентi өсуде және тиiсiнше, 1999 жылдан берi керi үрдiс байқалғанымен, табиғи өсудiң жалпы коэффициентi кемуде. Қазiргi кезде бала туудың төмендеуi отбасының мөлшерiн және болашақтағы отбасының санын кемiтуде, яғни келешекте үй шаруашылығының құрылымы мен саны осы кездегiден едәуiр өзгеше болады, ол тұрғын үйге деген сұранымның өзгеруiне алып келедi. 
      1997 жылы бас қаланы Алматыдан Астанаға көшіру сұранымға, ал сонымен бiрге жылжымайтын мүлiктің бағасына да елеулi өзгерiс алып келдi. Алматыдан халықтың бiразының кетуiне орай жылжымайтын мүлiктiң, тұрғын үйдiң де, коммерциялық мүлiктiң де бағасы соңғы екi жылдың iшiнде долларлық баламда шамамен 10-15%-ға төмендедi. Қазiргі уақытта тұрғын үйге деген тапшылық едәуiр сезiліп отырған Астанада бағаның 1998 жылы аспандап секiруiнен кейiн бiршама түстi және Алматыға қарағанда баға 20-30% төмен деңгейде тұрақтанды. 
      Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарайтын болсақ, онда мынадай жағдай байқалады. Жоғарыда көрсетiлгендей, екi астанада тұрғын үйдiң жергiліктi рыногында сұраным әлi де жоғары, сондай-ақ бұл жағдай негiзiнен, еңбекақы деңгейi бiршама жоғары, өнеркәсiптiң өндiрушi және қайта өңдеуші салаларының жұмыс iстейтiн кәсiпорындары шоғырланған Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен қалаларына да тән. Және керiсiнше, жұмыссыздық деңгейi бiршама жоғары қалаларда тұрғын үйге деген сұранымның төмендеуi байқалады. 
      Соңғы екi-үш жылда жеке тұрғын үйге (қала сыртындағы жайлы үйлерге), көп пәтерлi үйлердегi қайта салынып, iрiлендiрілген пәтерлерге сұраным артты. Коммуналдық қызмет көрсету құнының артуына байланысты қолайлы жағдайлары нашар пәтерлерге сұранымның арту үрдiсi байқалуда (табысы аз отбасылар үшін). 
      Халық бүкiл өмiрiнiң iшiнде табысы мен отбасы жағдайының деңгейi өзгеруiне қарай, сiрә, өзiнiң тұрғын үйiн бiрнеше рет ауыстыруы мүмкiн. Бұл таяу жылдарда жылжымайтын тұрғын үй мүлкі айналымының өсетiндiгiн көрсетедi. 

    Тұрғын үй ұсынымына келетiн болсақ, онда республиканың бүкiл аумағында шамамен бiрдей көрiнiс байқалады. Тұрғын үйдiң басым көпшiлiгi қайталама рынокта ұсынылады, сонымен бiр мезгiлде жаңа салынған тұрғын үй рыногы нашар дамуда. Құрылыс секторындағы жағдай соңғы бес-жеті жылдың ішінде жеткiлiктi төлем қабілетi бар сұранымның болмауына орай едәуiр нашарлап кетті. Бастапқы рынокта жаңа құрылыс көлемiнiң құлдырап төмендеуiнен ұсыныстың ұдайы ауысуы аса маңызды үрдiстің бiрi болып табылады.

     Қазақстанда тұрғын үйлерді іске қосу (жалпы алаңының мың шаршы       метрімен) 

                                                               2-кесте

_________________________________________________________________________  

         |Меншіктің барлық |Меншік нысаны бойынша олардың ішінде  

Жылдар  |нысанындағы кәсіп|        

         |орын-р мен ұйым-р|        

_________|_________________|_____________________________________________  

         |                 |Мемлекеттік |Мемлекеттік  |Соның ішінде  

         |                 |            |емес         |халықтың қаражаты 

         |                 |            |             |есебінен

_________|_________________|____________|_____________|____________________

1990     |7869             |6167        |1702         |1164

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1991     |6130             |4547        |1583         |1133

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1992     |5046             |3308        |1738         |1122

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1993     |3856             |2202        |1654         |1057

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1994     |2322             |925         |1397         |764

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1995     |1663             |556         |1107         |628

_________|_________________|____________|_____________|___________________

1996     |1407             |293         |1114         |699

_________|_________________|____________|_____________|___________________

1997     |1344             |229         |1115         |851

_________|_________________|____________|_____________|___________________

1998     |1132             |174         |958          |803

_________|_________________|____________|_____________|___________________

1999     |1105             |108         |997          |843

_________|_________________|____________|_____________|___________________

      Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі

       Сонымен, 1998 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990 жылмен 

салыстырғанда 7 еседен астам төмен болған еді және осы үрдістің одан әрі  жалғасуы әбден мүмкін. Осы көрсеткішті республика халқының санына қатысты есептеу кезінде де тұрғын үй құрылысы көлемінің қысқаруы байқалды(3-кесте)

       Тұрғын үйлердің іске қосылған жалпы алаңы және Қазақстанда салынған пәтерлердің саны, пайызбен    

                                                                  3-кесте

      _________________________________________________________________________  

                               |1995     | 1996     | 1997     | 1998    

_______________________________|_________|__________|__________|_________  

Барлық салынған алаңның жалпы |104      | 88,7     | 85,9     | 75,7    

көлемі, шаршы метр (халықтың  |         |          |          |           

1000 адамына шаққанда         |         |          |          |

_______________________________|_________|__________|__________|_________  

Салынған пәтердің саны (халық.|1,9      | 0,9      | 0,9      | 0,7

тың 1000 адамына шаққанда     |         |          |          |           

_______________________________|_________|__________|__________|_________  

Барлық салынған пәтер, мың    |20,4     | 15,7     | 13,9     | 10,5    

_______________________________|_________|__________|__________|_________  

Пәтердің орташа мөлшері, шаршы|81,5     | 98,4     | 96,8     | 107,8

метр                          |         |          |          |           

_______________________________|_________|__________|__________|_________  

Пәтерлік үлгідегі үйлерде сал.|100      | 100      | 100      | 100

ынған пәтердің саны (жатақхана|         |          |          |

сыз) %                        |         |          |          |           

_______________________________|_________|__________|__________|_________ 

Оның ішінде пәтер түрлері бо. |         |          |          |  

йынша (жалпы іске қосылғанынан|         |          |          |

%)                            |         |          |          |           

_______________________________|_________|__________|__________|_________ 

Бір бөлмелі                   |15       | 12       | 12       | 7    

_______________________________|_________|__________|__________|_________  

Екі бөлмелі                   |30       | 20       | 20       | 20   

_______________________________|_________|__________|__________|_________ 

Үш бөлмелі                    |40       | 37       | 33       | 32    

_______________________________|_________|__________|__________|_________  

Төрт және одан да көп бөлмелі |15       | 31       | 35       | 41    

_______________________________|_________|__________|__________|_________  

   Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі

           Сонымен, құрылыс секторындағы жалпы қолайсыз жағдайда, статистика деректері оң деп атауға болатын екі үрдісті көрсетті. Олардың біріншісі - мемлекеттік емес секторда салынған тұрғын үйдің үлес салмағының тұрақты өсуі, яғни бәрінен бұрын жеке құрылыс салушылардың маңызының артуы. Егер 1990 жылы тұрғын үйдің 78%-ын мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар салса, 1998 жылы жағдай түбегейлі өзгерді, жаңа тұрғын үй құрылысының 85%-і жеке сектордың үлесіне тиді(4-кесте).     

    Қазақстандағы тұрғын үй құрылысында әр түрлі меншік нысанындағы 

    кәсіпорындар мен ұйымдардың және халықтың үлес салмағы, пайызбен  

                                                                4-кесте

  _________________________________________________________________________  

         |Меншіктің барлық |Меншік нысаны бойынша олардың ішінде  

Жылдар  |нысанындағы кәсіп|        

         |орын-р мен ұйым-р|        

_________|_________________|_____________________________________________  

         |                 |Мемлекеттік |Мемлекеттік  |Соның ішінде  

         |                 |            |емес         |халықтың қаражаты 

         |                 |            |             |есебінен

_________|_________________|____________|_____________|____________________

1990     |100              |78,4        |21,6         |14,8

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1991     |100              |74,2        |25,8         |18,5

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1992     |100              |65,6        |34,4         |22,2

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1993     |100              |57,1        |42,9         |27,4

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1994     |100              |39,8        |60,2         |32,9

_________|_________________|____________|_____________|___________________ 

1995     |100              |33,4        |66,6         |37,8

_________|_________________|____________|_____________|___________________

1996     |100              |20,8        |79,2         |49,7

_________|_________________|____________|_____________|___________________

1997     |100              |17,0        |83,0         |63,3

_________|_________________|____________|_____________|___________________

1998     |100              |15,4        |84,6         |71,0

_________|_________________|____________|_____________|___________________

1999     |100              |9,6         |90,4         |76,5

_________|_________________|____________|_____________|___________________
 

  Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігінің мәліметтері бойынша есептелген 

      Екінші оң үрдіс, маңызы біріншісімен салыстырғанда, едәуір кем болса да - салынып жатқан пәтерлердің орташа көлемін ұлғайту. Бұл мұндай өсудің жеке меншік сектордың есебінен жүргізілгенін көрсетеді, өтімділік көзқарас тұрғысынан алғанда, неғұрлым тәуір, жалпы экономикалық айналымға енгізілуі мүмкін жылжымайтын тұрғын үй мүлкінің бір бөлігі екендігін көрсетеді. 
      Қазіргі уақытта, бастапқы рыноктағы тұрғын үйдің бағасы қайталама рыноктағы бағадан 1,5-2,5 есе артып отыр. Мұның өзі, тұрғын үй рыногының дамуы мен тұрғын үй несиесінің ықтимал тетiктерiн қалыптасудың алғашқы кезеңдерінде, ең алдымен, қайталама рыноктағы қазiргi тұрғын үйлер іске қосылатынын көрсетедi. Бұдан әрi жағдайдың өзгеруi әбден мүмкiн. Мұның себептерiнiң бiрi қолда бар тұрғын үй қорының басым бөлiгiнiң және қайтадан салуға тура келетiн тозған тұрғын үйдiң үлес салмағының жоғары болып табылатындығында. Бiрақ жағдайдың осылайша түзелуiн 3-5 жылдан ерте күтудiң ретi жоқ. 
      Тұрғын үй және ең алдымен, жылжымайтын тұрғын үй мүлкiн кепiлге берудi ипотекалық несиелендiру бағдарламасы, кез келген жағдайда пилоттық жобалардың алғашқы көлемi бойынша елеусiз ғана басталуы мүмкiн. Осыларды ескере отырып, алғашқы кезеңде Астана мен Алматы қалаларының әкiмшіліктерi ұсынған пилоттық жобалар iске асырылатын болады. 
      Сонымен, мiндет тұрғын үй рыногында нарықтық тетiктердi дамыту, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және құрылыстық жинақтар мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту арқылы оларды несие-қаржы саласына бағыттау үшiн тұрғын үй рыногында жағдай жасау есебiнен халықтың әртүрлi жiгiнiң төлем қабiлетi бар сұранымын қолдау яғни, еркiн рынокта өз қаражаттары мен несиелiк қаражаттар есебiнен дайын тұрғын үйдi халықтың сатып алуы болып отыр. 
       Тұрғын үй өнiмiне несие беруде ықтимал төлем қабiлетi бар сұранымды талдау. Таяу болашақта тұрғын үйге несие беру көлемiнiң өсу мүмкiндiгiн барынша тереңiрек талдау үшiн, бiрiншіден халықтың тұрғын үй мен тұрғын үйге берiлетiн несиелерге қол жеткiзуiн, екiншіден оларға ықтимал төлем қабiлетi бар сұранымды айқындау қажет. Осы өлшемдердi сандық бағалау тұрғын үйге несие беру тетiктерiн дамытудың пайдалылығы мен қажеттiлігiне дәлелдi қорытындылар жасауға көмектеседi. 
      Ресми деректерге сәйкес, 1999 жылғы шілдедегi халықтың жан басына шаққандағы орташа айлық табысы 3224 ҚТ немесе 24,34 АҚШ доллары болды. Мұндай төмен табыс Қазақстанның барлық облыстарында тұрғын үйге несие беру процесiн жүргiзуге мүмкiндiк бермейдi. Ең бастысы, қала халқына назар аудару керек, себебi, ол тұрғын үйге ипотекалық несие беруге арналған негiзгi мақсатты рынок болып табылады. Оның үстіне елiмiздегi екi негізгi мақсатты рынок Алматы мен Астана болып табылады. Шiлде айында Алматы мен Астанадағы халықтың жан басына шаққандағы орташа айлық табысы 5486 ҚТ немесе 41,42 АҚШ доллары болады. Халықтың табыстарын бөлуге қатысты қолда бар, соңғы сенiмдi деректер 1997 жылдың соңына қатысты. Содан берi әртүрлi кiрiстердiң сандық арақатынасында елеулi өзгерiстер болған жоқ. Нәтижесiнде, әрбiр отбасында, әдетте, оның екi мүшесi жұмыс iстейдi деп жорамалдайтын болсақ, онда үй шаруашылығының (орташа есеппен қазақстандық отбасы 3,5 адамнан тұрады) кiрiстерiн бөлу жөнiнде мәлiметтер жоқ. 

Сондықтан, отбасының төлемге қабiлеттi сұранымын есептеу мақсатында жұмыс iстейтiн отбасындағы бiр мүшенiң кiрiсi екiге көбейтiледi. Осындай болжамдар үй шаруашылығының ағымды деңгейiн есептеуге және бөлуге мүмкiндiк бередi.     

    Алматы мен Астанада үй шаруашылығының кірісін бөлу (1999 ж., шілде)    

                                                                 5-кесте

      _______________________________________________________________________    

Табыстың   | Әр адамның орташа кірісі             |Әр отбасының орташа  

квинтилі   |                                      |айлық кірісі        

____________|______________________________________|___________________    

            |  KZT      |   USD      |пайызбен көр.|  KZT    |  USD

            |           |            |сетілген     |         |    

____________|___________|____________|_____________|_________|__________ 

1          | 1481.22   | 11.18      | 5.4         | 2962.44 |22.36

____________|___________|____________|_____________|_________|__________   

2          | 2797.86   | 21.12      | 10.2        | 5595.72 |42.24

____________|___________|____________|_____________|_________|__________   

3          | 4471.09   | 33.76      | 16.3        | 8942.18 |67.52

____________|___________|____________|_____________|_________|__________   

4          | 6830.07   | 51.57      | 24.9        |13660.14 |103.14

____________|___________|____________|_____________|_________|__________   

5          | 11849.76  | 89.47      | 43.2        |23699.52 |178.93

____________|___________|____________|_____________|_________|__________   

Орта шама  | 5486.00   | 41.42      | -           |10972.00 |82.84

____________|___________|____________|_____________|_________|__________   
 

                  Ипотекалық несие берудiң келешегiн бағалау барысында негiзгi мақсатты рынок меншiгiнде тұрғын үйi бар, бiрақ тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетiн яғни, оның құнын жаңа тұрғын үй сатып алу кезiнде пайдаланатын үй шаруашылығы тарапынан несиеге сұраным болып табылады. 
      Тұрғын үйдi сатып алуға ипотекалық несие алуға үмiткер болу үшiн ықтимал заемшының белгiлi бiр жеке қаражаты болуы қажет. Азаматтардың көпшiлiгінің жеке қаражаттарының негiзгi көзi олардың меншігiне жекешелендiру кезiнде өткен тұрғын үй болып табылады. Осы көздi бағалау үшiн әртүрлi үлгiдегi тұрғын үй жөнiнде тек бағалық ақпарат қажет. Қазақстандағы бiр бөлме үлгiсiндегi пәтердiң орташа бағасы (жоғарыда атап өткендей, Алматы мен Астана қалалары рыногында ең жоғары деңгейде дамыған) 1999 жылы 8 000 USD, екi бөлмелi - 13 000 USD, үш бөлмелi - 20 000 USD тең болды. Сонымен бiрге Қазақстанда тұрғын үйге деген бағаның көрсетiлген деңгейi көршiлес елдерге қатысты ғана емес, тiптi, Шығыс Еуропа елдерi мен Түркияға қатысты салыстырғанда, едәуiр жоғары, ал, олардағы халықтың әл-ауқат деңгейi Қазақстандағыдан әлдеқайда жоғары екендiгiн атап өту керек. (6-кесте). 
      Халықтың жеке қаражатының екiншi көзi банктік салымдар мен депозиттер, ақшалай жинақтар, бағалы бұйымдар, көлiкжай, автомобиль және с.с. Осы қаражаттардың нақты кепiлдiк құнын анықтау өте қиын. 
      Таяу уақытта жеке тұлғаларға несие берудiң қалыптасқан практикасы мен несие берудiң неғұрлым ықтимал үрдiсiн ескере отырып, тұрғын үйге ипотекалық несие беру қазақстандық теңге бойынша ұсынылатын пайыздық ставкасы 20% тең және кесiмдi деп болжайтын болсақ, несие кезеңi 10 жылдан асса, несие бойынша негiзгi берешектi өтеу есебiне төлемдер және пайыздар төлеу ай сайын тең үлестермен жүргiзiледi, яғни, несиенiң өздiгiнен өтелетiн кесiмдi ставкасы және аннуитеттік төлемдерi бар. 
      Yй шаруашылығының жинағы, пайыздық ставкасы және ипотекалық несиенің ұзақтығы туралы мәлiметтер негiзiнде осы үй шаруашылығы, үмiткер несие мөлшерiн айқындауға болады. Сонымен бiрге, борышқа қызмет көрсету есебiне ай сайынғы төлемнiң мөлшерi (негiзгi борышты және пайызды төлеу) үй шаруашылығының айлық жиынтық табысының 30%-ан аспауы тиiс. Мұндай арақатынас ипотекалық несие беру дамыған көпшiлiк елдер үшiн стандартты болып табылады және заемшылардың төлем қабілеттілiгiн бағалаушы көптеген ресейлiк банктер есебiне салынады.

     Елдер бойынша тұрғын үйдiң бiр шаршы метрiнің құны*

                                                                   6-кесте

      _______________________________________________________________________    

Тұрғын үй алаңының      |Алаңның бағасы           |1 шаршы метрдің

(шаршы метр)            |                         |бағасы

________________________|_________________________|___________________    

      Түркия - Стамбул қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)  

_______________________________________________________________________   

125                      |50                       |0,40

_________________________|_________________________|___________________    

130                      |110                      |0,85

_________________________|_________________________|___________________    

140                      |65                       |0,46

_________________________|_________________________|___________________   

142                      |80                       |0,56

_________________________|_________________________|___________________    

145                      |100                      |0,69

_________________________|_________________________|___________________  

  Венгрия - Будапешт қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)  

_______________________________________________________________________

140                      |49                       |0,68

_________________________|_________________________|___________________    

280                      |133                      |0,93

_________________________|_________________________|___________________    

860                      |342                      |0,78

_________________________|_________________________|___________________ 

   Қазақстан - Алматы қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)  

_______________________________________________________________________

32                       |8                        |0,25

_________________________|_________________________|___________________    

50                       |13                       |0,26

_________________________|_________________________|___________________    

75                       |20                       |0,26

_________________________|_________________________|___________________  
 

  * - баға көрсеткіштерiн есептеу шартты мәлiметтердi пайдалану арқылы жүзеге асты. 

      Сонымен, мысалы, несие бойынша шамамен 20%-ға тең пайыздық ставка осы немесе басқа жақта ерекшеленуi мүмкiн. Бұл несие кезеңiнiң ұзақтығына байланысты. Егер, ставка нақты артатын, ал несие кезеңi кемитiн болса, тиiсiнше, ықтимал заемшылар үшiн ипотекалық несиелер қол жетерлiк болады және оларға деген сұраным қысқарады. 
      Бiр жағынан алып қарағанда, қол жеткiзуге және сұранымға оң әсер ете отырып бұл көрсеткiштер басқаша өзгермейтiндiгiне сенiм жоқ. Сонымен бiрге, бұл мәлiметтер шағын үлгiдегi пәтерлерде тұратын халықтың негiзгi массасына қатысты екендiгiн ұмытпауымыз керек. Бұдан басқа да, бiршама қосымша қаражаты бар, сонымен қатар үлкен мөлшердегi жеке пәтер түрiнде активтерi (оларды бұдан да үлкен пәтерлер мен коттедждер алу үшiн сатып жiберуге дайын) бар дәулеттi азаматтардың саны жеткiлiктi. Үшiншiден, үй шаруашылығының табыстары туралы мәлiметтер төмендетiлгендiгi шындық, себебi олардың көзi сауалнама жүргiзу болып табылады. Сонымен қатар, бұдан басқа да, кем дегенде заемшылардың екi санаты бар. Бұл екi-үш бөлмелi пәтерлердi емес, тек бiр бөлмелi пәтерлердi сатып алушы үй шаруашылығы, сондай-ақ ендi ғана құрылған және тұрғын үйдi сатып алғысы келетін үй шаруашылығы. Мұндай ықтимал заемшылардың саны жылына 300-400-ге тең бағалануы мүмкін. Нәтижесiнде, нақты сұранымға ие болып отырған ипотекалық несиелердiң жалпы саны бүгiннiң өзiнде ең аз дегенде жылына 2-3 мыңды құрайды, бұл Қазақстандағы тұрғын үйге берiлетiн несиелер санының ағымды көрсеткiштерiнен жоғары. Мұның бәрi алынған нәтижелердiң айтарлықтай дәлдiгi мен дұрыстығы туралы айтуға мүмкiндiк бередi. 
      Сонымен бiрге, жүргiзiлген талдау тұтасымен алғанда, Қазақстанда қалыптасқан жағдайда тұрғын үйге ипотекалық несие беруге төлем қабiлетi бар сұраным салыстырмалы түрде аз екендiгiн көрсетедi. Сонымен, бiрiншiден, жылжымайтын мүлiктің ұлттық рыногын дамытуға мүдделi әртүрлi мемлекеттiк және коммерциялық құрылымдардың ипотекалық несие беру тетiгiн практикада игеруге және дамыта бастауға ол жеткiлiктi, ал, екiншiден, халыққа арналған ипотекалық несиелер, ең алдымен, үй шаруашылығының төменгi табысымен және жоғары пайыздық ставкасымен айқындалады, оны сауатты экономикалық саясат жүргiзу нәтижесiнде түзетуге болады.

  2. ҚАЗАҚСТАНДА ТҰРҒЫН ҮЙДI ҰЗАҚ МЕРЗIМДI ҚАРЖЫЛАНДЫРУДЫҢ НЕГIЗГI     

                              YЛГIЛЕРI

           Қазақстанда тұрғын үйдi ұзақ мерзiмді қаржыландырудың негiзгі 

үлгiлерi мыналар болып табылады:

     құрылыстық жинақ жүйесi;

     ипотекалық несие беру жүйесi.

           2.1. Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесi

      Қазақстанның қазiргi даму кезеңiнде тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыруды дамытудың аса маңызды бағыты құрылыстық жинақ жүйесi болып табылады. 
      Құрылыстық жинақ - тұрғын үй жағдайын жақсарту жөнiндегi iс шараларды жүргiзу үшiн несие алуға құқығы бар, жеке капитал жинақта негiзделген тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi. 
      Құрылыстық жинақ жүйесiнiң мәнi мынада, яғни, өзiнiң тұрғын үй жағдайын жақсартуға ықыласты азаматтар банктiң несие-жинақ шотына өздерiне керек қаражаттың қажеттi бөлiгiн жинақтауға мiндеттеме алады да (тұрғын үйдiң құнының 50%-нан кем емес), ал банк өз кезегiнде салымшыға келiсiлген сома мен оның жеке жинақ сомасының арасындағы айырма мөлшерiнде несие беруге мiндеттенедi. 
      Құрылыстық жинақ жүйесiнiң негiзгi ерекшелiгi сол, яғни, халыққа ұсынатын несиеге бәсекенiң болмауы, сондықтан сыйақы (мүдде) ставкасы ол бойынша төмен және берiлген мерзiм iшiнде несиенi өтеуге кепiлдiктiң берiлуi болып табылады. Бұл өте тиiмдi несие құрылыстық жинақ жүйесiнiң басты тартымды ерекшелiгi болып табылады. Құрылыстық жинаққа маманданған қаржылық институттар төменгi сыйақы (мүдде) ставкасына кепiлдiк бере алады, сондықтан осы ұйымдар рынок капиталынан тыс жұмыс жасайды және сыйақы ставкасының тұрақсыздығынан оған тәуелдi болмайды. Бұл қаржылық мекемелерде жеке құрылыс жинағы мен несиелер рыногы, жеке қайта қаржыландыру жүйесi, сондай-ақ қор бар және одан өздерiнiң салымдарын салған клиенттер несие алатын болады. Салымшы мен несие алушының (заемшының) бiр тұлға болуы - құрылыстық жинақ жүйесiнiң айрықша белгiсi. 
      Бұл орайда, құрылыстық жинақ жүйесiнiң дамыған қаржылық рыноктарды қажет етпейтiндiгiне және орташадан төмен табыстары бар халықтың қалың жiгiне бағытталғандығына назар аудару керек. Сонымен бiрге, ол халықтың қалың жiгiнiң тұрғын үйге деген мұқтажын қанағаттандырады. Аталған жүйе тұлғалардың өз меншiгiне тұрғын үй алуын жеңiлдетедi. 
      Мемлекет үшiн құрылыстық жинақ жүйесi мынадай негiзгi мiндеттердi шешуге мүмкiндiк бередi: 
      азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту - әлеуметтік міндеттердi шешедi; 
      халық ақшалай қаражаттарын жылжымайтын мүлікке салады; 
      азаматтардың тұрғын үй проблемасын шешу кезiнде олардың бастамаларына жағдай жасайды; 
      кiшi және орта құрылыс фирмаларын қоса алғанда, құрылыс өнеркәсiбi күш алады және бұл өз кезегінде республика экономикасын инвестициялауға дем бередi; 
      жаңа жұмыс орындарын құрады. 
      Тұрғын үйге әрбiр адамның қолы жетерлiктей болуы керек, өз кезегiнде мемлекет меншiк қолдауға мүдделi болуға тиiс. Бұл халықтың тұрғын үй алу немесе жағдайын жасау үшiн қиыншылықтарды алып жүру даярлығына қолдау көрсетедi және жекелей алғанда әркiмнiң жағдайын тұрақтандырады. 
      Құрылыстық жинақ жүйесiн қолдауға және салымшыларды мақсатты сыйлықпен ынталандыруға және салық салғанда шегерiм жасауға мемлекет өте мүдделi болуы керек. 
      Германиядағы құрылыстық жинақ жүйесi - қор жинаудың бiрден бiр нысаны, тұрғын үйдi меншiкке алған кезде мемлекет оны тiкелей қолдайды. Мемлекеттiк қолдау мөлшерi заңмен айқындалады. Ол мемлекет үшiн тұрғын үй проблемасының маңыздылығына байланысты өзгерiп отырады. Сонымен, мемлекеттiк қолдау - бұл құрылыстық жинақ жүйесiнiң клиенттер үшiн тағы да бiр тартымды жағы. 
      Салық салу бөлiмi бойынша мемлекеттiк қолдаудың нәтижесiнде Германияда кәсiпорындардың өз жұмысшыларына арнайы тұрғын үй несие-жинақ шотына салымдар салуы кең етек алған. 
      Бiрнеше ондаған жылдың ішінде немiстердiң құрылыстық жинақ жүйесi толығымен өзiнiң тиiмдiлiгiн дәлелдедi. Кез келген жеке жағдайда жүйе салымшының (оның жинағының сомасы) өзiнiң ойынан шығады, сонымен, сыйлық немесе шегерiм түрiнде "өзiне көмек көрсету үшiн" мемлекеттiк қолдау ретiнде қарастырылады. Германиядағы құрылыстық жинақ жүйесi - тұрғын үй саясатының ажырамас бөлiгi, оның орталық пунктi тұрғын үй меншiгiне арналған қолдау болып табылады. 
      Сонымен бiрге, құрылыстық жинақ жүйесiне қызығушылық өсуде, осыны ескере отырып тұрғын үй құрылысын қаржыландыру проблемасын жеке бастамасыз және жеке капитал жинағынсыз шешу мүмкiн емес. 
      90-шы жылдардың басында құрылыстық несие-жинақ Францияда, Люксембургге, Чехияда, Словакияда, Венгрияда, Польшада тиiмдi дамыды. Барлық аталған мемлекеттерде несие-жинақ жүйесiнiң жұмыс iстеуi жөнiнде тиiстi заңнамалық кесiмдер қабылданды. 
      Сонымен, осы бағдарламаны табысты жүргiзу мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың ынталандыру деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажетті жағдайлардың жасалуы халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйені тартымды жасауға көмектестi. 
      Сонымен бiрге, құрылыстық жинақ банкiлерi өзiнiң қызметінiң барысында несиелер бермейдi, себебi құрылыстық жинақтың барлық шарттары қор жинау сатысында болады. Депозиттердiң қаражаттары тек ұзақ мерзiмдi мемлекеттiк бағалы қағаздарға таратылатын болады. Осы iс-шараларды жүргiзу халықтың iшкi жинағының деңгейiн ұзақ мерзiмге және ұлттық валютада көтеруге көмектеседi, яғни келешекте өзiнiң қаржылық рыноктарының жалпы жағдайына әсер етедi, соның iшiнде несие беру көлемiн арттырады, ставкаларды төмендетедi, қаржылық рыноктардың өтiмдiлiгiн арттырады және т.б. 
      Қазақстан Республикасында мемлекеттің тиiстi қолдауы кезiнде құрылыстық жинақ жүйесiн дамыту әлеуметтiк-экономикалық жағдайға айрықша оң әсер ететiндiгiн атап өту керек. Ең алдымен, аса маңызды мiндеттердiң бiрiн - халықтың неғұрлым қалың жiгiнiң қажеттiлiгiн қанағаттандыруды шешуге көмектеседi, яғни болашақта азаматтардың меншiк қаражаттар қорын жинаудың және қымбат емес ұзақ мерзiмдi несиелер алудың тиiмдi жолы болады. 
      Сонымен бiрге, маңызды мiндеттердiң бiрi халықтың қаражатын тұрғын үй саласын инвестициялауға тарту болып табылады, себебi бүгiнгi күнi бұл аталған экономика секторын бюджеттен тыс қаржыландырудың жалғыз, нақты көзi. 
      Мемлекет тиiсiнше, бiрiншіден, халықтың қор жинауын ынталандыруға, екiншiден, қорға жиналған қаражатты жоғалтудың ең төменгi тәуекелiне алып баруға жағдай жасауы тиiс. 
     Сөйтiп, мемлекет тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру мен несие-жинақ жүйесiн дамытуға нақты мүдделi болады, ал осы жүйеге қатысушылар оның ықтимал қолдауын пайдаланатын болады. 
     Құрылыстық жинақ жүйесiн дамыту үшiн Ұлттық Банктiң тиiстi нормативтiк-құқықтық кесiмдерiне сәйкес Парламентке ұсынылған "Құрылыстық жинақ жүйесi туралы" Заң жобасын қабылдау қажет, сонымен бiрге салымшыларға сыйлық беру және салық салғанда шегерiм жасау түрiнде мемлекеттiк қолдау көрсету өте маңызды. 

        2.2. Ипотекалық несие беру жүйесi 
        2.2.I. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың ықтимал үлгiлерi 

      Халыққа ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру құрылыстық жинақ жүйесiмен қатар елде тұрғын үй проблемасын кешендi шешуге мүмкiндiк беретiн тұрғын үйдi қаржыландырудың тиiмдi тетiгiн жасаудың маңызды және келешегi бар бағыты мен тәсілі болып табылады. 
      Бұл орайда, ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың екi үлгiсiн iске асырудың мүмкiн болатынын атап өту қажет: 
      1) еуропалық 
      Ипотекалық несие берудi жүзеге асыратын банктердi көбiрек қолдауды көздейдi. Мұндай қолдаудың құралдары жеңiлдiктi салық салу, жеңiлдiкпен несие беру және басқалары болып табылады. Негiзгi институттар ретiнде қаражаты көп мемлекеттiк емес ұйымдар iс-қимыл жасайды. 
      2) американдық 
      Мемлекеттiң қатысуымен ипотекалық несие ұйымдастырушыларының жылжымайтын мүлiк кепiлiмен облигация шығаруға кепiлдiк беретiн институттарын құруды көздейдi. АҚШ-тағы ипотекалық облигация рыногы борыштық бағалы қағаздардың барлық көлемнiң үштен бiрiне жуығын құрайды және көлемi жағынан мемлекеттiк облигациядан азырақ қана төмен. Бұдан басқа, бұл АҚШ-тағы мейлінше серпiндi дамушы секторлардың бiрi болып табылады. Соңғы 25 жыл iшiнде оның үлесi екi есеге өстi (1975 жылы ипотекалық облигацияның үлесi 16 %-ды құрады). 
      АҚШ-тағы ипотекалық рыноктар тек ең iрi ғана емес, сонымен қатар инфрақұрылым, қатысушылардың әрқилылығы мен құралдарды айналысқа шығару тұрғысынан келгенде мейлiнше тиiмдi және құрылымы күрделi рыноктардың да бiрi болып табылады. Ипотекалық облигацияның өтiмдi рыногын құру (қайталама рынокты қоса алғанда) тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесiн толық қайта құрумен қатар жүргізiлдi. Жылжымайтын мүлiк (ипотека) кепiлiмен қамтамасыз етiлген үй құрылысына және оларды сатып алуға несиелердi әдетте несие жинақтаушы қауымдастықтар мен банктер бередi. 
      Аталған мекемелер ипотекаларды ұйымдастыру және оларға қызмет көрсету бойынша қызметтердiң толық ауқымын көрсетедi, сондай-ақ ұзақ мерзiмдi инвестицияларға байланысты өздерiне тәуекелдердi алуға мәжбүр болды. Мiне, сол кезде ипотекалық несиелерді сату процесi күшiне ендi. Ипотекалық несиелердің сатып алушылары осы мақсатқа арнайы арналған институттар (агенттiктер) Федералдық Тұрғын үй Әкiмшiлiгi (ФТӘ), Федералдық ұлттық ипотека қауымдастығы (ФҰИҚ) - Фанни Мэй, Ипотекалық несиенiң мемлекеттiк ұлттық қауымдастығы (ИНМҰҚ) - Джинни Мэй, Ипотекалық несиенiң федералдық корпорациясы (Фредди Мак) және тұрғын үй ипотекалық рыногының дамуында белгілі бiр роль ойнайтын басқа да ұйымдар болды. 
      Агенттiктер мемлекеттiк несиелiк желiлерi бойынша алынған қаражаттарға жеке несиелер алды, нақты заемшының несиелiк тәуекелiн елеулi түрде азайта отырып, олардан iрi пакет (пул) құрып, ипотека пулымен қамтамасыз етiлген борыштық бағалы қағаздарды айналысқа түсiрдi. Сөйтiп, агенттiктер ипотекалық кредиторлар, ипотеканы ұйымдастырушы (банкпен) және инвестор арасындағы делдалдар ретiнде iс-қимыл жасады. 
      Ипотекалық несиелердiң ұзақ мерзiмдi борыштық бағалы қағазға айналу процесi ипотеканың секьюритилендiрiлуi деп, ал несиенi ұйымдастыру функцияларының бөлiнуi, оған қызмет көрсету мен оны қаржыландыру - ипотеканың фрагменттелуi деп аталды. Ипотеканы секьюритилендiру мен фрагменттеу қаржы институттардың белгiлi бiр қызмет көрсетулерге және әрбiр қызметке байланысты тәуекелдердi бөлуге мамандануына мүмкiндiк туғызды. Ипотекалық облигациялар рыногына қатысушылардың арасында әдетте мына институттар: 
      ипотекалық несиелердiң ұйымдастырушылары; 
      инвесторлар; 
      ипотекалық несиелердi сақтандырумен айналысатын делдалдар; 
      ипотекалық несиелердi секьюритилендiрудi жүзеге асыратын делдалдар функцияларын атқарушылар, институттар айрықша аталады. 
      Американдық модель ипотекалық облигациялар рыногының дамуын көздейдi, өйткенi мемлекет ипотекалық несиелердi сатып алудың және оларды қайта қаржыландыру үшiн ипотекалық облигациялар шығарудың тетiгiн жасайды. Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық қауымдастықтар ипотекалық несиелердi ұйымдастырушылардың кепiлхатпен облигациялар шығаруына кепiлдiк бередi, бұл олардың өтiмдiлiгiн қамтамасыз етедi. Ендi белгiлi бiр функцияларды қандай институттардың атқаратынын қысқаша қарастыра кетейiк. 
      Коммерциялық банктер азаматтарға жылжымайтын мүлiк кепiлімен ипотекалық несиелер бередi. Фанни Мэй мен Фредди Мак АҚШ-тағы ипотекалардың қайталама рыногының инвесторлары мен кепiлгерлерi болып табылады. Олар, әдетте, заемшыларға несиелердi тiкелей бермейдi. Ипотекаларды бастапқы рынокта коммерциялық банктер, ипотекалық несие беру жөнiндегi компаниялар және тұрғын үйдi қаржыландырушы жергiлiктi ұйымдар сияқты қаржы институттары ресiмдейдi. Бұдан соң бастапқы кредиторлар ипотекаларды қайталама рынокта инвесторларға сатады да, алынған қаражаттарды жаңа тұрғын үй несиелерін беру үшiн пайдаланады, сөйтiп өзiнiң қорын үнемi толықтырып отырады. Фанни Мэй, Фредди Мак зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы ұйымдары қайталама рыноктағы инвесторлар болып табылады. Өз кезегiнде бастапқы кредиторлардан алған ипотекаларды алмастыра отырып, Фанни Мэй, Фредди Мак ипотекалық бағалы қағаздар шығарады. Ипотекалық бағалы қағаздар инвестициялық өтiмдi құралдар болып табылады және оларды дилерлер бағалы қағаздар рыногы арқылы таратады. Бұдан басқа инвесторлар ипотекалардың қайталама рыногында ипотекалық бағалы қағаздарды иеленушiлерге пайыздық ставканың уақтылы төленуiне және бастапқы заем алушы мен заем берушiнiң төлем қабілеттiлiгiне қатыссыз облигациялардың өтелуiне кепiлдiк бередi. Осы үш компанияның мынандай ортақ мiндетi бар - әсiресе аз және орташа күнкөрiстi отбасылар мен кедей аудандарға тұрғын үй несиесi үшiн қаражаттар тарту. 
      Фанни Мэй мен Фредди Мак тек қайталама рынокта және 240 мың АҚШ долларынан аспайтын (бұл сома жылжымайтын мүлiктiң нарықтық құнына сәйкес индекстелген) тұрғын үй ипотекасымен ғана жұмыс iстейді. Олар қанағаттандырмайтын несиелiк мән-жайлары бар ипотекалар бойынша активтерге берешегi 80%-дан асатын мөлшердегі және басқа да кемшiлiктері бар мәмiлелердi жүзеге асырмайды. Фанни Мэй мен Фредди Мак ипотекаларды бастапқы заем берушіден сатып алады, оларды құрамдастырады және ипотекалық бағалы қағаздарды, жоғары рейтингi бар жоғары өтемдi облигацияларды көп мөлшерде шығаруды қалыптастырады. Фредди Мак пен Фанни Мэй мемлекеттiк құрылым болып табылмайды және оларға үкiмет демеу қаражатын бермейдi. Екi компанияның, олар мемлекеттiк институттар ретiндегi пайда болуынан бастап, қоғам миссиясы бар жеке компания ретiндегi бүгiнгi мәртебесiне дейiнгi дамуы елдегi жалпы экономикалық және әлеуметтік жағдаймен орайластырылды. 
      Тұрғын үй құрылысын ынталандыру және жылжымайтын мүлік кепiлiмен несие алу шарттарын жеңiлдету мақсатында аталған несиелер тұрғын үйге берiлген ипотеканы сақтандыруға уәкiлеттi Федералдық Тұрғын үй Әкiмшiлiгiнде (ФТӘ-де) сақтандырыла алады. 
      Тұрғын үй ипотекалық рыногы тұрақтылығын сақтандыруды қамтамасыз етуге Джинни Мэй де қатысады, ол кепiлхат пулымен қамтамасыз етiлген бағалы қағаздар бойынша кепiлдiктер бередi. Джинни Мэй "аралық жолбасшы" ролiн атқарады. Басқа сөзбен айтқанда, Джинни Мэй ипотекалық бағалы қағаздарды сатып алмайды, сатпайды және оларды шығармайды, сондай-ақ ипотекаларды бастапқы заем берушiлерден сатып алмайды. Джинни Мэй жеке компаниялар шығарған, несиелiк талаптар жауап беретiн және ФТӘ, Ардагерлер iстерi жөнiндегi департамент немесе Ауыл Тұрғын Үй агенттiгi сақтандырған ипотекалық бағалы қағаздардың кепiлгерi болып iс-қимыл жасайды. Джинни Мэйдiң кепiлдiктерiн толығымен АҚШ үкiметі растап бекiткен. Бұл жағдай Джинни Мэй кепiлдiк берген облигацияларды сенiмдiлiгі жоғары инвестициялық құралдарға айналдырады, мұның өзi ауылдық жерлердегi және қаланың кедей аудандарында тұрғын үй салуға қаражаттарды табысты түрде тартуға мүмкiндiк жасайды. 
      АҚШ-та қайталама рынок көптеген мынадай өзектi тетiктердің арқасында жұмыс iстеуде: несие қабiлеттiлiгiн тексеру, тұрғын үйге меншікті қорғау мен оларды сақтандыру, жылжымайтын мүлiкке бағаны нарықтық және ашық белгiлеу, тұрақты құқықтық база. 
      Ипотекалық бағалы қағаздар өтiмдiлiктiң жоғары дәрежесiн иеленсе де, олар үлкен тәуекелдiлiкке бармайды, демек, жоғары пайыздық ставка әкелмейдi. Бұл оларға деген негiзінен өзiнiң инвестициялық портфелдерiн әртараптандыруға және қауiпсiздендiруге ұмтылатын институттық инвесторлардың қызығушылығын туғызады. Ипотека қайталама рыногының ипотекалар мен несиелердiң жұмыс iстеп жатқан рыногына өтiмдiлiк пен тиiмдiлiк беруге арналғандығын және оны осы мәннен бөлiп алып қарауға болмайтындығын неғұрлым ескеру маңызды. 
      Ипотекалық несие берудiң американдық моделiнiң жағымды жақтары, тұтастай алғанда ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастыратын ипотекалық несие беру жөнiндегi мамандандырылған ұйымдардың қызмет iстеуi есебiнен бастапқы және қайталама ипотекалық несие беру рыногының жоғары деңгейдегi дамуы болып табылады. 
      Сонымен бiрге, Еуропа мен АҚШ елдерiмен қатар қазiргi таңда азия аймағында, атап айтқанда, Малайзияда халыққа ипотекалық несие беру жүйесi жеткіліктi деңгейде дамыған. 
      Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесi өзiнiң дамуына "Кагамас" Ұлттық ипотекалық корпорациясын (одан әрi - корпорация) құру арқылы қол жеткiздi, оның құрамына Малайзия банкi (20%), қаржы компаниялары (19,5%) коммерциялық банктер (60,5%) кiрдi. Корпорацияның жарғылық қоры қазiргi таңда 40 миллионға жуық АҚШ долларын құрайды. Осы корпорацияның негiзгі ролi құрылыстың өтiмдiлiгiн, құнының төмендiгiн, ипотекалық несиенiң ұзақ мерзiмдi сипатын, тұрғын үйдi сатып алушылар үшiн қаржыландыру түрлерiн таңдауды қамтамасыз ету болып табылады. 
      Малайзиядағы ипотекалық несие беру процесi екi кезеңге бөлiнедi: тұрғын үй құрылысын жүргiзу және тұрғын үй құрылысын толығымен аяқтау процесi. Тұрғын үй салу үшiн құрылыс салушыға 2-3 жыл мерзiмге несие берiледi, бұл орайда құрылыс салушы тұрғын үй салатынын айтып халықты хабардар етедi. Құрылыс салу процесiнде құрылысы аяқталмай қалған тұрғын үйдi алдын ала сату және үйдi сатып алушыларды бiржолата қаржыландыру жүзеге асырылады. Құрылыс аяқталғаннан кейін ипотекалық несиелердi секьюритилендiру жүзеге асырылады. Несие берудiң негiзгi шарттары қаржыландырудың 70%-нан 80%-на дейінгi маржасы болып табылады, несиелердiң орташа өтелiмдiлiгiнiң мерзiмi 20 және 25 жыл аралығы, негiзгi қарыздың сомасы ай сайын заемшылар кiрiсiнiң 1/3 мөлшерiнде жабылады, мүлiктi сақтандыру туралы келiсiм-шартты беру мiндеттi болып табылады, сыйақының (мүдденiң) ең жоғары мөлшерi 9%-ды құрайды. 
      Секьюритилендiру процесi кредиторлардың заемшыларға ипотекалық несиелер беруiнен басталады, олар содан кейiн корпорацияға сатылады. Корпорация өз кезегiнде өзiнiң ипотекалық несиелердi сатудан болатын шығыстарын жабу және қаражатын көбейту үшiн борыштық бағалы қағаздар шығарады, бұларды содан соң инвесторға сатады. 
      Ипотекалық несие берудi көп көлемде жүзеге асыруға қабілетi жоғары деңгейде қаржыландырылатын мемлекеттік емес ұйымдар болмағандықтан және қайта қаржыландыру тетiгiн қамтамасыз ететiн мемлекеттік ұйымдарды құру қиынға соғатын қалыптасып отырған экономикалық жағдайда Қазақстан үшiн Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту моделi неғұрлым ыңғайлы болып табылады. Бұл модель ипотекалар пулымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигациялар шығару жолымен банктер қайта қаржыландыра алатын тұрғын үй рыногының дамуын қамтамасыз ететiн жабық акционерлiк қоғам нысанындағы ипотекалық компания құру арқылы іске асырылады, бұл орайда кейiннен еуропалық немесе американдық моделдердi қолдану жоққа шығарылмайды. 
      Халыққа ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру. Тұрғын үй сатып алу тұтынушылардың ағымдағы кiрiстерiнiң немесе жинағының есебiнен iске асырылмайды. Дүние жүзiнiң көптеген елдерiнде тұрғын үйдi несиеге сатып алу халықтың тұрғын үй проблемасын шешудiң негiзгi нысаны ғана емес, сонымен бiрге бұл экономикалық қызметтiң негiзгi саласы да болып табылады, мұнда осы салаға қажеттi қаржыны құюды қамтамасыз ететiн шешушi ролдi банк құрылымдары алады. Тұжырымдама заемшы-азаматтарға банктер мен өзге де кредиторлардың ұзақ мерзiмдi несие беретін, сондай-ақ кредиторларды несие беру үшiн қажеттi ұзақ мерзiмді ресурстармен қамтамасыз етудiң тетігi бар ипотекалық несие берудің тұтастай жүйесiн құруды көздейдi. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру саласына несиелiк ресурстарды тартудың шешушi шарттары елде қолайлы экономикалық-саяси жағдай жасау қажеттi заңнамалық-нормативтік негiз әзiрлеу және халықтың тұрмыс жағдайы деңгейiн көтеру болып табылады. Өзектi мәселелердiң бiрi - ипотекалық несиелердi берудiң және олар қызмет көрсетудiң рәсiмдерiн, заемшылардың төлем қабiлеттiлiгiн бағалау ережелерiн, сондай-ақ қаражаттар тартудың қаржылық құралдарын стандарттау. 

      2.2.2 Ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидаттары 

      Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң мақсаты азаматтардың жеке қаражаттары мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиенiң есебiн монополияналанудан тәуелсiз тұрғын үй рыногынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына негiзделген, орташа кiрiсi бар азаматтарды шамасы жетерлiк баға бойынша тұрғын үймен қамтамасыз етудiң тиімді жұмыс iстейтiн жүйесiн құру болып табылады. 
      Бұл жүйенi құру: 
      тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегi қажеттi қаржы ресурстарын тартуға; 
      тұрғын үй рыногын жандандыруға мүмкiндiк туғызады. 
      Құрылатын ипотекалық несие беру жүйесi: 
      қазақстан заңдарының базасына және экономикалық жағдайларына (өтпелi экономикаға тән) бейiмдi болуға; 
      даму сипатында болуға; 
      азаматтардың, банктердiң, инвесторлардың, зейнетақы қорларының, сақтандыру компанияларының және тағы басқаларының қаржылық ресурстарына негiзделуге; 
      халықтың төлем қабiлетiнiң шектеулiгiн, инфляцияның салыстырмалы жоғарылығын, қаржы қаражаттары құнының жоғарылығын ескеруге тиiс. 

         2.2.3. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң 
                дамуы үшiн қажеттi жағдайлар 

      Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң орнығуы мен дамуы үшiн мынандай негiзгi мiндеттер: 
      заңнамалық және нормативтік базаның жетілдiрiлуi, ипотекалық несие берудi қаржыландырудың қосымша көздерi мен тұрғын үй рыногының тиiмдi жұмыс iстеуiн қамтамасыз етушi зейнетақы активтерiн орналастыру тәртiбіне өзгерiстер енгiзiлуi; 
      ипотекалық несие беру жөнiндегi қызметті жүзеге асыруға үмiткер екiншi деңгейдегi банктерге қойылатын критерийлердiң белгiленуi; 
      екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық облигацияларды шығару тәртiбінің белгiленуi; 
      зейнетақы активтерiн басқару жөнiндегi компаниялардың жинақтаушы зейнетақы активтерiнiң есебiнен ипотекалық облигациялар алуына рұқсат ету тәртiбiнiң белгiленуi; 
      ипотекалық несиелер алушы азаматтардың, кредиторлар мен инвесторлардың салықтық ынталандырылуы; 
      заемшыларды кредиторлардың әрi заңсыз әрекеттерiнен де, әрi бұрын алған ипотекалық несиенi өтей алмаған жағдайда үйден шығару рәсiмi кезiндегi оларды әлеуметтiк бейiмделуi (коммуналдық меншiктiң қарамағындағы тұрғын үймен қамтамасыз ету мүмкiндiгi) үшiн де әлеуметтiк қорғау тетiктерiнiң жасалуы; 
      әрi жеке, әрi мүлiктiк сақтандыру рыногының дамытылуы көзделуi қажет. 

          3. ҰЗАҚ МЕРЗIМДI ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ ЖҮЙЕСIН 
             ҰЙЫМДАСТЫРУ 

      Қазiргi уақытта халыққа ұзақ мерзiмдi несиелердi коммерциялық банктер бередi. Ипотекалық несие беру тұжырымдамасының мәнi азаматтарға дайын тұрғын үй сатып алуы мақсатына ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн құруға негiзделедi. Тұрғын үйдi сатып алуға берiлетiн ипотекалық несиелер үшiн жағдайлар жасау тұрғын үй үшiн толық көлемде ақша жинауға мәжбүр халық үшiн қолайлы балама болып табылады, өйткенi бұл тұрғын үй сатып алуды елеулi түрде жеделдетедi. 
      Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешудiң негiзгi ғана емес, сонымен бiрге шешушi ролi екiншi деңгейдегi банктер атқаратын экономикалық қызметтiң базалық саласы да болып табылады. Мемлекет болса ипотекалық процеске барлық қатысушылар өзара iс-қимылының тиiмдiлiгiн қамтамасыз ететiн жалпы ережелердi белгiлеу арқылы көмекшi роль атқарады, сондай-ақ қажет болған жағдайда бюджеттік қаражаттарды тұрғын үй саласына қосымша жеке инвестициялар тарту және азаматтарға тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу үшiн тiкелей немесе жанама түрде пайдаланады. 

         3.1. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелерге қойылатын негiзгi 
               стандарттар мен қолданылатын талаптар 

      Тұрғын үйге ипотекалық несие беру жүйесiн құру стратегиясын қалыптастыру барысында ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелерге қойылатын мынандай негiзгi мiндеттер ескерiлуi тиiс: 
      ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие инфляция деңгейiне қарай несие индекстелiп, теңгемен берiледi; 
      тұрғын үйге ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие алынған несиелердi қайтаруға нақты жағдайлар жасай отырып, 5 жылдан бастап және одан да көп жылдарға (20 жылға дейiн) берiледi; 
      несие бұл орайда кепiлдiң нысанасы болып табылатын сатып алынатын тұрғын үйдiң нарықтық құнының 70%- нан аспайтын мөлшерде болуы қажет; 
      заемшы өзiнiң жеке қаражаты есебiнен кредиторға сатып алатын тұрғын үй құнының 30% сомасында "бастапқы жарнасын" енгiзедi; 
      сыйақының (мүдденiң) мөлшерi нарықтық болуы керек, бұл олардың төлемiн уақтылы жасауға мүмкiндiк туғызар едi және бұл орайда банктер, инвесторлар - жинақтаушы зейнетақы қорлары, сақтандыру ұйымдары және басқалары үшiн ұтымды да болар едi; 
      негiзгi қарыздың сомасы мен ол бойынша пайыздар аннуитеттiк формула бойынша есептелген ай сайынғы төлем нысанында төленедi. 

           3.2. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру процесiнiң 
                негiзгi кезеңдерi мен тәртiбi 

      Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие төлемділік, жеделділік және қайтарымдылық шарттарымен, сондай-ақ несиелiк қаражаттарды пайдалану қатаң бақылауға алына отырып берiледi. Осы қаражаттар есебiнен сатып алушының кепiлi несиелiк қаражаттардың қайтарымдылығының негiзгi қамтамасыз етушiсi қызметiн атқарады. 
      Ипотекалық несие алудың стандартты рәсiмi мынандай негiзгi кезеңдерден тұрады: 
      1. Заемшының алдын ала саралауы (кредитор туралы ақпарат, кредиторлардың шарттары, несиелiк мәміле жасасу барысындағы құқықтар мен мiндеттер); 
      2. Кредитордың ипотекалық несиелердiң өтелу ықтималдылығын бағалауы (заемшы берген ақпаратты тексеру, оның төлем қабiлеттілiгiн бағалау және басқалары); 
      3. Тұрғын үйдi - ипотека нысанасын оның нарықтық құнын анықтау мақсатында бағалау (стандартты әдiстемелер (салыстырмалы сату әдiстемесi) мен тұрғын жайларды бағалау нысандары); 
      4. Ипотека нысанасын, заемшының өмiрiн және еңбекке қабiлеттiлiгін, сондай-ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру; 
      5. Заемшылар мен тұрғын үйдi сатушының арасында пәтердi сатып алу-сату шартын және заемшы мен кредитордың арасындағы несиелiк шартты жасасу заемшының тұрғын үйді сатып алуы және оның кредиторға ипотека туралы шарт бойынша немесе заң бойынша кепiлге өтуi. Егер банк тұрғын үйдi сатушы болған жағдайда, банк пен заемшының арасында да сатып алу-сату шарты жасалады. 
      Несие тәуекелiн (несиенi қайтармау тәуекелiн) азайту үшiн мынандай: 
      кредиторды кепiлге берiлген мүлiктен айыппұл өндiрiп алудың және оны сатудың нақты мүмкiндiгiмен қамтамасыз ету; 
      Қазақстан Республикасының азаматтық iс жүргiзу заңдарына сәйкес бұйрықты iс жүргiзу тәртібiмен кепiлдi даусыз алуды жүзеге асыру ипотекалық несиелердiң андеррайтингтік тетiгiн iске қосу, сөйтiп олардың негiздемелiгiн көтеру ипотекалық несиелер беру мен оларға қызмет көрсетудiң сенiмдi рәсiмдерiн әзiрлеу шараларын қолдану қажет. 
      Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелердiң негiзгi стандарттары, оларға қолданылатын талаптар, ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер беру процестерiнiң кезеңдерi мен тәртiбi Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің нормативтiк құқықтық кесiмдерiнде толық баяндалатын болады. 

           3.3. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiндегi 
                сақтандыру 

      Ұзақ мерзiмдi ипотекалық тұрғын үй бағдарламасы ауқымында халыққа тұрғын үй сатып алу үшiн несие берудi жүзеге асырушы кредиторлар сақтандыру ретiнде арнаулы сақтандыру бағдарламасының бiр түрiн міндеттi түрде пайдалануы тиiс. 
      Ипотекалық несие беру кезiнде сақтандыру бағдарламасының объектiсi: 
      1. Заемшының өмiрiмен, денсаулығымен, еңбекке қабiлеттiлiгiмен және жұмыспен қамтылуымен байланысты мүлiктiк мүддесi - жеке сақтандыру болып табылады. Қолданылып жүрген заңнамаға сәйкес азаматтардың өмiрi мен денсаулығын сақтандыру ерiктi болып табылады. 
      Жеке сақтандыруға заемшының өмiрi мен қабiлеттiлiгiн жоғалтуын сақтандыру кiруi тиiс. Сақтандыру жағдайлары сақтандыру шартының қолданылу кезеңi iшiнде Қазақстан Республикасының аумағында да, одан тысқары жерлерде де болған мынандай оқиғалар болып табылуға тиiс: 
      сақтандырылған адамның сақтандыру шартының қолданылу кезеңi ішінде кез келген себептен болған өлiмi; 
      сақтандыру шартының қолданылу кезеңi iшiнде сақтандырылған адамның жазатайым жағдайдың немесе науқастануының салдарынан еңбек қабiлеттiлiгiн 3 айға дейiнгi мерзiмге iшiнара немесе толық жоғалтуы (мүгедек болуы). Бұл орайда мүгедектiк берiлуiнiң күнi жоғарыда аталған жағдайды сақтандырылуға жатқызуға әсерiн тигiзбеуi тиiс; 
      сақтандырылған адамның 6 айдан астам мерзiм iшiнде еңбекпен қамтылмауы (жұмыссыздық). 
      Сақтандыру өтеуiнiң мөлшерi төленуге тиiстi сақтандыру өтемiнiң несиенi жабу бойынша жарнаны және ол бойынша жинақталып қалған проценттердi еңбекке қабiлетсiз мерзiмi аяқталғанша (уақытша еңбекке қабiлетсiз болған кезде) төлеуге жетерлiктей болуы керек. 
      2. Ипотека объектiсiне зиян келтiру немесе оны жойылу тәуекелiмен байланысты мүлiктiк мүдделер - мүлiктік сақтандыру болып табылады. Бұл орайда ұзақ мерзiмдi несиенi қамтамасыз ету ретiнде кепiлге (ипотекаға) берiлген тұрғын үй сақтандыру объектiсi болып табылады. 
      Сақтандыру шарты сақтандыру өтеуi заемшының ағымдағы берешегiнiң сомасынан кем болмайтын сомада болуын көздеуi тиiс, ал шарттың қолданылу мерзiмi несиелiк шарттың қолданылу кезеңiн қамтуы тиiс. 
      Ипотекалық несие беру кезiнде сақтандыру бағдарламасын iске асыруға Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкi берген тиiстi лицензиясы бар сақтандыру ұйымдары жiберiледi. 

            4. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ ЖYЙЕСIНЕ ҚАРЖЫ РЕСУРСТАРЫН 
               ТАРТУДЫҢ ТЕТIКТЕРI 

      Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беруге арналған несие ресурстарын тарту проблемасын Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудағы мейлiнше дағдарысты проблема деп атауға толық негiз бар. Тартылған тым "қысқа" және "қымбат" ресурстар ипотекалық несие беру кезiнде қазақстан банктерiнiң мүмкiндiктерiн өте қатты шектейдi. Бiрде-бiр коммерциялық банк бұл орайда қысқа мерзiмдi депозиттерге сүйене отырып, ұзақ мерзiмдi несиелерден несиелiк портфельдi қалыптастыратын жағдайда емес. Мерзiмдер мен ставкалар бойынша банк активтерi мен пассивтерiнiң сәйкес келмеуi, ерте ме немесе кеш пе, банктiң өтемдiлiгiн жоғалтуы мен банкрот болуына әкеледi. 
      Ипотекалық несие беру үшiн ұзақ мерзiмдi ресурстарды тарту мынандай көздерден: 
      банктер, сонда-ақ өзге де ұйымдар (қорлар) беретiн несиелiк желiлер мен займдардан; 
      екiншi деңгейдегi банктер шығаратын ипотекалық облигацияларды институционалдық және басқа да инвесторлардың арасына орналастыру есебiнен; 
      мақсатты облигациялық займдарды орналастырудан түскен қаражаттардан; 
      қайталама рыногында қаржы құралы ретiнде кепiлхаттарды сатудан жүзеге асырылады. 
      Тұрғын үйге ипотекалық несие берудiң кредиторлардың өтемдiлiгiн қамтамасыз ететiн тұтас, тиiмдi iс-қимыл жасаушы жүйесi олардың қайта қаржыландыру тетiгiнiң қызмет iстеуiне негiзделген және ол оған ипотекалық несиелердiң бастапқысы да, қайталамасы да жатқызылады. 
      Мұндай институт не қаржылық қорын мемлекет қалыптастыратын ипотекалық несие берудi қайта қаржыландырудың мемлекеттiк агенттiгi, не құрылтайшысы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары, екiншi деңгейдегi банктер бола алатын Ұлттық ипотека компаниясы (Кагамас сызбасы бойынша) бола алар едi, бастапқы кездегi қызметiнде бұл ұйымдар резервтiк және бастапқы айналымдық күрделi қаржының функциясын атқаруы тиiс. 
      Несиелiк ұйымдардың ұзақ мерзiмдi несиелiк ресурстарды тартудың мынандай үлгiлерi болуы мүмкiн:

     кредиторлардың ипотекалық облигацияларды шығаруы және оларды қаржы рыногында сату;

     ұжымдық инвестициялар жүйесi арқылы кредиторларды  қайта қаржыландыру ипотекалық несиелер рыногының операторлары арқылы кредиторларды қайта қаржыландыру.

     Нарықтың даму шамасына қарай ұзақ мерзiмдi несиелiк ресурстарды тартудың өзге де үлгiлерi пайдаланылуы мүмкiн.

       4.1. Кредиторлардың ипотекалық облигациялар шығаруы

            және оларды қаржы рыногында сату

      Кредиторлардың ипотекалық несиелер кепілімен немесе кепiлхатпен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигациялар шығаруын оларды құқықтық ресiмдеу тұрғысынан Қазақстан Республикасының Бағалы қағаздар жөнiндегi ұлттық комиссиясы ипотекалық облигацияларды шығару және айналысқа түсiру тәртiбiн белгiлейтiн нормативтiк құқықтық кесiмдердi бекіту арқылы реттейтін болады. 
      Бұл нормативтiк құқықтық кесiмнiң басты мағынасы "ипотекалық облигация" ұғымын заңнамалық қатаң және бiр мағынада айқындаудың қажеттілiгінде, бұған бiріншi кезекте оларды қамтамасыз ету, эмитент туралы ақпаратты ашудың тәртiбi мен оның толықтығына қойылатын талаптар, эмитенттердiң өзіне қойылатын талаптар және тағысын-тағылар жатқызылады. 
      Ипотекалық облигацияларды бағалы қағаздардың бөлек түрi ретінде шаруашылық айналымына енгiзу үшiн осы нормативтік құқықтық кесiмнiң қабылдануы қажет. 
      Ипотекалық облигациялардың мiндетті сипаттамалары мыналар болуы тиiс: 
      осы бағалы қағаздар бойынша арнайы қалыптастырылған қамтамасыз ету. Ипотекалық облигациялар тек қамтамасыз ету кепiлдiгiмен шығарылуы мүмкiн, оның құрамы мен ауыстыру тәртiбi заңда көрсетiлген; 
      ипотекалық облигациялар үшiн белгiленген экономикалық арнаулы нормативтердiң негізiндегi бұлардың ерекше сенiмдiлiгi; 
      ипотекалық облигацияларды шығару мен оларды айналымға шығарудың ерекше тәртiбi. 
      Ипотекалық облигациялар бойынша қамтамасыз ету конкурстық массадан шығарылуы немесе алып тасталуы тиiс, немесе ерекше конкурстық массада бөлек көрсетілуi керек, бұл қолданылып жүрген заңнамаларға өзгерiстер мен толықтырулар енгізу арқылы реттеледi. 
      Бұдан басқа, кепiлхаттың құқықтық аспектiлерi нақтылауды қажет етедi. Кепiлхаттың көбiнше қандай мақсаттарға қызмет ететiнiн айқындап алу қажет. Егер ол, ең алдымен ипотекалық облигацияларды шығару кезiнде базалық актив болуға тиiстi болса, сондай-ақ ипотека бойынша құқықтар алмасу процесiн оңайлатып, жеделдетсе, онда осы қағаздың атаулы емес, ордерлiк екендiгi туралы ереженi заңмен бекiту қажет. Егер кепiлхаттардың дербес қағаз ретiндегi қайталама рынокта кең айналысы көзделетін болса, онда бұған құқтардың өтуiн тiркеу бойынша талаптарды қатайту қажет. 
      Жоғарыда баяндалған ипотекалық облигациялар рыногының АҚШ-тағы, Еуропадағы, Малайзиядағы дамуы мен қазiргi жай-күйi осы рынокты Қазақстанда дамытудың қажеттiлiгiне көз жеткiзедi. 
      Жаңа қаржылық құралдар жасау және оны отандық рынокқа табысты енгiзу үшiн тиiсiнше оның өтемдiлiгiн қамтамасыз ету талап етiледi. Бұл үшiн ипотекалық облигациялардың баламалы көздердiң арасында бәсекеге қабiлеттілiгiне ықпал ететiн негiзгi критерийлердi белгiлеу қажет. Мыналарды атап көрсетудi ұсынамыз. 
      1. Ипотекалық облигациялар рыногының ең алдымен өсуi делдалдық ролiн атқарушы және инвесторлардың, несиелердi ұйымдастырушылар мен алушылардың өзара тиiмдi iс-қимыл жасауына жәрдемдесушi әртүрлi институттардың жұмысына негiзделуi мүмкiн. 
      2. Ипотекалық облигациялар шығаруды инфляция коэффициентiмен байланыстыра отырып ұлттық валюта түрiнде белгілеу қажет, бұл осы Қаржылық Құралдардың iс жүзiнде инфляция тәуекелiне ұшырамауы үшiн осылайша жасалуы тиiс. 

               4.2. Кредиторларды ұжымдық инвестициялар жүйесi 
                    арқылы қайта қаржыландыру 

      Қазақстан Республикасында ұжымдық инвестициялардың қолданылып жүрген нысаны зейнетақы активтерiн басқару жөнiндегi компаниялар, инвестициялық қорлар және сақтандыру ұйымдар болып табылады. 
      Портфель құрамына ақша қаражаттары мен бағалы қағаздар кіре алатындықтан арнаулы қорлар ұйымдастырылуы мүмкiн, бұлардың ақша қаражаттары айрықша кепiлхаттарды сатып алуға бағытталатын болады. 
      Осы үлгiнiң басты артықшылығы аймақта кепiлхаттар рыногын қалыптастыру және осының негiзiнде өзiне жеткiлiктi қайта қаржыландыру жүйесiн құру және аймақтың несиелiк ұйымдарын тұрғын үйге ипотекалық несие беруге белсендi түрде тарту болып табылады. Қайта қаржыландырудың тетiгi мынандай сипатта көрiнiс табады: 
      1. Кредитор ипотекалық несие бередi. Жылжымайтын мүлiкке және онымен жасалған мәмiлеге тиiсiнше мемлекеттiк тiркелген құқықтармен ауысатын кепiлхат, сондай-ақ ипотека объектiсi кредиторларға ресiмделедi. 
      2. Мамандандырылған қорлардың құрылтайшылары ақша қаражаттарын енгiзедi. Инвестициялық декларацияларда осы арнаулы қордың сенiмгерлiк басқарушысы (немесе басқарушы компания) қордың қаражаты кепiлхаттар сатып алуға жұмсалатынын көрсетедi. 
      3. Арнаулы қордың сенiмгерлiк басқарушысы (немесе басқарушы компания) құрылтайшылар арнаулы қорға берген ақша қаражаттары есебiнен несиелiк ұйымдардан кепiлхаттар сатып алады. Кепiлхаттар бойынша құқықтардың өтуi үшiн оған сенiмгерлiк басқарушының пайдасына өткiзу жазбасы жазылып, оған кепiлхат берiледi. Кепiлхат бойынша құқықтардың өтуi осы тұлғаға ипотека қамтамасыз еткен мiндеттер (несиелер) бойынша құқықтардың да өтуiн бiлдiредi. Сенiмгерлiк басқарушы (немесе басқарушы компания) ипотеканы мемлекеттік тiркеудi жүзеге асырған органның атауы мен тұратын жерiн, сондай-ақ ипотека қамтамасыз еткен мiндеттеменiң құнын көрсете отырып, оны кепiл ұстаушы ретінде тiркеудi талап етуге тиiс. Кепiлхаттың жаңа иесiнен оның жылжымайтын мүлiкке құқықтардың бiрыңғай мемлекеттiк тiзiмiнде тiркелгендiгi туралы тiзілiмнен алынған, тиiсiнше расталған көшірменің қоса жiберiлген жазбаша хабарламаны алған ипотека қамтамасыз еткен мiндеттеме бойынша борышкер аралық және түпкіліктi төлемдердi жүзеге асырады. 
      Сенiмгерлiк басқарушы (немесе басқарушы компания) қордың құрылтайшыларын тұрақты кiрiспен қамтамасыз етiп отыру үшiн кепiлхаттар портфелiн қалыптастырады. 
      Бұдан басқа, мүлiк кепілдiгімен берiлген инвестицияларды басқаруды жүзеге асыратын арнаулы қорларды құру көзделiнедi. Осы ұйымдар жылжымайтын мүлiктердi немесе кепiлге берiлген несиелердi сатып алады, иеленедi және басқарады. Мұндай қорлар жылжымайтын мүлiкке инвестиция салудың тиiмдi нысаны болады, өйткенi акция түрiнде инвесторлардың ауқымды тобының ақша қаражаттарын тартуға мүмкiндiк жасайды. Қор акционерлерi кiрiстi қордың дивидендтiк саясатына орай дивидендтер немесе өз акцияларының өсiмi түрiнде алады. 

         4.3. Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң қызмет 
              атқаруы 

      Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң тұтас жүйесiн ұйымдастырудың ипотекалық несиелердiң бастапқы және қайталама рыногының өзара iс-қимылы негiзiнде жасалған сызбасы мынандай болады. 
      Ипотекалық несиенiң бастапқы рыногында кредиторлар халыққа ипотекалық несиелер бередi. Несиелiк ресурстардың тез қайтарымдылығын қамтамасыз етiп, сөйтiп, осылайша өтемдiлiк проблемасын шешу үшiн кредиторлар, олар ипотекалық несиелердің қайталама рыногының ұйым-операторларына (ипотекалық несие жөнiндегi агенттiктерге) берген ипотекалық несиелер немесе осы мақсат үшiн құрылған кепiлхаттар бойынша талап ету құқығын шегiнiм жасап беру мүмкіндiгiн иеленедi. Бұл жағдайда бастапқы кредиторлар мен агенттік арасында несие немесе кепiлхаттар бойынша талап ету құқығына шегiнiм жасау туралы тиiстi келiсiмдер, сондай-ақ бастапқы кредиторларға несиенi сенiмгерлiк басқаруға арналған шарт жасалады. Бұл кредиторға заемшыларды айқын бақылап отыруын жалғастыруға, несиеге қызмет көрсеткенi үшiн комиссиялық сыйақылар алуына, ал агенттiктен алған қаражаттарға өздерiнiң несиелiк операцияларын кеңейтуiне мүмкiндiк бередi. 
      Агенттiктiң бiлiктiлiк талаптарына сай келетін кредиторлар оның әрiптестерi бола алады. Кредиторлар өзiнiң барлық несиелерi мен кепiлхаттарының белгіленген талаптар мен стандарттарға жауап бере алатындығына кепiлдiк беруге, агенттікке тұрақты негiзде қажетті қаржы ақпараттары мен басқа да мәлiметтердi беруге, сондай-ақ олардың өзара қарым-қатынастарына қатысты барлық құжаттарға қол жеткiзілуін қамтамасыз етуге тиiс. Агенттiк ипотекалық несиелердiң белгілi бiр бөлiгiне мезгiл-мезгiл тексеру жүргiзiп отырады. Егер тексеру барысында сапасыз немесе стандартқа сай келмейтін несиелер анықталса, кредитор мұндай бұзушылықты не түзетуге, не несиелер мен кепiлхаттарды сатып алуға мiндетті. Сапасыз қызмет көрсеткен жағдайда агенттіктiң кредитормен ынтымақтастық туралы шартты бұзуға және несиелердi қызмет көрсетуi үшiн несиелiк басқа ұйымға беруге құқылы. 
      Агенттік кредиторлар үшiн мiндеттi несиенiң қайтарылу ықтималдығын бағалау критерийiн белгілейдi, бұған төлем қабiлеттiлiгiнiң, несиелiк мән-жайлардың және ықтимал заемшының жеке қаражаттарының талдауы, сондай-ақ кепiлге берiлетiн мүлiктiң құны мен жай-күйi бағалануы (заемшының андеррайтингi) жатқызылады. Ипотекалық несиелер бойынша құжаттардың заңдық күшiнiң болуы, оларда көзделген құқықтардың iске асуы, сондай-ақ кредиторды кепiл ұстаушы ретiнде айқын белгiлеудiң болуы үшiн жауапкершілік кредитордың мойнында болады. 
      Несиелердi сенiмгерлiкпен басқаруға арналған шарттың аясында кредитор кепiлге салынған мүлiкке заемшының салық төлеуiн және жазатайым жағдайлардан тиiстi сақтандыруының, өмiрi мен әрекет қабiлетсiздiгiн, сондай-ақ ипотека объектiсiн сақтандыруының болуын уақтылы бақылап отыруды жүзеге асырады. Қызмет көрсетуге берiлген несиелер бойынша талап ету құқығын сенiмгерлiк басқару тетiгi кредитор банкрот болған жағдайда несие "иелерінің" құқықтарын қорғайды, өйткенi олар конкурстық массаға кiрмейдi, басқа несиелiк ұйымның қызмет көрсетуiне берiле алады. 
      Несиелерге қызмет көрсетуге арналған сенiмгерлiк басқару есеп-шоттарын пайдалану ай сайынғы мiндетті есеп берудi көздейдi, бұл агенттіктер мен кредиторлардың операцияларын Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкi тарапынан ықпалды бақылауды қамтамасыз етедi. 
      Ипотекалық несиелер қайталама рыноктарының мамандандырылған институттардың қызметi бастапқы кредиторларға қалдырылған тәуекелдердi азайту бағытында ипотекалық несие беру тәуекелдерiн қайта бөлуге жәрдемдеседi. Ең алдымен бұл арада әңгіме бастапқы кредиторлар активтерi мен пассивтерiнiң сәйкес келмеуi және оны агенттікке ауыстыру барысында туындайтын өтiмдiлiк тәуекелi мен пайыздық тәуекелдiң азаюы туралы болып отыр. 
      Агенттiк мемлекеттік құрылым болып табылады және ол банктерден бұларға берiлген несиелердiң кепiлдiк мiндеттемелерiн сатып алумен айналысады. Басқаша айтқанда, банктер тұрғын үйдi сатып алуға және құрылысын салуға несиелер бередi, алайда бұдан соң несиенi қайтару жөнiндегi мiндеттемелер, ипотекалық мiндеттемелер агенттiкке берiледi, олар өз кезегiнде банкке ақшаны қайтарады. 
      Осы сәттен бастап заемшы ендi несиенi пайыздарымен қосып банкке емес, агенттiкке қайтаруға тиiс. Банк несиеге қызмет көрсетудi ғана және оған қызмет көрсеткенi үшiн кiрiс алуды ғана жалғастыра бередi. 
      Агенттiк өзiнiң қаражаттарын толықтыру мақсатында бағалы қағаздар, ипотекалық облигациялар және банктерден алынған құнмен қамтамасыз етілген басқа да ипотекалық кепiлхаттарды шығарды. 
      Нәтижесiнде тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi капитал рыногы арқылы жұмыс iстейтiн болады, банктердiң тұрғын үй несиелерi ресурстарының көлемi ұлғаяды, ал агенттiк бағалы қағаздар рыногында өз облигациялары сатылуының өсу шамасына қарай мемлекет тарапынан қаржы қаражаттарымен қолдауды қажет етпейтiн болады. 
      Қазiргi таңда отандық инвесторлар (ең алдымен барлық институционалдық инвесторлар) мемлекеттiк емес бағалы қағаздар рыногындағы қаржылық құралдарды таңдауда елеулі шектеушiлiктi бастан кешiруде. Бұл тұрғыдан келгенде ипотекалық облигациялардың пайда болуы мемлекеттiк емес бағалы қағаздардың өтiмдiлiк рыногын құруға жасалған тағы бiр қадам бола алады, сондай-ақ ол экономиканың нақты секторына қаражаттар тартуға жәрдемдесетiн болады. 

            5. ҰЗАҚ МЕРЗIМДI ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУДIҢ НОРМАТИВТIК 
               ҚҰҚЫҚТЫҚ БАЗАСЫН ЖЕТIЛДIРУ 

      Мемлекеттiң ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн қалыптастыру процесiндегi негiзгi функциясы ұзақ мерзiмдi несиелiк ресурстар беретiн несие берушi-кепiл ұстаушылардың, инвесторлардың құқықтарын құқықтық қамтамасыз етуге және ипотекалық несиелердiң көмегiмен тұрғын үй алушы азаматтардың әлеуметтiк кепiлдiктерiн қамтамасыз етуге бағытталған заңнамалық және нормативтiк база жасау болып табылады. Алға қойылатын міндет - несие беру жүйесiн - банктер үшiн мейлінше аз тәуекелдi және пайдалы, заемшы-азаматтар үшiн олардың қол жететiндей және қауiпсiз ететiн құқықтардың оңтайлы теңгерiмiн белгiлеу. 

     Жүйенiң қалыптасуының бастапқы кезеңiн ескере отырып, мемлекет оның дамуы үшiн белгiлi бiр ынталандыру жағдайларын да жасап, тәуекелдердiң бiр бөлiгiн өз мойнына ала алады. 

     Бұл мақсат үшiн:

     ипотека жөнiндегi құқықтарды iске асырудың құқықтық негiздерiн 

жетiлдiру;

     ұзақ мерзiмдi қаржы ресурстарын тартудың инвестициялық тетiктерiн реттеу;

     азаматтарға ипотекалық несие беру үшiн өз несиелерiн өтеу бөлiгiнде бағытталған қолайлы салықтық орта жасау қажет.

       5.1. Соңғы жылдардағы Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй               қаржыландырылуының жүйесiн дамытуға арналған құқықтық және ұйымдастыру базасының қазiргi жай-күйi    

     Қазақстан Республикасында ипотекалық несие беруге қатысты бiрқатар заңдар мен қаулылар қабылданды, олар:

     1994 жылғы 27 желтоқсанда қабылданған Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексi (Жалпы бөлiм)   K941000_ ;

     1999 жылғы 1 шiлдеде қабылданған Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексi (Ерекше бөлiм)  K990409_ ;

     1995 жылғы 24 сәуiрде қабылданған "Салық және бюджетке төленетiн басқа да мiндеттi төлемдер туралы" Қазақстан Республикасының Заңы   Z952235_ ; 

     1998 жылғы 30 маусымда қабылданған "Жылжымалы мүлiк кепiлiн тіркеу туралы" Қазақстан Республикасының Заңы   Z980254_ ;

     1996 жылғы 31 желтоқсанда қабылданған "Мемлекеттік баж туралы" Қазақстан Республикасының Заңы   Z960065_ ;

     1998 жылғы 17 желтоқсанда қабылданған "Неке және отбасы туралы" Қазақстан Республикасының Заңы   Z980321_ ; 
      1998 жылғы 30 маусымда қабылданған "Атқарушылық iс жүргiзу және сот орындаушыларының мәртебесi туралы" Қазақстан Республикасының Заңы  Z980253_ ; 
      1997 жылғы 16 сәуiрде қабылданған "Тұрғын үй қатынастары туралы" Қазақстан Республикасының Заңы  Z970094_ ; 
      Қазақстан Республикасы Президентiнiң "Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметi туралы" 1995 жылғы 31 тамыздағы заң күшi бар Жарлығы  Z952444_ ; 
      Қазақстан Республикасы Президентiнiң "Сақтандыру туралы" 1995 жылғы 3 қазандағы заң күшi бар Жарлығы  U952475_ ; 
      Қазақстан Республикасы Президентiнiң "Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы" 1995 жылғы 23 желтоқсандағы заң күшi бар Жарлығы  U952723_ ; 
      "Жылжымалы мүлiк кепiлiн тiркеу туралы" Қазақстан Республикасы Заңын iске асыру жөнiндегi шаралар туралы" Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң 1998 жылғы 19 қарашадағы N 1181  P981181_ қаулысы; 
      "Жаңа экономикалық жағдайларда мемлекеттiк тұрғын үй саясатын iске асыру туралы" Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң 1997 жылғы 22 тамыздағы N 1277  P971277_ қаулысы; 
      "Жер учаскелерiнiң кепiлi мен ипотекалық несиелердi қамтамасыз етудегi жердi пайдалану құқықтарының тәртiбiн бекiту туралы" Қазақстан Республикасы Yкiметiнің 1996 жылғы 6 маусымдағы N 711  P960711_ қаулысы; 
      "Қазақстан Республикасы нотариустарының нотариалдық қызметтердi атқару тәртiбi туралы" Қазақстан Республикасы Әдiлет министрiнiң 1998 жылғы 28 шiлдедегi N 539  бұйрығымен бекiтiлген нұсқауы; 
      Қазақстан Республикасы Әдiлет министрiнiң 1999 жылғы 14 ақпандағы N 14  V990913_ бұйрығымен бекiтiлген жылжымалы мүлiк кепiлiн тiркеу ережелерi; 
      "Жылжымайтын мүлiк кепiлiне құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу үшiн жылжымайтын мүлiктерге техникалық тексеру жүргiзу жөнiндегi ережелер мен Жылжымайтын мүлiктiң (тұрғын жайдың) табиғи тозуын бағалау жөнiндегi ережелерiн бекiту туралы" Қазақстан Республикасы Әдiлет министрiнiң 1998 жылғы 4 шiлдедегi N 539 бұйрығы. 

         5.2. Ипотека жөнiндегi құқықтарды iске асырудың құқықтық 
              тетіктерiн жетілдiру 

      Ипотека жөнiндегi құқықтарды iске асырудың құқықтық тетiктерiн жетiлдiру мақсатында заңнамалық және өзге де нормативтiк құқықтық кесiмдерiнде мынандай проблемаларға қатысты бiрқатар толықтырулар мен өзгерiстер енгiзу қажет: 
      кепiлге берiлген тұрғын үй-жайларды пайдалану құқығының тәртiбiн нақтылау кепiлге берiлген тұрғын үйден айыппұл өндiрiп алу; 
      кәмелетке толмаған азаматтардың құқығы бар жылжымайтын мүлiктерге мәмiлелер жасасу; 
      кепiлге берiлген тұрғын үйден айыппұл өндiрiп алынған жағдайда азаматтарды әлеуметтiк қорғаудың (қала қорынан уақытша үй беру) тетiктерiн жасау. 

        5.3. Ипотекалық несие беру саласына ұзақ мерзiмдi қаржы 
             ресурстарын тартудың заңнамалық базасын жетiлдiру 

      Бағалы қағаздар шығару мен оны айналымға түсiруге қатысты Қазақстан Республикасының қолданылып жүрген заңнамалары ипотекалық несие беру рыногын дамытудың талаптарын, сондай-ақ ипотекалық бағалы қағаздар шығару мен оны айналымға түсiру арқылы ұзақ мерзiмдi қаржы ресурстарын тарту талаптарын көп реттерде қанағаттандырмайды. 
      Бұқаралық технологиялық және қатысушылардың барлық талаптарын (бiрiншi кезекте - инвесторлар талаптарын) қанағаттандыратын ипотекалық несие беру рыногын құру мақсатында қолданылып жүрген заңдарға өзгерiстер енгiзу, сондай-ақ мынандай бiрқатар нормативтiк кесiмдер әзiрлеу қажет: 
      "Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы"  U952723_ Қазақстан Республикасы Президентiнiң заң күшi бар Жарлығының кепiлге берілген мүлiктен айыппұл өндiрiп алу және кепiлдi беру мен кепiлхат бойынша құқықтар берудi жасаудың тәртiбi бөлiгiнде өзгерiстер мен толықтыру енгiзу; 
      эмиссиялық ипотекалық бағалы қағаздар бойынша кредиторлардың талаптарын қанағаттандыру жөнiндегi қамтамасыз етудiң ерекше жиынтығын даралау бөлiгiнде заңнамаларға өзгерiстер мен толықтырулар енгiзу; 
      инвесторлардың бағалы қағаздар рыногындағы құқықтары мен заңды мүдделерiн қорғау бөлiгiнде талап етiлетiн ақпараттар тiзбесiнiң құрамына эмитент ашып көрсететiн ипотекалық бағалы қағаздарды қамтамасыз ету мәлiметтерiн қосу арқылы заңнамалық кесiмдерге өзгерiстер енгiзу Республика Үкiметiне "Салық және бюджетке төленетiн мiндеттi төлемдер туралы"  Z952235_ Қазақстан Республикасының Заңына ипотекалық облигациялармен жүргiзiлетiн операцияларға жеңiлдiк жасау бөлiгіне өзгерiстер енгiзу туралы ұсыныстар беру. 

              ҚОРЫТЫНДЫ 

      Қазақстан Республикасындағы макроэкономикалық жағдай, халыққа ендi жекеленген коммерциялық банктердiң немесе аймақтардың бастамасы ретiнде емес ұзақ мерзiмдi тұрғын үй несиесін берудi дамытудың маңыздылығын арттыра түседi. 

     Құрылысқа арналған ақша жинағы мен ипотекалық несие беру әлемдiк тәжiрибеде тұрғын үй саласына жеке инвестицияларды тартудың ең сыннан өткен және сенiмдi тәсiлдерiнiң бiрi. Халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы, коммерциялық банктер мен басқа да кредиторлардың тиiмдi де пайдалы жұмыс жүргiзудегi және, әрине, мемлекеттiң жалпы экономикалық өсудегi мүдделерiн өзара келiстiруге нақ солар мүмкiндiк жасайды.    

          Осы тұжырымдаманың мақсаттарына мынадай ұғымдар

                       пайдаланылады:

      ипотекалық           - кредиторға кепiлге салынған мүлiк сомасында

несие беру             борышкерге қойылатын талаптарын басым

                       қанағаттандыру құқығын беретiн банктен займ алу

                       кезiнде жылжымайтын мүлiкке салынатын кепiл;

ипотекалық           - банктер жылжымайтын мүлiкке кепiлхатпен беретiн

несие                  ұзақ мерзiмдi несие бұған меншiк құқығы, мүлiктiң   

                       өзi заемшының пайдалануында болса да, несие беру    

                       кезiнде кредиторға ауысады;

ұзақ мерзiмдi        - банктiң жеке тұлғаға дайын үйдi (пәтердi, тұрғын

ипотекалық             үйдi) сатып алуға 3 жыл және одан да көп мерзiмге

несие                  заемшының мiндетi ретiнде сатып алатын үйi 

                       салынатын кепiлге беретiн несиесi;

заемшылар            - Қазақстан Республикасының несие шарттары

                       жасалатын жеке тұлға-резиденттерi, оның шарттары

                       бойынша алынған несие ресурстары жеке тұлғаның

                       несиелiк шарттар жөнiндегі мiндеттемелерiн тиiсiнше

                       орындауын қамтамасыз ету ретiнде кепiлге берiлетiн

                       үйдi сатып алу үшiн пайдаланылады;

қосалқы заемшы       - несие шарты бойынша берiлетiн ипотекалық несие

                       бойынша заемшының мiндеттемелерiн орындауға

                       ортақ жауап берушi ретiнде iс-қимыл жасайтын

                       заемшы отбасының мүшесi (жұбайы, ата-аналары,

                       кәмелет жасындағы балалары);

кепiл берушi         - несие шарты бойынша үй сатып алу мақсатында

                       алынған мiндеттемелерiн қамтамасыз ету үшiн ипотека

                       туралы шарт бойынша тұрғын жайды кепiлге берушi

                       жеке тұлға;

кредитор             - жеке тұлғаға үй сатып алу мақсатына несие беретiн

                       банк;

кепiл ұстаушы        - тұрғын үй ипотекасы туралы шартқа орай заемшы

                       несие туралы шарт бойынша мiндеттемелерiн

                       орындамаған жағдайда кепiлге салынған жайдың

                       құнынан кепiл берушiнiң басқа кредиторлардың

                       алдында басымырақ қанағаттандыру құқығын

                       иеленетін банк;

тұрғын жай(үй)       - азаматтардың тұруына арналған, белгiленген тәртіпте

                       тұруға жарамды деп танылған, елдi мекеннің          

                       жағдайына орайлас қолайлы, санитарлық және

                       техникалық нормаларға жауап беретiн және

                       инвентаризация есеп жүргiзу органдарында тұратын 

                       үй ретінде тіркелген тұрғын үй;

үйді сатушы          - жеке үйiн немесе басқа жеке тұлға мен заңды тұлғаға

                       тиесiлi үйдi олардың тапсыруы бойынша сататын жеке

                       тұлға және заңды тұлға; 

сақтандыру ұйымы     - Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкiнің

                       лицензиясы негiзiнде мүлiктiк сақтандыруды,

                       заемшының өмiрi мен еңбекке қабiлеттiлiгiн

                       сақтандыруды және ипотекалық рынокқа

                       қатысушылардың азаматтық-құқықтық

                       жауапкершілігiн сақтандыруды жүзеге асыратын заңды

                       тұлға

заем                 - банктердiң iшкi ережелерiне сәйкес заемшылар

алушылардың            кандидатураларын (біліктілігiн), iрiктеуге, олардың

андеррайтингі          төлем қабiлеттiлiгiн және несие қабiлеттiлiгiн

                       айқындауға бағытталған iс-шаралар кешенi;

қайталама            - берiлген ипотекалық несиелер бойынша талап ету

ипотекалық             құқығы, соның iшiнде ипотекалық несиелердiң

рынок                  пулдары түрiндегi құқық сатып алынатын және

                       сатылатын рынок (ипотекалық несиелер берiлетiн

                       рынокқа қарағанда өзгеше);

кепілхат             - кепiлхат оның заңды иесiнiң мынандай құқықтарын:

                       осы мiндеттеменiң болуының басқа дәлелдемелер

                       ұсынылмайтын, ипотека туралы шартта көрсетiлген

                       ипотекалық мүлiкпен қамтамасыз етiлген ақша

                       мiндеттемесi бойынша құқығын; ипотека туралы

                       шартта көрсетiлген ипотекалық мүлiкке кепiл құқығын

                       куәландыратын бағалы қағаздар болып табылады;

кепiлхат кепiлі      - кепiлхат оны басқа тұлғаға беру арқылы несие

                       шарты немесе өзге де мiндеттеме бойынша осы тұлға

                       мен бастапқыда кепiлхатта аталған кепiл ұстаушының

                       не оның заңды иесiнiң арасында туындаған

                       мiндеттемелердi қамтамасыз ету үшiн салынуы

                       мүмкiн;

кепiлге салынған     - кепiл ұстаушы ипотекалық шартты орындамағандықтан

мүліктен               немесе тиiсiнше орындамағандықтан туындаған 

айыппұл өндіріп        талаптарды осы мүлiктiң есебiнен ипотека туралы 

алу                    шарт бойынша кепiлге салынған мүлiктен айыппұл      

                       өндiрiп алуға құқылы;

кепiлхат пулы        - бiртектес сипаты бар кепiлхаттар тобы (әдетте,

                       кепiлге салынған жылжымайтын мүлiктiң белгiлі бiр

                       түрi, бiрдей мерзiмдер мен пайыздық ставкалар).

                       Инвесторлар қайталама рынокта осындай пулдарға

                       қатысуды немесе олар қамтамасыз еткен бағалы

                       қағаздарды сатып алады;

бастапқы             - ипотекалық несиелер беру мен ипотекалық бағалы

ипотекалық             қағаздарды шығару жөнiндегi операциялардың шартты

рынок                  белгiлерi; 

несиелiк өнiм        - ипотекалық несиелiк мәмiлелердiң белгiленген

                       шарттары мен өлшемдерi;

ипотекалық           - таза пайда алу мақсатымен ипотекалық бағалы

инвесторлар            қағаздарды сатып алушы заңды және жеке              

                       тұлғалар. Ипотекалық инвесторлар бағалы қағаздарды

                       тiкелей ипотекалық кредиторлардан немесе ипотека

                       агенттiгiнен сатып алады. Мысалы, институционалдық

                       инвесторлар - зейнетақы қорлары, сақтандыру

                       компаниялары және т. б.;

ипотекалық           - жылжымайтын мүлiктiң қамтамасыз етiлуiмен

облигация              шығарылатын және тұрақты пайыз әкелетін ұзақ

                       мерзiмдi бағалы қағаздар;

қайта                - бiр мезгiлде жаңа ипотекалық несие алу есебiнен бiр

қаржыландыру           немесе одан да көп ипотекалық несие бойынша

                       берешектердi өтеу;

кепiлге салынған     - ипотека шарты бойынша кепiл ұстаушының

мүлiктi иелiктен       келiсiмiмен ғана кепiл берушi басқа тұлғаға сату,

айыру                  сыйға беру, айырбастау, оны шаруашылық

                       серiктестiгiнiң немесе қоғамның мүлкiне салым

                       немесе жарнапұл жарнасы ретiнде өндiрiстік

                       кооперативтiң мүлкiне енгiзу арқылы не өзге де

                       тәсiлмен, егер ипотека туралы шарт бойынша өзгеше

                       көзделмесе, кепiлге салынған мүлiктi иелiктен айыра

                       алады. Кепiлхат берiлген жағдайда, егер кепiл

                       берушiнiң бұған құқығы кепiлхатта көзделсе, сонда

                       көрсетiлген шарттар сақталына отырып, кепiлге

                       салынған мүлiктi иелiктен айыруға рұқсат етiледi.

                       Ипотека туралы шарт бойынша кепiлге салынған

                       мүлiктi сатып алған тұлға оны иелiктен айыру

                       нәтижесiнде немесе әмбебап құқық мұрагерi

                       тәртiбiмен, соның iшiнде заңды тұлғаның қайта

                       ұйымдастырылуы нәтижесiнде немесе мұрагерлiк

                       тәртiбiмен кепiл берушiнiң орнын алады және оның

                       ипотека туралы шарт бойынша барлық

                       мiндеттемелерiн, оған қоса бастапқы кепiл берушiнiң

                       тиiсiнше орындамаған мiндеттемелерiн өз мойнына

                       алады;

ипотека              - жеке және заңды тұлғаларға ипотекалық несие

нысанасын              берiлген жағдайда ипотека нысанасының құны туралы

бағалау                дау туындаған кезде бағалау жүргiзу мiндетті болып

                       табылады;

ипотекалық           - несиелiк ипотекалық институттары мен

несие беру             инфрақұрылым элементтерiнiң, сондай-ақ

жүйесi                 жылжымайтын мүлiк кепілімен несие берудi жүзеге

                       асыруды қамтамасыз ететiн олардың арасындағы

                       қатынастардың жиынтығы. 

О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования

Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290. Утратило силу постановлением Правительства Республики Казахстан от 31 марта 2011 года № 330

      Сноска. Утратило силу постановлением Правительства РК от 31.03.2011 № 330.

      В целях развития жилищного строительства, разработки организационно-экономического механизма привлечения инвестиций в жилищную сферу, совершенствования нормативной правовой базы системы ипотечного кредитования в республике Правительство Республики Казахстан постановляет:
      1. Одобрить прилагаемую Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования.
      2. Министерству энергетики, индустрии и торговли совместно с Министерством финансов, Министерством экономики, Министерством государственных доходов Республики Казахстан, Национальным Банком Республики Казахстан (по согласованию) и Национальной комиссией Республики Казахстан по ценным бумагам (по согласованию) в двухмесячный срок внести в Правительство Республики Казахстан согласованную в установленном порядке Программу по реализации указанной Концепции.
      3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на Министерство энергетики, индустрии и торговли Республики Казахстан.
      4. Настоящее постановление вступает в силу со дня подписания.
 

     Первый заместитель

     Премьер-Министра

     Республики Казахстан



                                             Одобрено



                                            Постановлением Правительства  

                                            Республики Казахстан

                                            от 21 августа 2000 года N 1290



 
 
              Концепция долгосрочного финансирования жилищного
               строительства и развития системы ипотечного
                  кредитования в Республике Казахстан
 
      Введение
 
      Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.
      Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.
      Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов будет развитие системы ипотечного кредитования, которое создаст условия для приобретения жилья в собственность на рынке и будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.
      В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализации Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2000-2002 годы разрабатывается "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". Раскрываемые вопросы в данной "Концепции финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан" (далее - Концепция) являются составной частью вышеуказанной Концепции. Исходя из того, что проект Закона Республики Казахстан "О строительных сбережениях" с необходимыми обоснованиями к моменту завершения настоящей Концепции уже представлен Правительством Республики Казахстан в Парламент республики, основное внимание в дальнейшем уделено вопросу развития системы ипотечного кредитования.
      В Концепции определены основные цели и принципы развития системы ипотечного кредитования. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также организационно- экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Предполагается, что развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
      Основная роль Правительства и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
      Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
 
      1. Жилищная ситуация в Казахстане
 
      Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
      В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами.
      Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс. Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу Закона, U952723_ "Об ипотеке недвижимого имущества" и U952727_ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан Z970094_ "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.
      При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.
      В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 U931344_ принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.
      Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не реализована по сей день, этот документ указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.
      Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.
      Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
      Факторы спроса и предложения. Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имеют в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.
      В целом по республике уровень спроса на жилье является низким. Это касается подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, являются две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности. В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находится на невысоком уровне, хотя и превышает показатели соседних стран. По последним данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составили 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле сравнялись и

 

составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего

домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный

денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($

80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Основные показатели

уровня жизни населения за последние четыре года представлены в таблице 1.


     Основные социально-экономические индикаторы уровня жизни

                населения Республики Казахстан                Таблица 1


---------------------------------------------------------------------------

                                  ! 1995   ! 1996   ! 1997    !1998

---------------------------------------------------------------------------

         1                        !   2    !   3    !   4     !    5

---------------------------------------------------------------------------

Валовой скорректированный

располагаемый доход домашних

хозяйств, млрд. тенге              786,0    1062,5    1339,2     1363,8


на душу населения, тысяч тенге      49,2      66,99     88,2       91,2


в процентах к ВВП                   77,8      75,0      80,1       78,7

Фактическое конечное потребление

домашних хозяйств, млрд. тенге     807,1    1063,4    1294,5     1344,0

на душу населения, тысяч тенге      50,1      66,9      85,2       89,9

в процентах к ВВП                   76,9      78,8      77,5       83,2

Среднедушевые денежные доходы  

населения, тенге в месяц            1720      2371       2849       3020

Номинальная начисленная

среднемесячная заработная плата

одного работника, тенге             4786      6841       8541       9682

Средний размер назначенной

месячной пенсии, тенге              1876      3283       3554       3964

Величина прожиточного минимума

(в среднем на душу, в месяц),

тенге                                -         -         3505       3716

---------------------------------------------------------------------------

Источник:    Агентство Республики Казахстан по статистике



 
       Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.
      Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.
      Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.
      Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдается следующая ситуация. Как уже указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдается относительно низкий спрос на жилье.
      В последние два-три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).
      В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения население на протяжении всей жизни, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет.
      Что касается предложения жилья, то на территории всей республики

 

наблюдается примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья

предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного

строительства развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе

значительно ухудшилась за последние пять-семь лет ввиду отсутствия

достаточного платежеспособного спроса. Одной из важных тенденций является

неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического

падения объемов нового строительства.


              Ввод в действие жилых домов в Казахстане

                 (в тыс. кв. м общей площади)

                                                               Таблица 2

---------------------------------------------------------------------------

Годы  !Предприятиями и    !         Из них по формам собственности

      !организациями всех !

      !форм собственности !

---------------------------------------------------------------------------

      !                   !государствен-!негосударствен-!в том числе за

      !                   !ная          !ная            !счет средств     

      !                   !             !               !населения

--------------------------------------------------------------------------

1990      7869                 6167          1702             1164

1991      6130                 4547          1583             1133

1992      5046                 3308          1738             1122

1993      3856                 2202          1654             1057

1994      2322                  925          1397              764

1995      1663                  556          1107              628

1996      1407                  293          1114              699

1997      1344                  229          1115              851

1998      1132                  174           958              803

1999      1105                  108           997              843


Источник:    Агентство Республики Казахстан по статистике


     Таким образом, в 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по

сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно

продолжение этой тенденции. Сокращение объемов жилищного строительства

наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества

населения республики (табл. 3).


             Ввод в действие общей площади жилых домов и количество       

             построенных квартир в Казахстане, в процентах       Таблица 3

---------------------------------------------------------------------------

                                     1995     1996     1997      1998

---------------------------------------------------------------------------

Всего построено общей площади,

кв.м (на 1000 человек населения)     104      88,7     85,9       75,7

Число построенных квартир

(на 1000 человек населения)          1,2       0,9      0,9        0,7

Всего построено квартир, тыс.       20,4      15,7     13,9       10,5

Средний размер квартиры, кв. м      81,5      98,4     96,8      107,8

Число квартир, построенных в

домах квартирного типа

(без общежитий), в %                 100       100      100        100

из них по видам квартир

(в % от общего ввода):


Однокомнатные                         15        12       12          7

Двухкомнатные                         30        20       20         20

Трехкомнатные                         40        37       33         32

Четырехкомнатные и более              15        31       35         41

---------------------------------------------------------------------------

Источник:    Агентство Республики Казахстан по статистике



 
       Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе,

 

данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать

положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья,

которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости

частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78%

жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в

1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного

строительства пришлось на долю частного сектора (табл.4).


   Удельный вес предприятий и организаций различных форм собственности

   и население в строительстве жилья в Казахстане, в процентах

                                                               Таблица 4

---------------------------------------------------------------------------

Годы !Предприятиями и    !      Из них по формам собственности

     !организациями всех !

     !форм собственности !

---------------------------------------------------------------------------

     !                   !государствен- !негосударствен-!том числе за счет

     !                   !ная           !ная            !средств населения

---------------------------------------------------------------------------

1990       100             78,4            21,6             14,8

1991       100             74,2            25,8             18,5

1992       100             65,6            34,4             22,2

1993       100             57,1            42,9             27,4

1994       100             39,8            60,2             32,9

1995       100             33,4            66,6             37,8

1996       100             20,8            79,2             49,7

1997       100             17,0            83,0             63,3

1998       100             15,4            84,6             71,0

1999       100              9,6            90,4             76,5

---------------------------------------------------------------------------

Источник: рассчитано по данным Агентства Республики Казахстан по статистике



 
       Вторая положительная тенденция, хотя она намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, может быть включена в экономический оборот.
      В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Это говорит о том, что на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного кредитования, в первую очередь, будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация, скорее всего, поменяется. Одной из причин этого является довольно низкое качество большей части существующего жилого фонда и высокий удельный вес ветхого жилья, которое придется перестраивать. Однако, такого выправления ситуации вряд ли стоит ожидать ранее, чем через 3-5 лет.
      Программы жилищного и, в первую очередь, ипотечного кредитования под залог жилой недвижимости, в любом случае могут быть начаты только в качестве незначительных по первоначальным объемам пилотных проектов. Учитывая данное, на первоначальном этапе будут реализовываться пилотные проекты, предложенные администрациями Акимов городов Алматы и Астаны.
      Таким образом, задача заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий на рынке жилья для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы строительных сбережений и долгосрочного ипотечного кредитования, то есть приобретение населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
      Анализ потенциального платежеспособного спроса на продукты жилищного кредитования. Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них. Количественная оценка этих параметров поможет сделать более аргументированные выводы относительно полезности и необходимости развития механизмов жилищного кредитования.
      Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствует запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо сосредоточить внимание на городском населении, которое представляет собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являются Алматы и Астана. В июле усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США. Последние достоверные данные, имеющиеся в наличии, в отношении распределения доходов населения относятся к окончанию 1997 года. Количественное соотношение разных доходов с тех пор не претерпевало критических изменений. Вследствие того, что не существует

 

данных по распределению дохода домохозяйств (в среднем казахстанская семья

состоит из 3,5 человек), предположим, что в каждой семье обычно два ее

члена работают. Поэтому, в целях расчета платежеспособного спроса семьи

доход на одного работающего члена умножается на два. Такие предположения

позволяют рассчитать текущий уровень и распределение доходов домохозяйства.


            Разбивка доходов домохозяйств в Алматы и Астане (июль 1999)

                                                               Таблица 5

---------------------------------------------------------------------------

Квинтиль ! Средний доход на человека     ! Средний ежемесячный доход на

дохода   !                               !              семью

---------------------------------------------------------------------------

         !  КZТ     ! USD   ! в процентах !  КZТ      !   USD

---------------------------------------------------------------------------

  1        1481.22   11.18     5.4          2962.44      22.36

  2        2797.86   21.12    10.2          5595.72      42.24

  3        4471.09   33.76    16.3          8942.18      67.52

  4        6830.07   51.57    24.9         13660.14     103.14

  5       11849.76   89.47    43.2         23699.52     178.93

в среднем  5486.00   41.42      -          10972.00      82.84

---------------------------------------------------------------------------



 
       Основным целевым рынком в случае оценки перспектив ипотечного кредитования является спрос на кредиты со стороны тех домохозяйств, которые уже имеют в собственности жилье, но хотят улучшить жилищные условия, т. е. использовать его стоимость при покупке нового жилья.
      Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан является жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Для оценки этого источника необходима лишь ценовая информация по жилью разного типа. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высокий не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. (Таблица 6).
      Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.
      Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования в ближайшее время, предположим также, что процентная ставка по предоставляемым в казахстанских тенге жилищным ипотечным кредитам будет равна 20% и являться фиксированной, кредитный период составляет более 10 лет, платежи в счет погашения основной задолженности по кредиту и оплаты процентов производятся ежемесячно равными долями, т. е. кредит является самоамортизирующимся с фиксированной процентной ставкой и аннуитетными платежами.
      На основании данных о сбережениях домохозяйства, процентной ставке и

 

длительности ипотечного кредита можно определить размер кредита, на

который данное домохозяйство может претендовать. При этом, величина

ежемесячного платежа в счет обслуживания долга (выплата основного долга и

процентов) не должна превышать 30 % от совокупного ежемесячного дохода

домохозяйства. Такое соотношение является стандартным для большинства

стран с развитым ипотечным кредитованием и закладывается в расчеты многими

российскими банками, оценивающими платежеспособность заемщиков.


         Стоимость одного кв. метра жилья по странам*

                                                              Таблица 6

---------------------------------------------------------------------------

Размер жилой площади (кв.м.)   ! Цена площади  !   Цена 1 кв. м.

---------------------------------------------------------------------------

ТУРЦИЯ - г. Стамбул (цены в тыс. долл.США)

---------------------------------------------------------------------------

       125                           50                0,40

       130                          110                0,85

       140                           65                0,46

       142                           80                0,56

       145                          100                0,69


ВЕНГРИЯ - г. Будапешт (цены в тыс.долл.США)


       140                           49                0,68

       280                          133                0,93

       860                          342                0,78


КАЗАХСТАН - г. Алматы (цены в тыс. долл. США)


        32                            8                0,25

        50                           13                0,26

        75                           20                0,26

---------------------------------------------------------------------------

     *- расчет ценовых показателей осуществлен с использованием условных

данных.


 
       Так, например, процентная ставка по кредитам, предположительно равная 20 %, может отличаться в ту или иную сторону. Это же касается продолжительности кредитного периода. Если допустить, что ставка реально увеличится, а кредитный период уменьшится, то, очевидно, ипотечные кредиты станут менее доступными для потенциальных заемщиков, и спрос на них сократится.
      С другой стороны, нет никакой уверенности в том, что эти показатели не изменятся в обратную сторону, положительно воздействуя на доступность и спрос. Кроме того, не следует забывать, данное касается основной массы населения, проживающего в небольших типовых квартирах. Но ведь имеется еще и достаточно большое число состоятельных граждан, располагающих не только значительными дополнительными средствами, но и активами в виде собственных квартир большего размера (которые готовы продать для покупки еще больших квартир или коттеджей). В третьих, является совершенно очевидным, что данные о доходах домохозяйств остаются заниженными, поскольку их источником являются анкетные опросы. Наконец, есть еще, как минимум, две категории потенциальных заемщиков. Это домохозяйства, имеющие целью покупку однокомнатной квартиры, а не двух- или трехкомнатной, а также домохозяйства, которые только что образовались и собираются впервые покупать себе жилье. Количество таких потенциальных заемщиков может быть оценено как равное 300-400 в год. В результате, суммарное количество ипотечных кредитов, на которые существует реальный спрос, уже сегодня может составить минимум 2-3 тыс. в год, что на порядок выше текущего показателя количества выдаваемых в Казахстане жилищных кредитов. Все это позволяет говорить о достаточной реалистичности и достоверности полученных результатов.
      Таким образом, проведенный анализ показывает, что, в целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях остается относительно небольшим. Однако, во-первых, он достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения

 

грамотной экономической политики.


     2. Основные модели долгосрочного жилищного финансирования в 

                              Казахстане


     Основными моделями долгосрочного жилищного финансирования в

Казахстане являются:

     система строительных сбережений;

     система ипотечного кредитования.


     2.1. Система строительных сбережений в Республики Казахстан



 
       На современном этапе развития Казахстана наиболее важным направлением развития долгосрочного жилищного финансирования является система строительных сбережений.
      Стройсбережение - это система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий.
      Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.
      Основной особенностью системы стройсбережений является то, что предоставляемые населению ссуды не имеют конкуренции, поскольку ставка вознаграждения (интереса) по нему низкая и гарантируется на весь срок погашения ссуды. Этот весьма выгодный кредит является главной привлекательной чертой системы стройсбережения. Финансовые институты, специализирующиеся на стройсбережениях могут гарантировать низкую ставку вознаграждения, поскольку данные организации будут работать вне рынка капитала и не будут зависеть от колебаний его ставки вознаграждения (интереса). Данные финансовые учреждения будут иметь собственный рынок стройсбережений и кредитов, собственную систему рефинансирования, а также фонд, из которого клиенты, внесшие в него свои вклады, будут получать ссуды. Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице - отличительный признак системы стройсбережения.
      При этом, необходимо обратить внимание, что система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами, ниже средних. В то же время она отвечает потребностям широких слоев населения в жилье. Данная система облегчает людям приобретение своего собственного жилья.
      Система стройсбережений для государства позволит решить следующие основные задачи:
      решение социальной задачи - улучшение жилищных условий граждан;
      население вкладывает денежные средства в недвижимость;
      стимулируется собственная инициатива граждан при решении их жилищных проблем;
      строительная промышленность, включая малые и средние строительные фирмы, получает сильный импульс, стимулирующий в свою очередь инвестиции в экономику республики;
      создание новых рабочих мест.
      Государство должно быть заинтересовано в поддержке собственности на жилье, которое, в свою очередь, должно быть доступно каждому. Это стимулирует готовность населения нести нагрузки ради приобретения или улучшения жилья и стабилизирует положение каждого в отдельности.
      Государство должно быть крайне заинтересовано и в том, чтобы поддержать систему стройсбережения и целенаправленно стимулировать вкладчиков премиями и скидками в налогообложении.
      В Германии система стройсбережения - единственная форма накопления, которая пользуется непосредственной поддержкой государства при приобретении собственного жилья. Размер государственной поддержки определяется законом. Он может меняться в зависимости от остроты жилищной проблемы для государства. Таким образом, государственная поддержка - это еще одна привлекательная для клиентов сторона системы стройсбережений.
      В результате государственной поддержки в части налогообложения в Германии широкое распространение получили вклады предприятиями на специальные жилищно-ссудосберегательные счета своим работникам.
      За несколько десятков лет немецкая система стройсбережения полностью доказала свою эффективность. В каждом отдельном случае система исходит из устремлений самого вкладчика (суммы его накоплений), при этом поддержка государства в виде премии или скидки в налогах рассматривается как "помощь для самопомощи". Система стройсбережения в Германии - неотъемлемая часть жилищной политики, центральным пунктом которой является поддержка частной собственности на жилье.
      При этом, растет интерес к системе стройсбережения, ввиду того, что решить проблемы финансирования жилищного строительства без частной инициативы и накопления частного капитала невозможно.
      С начала 90-х годов строительное ссудосбережение эффективно развивается во Франции, Люксембурге, Чехии, Словакии, Венгрии, Польше. Во всех упомянутых государствах приняты соответствующие законодательные акты по функционированию строительных ссудосберегательных систем.
      Однако, прогнозируется, что успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения.
      Кроме того, в начале своей деятельности строительные сберегательные банки не будут выдавать кредиты, так как все договоры стройсбережений будут находиться в фазе накопления. Средства же депозитов будут размещены исключительно в долгосрочные государственные ценные бумаги. К тому же проведение названных мероприятий позволит повысить уровень внутренних сбережений населения на долгий срок и в национальной валюте, что в перспективе окажет влияние на общее состояние финансовых рынков страны, в том числе увеличит объемы кредитования, снизит ставки, повысит ликвидность финансовых рынков и т.д.
      Следует отметить, что развитие системы стройсбережения в Республике Казахстан при соответствующей поддержке государства окажет значительное, положительное влияние на социально-экономическое состояние. Прежде всего, позволит решить одну из первостепенных задач - удовлетворение потребностей широкого круга населения в жилье, что станет возможным путем накопления гражданами собственных средств и получения в будущем недорогих, долгосрочных кредитов.
      В то же время, важной задачей является привлечение средств населения в инвестирование жилищной сферы, поскольку на сегодня это единственный, реальный источник внебюджетного финансирования данного сектора экономики.
      Следовательно, государство призвано, во-первых, стимулировать население производить накопления и, во-вторых, создать условия, при которых риск потери накопленных средств сводится к минимуму.
      Таким образом, государство должно быть объективно заинтересовано в развитии финансирования долгосрочного жилищного строительства и системы ссудосбережений, а участники данной системы должны пользоваться потенциальной ее поддержкой.
      Для развития системы строительных сбережений необходимо принятие представленного в Парламент проекта Закона "О строительных сбережениях", соответствующего нормативно-правовым актам Национального Банка и, что очень важно, оказание государственной поддержки в виде премирования вкладчиков и скидок в налогообложении.
 

     2.2. Система ипотечного кредитования


 
       2.2.1. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в
             Казахстане
 
      Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране будет являться долгосрочное ипотечное кредитование населения.
      При этом, необходимо отметить, что представляется возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
      1) европейская
      Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.
      2) американская
      Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).
      Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полный спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА)-Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК)-Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.
      Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.
      Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования - фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:
      организаторов ипотечных кредитов;
      инвесторов;
      посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
      посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.
      Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.
      Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.
      Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране.
      В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.
      В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.
      Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная правовая база.
      Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
      Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования.
      Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.
      Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья.
      Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.
      Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.
      В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.
      Долгосрочное ипотечное кредитование населения. Приобретение жилья не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
 
      2.2.2. Основные цели и принципы развития системы ипотечного
             кредитования
 
      Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
      Создание данной системы позволит:
      привлечь необходимые финансовые ресурсы в жилищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
      активизировать рынок жилья.
      Создаваемая система ипотечного кредитования должна:
      быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и экономическим условиям (характерным для переходной экономики);
      носить развивающийся характер;
      опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов, пенсионных фондов, страховых компаний и др.;
      учитывать ограниченную платежеспособность населения, относительно высокую инфляцию, высокую стоимость финансовых средств.
 
      2.2.3. Необходимые условия для развития системы долгосрочного
             ипотечного кредитования
 
      Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
      совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования и эффективное функционирование ипотечного рынка жилья;
      определение критериев к банкам второго уровня, претендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
      определение порядка выпуска банками второго уровня ипотечных облигаций;
      определение порядка допуска компаний по управлению пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов накопительных пенсионных активов;
      налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов;
      создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действии кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита (возможность обеспечения временно жильем, находящегося в коммунальной собственности);
      развитие рынка страхования, как личного, так и имущественного.
 
      3. Организация системы долгосрочного ипотечного кредитования
 
      В настоящее время долгосрочные кредиты населению предоставляют коммерческие банки. Суть предлагаемой Концепции ипотечного кредитования сводится к созданию рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья. Создание условий для долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение жилья является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку позволяет существенно ускорить приобретение жилья.
      Следует отметить, что приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банки второго уровня. Государство же будет выполнять вспомогательную роль через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
 
      3.1. Основные стандарты и применяемые требования к долгосрочным
           ипотечным кредитам.
 
      При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного кредитования следует учесть следующие основные стандарты и требования (процедуры) к долгосрочным ипотечным кредитам:
      долгосрочный ипотечный кредит выдается в тенге с индексацией кредита на уровень инфляции;
      долгосрочный ипотечный кредит на жилье предоставляется на длительный срок от 5 и более лет (максимально - 20 лет), создавая реальные условия для возврата полученных ссуд;
      размер кредита должен составлять не более 70% от рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения, являющегося при этом предметом залога;
      заемщик за счет собственных средств вносит "первоначальный взнос" кредитору в сумме 30% от стоимости приобретаемого жилья;
      ставка вознаграждения (интереса) должна быть рыночной, которая позволила бы обеспечить своевременную их оплату, и при этом была привлекательной для банков, инвесторов - накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и др.;
      сумма основного долга и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей.
 
      3.2. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных
           ипотечных кредитов
 
      Долгосрочный ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
      Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
      1. Предварительная квалификация заемщика (информация о кредиторе, об условиях предоставления кредита, права и обязанности при заключении кредитной сделки);
      2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (проверка информации, предоставленной заемщиком, оценка его платежеспособности и др.);
      3. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости (использование стандартных методик (метод сравнительных продаж) и форм оценки жилых помещений);
      4. Страхование предмета ипотеки, жизни и трудоспособности заемщика, а также на случай безработицы;
      5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае, если банк выступает продавцом жилья, также заключается договор купли-продажи и кредитный договор между банком и заемщиком.
      Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо предпринять следующие меры:
      обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества;
      осуществить бесспорное изъятие залога в порядке приказного производства в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Республики Казахстан;
      отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;
      выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
      Более подробно основные стандарты, применяемые требования к долгосрочным ипотечным кредитам, этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных кредитов будут изложены в нормативных правовых актах Национального Банка Республики Казахстан.
 
      3.3. Страхование в системе долгосрочного ипотечного кредитования
 
      Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной жилищной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.
      Объектами страховой программы при ипотечном кредитовании должны являться:
      1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и занятостью заемщика - личное страхование. В соответствии с действующим законодательством страхование жизни и здоровья граждан является добровольным.
      Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Республики Казахстан, так и за ее пределами:
      смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;
      наступившая в период действия договора страхования частичная или полная утрата трудоспособности (инвалидность) застрахованного лица на срок более 3 месяцев в результате несчастного случая или болезни. При этом дата присвоения статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому;
      трудовая незанятость (безработица) застрахованного лица в течение более 6 месяцев.
      Размер страхового покрытия должен быть таким, чтобы причитающееся к выплате страховое возмещение было бы достаточным для оплаты взносов по погашению кредита и накопившихся процентов по нему до окончания срока нетрудоспособности (при временной нетрудоспособности).
      2. Имущественные интересы, связанные с риском нанесения ущерба объекту ипотеки или его утратой - имущественное страхование. При этом страховым объектом является жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного кредита.
      Договор страхования должен предусматривать страховое покрытие на сумму не меньшую, чем сумма текущей задолженности заемщика, а срок действия договора должен покрывать период действия кредитного договора.
      К реализации страховой программы при ипотечном кредитовании будут допускаться страховые организации, имеющие соответствующие лицензии, выданные Национальным Банком Республики Казахстан.
 
      4. Механизмы привлечения финансовых ресурсов в систему
         ипотечного кредитования
 
      Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Слишком "короткие" и "дорогие" привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные депозиты. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.
      Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:
      кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);
      за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;
      средства от размещения целевых облигационных займов;
      продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке.
      Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов.
      Таким институтом могло стать либо государственное агентство рефинансирования ипотечного кредитования, уставный фонд которого формируется государством, либо Национальная ипотечная компания (по схеме Кагамас), учредителями которой стали бы Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго уровня, на начальном этапе их деятельности данные организации должны выполнять функцию резервного и первоначального оборотного капитала.
      Возможны следующие модели привлечения кредитными организациями

 

долгосрочных кредитных ресурсов:

     выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом

рынке;

     рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

     рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка

ипотечных кредитов.

     По мере развития рынка могут использоваться и иные модели привлечения

долгосрочных кредитных ресурсов.


     4.1. Выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на       

          финансовом рынке



 
       Эмиссия кредиторами ипотечных облигаций, обеспеченных залогом ипотечных кредитов или закладных, с точки зрения ее правового оформления, будет регулироваться Национальной комиссией Республики Казахстан по ценным бумагам путем утверждения нормативного правового акта, устанавливающего порядок выпуска и обращения ипотечных облигаций.
      Главный смысл данного нормативного правого акта заключается в необходимости жесткого и однозначного законодательного определения понятия "ипотечная облигация", включающего, в первую очередь, требования к их обеспечению, порядку и полноте раскрытия информации об эмитенте, требования к самим эмитентам и пр.
      Для введения в хозяйственный оборот ипотечных облигаций как отдельного вида ценных бумаг необходимо принятие данного нормативного правового акта.
      Обязательными характеристиками ипотечных облигаций должны быть:
      специально сформированное обеспечение по этим ценным бумагам. Ипотечные облигации могут выпускаться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указан в законе;
      особая надежность ипотечных облигаций на основе установления для них специальных экономических нормативов;
      особый порядок выпуска и обращения ипотечных облигаций.
      Обеспечение по ипотечным облигациям должно или исключаться из конкурсной массы, или выделяться в особую конкурсную массу, что будет регулироваться путем внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.
      Кроме того, требуют уточнения правовые аспекты закладной. Необходимо определиться с тем, каким целям преимущественно должна служить закладная. Если она призвана, прежде всего, быть базовым активом при выпуске ипотечных облигаций, а также упрощать и ускорять процесс перехода прав по ипотеке и основному обязательству, то следует законодательно закрепить положение, что данная бумага является не именной, а ордерной. Если же предполагается широкое обращение закладных на вторичном рынке, как самостоятельных бумаг, то необходимо предусмотреть ужесточение требований по регистрации перехода прав по ним.
      Описанное выше развитие и нынешнее состояние рынка ипотечных облигаций в США, Европе, Малайзии убеждает в необходимости развития этого рынка в Казахстане.
      Для создания нового финансового инструмента и успешного его внедрения на отечественном рынке ему требуется обеспечить соответствующую ликвидность. Для этого необходимо установить основные критерии, которые будут способствовать конкурентоспособности ипотечных облигаций среди альтернативных источников вложения. Предлагаем выделить следующие.
      1. Рост рынка ипотечных облигаций может быть обусловлен прежде всего работой различных институтов, выполняющих роль посредников и способствующих более эффективному взаимодействию инвесторов, организаторов и получателей кредитов.
      2. Выпуск ипотечных облигаций - необходимо определить в национальной валюте с привязкой к коэффициенту инфляции, для того, чтобы данные финансовые инструменты практически не были подвержены риску инфляции.
 
      4.2. Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций
 
      В Республике Казахстан действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются компании по управлению пенсионными активами, инвестиционные фонды и страховые организации.
      Поскольку в состав портфеля могут входить денежные средства и ценные бумаги, то возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.
      Главным преимуществом данной модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в ипотечное жилищное кредитование. Механизм рефинансирования будет выглядеть следующим образом:
      1. Кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также объекта ипотеки.
      2. Учредители специализированных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного специального фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных.
      3. Доверительный управляющий (или управляющая компания) специального фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных в специальные фонды его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя с указанием его наименования и места нахождения, а также стоимости обеспеченного ипотекой обязательства. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.
      Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных, с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход.
      Кроме того, предполагается создание специализированных фондов, которые осуществляют управление инвестициями под недвижимость. Данные организации покупают, владеют и управляет недвижимостью или кредитами под недвижимость. Такие фонды представляют собой эффективную форму инвестирования в недвижимость, так как позволяют привлечь денежные средства широкого круга инвесторов в виде акций. Акционеры фонда получают доход в виде дивидендов или прироста стоимости своих акций в зависимости от дивидендной политики фонда.
 
      4.3. Функционирование системы долгосрочного ипотечного кредитования
 
      В общем виде схема организации целостной системы долгосрочного ипотечного кредитования, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, выглядит следующим образом.
      На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы ликвидности, кредиторы имеют возможность уступить права требования по выданным ими ипотечным кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям-операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредиту или закладным, а также договор на доверительное управление кредита первичным кредитором. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить свои кредитные операции.
      Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что все поставляемые кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять агентству на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ ко всем документам, касающимся их взаимоотношений. Агентство проводит периодическую проверку определенной части ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены некачественные или нестандартные кредиты, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или закладные. В случае недоброкачественного обслуживания агентство имеет право расторгнуть с кредитором договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.
      Агентство устанавливает критерии оценки вероятности возврата кредита, обязательные для кредиторов, которые включают анализ платежеспособности, кредитной истории и имеющихся собственных средств потенциального заемщика, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества (андеррайтинг заемщика). Ответственность за юридическую силу документов по ипотечным кредитам, реализацию предусмотренных в них прав, а также за наличие четкого определения кредитора в качестве залогодержателя лежит на кредиторе.
      В рамках договора на доверительное управление кредитами кредитор обеспечивает своевременный контроль за наличием соответствующего страхования от несчастных случаев, страхования жизни и дееспособности, а также объекта ипотеки. Механизм доверительного управления правами требований по переданным на обслуживание кредитам в случае банкротства кредитора защищает права "владельцев" кредитов, так как они не будут входить в конкурсную массу, а смогут быть переданы на обслуживание в другую кредитную организацию.
      Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный механизм контроля за операциями агентств и кредиторов со стороны Национального Банка Республики Казахстан.
      Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования в направлении снижения рисков, оставляемых за первичными кредиторами. Прежде всего, речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов и его переносе на агентства.
      Агентство является государственной структурой и будет заниматься выкупом у банков залоговых обязательств выданных ими ссуд. Иными словами банки будут выдавать кредиты на покупку и строительство жилья, однако после этого обязательства по возврату кредита, ипотечные обязательства, передаются в агентство, которое в свою очередь возвращает банку деньги.
      С этого момента заемщик уже должен возвратить кредит вместе с процентами не банку, а агентству. Банк продолжает только обслуживать кредит и получать доход лишь от его обслуживания.
      Агентство с целью пополнения своих средств, выпускает ценные бумаги, ипотечные облигации и другие обеспеченные стоимостью приобретенных у банков ипотечных закладных.
      В результате система жилищного финансирования будет работать через рынок капиталов, увеличатся объемы жилищных кредитных ресурсов у банков, а агентство по мере роста продаж его облигаций на рынке ценных бумаг перестанет нуждаться в поддержке со стороны государства финансовыми средствами.
      В настоящее время отечественные инвесторы (прежде всего институциональные) испытывают существенную ограниченность в выборе финансовых инструментов на рынке негосударственных ценных бумаг. В этом плане появление ипотечных облигаций может стать еще одним шагом к созданию ликвидного рынка негосударственных ценных бумаг, а также способствовать привлечению средств в реальный сектор экономики - строительство.
 
      5. Совершенствование нормативной правовой базы долгосрочного
         ипотечного кредитования
 
      Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования состоит в создании надежной законодательной и нормативной базы, которая должна быть направлена на правовое обеспечение прав кредиторов - залогодержателей, инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, и на обеспечение социальных гарантий граждан, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования наименее рискованной и рентабельной для банков, и доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
      Учитывая начальной период формирования системы, государство может также создать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.
      С этой целью необходимо:
      совершенствование правовых основ реализации прав об ипотеке;
      регулирование инвестиционных механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
      создание благоприятной налоговой среды для ипотечного кредитования

 

граждан в части средств, направляемых ими на погашение кредита.


     5.1. Современное состояние правовой и организационной базы для       

          развития системы жилищного финансирования в Республике Казахстан

          за последние годы


     В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений,

касающихся ипотечного кредитования:

     Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года

(Общая часть)


K941000_
 

;

     Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года

(Особенная часть)


K990409_
 

;

     Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года 


Z952235_
 

  "О налогах

и других обязательных платежах в бюджет";

     Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года 


Z980254_
 

  "О

регистрации залога движимого имущества";

     Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года 


Z960065_
 

  "О

государственной пошлине";

     Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года 


Z980321_
 

  "О браке

и семье";


 
       Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года Z980253_ "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей";
      Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года Z970094_ "О жилищных отношениях";
      Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 31 августа 1995 года, Z952444_ "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";
      Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 3 октября 1995 года, U952475_ "О страховании";
      Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 23 декабря 1995 года, U952723_ "Об ипотеке недвижимого имущества";
      Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 P981181_ "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "О регистрации залога движимого имущества";
      Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 P971277_ "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях";
      Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 P960711_ "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";
      Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 V980564_ "О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан";
      Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 22.02.99 г. N 14 V990913_ ;
      Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 "Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)".
 
      5.2. Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке
 
      С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести ряд дополнений и изменений в законодательные и иные нормативные правовые акты, касающиеся проблем:
      уточнения порядка права пользования заложенным жилым помещением;
      обращения взыскания на заложенное жилье;
      заключения сделок с недвижимостью, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
      создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилье (предоставление временного жилья из фонда города).
 
      5.3. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных
           финансовых ресурсов в сферу ипотечного кредитования
 
      Действующее законодательство Республики Казахстан, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования, а также требованиям по привлечению долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. В целях создания массового технологичного и удовлетворяющего всем требованиям его участников (в первую очередь - требованиям инвесторов) рынка ипотечного кредитования, необходимо внести изменения в действующее законодательство, а также разработать и принять ряд нормативных актов:
      внести изменения и дополнения в Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, U952723_ "Об ипотеке недвижимого имущества", в части порядка обращения, взыскания на заложенное имущество и порядка составления выдачи залога и передачи прав по закладной;
      внести изменения и дополнения в законодательство (Гражданский кодекс Республики Казахстан K941000_ , Закон Республики Казахстан Z970067_ "О банкротстве"), в части выделения в особую массу обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным ценным бумагам;
      внести изменения в законодательные акты в части защиты прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг путем включения в состав требуемого перечня информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ипотечных ценных бумаг;
      внести предложения в Правительство республики по внесению изменений в Закон Республики Казахстан Z952235_ "О налогах и других обязательных платежах в бюджет", в части льготирования операции с ипотечными облигациями.
 
      Заключение
 
      Макроэкономические условия в Республике Казахстан усиливают важность развития долгосрочного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.
      Строительные сбережения и ипотечное кредитование - одни из самых

 

проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных

инвестиций в жилищную сферу. Именно они позволяют согласовать интересы

населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других

кредиторов - в эффективной и прибыльной работе и, конечно же, государства,

заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет

способствовать широкое распространение жилищного кредитования населения.


     Для целей настоящей Концепции используются следующие понятия:


Ипотечное     - залог недвижимого имущества при получении займа в

кредитование    банке, дающее право кредитору преимущественного           

                удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного  

                имущества;

Ипотечный     - долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад

кредит          недвижимого имущества, право собственности на которое     

                переходит на время кредитования к кредитору, хотя само    

                имущество находится в пользовании заемщика;

Долгосрочный  - кредит, выданный банком физическому лицу на цели

ипотечный       приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома)

кредит          на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в 

                качестве обеспечения обязательств заемщика;

Заемщики      - физические лица-резиденты Республики Казахстан, с которыми

                заключаются кредитные договоры,  по условиям которых     

                полученные в кредит средства будут использованы для       

                приобретения жилья, которое будет подлежать залогу в      

                качестве обеспечения надлежащего исполнения физическими

                лицами обязательств по кредитным договорам (ипотечным     

                кредитам);

Созаемщик     - член семьи (супруг, родители, совершеннолетние дети)      

                заемщика, выступающий по кредитному договору в качестве   

                солидарно ответственного за выполнение обязательств

                заемщиком по предоставляемому ипотечному жилищному кредиту;

Залогодатель  - физическое лицо, передающее в залог жилое помещение по    

                договору ипотеки в обеспечение обязательств по кредитному 

                договору полученному на цели приобретения жилья;

кредитор      - банк, предоставляющий физическому лицу кредит на цели     

                приобретения жилья;

залогодержа-  - банк, имеющий в силу договора ипотеки жилого помещения

тель            право в случае неисполнения заемщиком обязательств  по    

                кредитному договору получить удовлетворение из стоимости  

                заложенного помещения преимущественно перед другими       

                кредиторами залогодателя;       

жилое         - жилой дом, часть дома, жилое помещение (квартира),

помещение       предназначенное для проживания граждан, признанное в

(жилье)         установленном порядке пригодным для проживания,

                благоустроенное применительно к условиям населенного      

                пункта, отвечающее санитарным и техническим нормам и      

                учтенное органами инвентаризационного учета в качестве    

                жилого;

продавец      - физическое или юридическое лицо, продающее собственное  

жилья           жилье или жилье, принадлежащее другому физическому и      

                юридическому лицу, по их поручению;

страховая     - юридическое лицо, осуществляющее на основании лицензии

организация     Национального Банка Республики Казахстан имущественное    

                страхование (страхование заложенного жилья), 

                страхование жизни и трудоспособности заемщика и           

                страхование гражданско-правовой ответственности участников

                ипотечного рынка;

андеррайтинг  - комплекс мероприятий, направленных на отбор кандидатур

заемщиков       (квалификацию) заемщиков, определение их платеже-

                способности и кредитоспособности в соответствии с         

                внутренними правилами банков;

вторичный     - рынок, на котором покупаются и продаются права требования

ипотечный       по уже выданным ипотечным кредитам, в том числе в виде

рынок           пулов ипотечных кредитов (в отличие от рынка, на котором  

                ипотечные кредиты выдаются);

закладная     - закладная является ценной бумагой, удостоверяющей         

                следующие права ее законного владельца: право на получение

                исполнения по денежному обязательству, обеспеченному

                ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без 

                представления других доказательств существования этого    

                обязательства; право залога на указанное в договоре об

                ипотеке имущества

залог         - закладная может быть заложена путем ее передачи другому 

закладной       лицу в обеспечение обязательства  по кредитному  договору 

                или иного обязательства, возникшего между этим лицом и    

                залогодержателем, первоначально названным в закладной,    

                либо ее иным законным владельцем;

обращение     - залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,

взыскания       заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за  

на заложенное   счет этого имущества требований, вызванных неисполнением  

имущество       или ненадлежащим ипотечного договора

пул           - группа закладных, имеющих однородные характеристики

закладных       (обычно один и тот же вид заложенной недвижимости,        

                одинаковые сроки и процентные ставки). Инвесторы

                покупают на вторичном рынке участия в таких пулах или     

                обеспеченные ими ценные бумаги


первичный     - условное обозначение операций по предоставлению ипотечного

ипотечный       кредита и выпуску ипотечных ценных бумаг

рынок


кредитный     - зафиксированные условия и параметры ипотечной кредитной

продукт         сделки;


ипотечные     - юридические и физические лица, приобретающие ипотечные

инвесторы       ценные бумаги с целью получения прибыли. Ипотечные        

                инвесторы приобретают ценные бумаги непосредственно у

                ипотечных кредиторов или у ипотечного агентства. Например,

                институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые 

                компании и т.д.;


ипотечная     - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение

облигация       недвижимым имуществом и приносящие твердый процент;


рефинансирова - погашение задолженности по одному или более ипотечным  

ние             кредитам за счет одновременного получения нового          

                ипотечного кредита;


отчуждение    - имущество, заложенное по договору об ипотеке, может    

заложенного     быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи,

имущества       дарения, обмена, внесения его в качестве вклада

                в имущество хозяйственного товарищества или общества либо 

                паевого взноса в имущество производственного кооператива  

                или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если

                иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае      

                выдачи закладной отчуждение заложенного имущества         

                допускается, если право залогодателя на это предусмотрено 

                в закладной, с соблюдением условий, которые в ней         

                установлены. Лицо, которое приобрело заложенное по        

                договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения

                или в порядке универсального правопреемства, в том числе в

                результате реорганизации юридического лица или в порядке  

                наследования, становится на место залогодателя и несет все

                обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и  

                те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным    

                залогодателем;


оценка        - проведение оценки является обязательным в случае  

предмета        ипотечного кредитования физических и юридических лиц при

ипотеки         возникновении спора о стоимости предмета ипотеки;


система       - совокупность ипотечных кредитных институтов и элементов

ипотечного      инфраструктуры, а также отношений между ними,             

кредитования    обеспечивающих осуществление кредитования под залог       

                недвижимости.




     (Специалисты: Мартина Н.А.,

                   Петрова Г.В.)