Аналитическая справка относительно добровольного страхования сделок, недействительность которых содержит риск изъятия предмета сделки

Аналитическая справка

относительно добровольного страхования сделок, недействительность которых содержит риск изъятия предмета сделки

Автор – Арыстан Асель, старший научный сотрудник Института законодательства Республики Казахстан.

1. I. Общая вводная часть

Данная работа направлена на исследование страхования риска утраты права собственности, связанного с возможным признанием сделки недействительной.

В центре внимания исследования находятся сделки в отношении недвижимости. Данный вид имущества имеет особое социальное и экономическое значение.

Целью работы является выявление недостатков правового регулирования в области страхования права собственности в связи с признанием сделки недействительной. Проведенный анализ показал, что страхование права собственности находится в тесной взаимосвязи с моделью системы регистрации оборота недвижимого имущества и гарантиями защиты прав добросовестных приобретателей. В связи с этим для достижения цели работы были определены задачи по анализу указанных вопросов в отдельности и во взаимосвязи. На основании полученных результатов сформулированы выводы и предложения.

 

1. II. Блоки вопросов, требующих обсуждения
2. Место титульного страхования в механизме защиты права собственности.
3. Правовое регулирование страхования права собственности.

 

1. 1. Страхование права собственности

Постановка вопроса

Рынок недвижимости характеризуется как сфера деятельности повышенного риска. Этот сегмент рынка имеет социально-экономическое значение. С одной стороны, недвижимость является объектом инвестиционной деятельности, с другой стороны, имеет высокое социальное значение, в особенности, когда затрагиваются вопросы жилищной сферы.

По статистическим данным Министерства юстиции РК в 2016 году было зарегистрировано свыше 2 млн. сделок о переходе права собственности.[1] По справочным данным Министерства национальной экономики РК за период 2016 года выявлен существенный рост инвестиций в операции с недвижимым имуществом, а объем строительных работ увеличился на 7,9% за счет увеличения жилищного строительства.[2]

Приведенные данные свидетельствуют о том, что казахстанский рынок недвижимости динамично развивается. Закономерно внимание привлекают вопросы безопасности сделок, правовых аспектов истории объектов недвижимости, а также страхование рисков.

Приобретение недвижимости в Казахстане сопряжено с риском финансовых потерь, среди которых отдельно стоит выделить юридические риски, связанные с возможностью утраты права собственности. Это обусловлено несовершенством законодательной базы, выражающимся в отсутствии концептуального подхода в формировании системы регистрации оборота недвижимого имущества, эффективной защиты прав и интересов добросовестных приобретателей и др.

В настоящее время одним из инструментов, позволяющим обеспечить защиту имущественных интересов собственников недвижимого имущества, является титульное страхование (страхование права собственности). Однако данный вид страхования в сфере недвижимости без надлежащего обеспечения интересов участников оборота недвижимости, в том числе на законодательном уровне, превращается в дорогостоящий и недостаточно эффективный финансовый инструмент.[3]

 

Текущая ситуация

Механизм защиты интересов собственников недвижимого имущества складывается из следующих элементов:

1)           страхование ответственности субъектов риелторской деятельности;

2)           нотариальное удостоверение сделок;

3)           государственная регистрация сделок;

4)           юридическое сопровождение сделки;

5)           титульное страхование.[4]

Но полноценной гарантией покрытия финансовых потерь в случае утраты права собственности на объект недвижимости обеспечивает титульное страхование.^[5]

Титульное страхование – это страхование недвижимого имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности на него.[6]

Титульное страхование отнесено п. 2 ст. 6 Закона РК «О страховой деятельности» к классам общего страхования и осуществляется в добровольной форме. В соответствии с п. 7 ст. 7 Закона титульное страхование определяется как отношения по защите имущественных интересов страхователя в случае прекращения права собственности на имущество. Таким образом, титульное страхование направлено на субъективное право собственности, а не на имущество.

Титульное страхование защищает собственника имущества от возможных правовых дефектов права (нарушение прав предыдущих владельцев, неучтенные наследники, иждивенцы, незаконность предыдущих сделок, ошибки государственного регистратора права на недвижимое имущество, неблагоприятное решение суда и т.д.).[7]

По итогам 2016 года в структуре добровольного имущественного страхования доля страховых премий, полученных по договорам титульного страхования, составила 0,07%. В 2015 году этот показатель был равен 0,22%.[8] Таким образом, доход страховых организаций в сфере титульного страхования является незначительным.

Обычно в перечне тарифов казахстанских страховых организаций либо о титульном страховании не упоминается либо указывается, что тарифы титульного страхования определяются в договорном порядке. Это свидетельствует о том, что страховые организации не проявляют большой заинтересованности в самостоятельном развитии услуг данного класса страхования.

Кроме этого, условия титульного страхования на казахстанском рынке достаточно жесткие. Страховая сумма рассчитывается от реальной стоимости имущества, и тариф может составлять до 10% от стоимости.[9] Договор титульного страхования имеет срочный характер и заключается на срок от года до трех лет. Страховая сумма – фиксированная, и указывается в договоре страхования.

Справочно:

В США действует специальный закон о титульном страховании, по которому титульное страхование возведено в статус обязательного.[10] Так, 90-95% сделок о возмездном отчуждении недвижимости сопровождается титульным страхованием.[11] Таким образом, на американском страховом рынке отсутствует антиселекция.[12]

Титульное страхование основывается на двух принципах: 1) бессрочность договора страхования (на весь срок владения) и 2) отсутствие фиксированной страховой суммы, которая зависит от рыночной стоимости недвижимого имущества.

Стоимость страховой услуги составляет 0,4% от страховой суммы, к которой прибавляется сумма сервисного сбора в размере 250 долларов.

Причинами доступности титульного страхования на американском страховом рынке являются:

1) недвижимость во владении одного лица в среднем находится не более 5 лет;

2) отсутствие фиксированной страховой сумы, зависящей от рыночной стоимости имущества;

3) деятельность на страховом рынке страховщиков, специализирующихся исключительно на титульном страховании.[13]

В Канаде типичный полис титульного страхования для здания стоимостью до 250 000 долларов будет стоить 200 долларов. [14]

Важно отметить, что в сравниваемые периоды (2015-2016 гг.) сумма выплаченных страховых премий по Казахстану была приближена к нулю. Эту цифру нельзя рассматривать в качестве показателя стабильности и безопасности отношений на рынке недвижимости. Данная статистика по титульному страхованию обусловлена иными факторами, сложившимися в сфере страхования права собственности.

В Казахстане титульное страхование развивается преимущественно на рынке ипотеки. Практически все банки предусматривают в своих программах ипотечного кредитования три вида страхования: страхование имущества, страхование жизни заемщика от несчастного случая и титульное страхование.[15] Эти виды страхования добровольные, но банки требуют от заемщика приобрести данный комплекс страховых услуг на первые три года действия ипотеки. Таким образом, указанные виды страхования являются источником дополнительных доходов банков (обязывающих страховать риски в своих дочерних организациях), а не инструментом снижения уровня кредитного риска.[16] Кроме того, выгодоприобретателем по заключенным договорам страхования является банк, который в случае наступления страхового случая получает страховые выплаты.[17] Так, можно привести в пример ситуацию с обрушением дома в микрорайоне «Бесоба» города Караганды в 2012 году. Многие квартиры дома были приобретены в кредит. После обрушения страховые выплаты получил банк-кредитор, тогда как помощь пострадавшим оказывалась за счет государственного бюджета.

Здесь важно обратить внимание на то, что объектом титульного страхования при ипотечном кредитовании являются имущественные интересы кредитора, связанные с утратой права залога. При таком виде страхования условия о страховой сумме, выгодоприобретателе и сроке договора определяются по иным правилам. Ипотечные риски отличаются от титульных рисков, они предусматривают защиту не права собственности, а защиту права залога (права требования) кредитора.

Справочно:

В США существует два типа полисов титульного страхования: полис собственника и полис кредитора.

Полис собственника гарантирует страхователю, что его право собственности свободно от различных дефектов и обременений. Он также гарантирует, что страхователь имеет разрешение на землю, а также имеет право на продажу собственности и передачу чистого титула новому владельцу. При этом лимит по такому полису обычно равен рыночной цене дома на момент его покупки.

Полис кредитора защищает кредитора в пределах суммы выданной ссуды. Такой тип полисов также называется ALTA-полис (такие полисы предоставляет American Land Title Association). Полис кредитора выпускается специально для банков и других кредитных учреждений. Покрытие по полису кредитора помимо рисков, предусмотренных полисом собственника, включает риск возникновения убытков у кредитора. Полис кредитора выдается, как правило, на сумму залога. По ипотечному кредиту страховая сумма увеличивается на банковский процент. В случае ипотечного кредитования обычно осуществляется покупка обоих полисов (собственника и кредитора) с общей страховой суммой в размере рыночной стоимости собственности. При покупке обоих полисов страховщиком предоставляется скидка, так как проверка титула производится один раз и вероятность наступления страхового случая в обоих случаях одинакова.

Стоимость полиса собственника и полиса кредитора различается в зависимости от месторасположения собственности или в зависимости от страховой компании, причем минимальная ставка устанавливается законодательством штатов. Тарифные ставки по риску собственника составляют промежуток от 0,3 до 0,5% от размера сделки. Риски кредитора колеблются в пределах от 0,2 до 0,35%.[18]

Виды страхования устанавливаются Законом РК «О страховой деятельности», их перечень является исчерпывающим. Объектом титульного страхования в соответствии с законом может быть только право собственности.

Таким образом, титульное страхование в Казахстане получило слабое развитие. Похожая ситуация складывается и в других странах СНГ. В общем, эту ситуацию можно объяснить еще и тем, что титульное страхование отнесено к добровольному виду страхования. Рынок добровольного страхования развивается в Казахстане за счет кросс-продаж банков и агентской сети по обязательному страхованию. По добровольным видам страхования следует отметить ограниченность предлагаемых услуг, относительную высокую стоимость страховых продуктов (ввиду отсутствия статистики) или их невостребованность, недостаточную активность отдельных страховых организаций на рынке и низкий интерес к страхованию потенциальных страхователей.[19]

Важно обратить внимание на то, что титульное страхование в странах с англо-американской системой законодательства является неотъемлемой частью сферы недвижимости. [20] Государственная система регистрации в этих странах не гарантирует защиту права собственности.

В мировой практике существует две разные системы регистрации оборота недвижимого имущества: регистрация сделок (основанная на презумпции добросовестного покупателя) и регистрация прав на недвижимое имущество (система Торренса, основанная на презумпции неоспоримости зарегистрированного права).

Титульное страхование востребовано с системой регистрации сделок с недвижимостью, когда орган государственной регистрации не производит оценку легитимности приобретаемых прав, и государство не дает гарантий законности приобретенных прав.^[21]

Справочно:

Регистрация прав на недвижимое имущество распространена в Западной Европе, Австралии, Канаде. Регистрация сделок - в США. В других регионах - Латинской Америке, Азии, Африке, Восточной Европе, СНГ - государственная регистрация или отсутствует вовсе или развивается по одной из этих двух схем.

Основными принципами системы регистрации прав на недвижимое имущество являются:

-              обязательность регистрации;

-              отсутствие юридической силы незарегистрированных прав для третьих лиц;

-              «неоспоримость прав», в соответствии с которым восстановление прав прежнего правообладателя невозможно после того, как были зарегистрированы права добросовестного приобретателя недвижимости. [22]

При данной системе орган государственной регистрации производит тщательное изучение «юридической истории» сделок в отношении имущества и гарантирует государственную защиту интересов приобретателя недвижимости, а в случае последующей недействительности сделки государство возмещает пострадавшей убытки. [23]

Основным принципом системы регистрации сделок является приоритет зарегистрированных правоустанавливающих документов над незарегистрированными. Принципиальное отличие от системы регистрации прав: регистрирующий орган ведет учет правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, но не несет ответственности перед правообладателями за регистрацию  незаконной сделки. Регистрирующий орган не проверяет принадлежность права отчуждателю, законность сделки и условия договора, влияющие на действительность права. Все риски, связанные с заключением сделок с недвижимым имуществом, несут участники сделки. В связи с этим в странах, где система регистрации носит характер регистрации сделок, большое значение имеет система страхования участников оборота от риска наступления неблагоприятных последствий при заключении сделок под влиянием обмана, заблуждения или иных мошеннических сделок.[24]

В Казахстане система регистрации, как и в других странах СНГ, является смешением системы регистрации прав и системы регистрации сделок. В общей части Гражданского Кодекса РК (далее – ГК РК) используется понятие регистрации прав на недвижимое имущество и понятие регистрации сделок (ст. ст. 118, 155 ГК РК).[25] Несмотря на то, что ст. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» предусматривает обязанность регистрирующих органов по проверке законности сделки на соответствие действующему законодательству, сама государственная регистрация не гарантирует защиту зарегистрированных прав.

В российском законодательстве в отличие от казахстанского предусматривается государственная компенсация за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с истребованием недвижимого имущества у добросовестного приобретателя.[26] Но, по мнению российских юристов, предусмотренное в законе право на компенсацию не способно защитить имущественные интересы, так как действует только в отношении сделок с жилой недвижимостью и ограничено суммой в 1 млн. рублей.[27]

Из международного опыта можно выделить три основные системы гарантий прав участников сделок с недвижимостью:

1)           ущерб участникам сделок возмещается страховыми компаниями (США);

2)           ущерб участникам сделок возмещается государством из сформированных специально для этих целей фондов (Швеция);

3)           ущерб потерпевшей стороне возмещается нотариусом, оформлявшим сделку (Франция).[28]

В Казахстане сложились предпосылки для развития титульного страхования ввиду отсутствия других организационных возможностей.  Фактически гарантий за «юридическую чистоту» сделок с недвижимостью в государстве никто не предоставляет. Необходимо обратить внимание, что оснований признания сделки недействительной в гражданском законодательстве много. Из анализа судебной практики следует, что количество дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в том числе у добросовестных приобретателей, из года в год увеличивается.[29] Показательным примером является широко освещенное в СМИ судебное дело АО «Нурбанк» против собственников помещений бизнес-центра и жилого комплекса «Седьмой континент» 2016 года, по которому было заявлено 116 исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Этот случай продемонстрировал несовершенство законодательной базы  в области защиты прав добросовестных приобретателей, в связи с которым отсутствует единообразие в правоприменительной практике.

Из вышеизложенного следует, что риски титульного страхования в Казахстане достаточно велики, и это в свою очередь отражается на доступности страховых услуг.

Экономисты и юристы придерживаются единой точки зрения в том, что для развития титульного страхования и снижения рисков на рынке недвижимости необходимо сосредоточить внимание на двух тесно связанных между собой направлениях:

1)            разработка механизмов защиты интересов добросовестного приобретателя;

2)           совершенствование правового регулирования титульного страхования.[30]

Правовая незащищенность интересов добросовестного приобретателя повышает риск финансовых потерь на рынке недвижимости и препятствует развитию титульного страхования в доступный и эффективный финансовый инструмент.^[31]

 

Выводы и предложения

1. В смешанной системе регистрации оборота недвижимости, сформированной в Казахстане, отсутствует целостность. Заимствование отдельных элементов из двух разных систем регистрации без учета принципов, на которых они базируются, привело к выпадению важного элемента, присущего для обеих систем – гарантий прав собственника недвижимого имущества.  Для совершенствования казахстанской системы регистрации необходимо завершить переход к одной из систем.
2. Для создания стабильности и определенности в обороте недвижимого имущества необходимо создать систему гарантий прав участников сделок с недвижимостью. Это можно сделать двумя разными способами. Первый способ заключается в переходе к системе регистрации прав: введение государственной компенсации за утрату права собственности, зарегистрированного в едином государственном реестре, и развитие обязательного страхования гражданско-правовой ответственности лиц, осуществляющих профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью (нотариусов, риелторов, государственных регистраторов и т.д.)  Вторым способом является переход к системе регистрации сделок, предполагающей развитие обязательной формы титульного страхования.
3. В настоящее время в Казахстане система титульного страхования развита слабо. На практике титульное страхование используется, в основном, банками при предоставлении ипотечных кредитов, которые рассматривают титульное страхование не как инструмент снижения уровня кредитного риска, а как еще один источник дополнительных доходов.
4. Причины высоких титульных рисков в странах СНГ связывают с несовершенством законодательства в области защиты прав добросовестных приобретателей. Повышению доступности и эффективности титульного страхования в Казахстане должно способствовать создание гарантий интересов добросовестного приобретателя.
5. Кроме совершенствования гражданско-правовых норм в области защиты интересов добросовестного приобретателя необходимо обратить внимание на организацию риэлтерской деятельности с целью повышения прозрачности на рынке недвижимости. Это позволит повысить стабильность отношений на рынке недвижимости и уменьшить юридические риски, связанные с приобретением имущества.
6. Казахстанский рынок страхования развивается благодаря обязательному страхованию. Титульное страхование по казахстанскому законодательству отнесено к добровольной форме страхования, поэтому его развитие находится в зависимости от текущего состояния рынка добровольного страхования. В связи с этим необходимо предусмотреть государственные меры по развитию добровольного страхования, предусматривающие стимулы для страховщиков и стимулы для клиентов страховых организаций. Учитывая  сложившуюся практику на рынке страхования, дальнейшее  развитие страховой отрасли следует направить на комплексное совершенствование законодательства добровольных видов страхования.

 

1. 2. Правовое регулирование страхования права собственности

 

Постановка вопроса

Наряду с проблемами, обозначенными в предыдущей части работы, существуют другие, также препятствующие развитию титульного страхования в Казахстане. Другие проблемы связаны с недостаточным правовым регулированием титульного страхования и деятельности  титульных страховщиков.

В юридической литературе к особенностям отношений титульного страхования обращаются редко.

Титульное страхование имеет значительные отличия от иных видов имущественного страхования. Многие механизмы этого вида страхования недостаточно проработаны.

Текущая ситуация

 

Объект титульного страхования

В соответствии с положениями Закона РК «О страховой деятельности» объектом данного вида страхования в Казахстане являются имущественные интересы страхователя, связанные с прекращением права собственности на имущество (п. 17 ст. 7).

Следует учитывать, что термин «титульное страхование» заимствован из права США. В свою очередь, на формирование американской концепции вещных прав оказало сильное влияние рецепция английского права. Понятие «титул» в праве США распространяется на право собственности и иные ограниченные вещные права, схожие по характеристикам с континентальным правом аренды.[32] В связи с этим титульное страхование в Казахстане применяется в ограниченном виде, подразумевает под собой исключительно страхование права собственности и на другие виды вещных прав, предусмотренные гражданским законодательством, не распространяется.

Титульное страхование для упрощения понимания на практике можно было бы переименовать в страхование права собственности. Но ввиду того, что вещно-правовые отношения в Казахстане динамично развиваются и усложняются, титульное страхование также будет развиваться и, возможно, найдет свое применение не только по отношению права собственности, но и в отношении иных вещных прав. Исходя из зарубежной практики, в объект титульного страхования рекомендуется включить право залога.

Титульное страхование может применяться:

1)          при приобретении права собственности на первичном рынке в результате выкупа у государства;

2)          при кредитовании на приобретение (строительство) недвижимости или под залог недвижимости;

3)          при приобретении права собственности на недвижимое имущество в результате нового строительства;

4)          при осуществлении сделок об отчуждении на вторичном рынке; ^[33]

5)          при приобретении права собственности в порядке правопреемства.

В зарубежных странах предметом титульного страхования признается недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью подлежат государственному учету, поэтому восстановление информации о предыдущих сделках требует меньше организационных затрат. Титульное страхование в отношении движимого имущества, хотя и обладает особенными чертами, в целом, аналогично. Но трудности для развития этого вида титульного страхования заключаются в невозможности в большинстве случаев проверить юридическую историю сделок. Однако в российской юридической литературе существует мнение о том, что предметом титульного страхования может быть и движимое имущество, но только дорогостоящее движимое имущество, например, автотранспортное средство, которое также подлежит государственному учету.[34] Но даже титульное страхование права собственности, переданное по сделкам с автотранспортным средством, обладает большими рисками, нежели сделки с недвижимостью.

Ввиду вышеизложенного, полагаем, что титульное страхование права собственности на движимое имущество является организационно затруднительным и дорогостоящим, поэтому маловероятно, что в ближайшем будущем этот вид титульного страхования заслужит особого внимания казахстанских страховых организаций.

Страховой случай

В соответствии со ст. 249 ГК РК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Страхование носит вероятностный характер, поэтому титульное страхование необходимо ограничивать основаниями утраты права собственности на имущество против воли правообладателя. Кроме того, в отличие от страхования имущества, титульное страхование защищает не от будущих событий, а от произошедших событий, неблагоприятные последствия которых могут отразиться в будущем. Таким образом, при титульном страховании берется во внимание риск утраты права собственности на недвижимое имущество в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с объектом. [35]

Справочно:

В Великобритании под титульным страхованием понимается страховой продукт, защищающий покупателей (собственников) недвижимости как от известных, так и от неизвестных дефектов титула (права собственности) независимо от наличия/отсутствия вины участников сделки. Это означает, что страхованием покрывается любая претензия со стороны других лиц по отношению к застрахованной недвижимости, которая привела к потере титула (права собственности).[36]

Страховщик в США гарантирует страхователю, что его право собственности свободно от различных дефектов и обременений. Титульное страхование в США защищает имущественные интересы страхования в случае, если выяснится, что его собственность (или ее часть) принадлежит кому-либо еще (залоговое право, не обнаруженное во время покупки, непригодность для продажи, отсутствие разрешения на землю). Таким образом, в США страховое покрытие включает риски, связанные с утратой права собственности, и снижение стоимости имущества из-за выявленных сервитутов, обременений, ограничений, судебных издержек, вероятность появления которых в момент заключения сделки добросовестный приобретатель не мог определить.[37]

Титульные риски являются юридическими рисками. В юридической литературе к юридическим рискам утраты имущества относят: 1) виндикационные риски; 2) реституционные риски; 3) ипотечные риски; 4) риски обременений и ограничений пользования, о которых приобретатель не знал и не должен был знать; 5) риски специально-регулируемого порядка предоставления права собственности.[38] Но в отечественной практике к страховому случаю относят два события: признание в судебном порядке возмездной сделки о приобретении имущества недействительной и истребование имущества из чужого незаконного владения (только в отношении добросовестного приобретателя согласно принципу вероятности и случайности наступления страхового случая). [39]

Следовательно, на практике под титульным страхованием понимают страхование имущественных интересов страхователя, связанных с утратой права собственности на основании решения суда о недействительности сделки либо об изъятии имущества из чужого незаконного владения.

 

Срок договора титульного страхования

Срок договора является существенным условием договора страхования, так как влияет на степень риска, принимаемого на себя страховщиком. Чем выше срок, тем больше вероятность наступления страхового случая. В казахстанской и российской практике договор титульного страхования заключается сроком на один и три года. Эти сроки обусловлены сроками исковой давности, установленными гражданским законодательством. Именно на трехлетний период выпадает большая вероятность наступления страхового случая по договору титульного страхования. Кроме того, срок договора влияет на базовый страховой тариф: чем срок больше, тем выше тариф (стоимость страховых услуг). Такой подход свидетельствует о том, что страховщики не учитывают специфические черты титульного страхования:

1. Страхование права собственности – это страхование «юридической чистоты» сделки. Страхование направлено на события, произошедшие в прошлом, о которых страхователь не знал и не должен был знать. Страховщик может определить обстоятельства, влияющие на вероятность наступления такого страхового случая при предварительной проверке, предшествующей заключению договора страхования.
2. Большинство обстоятельств, способных повлечь наступление страхового случая происходят в первые три года после приобретения недвижимого имущества, так как установленный общий срок исковой давности по гражданскому законодательству – три года. Истечение трехлетнего срока снижает вероятность страхового случая до минимальных значений. Таким образом, титульные риски максимальны в первые три года после заключения сделки о приобретении имущества, а затем они снижаются, а не увеличиваются, как при других видах страхования.
3. Титульное страхование является гарантией защиты права собственности, которая должна быть бессрочной.

На основании вышеизложенного предлагаем предусмотреть правило о бессрочности договора титульного страхования либо утвердить обязательную методику расчета базового страхового тарифа, учитывающую уменьшение вероятности наступления страхового случая после истечения общего срока исковой давности.

Другой особенностью договора титульного страхования является невозможность замены страхователя в связи с переходом его прав и обязанностей на имущество (ст. 836 ГК РК), так как срок титульного страхования ограничен сроком права собственности конкретного лица.

Стороны договора

1. Страхователем (выгодоприобретателем) по договору титульного страхования выступает не только собственник, но и добросовестный приобретатель.[40]

В зарубежных странах объект титульного страхования определяется как субъективное вещное право, которое включает в себя право собственности и иные ограниченные вещные права. Некоторые исследователи, ориентируясь на зарубежный опыт, указывают на возможность применения титульного страхования в арендных отношениях или в отношениях залога.[41] Здесь важно обратить внимание на то, что классификация вещных прав в зарубежных странах – иная, чем в Казахстане. Казахстанская система вещных прав в настоящее время находится на стадии формирования (ст. 195 ГК РК). Даже если определить объект титульного страхования в Казахстане как субъективное вещное право, то право аренды все равно будет находиться вне правового регулирования страхования, как и право залога, чья вещно-правовая сущность является дискуссионной в отечественной правовой науке. Законодательное определение не позволяет  включить в объект титульного страхования наряду с правом собственности право залога или аренды (п. 17 ст. 7 Закона «О страховой деятельности»). Таким образом, страхователями (выгодоприобретателями) по договору титульного страхования не могут выступать арендатор либо залогодержатель.

1. Страховщиком по договору титульного страхования является юридическое лицо, зарегистрированное в качестве страховой организации и имеющее лицензию на право осуществления страховой деятельности, либо общество взаимного страхования в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о взаимном страховании (ст. 804 ГК РК).

Справочно:

В США и Канаде  существуют условия лицензирования титульного страхования, отличные от условий лицензирования имущественного страхования.[42]

Специфика титульного страхования существенно влияет на результаты деятельности страховой компании. Оценка титульных рисков представляет собой сложную процедуру, и не только по причине отсутствия статистики. В отличие от других видов административные расходы титульного страхования составляют от 60 до 90% из-за необходимости покупки информации регистрационных агентств, проведения экспертизы и оплаты независимых и/или собственных агентов.^[43] Отсутствие у страховых организаций официального закрепленного права на получение информации о предыдущих сделках с недвижимым имуществом затрудняет обслуживание данного вида страхового продукта. Это приводит к удорожанию страховых услуг в титульном секторе.^[44]

Справочно:

В США для получения лицензии на осуществление титульного страховании  страховая организация обязана представить документ, регламентирующий механизм получения и анализа информации об истории прав на недвижимость. Этот документ является важным условием для подтверждения платежеспособности страховой организации. ^[45]

Анализ титульного страхования в США и Великобритании показал, что титульное страхование осуществляют компании, специализирующиеся на титульном страховании. В США титульные страховщики объединены в группы, члены которых придерживаются одинаковых условий страхования. С одной стороны, расчет сложного риска проще делать специализированному страховщику, но, с другой стороны, недостаточная сбалансированность страхового портфеля повышает риск банкротства (в 80-90-х годах в Великобритании обанкротились 3 профильные компании). В Казахстане рано говорить о титульных страховщиках в частном предпринимательстве. [46]

Функции титульного страховщика может взять на себя государство в форме государственной страховой компании. Но такое решение является нецелесообразным, так как фактически такая система гарантий прав правообладателя является переходом к системе регистрации Торренса (системе регистрации прав). В таком случае рациональным решением является полноценный переход к системе Торренса, а не создание сложных и запутанных механизмов по развитию титульного страхования через государственное страхование.

Другим решением вопроса платежеспособности титульного страховщика может стать развитие взаимного страхования в жилищной сфере. Такая модель титульного страхования может получить развитие в рамках деятельности создаваемых кооперативов собственников жилья.

 

Выводы и предложения

1. Законодательные стимулы титульного страхования имеют преимущественно организационный характер. Кроме того, у страховых организаций не сформированы профессиональные знания в области титульного страхования ввиду того, что этот вид страхования для казахстанского страхового рынка новый.
2. Необходимо включить в объект титульного страхования наряду с правом собственности право залога. Для титульного страхования права собственности и права залога требуется разработка специальных правил страхования.
3. Рекомендуется развитие титульного страхования, предметом которого является недвижимое имущество. Организация страхования права собственности на движимое имущество несет в себе значительные административные расходы для страховых организаций.
4. Необходимо законодательно расширить перечень оснований наступления страхового случая по договорам титульного страхования. Рекомендуется распространить титульное страхование не только на случаи утраты права собственности, но и на появившиеся ограничения и обременения в отношении права собственности, уменьшающие стоимость имущества, о которых страхователь не знал и не должен был знать.
5. Предлагается предусмотреть обязательное правило о бессрочности титульного страхования на недвижимое имущество, но вместе с тем предусмотреть запрет в отношении замены страхователя при переходе его прав и обязанностей на недвижимое имущество к другому лицу (ст. 836 ГК РК). Переход прав и обязанностей на недвижимое имущество от страхователя к другому лицу является основанием прекращения договора титульного страхования.
6. Необходимо рассмотреть возможность развития титульного страхования в жилищной сфере в рамках взаимного страхования.
7. Титульное страхование является юридически и организационно сложным видом страхования. Для повышения доступности и эффективности титульного страхования предлагается предоставить страховщикам право на получение информации об истории сделок с недвижимым имуществом. Это уменьшит административные расходы на обслуживание данного страхового продукта и, таким образом, повлияет на снижение его страховых тарифов.
8. В ряде стран используются рамочные страховые продукты для собственников, заемщиков, застройщиков и инвесторов. Применение таких условий может способствовать привлекательности и эффективности титульного страхования.

---

[1] Статистические данные о количестве зарегистрированных прав за период 2016 года и за 1 квартал 2017 годы. Доступ: http://www.adilet.gov.kz

^[2] Справка об итогах социально-экономического развития Республики Казахстан за 2016 год. Доступ: http://economy.gov.kz

^[3] Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование в условиях реформирования экономики: диссертация ... кандидата экономических наук: 08.00.10.- Москва, 2006.- с. 59

[4] Ус В.В. Титульное страхование – действенный механизм защиты прав участников рынка недвижимости // Имущественные отношения, 2010, № 4. – с. 24-38

^[5] Ведерников М.А. Правовой статус добросовестного приобретателя: теоретический и практический аспект: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – М., 2009. – 26 с.

[6] Ус В.В. Указ. соч. - с. 27

[7] Купреишвили Б.Ю. Указ. соч. -  с. 12

^[8] Сводные отчеты Национального Банка РК о страховых премиях по страховым (перестраховочным) организациям РК. Доступ: www.nationalbank.kz/?docid=1069&switch=russian

^[9] Например, официальные тарифы АО «Страховая компания «Цесна Гарант». Доступ: tsgarant.kz/ru/catalog/tarify-po-sostoyaniyu-na-01012016-g/

[10] Купреишвили Б.Ю. Указ. соч. - с. 93

[11] Петров Н.В. Гражданско-правовое регулирование титульного страхования: автореф. дис. … канд.юрид.наук. – Волгоград, 2011 -  с. 3

[12] Антиселекция  - селекция, которую проводят сами потенциальные клиенты страховой компании, поэтому ее еще называют самоселекцией.

[13] Ус В.В. Указ. соч. - с. 28-29

[14] В.М. Тарасов. Титульное страхование. Доступ: www.insur-info.ru

[15] Основную долю страховых премий занимает добровольное имущественное страхование. В 2015 году доля добровольного имущественного страхования составила 44,6% от общего объема страховых премий, в 2016 году – 45,9% от общего объема страховых премий (из Протокольного решения о развитии рынка страховых услуг в государствах-участниках СНГ от 23 июня 23017 г.).

^[16] Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 августа 2014 года №954 «Об утверждении Концепции развития финансового сектора Республики Казахстан до 2030».

[17] https://www.kn.kz/article/6986/

[18] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. - с. 91-101

[19] Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 августа 2014 года №954 «Об утверждении Концепции развития финансового сектора Республики Казахстан до 2030».

[20] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. - с. 93

[21] Петров Н.В. Указ.соч. – с. 14-15

[22] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. - с. 93-94

[23] Петров Н.В. Указ.соч. – с. 14-15

[24] Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость по законодательству Республики Казахстан: основные концептуальные положения. – Алматы, 2000. Доступ: www.zakon.kz

[25] Ильясова К.М. Там же.

[26] Ст. 31 старого Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 68 нового Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

[27] Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный). Доступ: www.lawmix.ru; Петров ст. 15

[28] Панкова В.Е. Международный опыт защиты прав добросовестных приобретателей // Вопросы имущественной политики, 2012, №6. – с. 95

[29] Алимбеков М.Т., Тумабеков Д.А. О некоторых вопросах недействительности сделок, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Доступ: www.zakon.kz

[30] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. - с. 58-59, Петров Н.В. Указ.соч. - с. 4

[31] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. - с. 58-59

[32] Гречко Д.П. Tenancy at sufferance в системе правоотношений владения недвижимостью: опыт США // Вестник РУДН, серия Юридические науки, 2011, №2 – с. 69-70

[33] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. - с. 54

[34] Петров Н.В. Указ.соч. – с. 8

[35] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. - с. 4

[36] Купреишвили Б.Ю. Там же - с. 102-103

[37] Купреишвили Б.Ю. Там же - с. 98

[38] Купреишвили.Б.Ю. Там же- с. 59; Петров Н.В. Указ.соч. - с. 9

[39] Купреишвили Б.Ю. Там же - с. 48-49

[40] Петров Н.В. Указ.соч. - с. 8

^[41] Петров Н.В. Указ.соч. - с. 8; Ведерников М. А. Правовой статус добросовестного приобретателя: Теоретический и практический аспект: автореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. — М., 2009. — 22 с.

[42] В.М. Тарасов. Титульное страхование. Доступ: www.insur-info.ru

[43] В.М. Тарасов. Там же.

[44] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. – с. 115-117

[45] Купреишвили Б.Ю. Там же - с. 78

[46] Купреишвили Б.Ю. Указ.соч. -  с. 104